XX县县城区物业提升工作三年行动方案.docx

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1、XX县县城区物业提升工作三年行动方案物业管理是社会治理重要组成部分，事关居民生活品质， 事关城市安全运行和社会稳定。为构建党建引领社区治理框架 下的物业管理体系，加快发展物业服务业，推动物业服务向高 品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需 要，全面落实中华人民共和国民法典中共中央国务院关于 加强和完善社区治理的意见和国务院物业管理条例、住房 和城乡建设部等十部委关于加强和改进住宅物业管理工作的 通知XX省物业管理条例XX市市城区物业提升工作三年行 动方案有关要求，结合实际，制定本方案。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻 党的十九大和十九

2、届历次全会精神，坚持以人民为中心的发展 理念，完善物业管理体制机制，加强精细化管理，切实提升服 务水平，持续改善人居环境，推进县城区治理体系和治理能力 现代化，构建共建共治共享的社会治理格局，促进社会和谐稳 定，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。（二）基本原则1.坚持党建引领。充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和 场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服 务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬 金制计费方式。县物业管理部门要公布物业服务清单，明确物 业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务 成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参

3、考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整 方式。县发展和改革委员会和县住房和城乡建设局对实行政府 指导价的物业收费行为，制定并公布基准价及其浮动幅度，建 立动态调整机制。物业管理服务收费要遵循质价相符、公平公开、合理诚信 的原则，实行分等定级、按质论价，并保持相对稳定。前期物 业管理服务费和车辆秩序维护服务费应由开发建设单位与选聘 的前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定，实行示范性 指导价。业委会（物管会）成立后，由业委会（物管会）与物 业服务企业以合同方式约定物业服务价格和车辆秩序维护服务 价格。（四）促进物业服务市场健康发展10.培育市场环境。建立和完善公开透明、质价相符

4、的物业 服务市场机制，推动物业服务集团化、专业化、连锁化、品牌 化发展。鼓励物业服务企业多样化、多元化经营，采用现代信 息技术手段，大力发展智慧宜居物业。建立优质物业服务企业 发展激励机制，支持其承担社会责任。n.加强市场监管，建立服务信息公开公示制度。物业服务 企业应当在乡镇办指导监督下，在物业服务区域显著位置设立 物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责 人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内 容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位 和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业 费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况

5、等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务 企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价 格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的 费用。各乡镇办要做好对物业服务企业的日常监管，健全常态化 监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。县物业管 理部门通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立星 级评定、“红黑榜”等奖惩制度。要做好物业服务招投标平台搭 建工作，完善物业服务企业退出机制，加强物业服务企业选聘 和退出管理。要依法规范物业管理区域划分、物业设施和物业 用房管理、前期物业管理招投标和承接查验制度建立和备案管 理工作。12 .完善物业行业监管平台

6、建设，建立物业服务企业信用管 理制度。县物业管理部门完善全县物业管理服务监管平台和智 慧物业服务平台建设。落实物业项目监督检查和备案管理工作。 实现备案事项一网通办，方便广大居民群众和物业服务企业。 物业服务项目星级评定、发布“红黑榜”、物业行业“双随机一 公开”检查、前期物业管理招投标、物业服务合同备案、维修 资金查询等工作都要通过平台开展。县物业管理部门要根据物业服务合同履行、物业投诉处理、 物业日常检查和乡镇办意见等情况，采集相关信用信息，实施 信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据 企业信用状况，由县物业管理部门授予信用星级标识，实行信 用分级分类监管，强化信用信息在前

7、期物业管理招标投标、业 主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。13 .发挥物业协会作用，加强行业自律。加快物业服务协会 建设。物业服务行业组织要在业务主管部门的指导监督下履行 联络、协调和服务职责，开展行业培训，组织行业竞赛，进行 行业交流，加强行业自律，规范行业行为，提升物业服务水平。（五）推动发展生活服务业14 .加强智慧物业管理服务能力建设。物业服务企业要运用 物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智 慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、 设施设备、业委会（物管会）、物业服务企业等数据，共享城市 管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保

8、数据 不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。15 .提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智 慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重 要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处 置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧 研判、智慧派单、智慧监督。16 .促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企 业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等 领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化 多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服 务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务 上门。

9、物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依 规申请相应优惠扶持政策。（六）规范维修资金使用监督和管理17 .提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化 申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单 内容的，业委会（物管会）可直接申请使用维修资金，尚未产 生业委会（物管会）的，由乡镇办代为申请，并从维修资金中 列支相关费用。因防汛供水、排水、消防、电梯等紧急事项使 用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。探索使用维修资金购买房屋和电梯安全责任保险。维修资金增 值收益（按国家规定银行活期存款利率计息之外部分）可用于 物业提升和居民生活服务。18 .加大维修资金

