吉林省2023年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷A卷附答案.doc
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1、吉林省吉林省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法过关年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷检测试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、关于比较法的说法,错误的是()。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D2、某写字楼的建筑面积为 4000m2,剩余经济寿命为 32 年,由于没有电梯,出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为 4
2、0 元/m2,报酬率为 6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为()万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D3、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc 表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】D5、房地产的()特性,是房地产的最重要的特性。A.不可移
3、动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】A6、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】C7、某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工,2015 年 4 月 30 日因故停工,2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月,则假设开发法估价中后续建设期为()个月。A.10B.11C.13D.14【答案】D8、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以()为依据。A.相关合同B.法律、
4、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C9、利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程 Y3522385X,其中 Y 为商品住宅价格,X 为时间,且X0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D10、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2,建筑面积 100m2,首期付款 120 万元,其余半年后支付 80 万元,1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。A.2
5、2909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B11、某房地产价格分两期支付,首期付款 50 万元,余款 80 万元在第 8 个月末一次付清,当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为()万元。A.87B.124C.130D.134【答案】B12、下列对房地产建筑物权益状况的描述,不属于主要说明的状况的是()。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况【答案】B13、大面积烧伤后,形瘦骨立,大肉尽脱,毛发枯槁,手足震颤,肌肉瞤动,舌光红无苔或少苔,是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】C14、下列估价对象区位状况的描述
6、中,不属于位置状况描述的是()。A.估价对象距离机场 35 公里B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D15、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位。如面见赤色,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D16、暂定期内的三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务有()。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D17、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【
7、答案】A18、下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是()。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D19、下列估价中,估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。A.因解决估价结果异议的需要,对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要,对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要,对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要,对用于产权调换的期房进行估价【答案】D20、某商品住宅项目开发利润为 300 万元,土地取得成本为 600 万元,建设
8、成本为 900 万元,管理费用为 50 万元,销售费用为 60 万元,投资利息为 150 万元,销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为()。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B21、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C22、能让口鼻干燥,皮肤干涩、甚则皲裂,毛发不荣,小便短少,大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】D23、某大厦总建筑面积为 10000m2,房地总价值 6000 万元,其中,土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房
9、地价值为 180 万元,建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C24、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D25、下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C26、某市 A 房地产开发公司征收
10、B 村的 100 亩农田,该项目涉及 B 村农业人口50 户,180 人,据查征收前,B 村人均耕地面积为 1 亩。另外,已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元亩。按照规定,A 房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。A.30,60B.30,80C.60,100D.80,100【答案】C27、对于应遵循()但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的,应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】C28、下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是()。A.高层建筑地价分
11、摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B29、在消费者收入增加时,反倒会减少对()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【答案】D30、房屋征收评估中,若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的,应当由()见证,有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】A31、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数
12、不包括()。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C32、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效经过年数为 12 年,重置价格为 800 元m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C33、1984 年 11 月 8 日,原城乡建设环境保护部发布了(),同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】B34、估价
13、报告有效期应从()起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】C35、城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于()不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B36、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】C37、某建筑物建筑面积为 4000m2,经济寿命 40 年,单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2,有效经过年数为 15
14、 年,残值率为 5%,该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C38、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】C39、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】C40、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采
15、用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B41、已知某可比交易单价为 4500 元/m2,已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2;累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为()。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】A42、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三
16、阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】A43、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及()的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】B44、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为 3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2,开发成本和管理费用为 1200 元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的 2%,销售税费为销售价格的 5.5%,开发期为1.5 年,年利率为 10%。该幢写
17、字楼的销售利润率为()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B45、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响()。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】A46、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】C47、某建筑物的建筑面积为 200m2
18、,有效经过年数为 12 年,重置价格为 800 元m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C48、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D49、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅,血行障碍C.气的不足,固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时,气随血的突然流失
19、而脱散【答案】A50、荀子在劝学篇中说:“不积跬步,无以至千里;不积小流,无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC2、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.
20、隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB3、关于房地产估价误差的说法错误的有()。A.判断评估价值误差大小或者准确性,是将其与估价对象的重置价格进行比较B.估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果【答案】AB4、中国目前的房地产权利主要包括()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD5、关于
21、房地产估价本质的说法,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD6、关于建筑物寿命的说法,正确的有()。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】A
22、7、一个估价项目完成后,应保存的估价资料包括()。A.委托估价合同B.实地查勘记录C.估价人员的作息时间D.向委托人出具的估价报告E.估价项目来源和沟通情况【答案】ABD8、关于估价委托书的说法,正确的有()。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写,估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的,可在估价委托书注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】ACD9、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A
23、.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD10、下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有()。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD11、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD12、某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢 6 层住宅楼第四层的某套住宅为
24、可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有()A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整【答案】ABCD13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失,造成建筑物功能折旧的主要原因有(),。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】CD14、评估一套单元式住宅的抵押
25、估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】ACD15、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括()。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC16、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC17、在求取净收益中,运营费用包
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