产业园科研主楼方案调整建议 (1).pdf

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1、二、科研主楼配套设施的建议二、科研主楼配套设施的建议随着*港园区管理与服务的深入，我们不仅逐渐了解到了入驻企业的各种需求，而且积累了丰富的运营管理经验。基于此，我们将针对园区集中反映的增加体育休闲设施和缓解食堂就餐压力的问题，分别对*省建筑设计院设计的科研主楼方案（以下简称以下简称“方案一”“方案一”，详细名称详细名称*港规划设计方案报建港规划设计方案报建（2002.1.72002.1.7）和*市*工程设计公司设计的科研主楼方案（以下简称以下简称“方案二”“方案二”，详细名称详细名称*港科研主楼报建方案港科研主楼报建方案（2004.92004.9）提出建议，并对体育设施、后勤配套及园区公共配套

2、设施等方面进行详细分析。目前上述两个方案均超过有效期，如重新采用，需要按照政府有关规定办理报批报建手续。然而，应当注意的是“方案一”当时之所以弃用，是因为设计方案中主楼楼高与*港附近直升机场航道有冲突。目前尽管社会上已有关于“直升机场搬迁”的消息传播，但我们通过网络等媒体搜索，上述消息并未得到政府相关部门公开确认。因此，如重新采用“方案一”并报批报建手续的，该方案的楼高与航道冲突的问题有可能再次被提起，导致方案不获批准或拖延批准等不可预测情况出现，将严重影响二期工程的进度。（一）体育设施（一）体育设施二期建成后，*港园区建筑面积将达到 11-13 万。随着园区入驻企业的增加，企业员工数量也相应

3、大幅增加。在这样大的区域里，如果缺少相应的休闲体育配套设施，确实影响到园区的形象及园区对外的吸引力。我们结合园区的现状及后期便于管理的角度考虑，建议考虑设置：游泳池、健身房、篮球场（如考虑在室内，需要保证室内有 7 米的净高，羽毛球场可与篮球场合并使用）、乒乓球室、人文建筑，上述体育休闲配套设施场地面积合计约为 1,500 左右（泳池按25*12.5m 计），加上附属的如公共洗手间、冲凉房、更衣室面积在 500 左右，应能满足要求。“方案一”设计中主楼标准层建筑面积为 1,430，其地下室设计用途为地下停车场出入口(无地下停车场)，与目前研发楼首层大堂作用类似。游泳池、健身房等配套实施由于设计

4、布局因素，需要分别建设，对统一管理有一定难度，并涉及到结构加固、层高等专业性较强的问题。“方案二”设计中地下一层面积为 6,152、车位 156 个，能够满足将上述设施集中建设，便于统一管理，但需减少约三分之一的停车位（游泳池、健身房、篮球场等配套设施占用）。如考虑在地下一层建设体育休闲配套设计，应尽量考虑将地下一层建为半地下室，并兼顾泳池、篮球场、羽毛球场的层高需求及泳池荷载、渗漏问题。但游泳池方面需要重点考虑如下几点：一方面游泳池建成及投入使用，确实提高了园区的档次，作为北区唯一拥有泳池的园区，对外的影响力及辐射强度肯定会进一步加强；另一方面游泳池的建设除了需要变更规划设计方案和结构重新设

5、计改变原施工方案（主要是荷载、渗漏的处理）而导致费用较大幅度增加以外，后期的运营费用的高企和运营的高风险，也是应该考虑的重点之一。如果考虑不建设游泳池，是否可以考虑在室内多增加一个篮球场（羽毛球场），在费用增加不多的情况下，可以提供给尽量多的人同时锻炼。1 1、游泳池：、游泳池：如按“方案一”设计如按“方案一”设计,直接在地上开挖建成露天泳池。直接在地上开挖建成露天泳池。主楼标准层建筑面积为 1,430，园区北侧（现主出入口侧草坪处）有一定空间，可以考虑建设游泳池。从力学角度看，该方案的池壁主要受到来自水的侧压力和回填土的侧压力。当泳池较深并且处于空池状态时，池壁实际上就是挡土墙，池底只考虑承

