房地产开发与经营试题.docx

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1、房地产开发与经营模拟试题一、单项选择题1 .我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为5个资质等级。此中一级房地产开发公司的资质条件要求注册资本不低于（B ）。A. 1000万元B. 2000万元C. 3000万元D . 4000万元.以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D ）A房子出租B房地产抵押C 土地使用权转让D 土地使用权出让.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各种土地的最超出让年限，此中居住用地最超出让年限为（D）。A40年B60年C50年D70年.房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（B ）A租金收缴计划达成率B租金收缴率C欠

2、租户发生率D陈欠租金收缴率4 .依据中国人民银行对于规范住宅金融业务的通知，银行发放住宅开发贷 款的条件之一是：开发工程同时一定具备（BCDE ）A国有土地规划允许证B国有土地使用证C建设用地规划允许证D建设工程规划允许证E建设工程施工允许证.按计价方式的不同，房地产开发工程承包合同一般分为（ABC ）A总价合同B单价合同C本钱加酬劳合同D总承包合同E分包合同. 土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC ）A协议出让B招标出让C拍卖出让D互换出让.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（BCDE ）A波谷B平庸C冷清D复苏E兴盛.房地产公司经营本钱按本钱与经营工作量关系可分为（A

3、B ）A固定本钱B改动本钱C管理花费D销售花费E原资料本钱.征用乡村集体所有的土地要发生哪些花费（ABCDEF）A 土地赔偿费B青苗赔偿费C地上附着物赔偿费D布置补贴费E新菜地开发建设基金F耕地占用税.房地产开发工程实行控制的目标包含（ABC ）A本钱B工程工期C质量D工程协调性E技术先进性14.城市土地使用权进行商品经营，拥有重要意义，表此刻（ABCDEF ）A. 土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础土地经营是提升我领土地利用效益的中心活动B. 土地经营是我国市场化改革的必不行少的一环土地经营是城市第三家产健康开展的前提E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必需的改革举措F.

4、 土地经营是城市财政收入的重要根源15 .影响房地产工程开发的环境包含（ABCDE ）A经济环境B政治环境C法律环境D社会环境E自然环境16 .房地产开发融资方案的选择可用比拟剖析法，即对各个方案的（ABE ）指标用分级的方式进行比拟。A安全性B经济性C合用性D靠谱性E可行性.房地产物业管理程序包含（ABC ）A初期介入B接收查收C楼宇入伙D物业综合管理E物业经营.依据中国人民银行对于规范住宅金融业务的通知，银行发放住宅开发 贷款的条件之一是：开发项目同时一定具备（ABCD ）A国有土地使用证B建设用地规划允许证C建设工程规划允许证D建设工程施工允许证E国有土地规划允许证32 .征用乡村集体所

5、有的土地要发生哪些花费（ABCDEF）A 土地赔偿费B青苗赔偿费C地上附着物赔偿费D布置补贴费E新菜地开发建设基金F耕地占用税.房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ABCD）A平庸B冷清C复苏D兴盛E波谷33 . 一般来说，合用于房地产开发工程的组织构造有（DE ）A直线型组织构造B职能型组织构造C直线职能型D矩阵型E事业部制.依据房地产开发阶段进行区分，房地产开发可分为（DE）A单项开发B小区开发C成片集中开发D 土地开发E房子建设34 .房地产开发工程所面对的经济环境主要包含（ABCDE）A宏观经济开展局势B市民收入水平C贫富差异程度D利率E贷款条件三、简答题.征地与拆迁的差

6、异是什么？征地与拆迁的差异是涉及的土地权属不同。征地是征用乡村集体所有的土地，第一需要改变土地所有制性质，变集 体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序回收土地使用权或改变使用性质时，对土地 上附着物和房子原用户、住户进行的拆迁、布置、赔偿。不需改变土地 所有制性质。1 .房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融 资；房地产融资的其余方式，包含联建、参建融资、房地产典当融资、 利用外资等形式。2 .房地产开发的整个流程分为哪些阶段?房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发假想、 可行性研究

