北京市2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷B卷附答案.doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷综合试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,这体现了()对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】A2、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A3、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划B
2、.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C4、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A5、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A6、根据房地产市场自然周期的理论,商品房空置率上升是处于自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段【答案】D7、()要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性【答案】B8、按投资的(),可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象
3、B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C9、()是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C10、假设银行一年期存款利率为 2.28%,贷款利率为 5.85%,投资市场的平均收益率为 12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6。则房地产投资的预期收益率为()。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B11、对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为()。A.设计寿命B.经济
4、寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B12、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房,如对此问题进行调查,属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B13、若登记账簿出现借贷方向、科目正确,但是入账金额少记的,应采用()。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销,注明“此行空白”【答案】C14、下列关于收益率的表述中,错误的是()。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D15、当可供
5、比较的房地产投资方案的开发经营期不同时,宜采用的方案经济比选方法是()。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】B16、某物业的购买价为 100 万元,其中 50 万元为银行抵押贷款,期限 10 年,年利率 12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元,则该物业投资的偿债备付率为()。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C17、竣工验收时,()负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A18、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及()等内容。A
6、.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】D19、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】B20、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期的还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A21、地下室防潮、防水构造做法中,当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时,应采用()的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】C22、某房地产开发项目的销售利润为 6540 万元,销售利润率为 24%,项目的销售税费为销售收入的
7、5.5%,该项目的成本利润率是()。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D23、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析,属于房地产市场的()。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】B24、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款,该家庭所购住房的物业管理费为每月 500 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B25、当所有的运营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为()。A.毛
8、租B.净租C.潜租D.直租【答案】B26、一些竞争者可能对某些方面反应强烈,例如对降价竞销反应强烈,但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】B27、在现金流量表中,不应该出现()。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】B28、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于()。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】A29、工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】C3
9、0、某房地产投资项目总投资 5000 万元,其中资本金投入 2000 万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C31、某房地产开发企业 2014 年 6 月底,流动资产为 3000 万元,速动资产为2080 万元,流动负债为 1600 万元。则该企业的速动比率是()。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C32、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零
10、售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】D33、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元,流动资金为 500 万元,投资者的权益资本为 2000 万元,经营期内年平均利润总额为 700 万元,年平均税后利润为 500 万元,则项目的资本金利润率为()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D34、预售面积,是指报告期内()的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答案】B35、将借款本息视为现金流出的基本报表是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表
11、D.投资计划与资金筹措表【答案】B36、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况【答案】B37、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的 20%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 6%,月还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B38、某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米,竣工面积为 180 万平方米;2015 年办
12、公楼新开工面积为 650 万平方米,竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素,则该市 2015 年办公楼的施工面积为()万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C39、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是()。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A40、李某的月均收入为 4500 元,购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元,住房抵押贷款月偿还款为
13、1440 元,每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是()。A.32.00B.34.67C.49.78D.52.44【答案】D41、王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A42、各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此时应选择的判别指标是()。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数【答案】D43、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。A.损益表B.资
14、金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】D44、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】A45、对于()竞争者的企业,它们反应模式难以捉摸,在特定场合可能采取也可能不采取行动,并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】D46、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A47、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况
15、调查D.消费者调查【答案】B48、潜在购买者一般有三个特点,即兴趣、收入和()。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】B49、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D50、工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是()。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD2、在不
16、确定性情况下,估计未来投资收益,可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC3、关于工程建设项目招标的说法,正确的有()。A.法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的,应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD4、依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营
17、企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】BC5、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD6、收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD7、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD8、风险型决策的具体方法包括()。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D
18、.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC9、关于现金回报率的说法,正确的有()。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC10、房地产间接投资包括()。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】BD11、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分
19、析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD12、下列选项中,属于间接投资的是()。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】A13、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】AC14、从总体上来说,投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下()投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料 E 辅料【答案】D15、下列关于工程造价计价中的定额计价,表述正确的是()。A.
20、定额计价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】AC16、下列投资形式中属于房地产间接投资的有()。A.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】BD17、关于利息的计算,下列说法正确的有()。A.按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还,按全年计息C.每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)贷款利率D.“气球法”,是指借款
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