6、受泳池灌满水后对其产生的压力。通过资料显示，建造和运营标准池的成本数据如表 2表表 2:2:泳池土建高级装修给排水管理建造成本休息平台周边工程其他每月泳池保险泳池救生员给排水、绿化、亮化等工程如：材料涨价和不可测因素泳池配套用房服务设施用房土建503,330 元192,460 元122,684 元263,650 元99,970 元44,864 元288,722 元21,500 元87,562 元60,000 元大额度保险52,000=10,000 元（假设 369）高级装修给排水管理配电运营成本（标准泳池水费与污水处理费冲凉房水费（假设 50 人/天，3 立方/人）泳 池 灯 光 照 明、循

7、环 及 过 滤 机 房 用 电15000-30000 度/月泳池消毒药品及检测试剂9337.5 元/月18,675 元13,749-27,498 元4,000 元54,761.7-68,510.5 元泳池）泳池消毒药品及检测试剂 4000 元注：表中所述的水费、电费均按照*市的用水、用电的收费标准（商业用水 2.95 元/吨，污水处理费 1.2元/吨，）进行计算，且考虑循环系统，水的蒸发、损耗、溢出等因素。分析：由上表可以看到，泳池建造涉及两大部分：（1）成本高。A在地面挖坑直接建造标准泳池（尺寸为：5025m），建造成本约为142 万元；B泳池运营成本非常高。除泳池和冲凉房的水费、电费、消毒

8、费用外，还包括按照规定需要配备的救生员费用，以及为了保障泳池人员安全的大额度保险，预计每月的营运费用约 6-7 万元。C在不考虑保险费用、设备折旧、维保费用等因素的情况下，假定每天有50人游泳，每人 36.5-45.7 元才能实现保本经营。若在上述游泳池施工方案及地理条件相同的情况下，建设一个 25*12.5m，深度按 1.8m 的游泳池（面积相当于标准池的一半规格），其费用约为标准泳池的建设费用的四分之一，约为 35.6 万元，（2）要求严格且风险较高。A依据*市体育局高危险性体育经营活动行政许可实施办法规定：办法所涉及的体育项目具有很高的专业和安全防范要求，要求经营者必须具有相应的体育专业

9、技术和知识，有规范的体育经营场所、设施和器材，经营办法所涉及的高危险性体育项目必须获得经营许可证；B必须严格执行消毒措施及水质检验标准；C高危项目必须购买大额度保险进行风险规避。*各楼盘的游泳池的建设，容积通常为 500 立方-800 立方之间，这样可以将投资、泳池附属面积、因为泳池建设而致使楼板承载增加导致的结构成本增加部分的费用都可以有较大程度降低。如按“方案二”设计如按“方案二”设计,可建室内泳池可建室内泳池因“方案二”标准层建筑面积为5,000 左右，楼建成后周边空间狭窄，如建设泳池只能考虑设置在架空层、半地下层（建议设置在主楼停车场南侧，需要考虑防渗水及避开下层的设备房）或在楼层上，

10、池壁需进行结构设计，实砌（非架空）池壁也应按结构需要处理。池壁的防水层和面层应满足水池的防水和便于清洗的要求。经过调研，池壁一般用条石池壁、毛石混凝土壁或钢筋混凝土池壁为好。池壁和池底防水层，宜柔性层和刚性层并用。因建设在建筑楼层上的泳池结构设计较为复杂，造价相应较高，具体问题需要由专业结构工程师提供意见。原科研主楼规划设计的两套方案均未考虑建游泳池，所以如准备科研主楼建造游泳池，必须重新修改方案，并报规划部门批准才能实施，否则将来竣工验收时可能不能获得通过，并且由于地块性质属于高新技术产业用地，规划方案修改增加泳池能否顺利通过批准，难度较大。（请详见附件 1）2 2、健身房（瑜伽、健身与形体

11、培训）、健身房（瑜伽、健身与形体培训）目前*港举办瑜伽班每期人数在（20-25 人左右），随着园区企业员工的增加。参加瑜伽培训人数也会相应增长，预计二期建成投入使用后，参加瑜伽培训人员将增加一倍左右。健身房一般标准为人均活动面积3，由此估计需要150面积为瑜伽形体培训使用，另设置 80 为器械健身室，由此可推定科研主楼健身室内面积约为 230。按照中低档要求，材料与费用如表如表 3 3：地 板（复合木地板）瑜伽形体训练室普通五毫米镜面玻璃玻璃长度为 150 米形体把杆，采用实木制作壁挂式音响小计器械跑步机 3 台健身室8,000 元/台200 元/米，长度为 150 米5,000-10,000

