北京市2023年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷A卷附答案.doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理提升年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷训练试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某家庭向银行申请了一笔数额 50 万元、期限 20 年、年利率 6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A2、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用【答案】B3、某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m2,
2、容积率为 1.5,如果房屋开发成本为 3000 元/m2(按建筑面积计),预测能够以 8000 元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售,则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000【答案】C4、工程建设定额计价法的基本特征是()。A.价格定额利润文件规定B.价格定额费用文件规定C.价格定额费用税金D.价格定额税金文件规定【答案】B5、当可供比较的互斥方案寿命期相同,其效益也相同或基本相同时,宜采用的比选方法是()。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】C6、下列关于风险分析中解
3、析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D7、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券B.抵押贷款支持债券C.抵押贷款传递证券D.抵押贷款担保债务【答案】A8、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算
4、法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A9、在项目财务评价中,动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较,如果(),则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB 小于或等于 PCB.PB 等于 PC.PB 小于 PCD.PB 大于 PC【答案】A10、以下属于房地产资产管理范围的是()。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】A11、下列方法中,不属于风险辨识方法的是()。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法【答案】B12、个人住房抵押贷款属于()。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】B1
5、3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】B14、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款,其月供为2850 元,月利率为 0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为()。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D15、在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。A.12
6、B.13C.23D.24【答案】D16、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款,该家庭所购住房的物业管理费为每月 500 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看,该家庭的月均收入应不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B17、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D18、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上,报告期总量上期存量+报告期
7、新竣工量()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A19、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%,当通货膨胀为 3%时,为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响,分析中采用的名义目标收益率应为()。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D20、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C21、制定会计核算制度的依据是()。A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】A22、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.
8、30C.70D.40【答案】D23、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于()。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费【答案】B24、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A25、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价
9、值的 80%【答案】C26、对于()竞争者的企业,它们反应模式难以捉摸,在特定场合可能采取也可能不采取行动,并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】D27、某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%,所得税税率为 25%,则 2014 年该商铺的净经营收入为()万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C28、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款利率为 12%,贷款期限为 20 年,按
10、月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B29、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C30、证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【答案】B31、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷
11、款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费【答案】A32、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量【答案】A33、潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B34、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%,期限为 15 年,按月偿还,首次月还款额为 20005 元,月还款额增长率为 0.2%,则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A35、零售
12、商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B36、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由()负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D37、如果某项目的 FNPV 等于零,说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】A38、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为 2
13、 万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D39、在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】B40、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元,流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元,经营期内年平均利润总额为 650 万元,年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A41、下列风险中属于系统风险的
14、是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】B42、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B43、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A44、对于房地产开发项目,以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是()。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经
15、营资金出资额【答案】D45、对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A46、下列选项中不可以用于土地储备资金的是()。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】B47、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】A48、房地产投资分为土地开发投资、房
16、地产开发投资和房地产资产和经营投资,是按照()的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型【答案】D49、在收益性物业管理中,资金来自物业收益的大修基金通常由()直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C50、在()授权开发企业负责实施土地开发时,由开发商负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技
17、术力量简况D.投标人的积极性 E 投标人正在施工的承建项目【答案】ABC2、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有()。A.项目净现值期望值大于零,则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小,项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时,标准差小的方案为优【答案】A3、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,包括()。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】ACD4、从投资的角度来看,决定资金时间价值大小的主要因素有()。A.投资利润
18、率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】ABC5、商标权保护的对象是指(12)。A.商品B.商标C.己使用商标D.注册商标【答案】D6、政府对房地产市场进行宏观调控时,可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策 E 加快城市化进程【答案】BCD7、成本计划可分解为()方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC8、可用于互斥方案比选的方法有()。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【
19、答案】AD9、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中,不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金 E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D10、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额 E 清洁卫生费【答案】ABC11、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列()。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答
20、案】CD12、房地产开发企业的经营成本主要包括()。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本 E 房地产出租经营成本【答案】ACD13、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表 E 资产负债表【答案】BC14、M 书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了 L 公司。L 公司未经 M 书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册,并取得商标权。以下说法正确的是()。A.L 公司的行为侵犯了 M 书法家的著作权B.L 公司的行为未侵犯 M 书法家的著作权C.L 公司的行为侵犯 M 书法家的商标权D.
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