10、归集力度。推动新建商品房在办理网签备 案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、 物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收 益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维 修资金并轨管理。19 .组建物业集团。鼓励物业服务企业兼并组合，支持鼓励 外地知名物业服务企业进驻我县接管物业项目。由XX投资集团 负责组建XX县投资集团综合劳务服务有限公司。发挥大型物业 服务企业的规模优势和知名物业服务企业的品牌效应，以强扶 弱，提升全县物业服务行业整体水平。20 .推进老旧小区建立物业管理长效机制。经过改造后的老 旧小区达到国家改造标准后，按照“政府扶持、依托社区、居

11、民自治”的原则，建筑面积每3万平方米左右作为一个物业管 理区域，由乡镇办建立物业服务站。所需费用由县、乡两级财 政设立专项资金，可以向居民收取一部分，可以从维修资金增 值收益中解决，并逐步向市场化物业管理过渡。也可以引进优 质社会资本平台对小区进行长期经营管理。21 .各乡镇办要做好物业行业“扫黑除恶”工作，做到“有 黑扫黑、无黑除恶、无恶治乱”。做好垃圾分类试点及推广工作， 按照统一要求，配置分类垃圾桶、转运车、宣传栏、分类指导 员等；配合再生资源回收箱房等设施进场；开展垃圾分类宣传， 引导业主正确分类投放；垃圾分类收集、日产日清。对私搭乱 建行为加大综合执法力度，及时排查消除老旧管线、电动

12、车飞 线、电梯、消防设施存在的安全隐患。由乡镇办落实物业管理 工作评价指标体系，县政府、县委营商办、县住建局要加强对 乡镇办物业管理工作的考核督促。22 .夯实基础信息，健全信息系统。收集、整合和修正住宅 类房屋信息，完善住宅小区楼栋房屋数量、面积、户数、建成 年代、维修资金建立情况等基本信息，充实住宅类房屋和住宅 小区管理数据库。充分利用信息化手段加强物业管理，建成涵 盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业委会（物管 会）运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实 现分级管理、部门间数据共享、动态更新。23 .提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技 能等级认定工作。开

13、展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整 体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激 励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保 障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋作为员 工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最 美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。各乡 镇办要在物业员工中开展“最美物业人”评选活动，激发从业 人员热情，提高物业行业从业人员素质。三、保障措施（一）加强组织领导。按照“市级指导、县级负责、乡镇 办具体抓”的原则，落实好各级物业管理责任。县政府成立县 物业提升工作领导小组，研究部署物业提升工作。各乡镇办要 加强对物业提升

14、工作的组织领导，主要领导亲自抓，成立物业 管理组织机构，并尽快制定细化措施，形成层层抓落实的工作 机制，要按照赋权、下沉、增效的工作要求，在资金、人员力 量等方面加大对物业提升工作的支持力度，确保各项工作顺利 开展。（二）加强督导考核。物业提升是涉及民生的重要工作， 县相关部门、各乡镇办要高度重视，加强考核，严格奖惩，各 乡镇办要把物业提升工作纳入本地区年度责任目标。县住房和 城乡建设局负责指导各乡镇办的物业提升工作。县城区物业提 升工作领导小组办公室要建立物业提升工作考核体系，会同县 委县政府督查局强化督导，做好领导小组安排工作的督查督力、。（三）积极改革创新。鼓励基层结合实际，主动探索实践

15、， 大胆改革创新，及时总结提升，形成一些有代表性、可复制的 经验在全县推广。（四）做好宣传培训。充分发挥广播电视、网络的作用， 全媒体积极宣传物业管理的法规政策，宣传物业管理先进典型, 营造良好氛围；要引导物业服务企业增强服务意识，提高服务 水平；引导广大业主树立正确的物业消费观念，履行相应的责 任和义务；要制定专项培训计划，建立分层级、分领域的培训 制度，加强对物业管理工作人员以及业委会（物管会）、物业服 务企业的政策指导和业务培训，使其更好地发挥作用，推动物 业提升工作。党员的先锋模范作用，加强乡镇办、社区党组织对物业服务企 业、业主委员会（以下简称业委会）、物业管理委员会（以下简 称物管