12、 元/套55,750-72,000 元好家庭电动跑步机 FMLTI200524,000 元30,000 元5,000-10,000 元135-210 元/20,250-31,500 元（含木龙骨加杉木板做架）50 元/块（2,0001,500 mm）500 元综合训练器 1 台健身车 2 台小计好家庭 PFSY3415，5,980 元/台好家庭 PEC4850，6,650 元/台43,280 元5,980 元13,200 元3 3、羽毛球场和篮球场、羽毛球场和篮球场据了解，标准篮球场地规格为 2815m，羽毛球场地规格：双打13.406.10m，单打 13.405.18m，一个标准篮球场内至少

13、可以设置三个标准羽毛球场。有如下两个方案：如按“方案一”设计如按“方案一”设计,可建室外球场可建室外球场（1）外篮球场造价约为 100,000 元左右（普通混凝土的地面）（2）羽毛球架费用 7,200 元（价格：2,400 元/套（红双喜 DHQJ3011），3 套）（3）羽毛球网约 300 元（100 元/套，3 套）。由此可见，如在室外考虑羽毛球场和篮球场，费用可控制在 110,000 元内。如按“方案二”设计如按“方案二”设计,可建室内球场可建室内球场若考虑在室内，首先室内场地必须保证 7 米的净高，才能符合篮球标准场地的要求。室内还需要考虑铺设符合木地板或地板胶、场馆观看座位、灯光照明

14、、通风设施。上述情况造价依据设计不同，价格有较大出入。如果只计算木地板铺设费用，一般篮球场按较低档次计算，应为 350 元/，按场地需铺设面积为 800 计算（含球场边缓冲区），价格为 280,000 元，仅此一项就已超过室外建设的全部造价。结论：结论：基于球场的若干要求，结合本地实际（据调查，中区和南区的篮球场地共12 个，但是正规场地只有 5 个）建议将球场设置于室内。因为：（1）考虑在地面上设置篮球场，尽管造价较低，但由于有绿化和道路要求，可能在地上建篮球场有一定障碍；（2）提升园区档次；（3）*风向变动大，室外不适宜羽毛球运动；（4）室内场地可以经常举办规模较大的园区活动，有利园区文化

15、建设与发展；（5）篮球场和羽毛球场合并考虑使用，可以节省场地面积，提高场地使用率；4 4、乒乓球场、乒乓球场据了解，乒乓球比赛场地为长方形（不小于147m），天花板高度不得低于4m。场地周围不能有明亮的光源，且场地的地面不能呈白色。由于乒乓球广受企业员工欢迎，建议设置独立的室内乒乓球室。按 4 张乒乓球台同时使用，并考虑休息场地，室内面积至少需要 150。具体费用估算如下：（1）乒乓球台（T2023 单折式移动乒乓球台）约为 2,200 元/台；（2）网架(红双喜 P204)80 元/台；（3）网(红双喜 40 网)2)22 元/张；（4）总计：投入 10,000 元左右（未考虑室内地板的铺设

16、及装饰部分投入）。“方案二”设计中地下一层面积为 6,152、车位 156 个，能够满足将上述设施集中建设，便于统一管理，但需减少约三分之一的停车位（游泳池、篮球场、健身房等配套设施占用）。如考虑在地下一层建设体育休闲配套设计，应尽量考虑将地下一层建为半地下室，并兼顾泳池、篮球场、羽毛球场的层高需求及泳池荷载、渗漏问题。建议听取专家提供的专业意见，考虑泳池的荷载和渗漏的处理措施，泳池的安全及资金的大量投入和收回的问题也是考虑的重点之一。如不考虑游泳池的修建，建议在原准备建造游泳池的场地增加一个篮球场，这样可以为更多的人提供运动休闲空间。5 5、人文建筑：、人文建筑：作为*大学研究院企业孵化体系

17、的重要组成部分，建议在园区中心位置设置具有*大学标志性建筑物或标志墙，以增添园区文化氛围。（二）后勤配套（二）后勤配套我们从一期的运营情况来看，认为后勤配套设施中的食堂可能需要增建，规模应能满足 1,000 人就餐需要；会议室建议科研主楼仅保留一个面积与一期多功能厅（一）相当，且具有一定档次的中型会议室就可以满足需求；专家公寓从收益和周边环境角度考虑，不建议再增加客房。1 1、食堂、食堂据估计，*港科研主楼建成后就餐人数将增加 1,000 人左右，必须扩大餐厅面积。“方案二”设计中科研主楼的食堂面积应与综合楼餐厅相当（由于“方案一”科研主楼设计未考虑餐厅，如投入使用,必须考虑在主楼增设员工配餐