7、、申请工程用地、工程设计、征地及拆迁布置、筹备房地产 开发资本、建设工程招标、施工、市场营销与筹划、物业管理。4. 土地 使用权的出让有哪些方式？各有什么特色？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在必定程度上排挤了市场体制，是一种不兴旺的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争强烈的方式。一般合用于经济条件好、交通便利、区位 优秀的地段。5 .房地产工程主要的订价方法有哪些？房地产工程的订价方法主要有：本钱加成订价法、竞争价钱订价法、加权点数 订价法、顾客感觉订价法。6 .房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包含

8、：财务风险要素、购置力要素、利率风险、变现 风险、社会风险和不测事故风险等。在国际市场上，房地产工程施工招标方式主要有公然招标、邀请招标和 议标3种。我国招标招标法那么规定，招标方式只有两种，即公然招标和邀请招 标。8 .物业管理公司有什么权益和义务?物业管理公司的权益主要包含：依占有关法例，联合实质状况拟订小区 管理方法；依据物业管理合同和管理方法对住所小区实行管理；依据物 业管理合同和有关规定收取管理花费等。物业管理公司的义务主要包含：执行物业管理合同，依法经营；接受管 理委员会和住所小区居民的监察；重要的管理举措应该提交管委会审 议，并经管委会认同等。9 .从狭义的角度看，房地产开发与房

9、地产经营有哪些差异？房地产开发与房地产经营的差异包含：二者的主体不完整同样；在房地 产工程市场运作过程中所处的阶段不同；二者对主体的资格要求不同 样；二者所指向的行为对象不同；跟着房地产市场的完美，二者的作用 会发生根天性变化.常有的组织构造种类有哪些？此中，合适房地产工程的组织构造种 类有哪些？常有的组织构造种类有：直线型组织构造；职能型组织构造；直线职能 型；矩阵型；事业部制。合适房地产工程的组织构造种类有矩阵型和事 业部型。四、名词解说名词解说答案5. ( A )是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在必定年限内让与土地 使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A. 土地

10、使用权的出让B. 土地使用权的转让C. 土地使用权划拨D. 土地使用权赠与6 .对展望中高收入人群的住所需求成效较好的市场需求展望方法是(B )A额定需求展望法B有效需求展望法C线性回归需求展望法D假设需求展望法.某房地产今年的销售本钱为3315万元，存货均匀余额为411万元，那么存货周转天数为(7 )A 8. 07 B 44.61C 201.房地产开 房地产开发：由特定的经济实体（拥有开，对房地产项投资、建设和管理，使之改变用途或使用性 质，进而获取经济利益的过程。2. 土地开发土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平坦土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3.城市土地出让

11、城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主假如房地产开发公司），供其有限时使用城市土地，用地单位一定向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。4. 土地征用土地征用：政府依据法律规定的程序和条件， 体所有土地转变成国家所有的行为。将乡村集5.物业管理物业管理：利用现代管理先进的维涵保养技术，以经济手段管理物业（包含建筑物及其附属设备和有关场所），为业主和承租人供应高效、优良、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益发发资质的房地产开发公司）目进行从狭义上来讲，那么不过指房子经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7. 土地

12、使用权转让土地使用权转让：指经出让方式获取土地使用权的土地使用者，经过买卖、赠与或其余合法方式将土地使用权再转移的行为8.建设用地规划允许证建设用地规划允许证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审察同意的建设用地地点、面积、界J 限的法律凭据。9.建筑容积率建筑容积率：指工程规划建设用地范围内所 有建筑面积与规划建设用地面积之比。隶属建筑物也计算在内，但应注明 不计算面积的隶属建筑物除 外。11 I1 11租金收缴率：房地产租金已10.租金收缴率收租金额占应收金额的百分比。营域的经济活动获取经济效益的行为。五、论述题论述题1、房地产开发资本筹备的渠道有哪些？怎样经过刊行股票