16、会）的政治引领、组织引领、能力引领、机制引领，使 其成为党联系服务群众，加强基层治理的重要力量。推动业委 会（物管会）、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社 区居民委员会、业委会（物管会），物业服务企业协调运行机制， 充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业委会（物 管会）和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员， 符合条件的社区“两委”（社区党支部委员会和社区居民委员会） 成员通过法定程序兼任业委会（物管会）成员。鼓励流动党员、 退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动县级机关 和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务 群众。2 .坚持将物业管理纳入社

17、区治理体系。从完善城市治理体 系和治理能力的角度创新制度设计，强化业主自治意识，精准 衔接城市管理、物业管理和业主自治管理各方权责，推进社区 党组织、物业服务企业、业委会（物管会）等多元主体共同参 与基层社会治理。将物业管理作为社区治理的重要内容，依法 推进权力下放、力量下沉，充分发挥乡镇办、社区作用，建立 简约高效的管理体制机制。3 .坚持服务导向。寓管理于服务，围绕解决群众身边的操 心事、烦心事、揪心事，规范物业管理各方主体行为，提升管 理能力和服务水平。4 .坚持依靠群众、发动群众。转变治理观念，创新管理模 式，引导居民积极参与管理小区事务，激发基层治理活力，实 现共建、共治、共享。（三

18、）工作目标通过三年努力，物业管理体制机制基本健全，政策标准体 系基本完善，物业管理领域突出问题得到有效治理。党委领导、 政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作 格局基本形成，物业服务水平显著提高，群众满意度大幅度提 升。2022年，发挥巩固新冠肺炎防控过程中党的领导成功做法, 巩固文明城市创建工作中党的工作全覆盖成果，搭建县、乡镇 办、社区物业管理的监督管理组织框架，优化力量配置，完善 配套政策标准和规范，引进外地先进物业服务模式，组建XX 县投资集团综合劳务服务有限公司，加强对县城区老旧小区的 服务，形成物业提升工作的良好开局。2023年，县城区业委会（物管会）组建率达到50

19、%以上、 物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均达到90%；党建引领社区 治理框架下的物业管理体系进一步健全；乡镇办指导物业管理 工作的能力进一步增强；老旧小区物业服务取得成效；物业行 业突出问题治理取得显著成效。各乡镇办根据居民小区面积、 人口规模、党员数量等因素合理设置小区党支部，对于居民户 数和党员人数较少的小区可以按照集中连片、就近活动的原则 成立党支部。对于居民户数和党员人数较多的小区，可以在小 区内合理设置若干网络党支部。最大限度地让群众参与共建、 共管，提升小区品质和改造效果，不断提升居民生活幸福感。2024年，在县城区全面建成党建引领社区治理框架下的物 业管理体系，乡镇办、社区管理力

20、量和能力全面加强，物业管 理长效机制基本形成。业委会（物管会）、物业服务、党的组织 实现全覆盖，确保实现标准物业管理全覆盖。二、主要任务（一）健全县、乡镇办、社区的监督管理工作机制1 .县级加强统筹协调。统筹协调XX省物业管理条例宣 传贯彻落实工作。成立县级物业提升工作领导小组，建立健全 相应综合协调推进机制，制定年度计划，明确工作目标，组织 村（居）民委员会、社区统筹推进物业提升各项工作，并加强 检查考核，组织开展业委会（物管会）培训。各成员单位按照 职责负责物业管理相关监督管理和执法检查工作。县住建、城 管、自然资源、公安、市场监管、消防等部门要及时受理投诉 举报，查处物业服务区域内违章搭

21、建、违规饲养动物、擅自改 变住宅性质、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规 停放充电占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经 营等违法违规行为。水、电、气、暖、通信等市政公用服务企 业按照职责做好相关工作。推动城市管理服务向居住社区延伸, 建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单, 压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、 任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、 占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排 水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务 到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设 备的维

22、修、养护和更新责任。2 .加强组织领导。各乡镇要把物业管理相关工作作为“一 把手”工程，建立健全相应综合协调推进机制，制定年度计划 明确工作目标，组织服务区、社区统筹推进物业提升各项工作， 并加强检查考核，组织开展业主委员会培训。3 .乡镇办落实主体责任。乡镇办和社区居委会是辖区物业 提升工作的主体，乡镇办主要负责同志是本辖区物业提升工作 的第一责任人。乡镇办要建立“一把手”亲自抓的工作机制， 设立物业管理监督管理工作机构，配备物业管理工作人员，加 强对辖区内物业管理活动的指导监督，组织、协调、指导业委 会（物管会）组建，提高业委会（物管会）组建率、物业服务 覆盖率、党的组织覆盖率。积极推动业