18、场地,面积约 600-1,000）。建议如下：（1）如按“方案一”设计和考虑车辆增加的原因，现地下配餐中心、研发楼 A栋首层需要拆除恢复设计用途（面积约 3,000），重新作为停车场使用（“方案一”中为地下室为地下停车场出入口，目前一期地下停车场的车位是考虑到满足园区一期、科研主楼使用需要的，“方案二”中地下增设了两层地下停车位）；（2）科研主楼先考虑设置配餐中心（视实际需要再考虑是否现场制作加工），但保留烟道设计（注意油污防渗处理），并将餐厅的空调系统与楼层中央空调系统分开（避免出现串味情况出现）；（3）可尝试引入连锁品牌咖啡厅（如上岛咖啡），以提高园区品质。2 2、会议室、会议室由于*虚拟

19、大学园及各高校研究院或培训机构多集中在*科技园南区，建议科研主楼不再考虑培训用的场地，仅保留一个面积与一期多功能厅相当，且具有一定档次的中型会议室。3 3、专家公寓、专家公寓目前*港专家公寓的客房共有 22 间，基本能满足研究院系统和园区企业的接待需要。从投入产出比与周边环境变化考虑，建议专家公寓的客房保持现状，不需再增加。因为：（1）专家公寓目前成本支出分为人力成本、电费、水费、垃圾处理费、污水处理费、客房易耗品、装修及设备折旧、物业管理费、税费等，如果作为办公场地使用，我方在收取场地使用费的同时，仅需要支出物业管理费及相关税费，而且与管理费收费标准及税收费率与专家公寓对应支出相同。因此，将

20、场地用作办公用途比用作专家公寓效益更好，可参考如表表 4 4：表表 4 4：2007 2007 年专家公寓服务费及孵化费收入成本情况对比表年专家公寓服务费及孵化费收入成本情况对比表序号序号项目项目一、专家公寓服务费收入及成本：（一）服务费收入1234567服务费收入（二）成本装修折旧房租水电物料消耗人工费用租金税费建安折旧金额金额(元元)1,285,431.50250,800.00256,042.44124,333.32124,289.4266,842.4485，512小计（三）利润907,819.62377,611.88794,934.0072,462.7285，512176,652.004

21、1,340.00356,694.72418,967.28二、专家公寓转为孵化场地收入及成本：（一)孵化费收入：12345孵化费收入（二）成本：管理成本建安折旧空调费用支出租金税费小计（三）利润（2）中区*城公寓重新装修使用，*大酒店以及*站快捷连锁酒店、七天连锁酒店、*酒店等假日酒店的大量兴起，分流了大量的客源，导致专家公寓入驻率已明显下降。（3）专家公寓作为公共服务业，属公安部门严格监管的项目，必须按照规定办理特种经营许可证。但是，*港在规划建设时已明确规定为项目用地，不得作商业、娱乐、住宿等功能。因此，专家公寓的违规经营不可避免会收到政府部门的整改要求。（4）专家公寓仅作为园区的功能配套措

22、施之一，不应成为我们工作的重点。（三）园区公共配套设施（三）园区公共配套设施我们依据一期管理的实践并对比“方案一”“方案二”，对下列园区的公共配套设施：停车场道闸系统、中央空调系统、给排水系统、消防电梯、设备房的通风、景观园林、垃圾中转站、单车棚、围墙、大堂地面、中空玻璃提出了一些改进建议：1 1、停车场道闸系统、停车场道闸系统（1）目前一期的园区主干道不够宽,岗亭和道闸分离,使得进出的车辆都要从右手边接卡或刷卡,不仅给司机带来了不便,而且也无形中增加了管理的难度,车辆出入较多时，由于人为接卡、再刷卡、之后才能开闸,经常会造成交通堵塞,这也是园区企业对交通问题投诉最多的地方。目前园区车流量已达