13、来进行筹资？并简要说说中国的房地产证券化趋向。答案答：房地产开发资本筹备的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托 融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产公司发放的股份入股凭据。房地产股票的刊行有两 种形式：募集式和倡始式。召募式即向社会公然刊行的，能够在证券市场上流通。倡始式 是不上市的股票，只在房地产股份公司内部刊行的股票，一般采纳记名股权的形式。当前，中国的房地产证券化现状还处于不行熟阶段，还需要相当长的一段期间 来开展，但是证券化的趋向是必定的。2、请论述物业管理市场的组成，并说说我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？3、房地产开发工程建设的三大目标是什么，它们之间是什么关

14、系，你是怎样理 解的？答：物业管理市场的组成主要包含三个方面：市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供应主体市场环境：各样互换赖以进行的社会制度我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到 位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系歪曲等我国物业管理市场解决对策：完美物业管理法例，规范物业管理市场；加速物 业管理市场化进度，成立优越劣汰的体制；理顺业主与物业公里公司的关系；推行扶优扶 强政策，引导物业公司走规模经营的门路，创办自己的品牌等等对策答：房地产开发工程建设的三大目标分别是：工程建设投资（本钱）、进度 （或工期）、质量。开发工程建设三

15、大目标之间的关系既有对峙的一面，也有一致的一面。开发工程建设三大目标之间的对峙关系：分别论述质量与本钱、质量与工期、 工期与本钱之间的对峙关系。比方：假如工程建设的功能和质量要求高，就需要投入更多 本钱。假如要加速进度，缩散工期，那么需要增添本钱，同时也可能会影响质量。开发工程建设三大目标之间的一致关系：分别论述质量与本钱、质量与工期、 工期与本钱之间的一致关系。比方：加速进度、缩散工期固然需要增添必定的投资，可是 能够使整个开发工程建设提早投入使用，进而提早发挥投资效益，还可以在必定程度上减 少利息支出，减少本钱。假如施工质量好，可减少投入使用后的维修花费，也能够减少本钱。4、房地产开发融资

16、方案的内容包含什答：房地产开发融资方案的内容包含：欲筹集资本的币种、数额；融资流量；资本根源构 么，确立房地产开成；融资风险剖析及风险管理举措，房地产开发公发融资方案的考虑司资本投入和资本归还要求相适应的不素有哪些，怎样选择房地产开发融资方素有哪些，怎样选择房地产开发融资方因同时间内筹集资本和归还资本的数目。融资本钱估算；融资方法和明确融资的权益责任关案？系。确立房地产开发融资方案的考虑要素包含：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资本钱；兼顾考虑房地产开发的融资与投资；提升房地产开发资本的使用效益；按规定成立资本金制度；优化房地产开 发的资本构造。选择房地产开发融资方案

17、：选择房地产开发融资方案的方法，一般采纳比拟剖析法。分别从各个可行的房地产开发经济性和可行性用分级融资方案的安全性、评论的方式进行比拟，马上安全性、经济性和可行ABCD四级，选择出安性各指标按好坏次序摆列为全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。5、房地产开发工程土答：房地产开发工程土 3种方式，即土地使用地使用权的获得方 地使用权的获得主要有 权出让、转让和划拨。式有哪些？每种方式 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将 的含义是什么，有 土地使用权在必定年限内让与土地使哪些特色？ 一般来 用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出 说，国家机关、军事 让金的行为。土地使用权出让的

18、特色：土用地和公益事业用地地所有权与使用权分往常采纳哪一种方式 别；有偿性；有限时性获得土地使用权，简土地使用权转让是指经出让方式获取土地使用权 单说说原因？的土地使用者，经过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只好在原土地 使用权出让合同规定的权益义务范围内进行，权益人不得扩充其权益内 容。土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法同意，在土地使用 者缴纳赔偿、布置等花费后，将该幅土地交托其使用，或许将其土地使 用权无偿交托给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特色：没有明确 的限时；不必支付土地使用权出让金；不可以任意转让、出租和抵押。一般来说，国家机关、军事