23、主设立业主大会、选举 业委会（物管会），办理备案手续，并依法依规监督业委会（物 管会）和物业服务企业履行职责，组织开展物业服务质量评价。 指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接， 监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产。建立健全居 住社区综合治理工作制度，及时解决住宅物业管理重点难点问 题和信访问题，充分发挥乡镇办、社区（村）人民调解委员会 作用，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。突发公共事件应对期 间，指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。 委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业 支付相应费用。4 .社区抓好具体落实，构建共治共享格局。社区党组织引

24、 导建立物业管理联席会议制度，组织居民委员会、业委会（物 管会）、物业服务企业、驻区单位、水电气暖通信专业运营单位、 公安派出所（警务室）定期开展议事协商，推动在业委会（物 管会）、物业服务企业建立党组织，协调解决物业管理问题和矛 盾纠纷；协助乡镇办对业委会（物管会）履职情况、物业服务企 业履约情况进行考评；乡镇办积极引导业主自治管理，监督业 委会（物管会）运作。社区居委会要发挥居民的主体作用，调 动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位 的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层 社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共 评、成果共享。畅通居民投诉渠道

25、和投诉转办机制，提高投诉 处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和 网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。（二）提高业委会（物管会）组建率、物业服务覆盖率、 党的组织覆盖率，充分发挥业委会（物管会）、物业服务企业、 物业党组织的作用5 .提高业委会（物管会）组建率，健全业委会（物管会）治 理结构。积极推动党建引领下业委会（物管会）组建、换届选 举工作。尚不具备成立业委会条件的小区，由乡镇办组建物管 会代行业委会职责。乡镇办、社区党组织要积极引导党员业主 参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。优 化业委会（物管会）人员配置。乡镇办负责指导成立业主大会 筹备组，

26、业委会（物管会）换届改选小组，加强对业委会（物 管会）的人选推荐和审核把关，业委会参选人员要依法竞选。 鼓励“两代表一委员”和居民中在职或离退休党员干部参选业 委会成员，提高业委会成员中党员比例。探索建立业委会（物 管会）成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员 履行职责，提请业主大会终止成员资格，物管会成员由乡镇办 人民政府（管委会）进行撤换，并公告全体业主。县物业管理 部门、各乡镇办政府（管委会）要加强业委会（物管会）成员 法律法规和业务培训，严格按照民法典等规定，明确职责 范围，提高业委会（物管会）成员依法依规履职能力。充分发 挥业委会（物管会）作用。业主大会可根据法律法规规定，

27、通 过议事规则和管理规约约定，授权业委会行使一定额度内业主 共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资 金）使用决策权力。业委会（物管会）应当督促业主遵守法律 法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约 行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理 规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为 纳入个人信用记录。6 .提高物业服务覆盖率，提升物业服务质量。乡镇办、社 区要推动召开业主大会，引导业委会（物管会）选聘物业服务 企业，实行专业化物业管理。引导小区居民通过民主决策，共 同决定在自行管理、委托物业服务企业统一管理、委托专业单 位进行专项服务、委

28、托其他物业管理人员进行管理等多种形式 中选择合适的物业服务形式，暂不具备专业化物业管理条件的, 通过社区居委会托管、物业公司代管、业委会（物管会）自管 等方式，逐步扩大住宅小区特别是老旧小区物业服务覆盖率。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业 要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强 人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采 取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，做好 小广告治理，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环 境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协 会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服 务企业

29、兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整 体服务水平。7 .提高党的组织覆盖率。乡镇办、社区党组织要把业委会 （物管会）、物业服务企业党建工作列入议事日程，加大工作推 进力度，抓好党组织组建工作。对无物业服务的小区，先把党 组织建起来。要探索业委会（物管会）负责人、物业服务企业 负责人与社区居委会人员“双向进入、交叉任职”的途径，在 业委会（物管会）成立和换届时引导和支持业主中的党员积极 参选业委会（物管会）委员，通过法定程序担任业委会（物管 会）委员。（三）完善政策机制和标准规范8 .制定星级标准。县物业管理部门制定住宅物业服务星级 标准，会同乡镇办、社区居委会等部门并组织专家按照住宅物 业服务星级标准，评定辖区内物业项目的服务星级。评出1至 5星级物业服务小区，报县住房和城乡建设局审核。评定星级 与物业费收费标准挂钩，对星级高、服务好、信誉好的物业服 务企业县政府将予以表彰奖励。9 .完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市