中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目自主改造“三旧”改造方案.docx

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1、中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社 “工改工”宗地项目（自主改造）“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复 规划条件论证，五桂山街道办事处拟对位于五桂山街道桂南村 的中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社（下称“桂南村股 联社”）旧厂房用地进行改造，由桂南村股联社自主改造，采 取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于五桂山街道桂南村，北近翠山公路，南至桂 荣街，东至怡和路，西至桂荣街，用地面积1.8281公顷（18281. 4 平方米，折合约27. 42亩）。（二）标图入库情况改造地块正在办理闲置放行，待闲置放行后进行“三旧”

2、 标图入库。经初步核查，改造地块1.8281公顷（18281. 4平 方米，折合约27. 42亩）符合“三旧”标图入库要求，纳入本 次改造范围。（三）权属情况改造范围内属桂南村股联社名下集体建设用地，土地用途 为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号为中府集 用（2015）第号，为桂南村股联社自2002年6月开始使用。（四）土地现状情况改造地块现有4栋建筑物，为桂南村股联社自2002年6 月开始使用。无合法规划报建等手续，现有建筑面积8035.27 平方米，现状容积率0.44,作工业用途所用。该地块目前尚未 启动清拆，改造前年产值为538万元，年税收为13万元。改造地块不涉及闲置、抵押、

3、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造地块符合现行土地利用总体规划、经批复规划条件论 证。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地1.8281 公顷（18281.4平方米，折合约27. 42亩）。在中山市五桂 山街道工业用地规划条件论证报告（中府函2022） 235号） 中，一类工业用地1. 5618公顷（15617. 99平方米，折合约23. 40 亩），规划容积率1. 0-3. 5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%, 生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度 W100米;道路用地0. 2663公顷（2663. 41平方米，折合约4. 00 亩）。改造地块未

4、纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新） 专项规划（2017-2020），但已纳入我市在编中山市城市 更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房潜力 资源和镇级重点更新片区管理，根据中山市人民政府关于印 发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知（中府 （2022） 11号）第（一）条，视同符合我市“三旧”改造专项 规划。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及桂南村股联社1个权利主体，桂南村股联社 将按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况等事项征询桂南村集体经济组织成员和农民的意见，须经 该农村集

5、体经济组织成员的股东代表三分之二以上成员表决， 同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规 划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。在经批复规划条 件论证中属道路等公益性用地部分，日后属地政府按规划开发 建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取村集体自主改造方 式，拟由桂南村股联社作为改造主体实施全面改造。改造后将 用于建设工业高标准厂房，计划打造成集汽车检修设备、高端 智能设备、精密五金、工业机器人等于一体的多元化复合型的 现代化产业园区。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积 率不小于2.5,新

6、建计容建筑面积不小于45702平方米，不保 留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥 发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到 32904万元，年税收将达到822. 6万元。四、资金筹措项目改造成本为16590万元，由桂南村股联社拟投入资金 16590万元，其中自有资金6590万元，银行借贷10000万元。 以上数据以最终实际发生为准。五、开发时序项目开发周期为2年,拟分三期开发。一期开发时间为2023 年4月，拟投入资金9427万元，拟建计容建筑面积17458平 方米，主要实施建设工业厂房，建设期为12个月；二期开

7、发 时间为2023年6月，拟投入资金7626万元,拟建建筑面积14122 平方米，主要实施建设工业厂房，建设期为10个月；三期开 发时间为2023年9月，拟投入资金7627万元，拟建建筑面积14122平方米，主要实施建设工业厂房，建设期为10个月。具 体开发时序、建设内容以规划报建为准。六、实施监管改造主体应当按规定与五桂山办事处签订项目实施监管 协议，并按合作协议、监管协议约定实施改造。在监管协议中 需明确：改造主体应履行的实质性改造、公共设施/代建及移 交、补偿安置、工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、 环保、能耗等准入要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销 售标准及受让企业的具体准入标准等要求和相应监管措施，以 及物业管理、安全生产、公共设施维修等责任；监管主体对工 业厂房建设标准、禁止违规转租、二次转让、改变使用功能、 加建改建等监管内容；改造主体的违约赔偿条款等相关内容。 改造主体未依约依规实施改造的，按合作协议、监管协议约定 承担相应责。其中投资产业类别：汽车检修设备、高端智能设备、精密 五金、工业机器人等；固定资产投资强度：不低于人民币605万元/亩；改造后年产值：不低于人民币1200万元/亩；改造后年税收：不低于人民币30万元/亩。