19、用地和公益事业用地往常采纳土地使用权的 划拨形式，由于国家机关、军事用地和公益事业用地是为了知足社会民 众利益的需要，不以盈余为目的。从三种土地使用权获得的方式来看， 划拨这类形式是比拟合适的。D30.按房地产市场的规范程度区分，能够把房地产市场分为（C ）。A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土 地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物 业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租借市场、抵押市场、典当市场和置换市场等8 .以下房地产交易活动处于房地产二级市场的是（C ）A房子出租B房地产抵押C 土地使用权转让D 土地使

20、用权出让9 .在土地一级市场上，依据竞争性的强弱能够采纳不同的土地使用权出让方 式，此中在必定程度上排挤了市场体制的作用，拥有较大垄断性的一种方式是（A ）。A协议出让B招标出让C拍卖出让D招标出让.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各种 土地的最超出让年限，此中工业用地最超出让年限为A 40年B 60年C 50年D 70年10 .实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（A ）A租金收缴计划达成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴 率11 .我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共 分为5个资质等级。此中一级房地产开发公司的资质条件要求注册资本

21、不低于（C）。A 4000万元B3000万元C 2000万元D 2500万元.我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为5个资质等级。此中二级房地产开发公司的资质条件要求自有流动资本在（B ）以上。A 500万元B 1000万元C 1500万元D 2000万元.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定 了各种土地的最超出让年限，此中商业、旅行、娱乐用地最超出让年限为（A ）。A40年B60年C50年D70年. （ C ）是指经县级以上人民政府依法同意，在土地使用者缴纳赔 偿、布置等花费后，将该幅土地交托其使用，或许将其土地使用权无偿 交托给土地使用者使用的行为

22、。A 土地使用权的出让B土地使用权的转让C 土地使用权划拨D土地使用权赠与.对展望中低收入人群的住所需求成效较好的市场需求展望方法是（A ）A额定需求展望法有效需求展望法C线性回归需求展望法D假设需求展望法12 .实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D ）A租金收缴率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴计划达成率.按房地产产权让渡方式，能够把房地产市场分类（D ）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租借市场、抵押市场、典当市场

23、和置换市场等.依据中国人民银行对于规范住宅金融业20011 195号），银行发务的通知（银发放住宅开发贷款的条件之一是：房地产开发公司自有资本应不C ）低于开发工程总投资的（A 20% B25 %C30%D35%21.在开工前对工程内容尚不十分清楚的状况下，开发商合适采纳（C）的合同形式。A单价合同B固定总价合同C本钱加酬劳合同D分包合同22.我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为5个资质等级。此中二级房地产开发公司的资质条件要求注册资本不低于（B）。A 1000万元B1500万元C 2000万元D 2500万元. 土地使用权的出让方式有多种，此中（B ）方式是一种有条

24、件、有选 择、有控制的市场竞争形式。既表现了国家对土地使用的计划指导，又充足发挥市场体制在土地使用权上的灵巧调理功能，拥有较大适应性。A协议出让B招标出让C拍卖出让D招标出让.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各种土地的最超出让年限，此中 教育、科技、文化、卫生、体育用地最超出让年限为（C ）。A40年B60年C50年D70年.回收今年度从前拖欠租金额占今年度从前拖欠房地产租金额的百分 比称为（B ）A租金收缴计划达成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴 率.某房地产今年的销售本钱为5000万元，存货均匀余额为500万元，那么存货周转天数为（C ）All B10C36D37二、多项选择题.从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的差异主要表现为 （ABCDE ）A二者的主体不完整同样B在房地产工程市场运作过程中所处的阶段不同C二者对主体的资格要求不同样D二者所指向的行为对象不同E跟着房地产市场的完美，二者的作用会发生根天性变化.影响房地产工程开发的环境包含（ABCDE ）A经济环境B政治环境C法律环境D社会环境E自然环境.房地产开发融资方案的选择一般采纳比拟剖析法，即对各个方案的（ABD）各指标用分级的方式进行比拟。A安全性B经济性C合用性D可行性E靠谱性