23、到 650 辆/次*天，科研主楼建成后园区的车辆会更多,我们建议将园区公共出口处的路面拓宽,并将岗亭和道闸置于路中间，统一考虑科研主楼和一期的车流量，尽量做到人车分流。（2）系统在使用中存在故障率较高的情况，且由于该系统的供应商清华茂物公司（该公司提供的园区餐饮 IC 卡充值系统也存在上述问题）目前已经破产，难以提供令人满意的售后服务，且维修服务质量不稳定，市场造成园区车辆在出口处因故障无法正常行驶而造成的拥堵现象。(例如在 2007 年 8 月就发生了 9 次故障)具体故障记录请详见附件附件 2 2。2 2、中央空调系统、中央空调系统方案一将科研主楼的中央空调考虑为离心式冷水机组；方案二规划

24、将科研主楼的中央空调考虑为 VRV 家用中央空调系统;（1）如何统一主机的放置位置。如考虑采用方案二，则应注意每层的主机要统一安装在一个指定地方和机房的散热问题，以及最远的负荷中心距机房的位置,这些都会影响到制冷效果。同时这种方式还有可能使后装修的单位在安装空调时影响其他单位已经完成的装修,如果每层集中放置的空调机房位置设置不合理,很可能会产生上述问题。（2）蓄冰空调的使用按照*关于能耗使用的政策倾斜和关注程度来看，蓄冰中央空调已成为大功率用户选择的热点。*港周边与*港同类性质的园区同方*港就是采用蓄冰中央空调。依据在招商过程中客户的反馈，企业对于大厦使用蓄冰中央空调普遍比较满意。其主要的优点

25、是：在使用峰谷表用电的情况下，可以在谷期用电制冰，待峰期因冰块融化降低管中空气温度再通过送风系统送冷风以达到制冷效果。按照*供电局规定，谷期用电价格相当于峰期价格的三分之一，可节省大量的电费；因入驻企业通过其使用的场地冷流量表计算出空调费用，且蓄冰中央空调能够全天供冷，让企业自由掌握上下班时间，这点对于高新企业尤其重要。其主要缺点是前期投入费用较高，后期维护的成本较高（主要反映在因水质等问题对于蓄冰柜的锈蚀），由于用电形势愈来愈紧张，因此从长远的角度来看还是合算的。故希望领导对于中央空调选型时重点考虑（有关使用与维护的费用测算待收集后继续补充）。3 3、给排水系统、给排水系统楼层洗手间各类排水

26、管要设计存水弯。一期的洗手间因排水管未通过存水弯就直接接到化粪池,造成洗手间,尤其是低层的洗手间经常反臭气,地漏最好也要用有水封的。洗手间主排污管要考虑减少直落冲击力。在一期洗手间的使用中,经常困扰我们的是主排污管中从高处落下的硬物会将最底层的弯头砸破,造成粪便四溢,而要维修时也需停止所有洗手间的使用。这类事故每年都要发生四五次。其原因就是排污管是 PVC 管,而且是直上直下的设计,中间也没有缓冲,这样硬物从马桶进入排污管后就会以自由落体的形式直接砸到最底层的弯头上,如果硬物稍大就会直接砸破弯头造成事故。由于科研主楼的所有洗手间都是公共洗手间,因此一定要考虑在每层的洗手间内增加清洁卫生用的水池

27、和水喉,以方便各企业清洁用取水。06 年碧利斯台风袭击*时，因雨量过大，一期综合楼地下停车场北侧出口坡度处的两道排水沟虽然能够正常排水，且排污泵也能正常启动，但雨水还是流进了停车场，后因现场处理及时没有造成损失。实践证明雨水较大时，即使将两台排污泵同时启动也不能及时排净流入的雨水，使地下室存在相当的风险。*易受台风暴雨侵袭，在此特别建议：科研主楼地下车库在有坡度的出入口处的设计上考虑加大排水能力。4 4、消防电梯、消防电梯消防电梯一般都是被用作货梯来使用，而一期设计安装货梯的双开厅（轿）门只有 1.1 米，不能满足入驻企业搬运尺寸较大设备的需求。建议：在科研主楼的设计中至少要考虑有两部消防梯的

28、尺寸大一些。5 5、设备房的通风设计、设备房的通风设计设备房的通风和散热一直是困扰设备安全运行的重要问题,在现实的设计中一般也有考虑。由于设备房的运行环境不是在地下室就是在天面,都是不易通风散热的地方或是热量集中的场所。因此，设备房如果设计在地下室则建议除了设计排风系统外,还要给各设备房预留通风口,使风机开启时能在设备房内形成空气的对流,以便及时散热；而天面的电梯机房,由于电梯控制系统对运行的环境温度要求很高，因此我们建议除了设计排风扇外,还要预留好安装分体空调的位置,以降低电梯机房的环境温度。6 6、景观园林设计、景观园林设计一期的园林景观有四个问题,一是设计得没有特色,非常单调,观赏性不强

