北京市2023年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷B卷含答案.doc

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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析综年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷合检测试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、数组 A-5.5，0.8按列存储。若第一个元素的首地址为 100，且每个元素占用 4 个存储单元，则元素 A2，3的存储地址为（）A.244B.260C.364D.300【答案】B2、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】B3、C 程序代码“while(c=getchar(）!=a）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B4

2、、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】B5、在获取与处理音频信号的过程中，正确的处理顺序是（）。A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A 变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D 变换C.编码、采样、量化、存储、解码、A/D 变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A 变换【答案】A6、CMM 将软件过程改进的进化步骤组织成 5 个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B7、在 Windows

3、 系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理 D 盘上的碎片，可选中 D 盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C8、以下关于程序员职业素养的叙述中，不正确的是()。A.面对程序中出现的问题，采用的解决方式和反思的深度体现程序员的素养B.职业素养强调的不是天赋的神秘和技艺的高超，而是持续积淀的结晶C.职业素养高的程序员会对经理为了赶工期而降低程序质量的要求说不D.职业素养高的程序员对用户提出的任何需求变更和功能调整说是【答案】D9、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 m2，20

4、07 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000 m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计 500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计

5、算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D10、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值D.张

6、某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C11、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C12、UML 中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B13、One of the greatest fe

7、atures of a home（）is the ability toshare one Internet connection simultaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C14、DoS 攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B15、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B

8、.覆盖C.封装D.多态【答案】B16、测试四个程序模块共发现了 42 个错，则()。A.至少有 1 个模块至少有 11 个错B.至少有 1 个模块至少有 12 个错C.至少有 2 个模块都至少有 11 个错D.至多有 2 个模块都至多有 14 个错【答案】A17、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于（50）维护。A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C18、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码

9、讲自己的故事【答案】B19、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A20、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D21、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚

10、D.通信内聚【答案】B22、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.剩余 3 年租期的月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期的正常市场租金与 180 元/m2 条

11、件下的差额于 2006 年 10 月的现值之和【答案】D23、CPU 主要由运算单元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】B24、WWW 服务器与客户机之间采用（）协议进行网页的发送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A25、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C26、以下

12、关于 CMM 的叙述中，不正确的是（）。A.CMM 是指软件过程能力成熟度模型B.CMM 根据软件过程的不同成熟度划分了 5 个等级，其中，1 级被认为成熟度最高，5 级被认为成熟度最低C.CMMI 的任务是将已有的几个 CMM 模型结合在一起，使之构成集成模型D.采用更成熟的 CMM 模型，一般来说可以提高最终产品的质量【答案】B27、甲公司于 2008 年 5 月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m2

13、 的包房，2011 年 3 月甲公司以该房屋申请了 3 年期抵押贷款，丙房地产估价机构于 2011 年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B28、以下关于软件维护的叙述中，错误的是()。A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】D29、在某次通信中，发送方发送了一个 8 位的数据（

14、包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该 8 位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】A30、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A31、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买

15、卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B32、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D33、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】A34、无符号二进制数 11001000 所表示的十进制数为（）。

16、A.104B.148C.172D.200【答案】D35、某计算机中采用 4848 数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。那么，存储 1024 个汉字要求的存储空间应为（）K 字节。A.196B.244C.288D.312【答案】C36、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C37、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和存储空间的

17、利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C38、（）关系描述了某对象由其他对象组成。A.依赖B.一般化C.聚合D.具体化【答案】C39、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为

18、（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A40、Outlook Express 是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C41、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】B42、不能作为类成员的是（）。A.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A43、（）不是面向对象程序设计的主要特征。A.封装B.多态C.继承D.结构【答案】D44、用户交互界面

19、设计的易用性原则不包括()。A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】A45、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6 个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C46、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2

20、建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A47、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建

21、筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B48、关于对象封装的叙述，正确的是（）。A.每个程序模块中都封装了若干个对象B.封装可实现信息隐藏C.封装使对象的状态不能改变D.封装是把对象放在同一个集合中【答案】B49、在公司内网中部署（）可以最大限度防范内部攻击。A.防火墙B.电磁泄密及防护系统C.邮件过滤系统D

22、.入侵检测系统【答案】D50、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所请求的资源来自云 中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性就是（56）。A.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务【答案】A大题（共大题（共 1010 题）题）一、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A 人工智能 B 大数据 C 云计算 D 物联网二、下表中，第一行依次列出了 0.00，0.01，0.02，0.03，0.99，共 1

23、00个数据；对第一行的每个数据采用方法 1 处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法 2 处理后形成第三行数据。方法 1 是对末位数字采用 4 舍 5入处理，即末位数字是 4 或 4 以下时舍去，若末位数字是 5 或 5 以上，则进1。方法 2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是 5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进 1。例如，0.05 将舍入成 0.0；0.15将舍入成 0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法 1（通常的 4 舍 5 入法）与方法 2

24、（修改后的 4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行 100 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为 49.50。经方法 1 处理后的 100 个数据的平均值为 50.00，可以看出，方法 1 产生了偏高结果：经方法 2 处理后的 100 个数据的平均值为 49.50，可以看出，方法 2 改进了方法 1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4 舍 5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法 2 更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果

25、精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取 1 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用 4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4 以下的数字则舍去。5 以上的数字则雳要进 I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与 0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与 0.7 入的量可以相抵。正数 4 舍 5 入的偏差来自尾数为 5 的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为 5 的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法 2 规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能

26、。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法 2 来改进方法 1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则 4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为

27、确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综

28、合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合

29、法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。四、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。、应

30、通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有

31、证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。五、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.

32、本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。六、李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅（总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 2015 年 7 月 30 日竣工后，李某付清了剩余的购房款

33、，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。2015 年 9 月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为 130 万，李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按

34、 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价

35、才是科学合理的。七、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行

36、交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等

37、搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。八、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法

38、进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。九、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平

39、均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。一十、甲房地产估价机构（以

40、下简称甲机构）于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定 j 价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2 本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。