29、；二是设计中的阴生植物太多,如七彩竹芋、肾蕨等,而这些植物即使在阴面,由于下午*的强烈阳光也不适合其生长,结果造成了这些植物的长势很不好,经常干枯;三是施工阶段苗木的选用质量很差,如大王椰、凤凰木等都是质量很差的苗木,这些即使在后期成活以后也不可能形成很好的园林景观，四是土壤是建筑回填土，多为混凝土块或石块等建筑材料，蓄水能力和肥力不够。因此我们建议在科研主楼的园林设计中要考虑上述问题。7 7、园区垃圾中转站的设置、园区垃圾中转站的设置由于园区的开发建设没有完工，只是在科研主楼的工地内临时设置了简易垃圾中转站，随着科研主楼规模的扩大,园区的生产和生活垃圾将日益增多，因此有必要在园区建设一个永久

30、的垃圾中转站。考虑到园区的整体规划，建议将垃圾站设置在园区东南拐角的位置，外墙与楼体颜色一致，同时在附近引入清洁水源和污水排放管井，垃圾站的大小还要兼顾到临近的交通道路和车辆的转弯等因素。与此同时，需要考虑如果科研主楼开工后，现在的临时垃圾站将设在何处？因为园区每天会产生大量的垃圾，没有一个固定的地方存放和中转是不可能的。为此建议在科研主楼开工时能否考虑暂时将现在的临时垃圾站的位置分隔出来继续使用，待整个园区的建设基本完工时再启用新垃圾站，停用现在的垃圾站。8 8、园区内充分预留单车停放位置、园区内充分预留单车停放位置目前一期没有固定的单车棚,每天约有 160180 辆单车在园区停放。由于没有

31、固定的位置，一方面不便于员工停车，另一方面也有单车与机动车争位的现象，这样不便于园区的统一管理。科研主楼建成后，预计园区的单车至少会突破三百辆。如果不考虑一个集中的停车场，将给单车的管理带来很大难度。同时考虑到单车的停放要尽量避开园区的中心区，因此我们建议在路边或首层架空处设置单车停放处（自行车棚）。9 9、设立围墙、设立围墙一期的围墙在园区安全管理中发挥了很大作用，尤其是北区的整体治安环境较差，设置围墙可使园区在封闭环境下有序管理，因此我们建议将科研主楼周边红线处也建设同样规格的围墙，并与一期连通。同时建议围墙最好用马赛克装饰，尽可能少用涂料。因为一般涂料在使用两年后会发生局部脱落现象，如果

32、局部修补，则会使整个外墙发花,整体重新粉刷投资又太大。建议围墙的贴面采用马赛克或者采用涂料再用以绿色植物作为修饰。1010、关于大堂地面的设计、关于大堂地面的设计在一期的设计中，大堂的地面尤其是首层大堂和洗手间的地面大量使用了浅色的地砖,由于这些地方人流量很大，一旦污染就很难打理，而且这种地砖又无法作日常的打蜡护养，时间长了势必会使地面造成损坏。因此建议：在设计中将大堂部分，至少是首层大堂部分一定要设计成大理石或其他耐磨且易打理的石材，这样既便于日常打理和保养，同时也提高了大堂的档次。1111、设置中空玻璃、设置中空玻璃由于科研主楼项目靠南侧接近北环大道，车流量大，车辆行驶的噪音也较大，对入驻

33、企业办公有较大影响。为了克服这种情况，建议在科研主楼建设考虑采用中空玻璃。（四）场地间隔（四）场地间隔“方案一”中研发用房面积多为 500-800，“方案二”中研发用房的室内面积多半超过 300，如果使用率为 70%，研发用房的建筑面积将超过 400。考虑到*创业型企业居多，建议研发用房室内面积以 100 左右为间隔的标准单位（综合楼 305 室面积为 99.74），强电、弱电、空调冷流量表等给予相应配置。（五）工作室（五）工作室本文初稿中曾建议在主楼设置工作室，用于满足园区企业高层和外请专家工作和休息的需要。但是考虑到规划报批的难度、运营安全管理、日常管理的不便及投入产出的经济性等因素，还是觉得将场地用作孵化用途比较合适。