物业管理服务费用成本测算模板.pdf

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1、根据“*”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“*”的物业管理服务费进行测算。内容包括：一、经费测算的原则及说明；二、经费测算：1、人工成本；2、行政办公费；3、设备设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节 经费测算的原则及说明一、测算的依据(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则(一)遵循物业管理行业特

2、点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则针对“*”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。(四)管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源

3、以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金=物业管理费用支出管理酬金比例。三、测算的有关说明(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明1、人员工资标准根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号 职 务 月薪 备 注1中心经理4,0002 品质行政主管(中心经理助理)2,5003安全主管1,8004 工程维修主管2,0005

4、清洁绿化主管1,8006 高级管家1,8007会计 1,4008出纳1,2009 维修技工1,20010安全班长1,10011安全员90012清洁工60013绿化工6002、物资装备的摊销物资装备摊销分两部份进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5 年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5 年摊销。3、开办费摊销开办费的摊销期限为 5 年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的 80%(4 年)按 5 年摊销进

5、管理成本中。4、管理者酬金依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节 经费测算经费测算总表(单位：人民币元)序号 项 目 测算依据 月支出 备 注1 人工成本详见人工费测算明细表122,202.002 行政办公费详见办公费测算明细表14,406.673 设备设施维护费详见维护费测算明细表9,984.004公用电费按经验数据测算23,500.005 公用水费按经验数据测算4,200.006 清洁费(设施材料)详见清洁费测算明细表 10,233.007 绿化费详见绿化费测算明细表17,

6、388.008 保安费 详见保安费测算明细表400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.5010开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.87 23,994.1311小计206,748.03 227,705.3012不可预见费以上各项之和的2%4,134.96 4,554.1113管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.30 23,225.9414营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.36 14,562.6615总计245,193.66 270,048.0116每平方米月管理费(不含电梯分摊)69416.16平方米收费面

7、积3.53 4.05根据我们的测算，本项目管理费月支出为 245,193.66 元(不含 E 型房每月电梯维护费用)，按照不同房型的价格、建造面积比率，将管理费分摊如下：房 型 系 数 管理费标准(元/平方米.月)备 注A 1.143 4.0B 1.057 3.7C、D 1 3.5E 0.914 3.2按照分摊系数测算E 型房管理费2.8元/平方米.月，加之电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2 元/平方米.月(一)人工成本测算序号 项目人数 月薪 计算方法 月支出 备 注1工资(1)中心经理1 4,000人数 x 月薪 4,000(2)品质行政主管1 2,500人数 x 月

8、薪 2,500中心经理助理(3)安全主管1 1,800人数 x 月薪 1,800(4)工程维修主管1 2,000人数 x 月薪 2,000(5)清洁绿化主管1 1,800人数 x 月薪 1,800(6)高级管家3 1,800人数 x 月薪 5,400(7)会计1 1,400人数 x 月薪 1,400(8)出纳1 1,200人数 x 月薪 1,200(9)维修技工7 1,200人数 x 月薪 8,400(10)安全班长3 1,100人数 x 月薪 3,300(11)安全员40 900人数 x 月薪 36,000(12)清洁工30 600人数 x 月薪 18,000(13)绿化工3 600人数 x

9、 月薪 1,800(14)小计94 87,6002 三费一金(1)福利待遇(2)培训费(3)工会费(4)社会保险费(5)教育基金(6)小计工资总额x 8%7,008.00工资总额x 8%7,008.00工资总额x 2%1,752.00工资总额x 20%17,520.00工资总额x 1.5%1,314.0034,602.003 合计122,202.00(二)行政办公费序号 项目数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注1 办公用品、低值易耗品(1)管理人员10 人 20数量 x 单价 200.00(2)操作人员80 人 5 数量 x 单价 400.00小计 90 人600.002 通讯费用(1)固

10、定电话/传真 5 部 150数量 x 单价 750.00(2)挪移电话2 部300数量 x 单价600.00小计1,350.003 车辆使用费用2 部 1500数量 x 单价 3,000.004员工宿舍租金4 套 600数量 x 单价 2,400.005社区文化活动费12次1500综合测算1,500.006 服装费用(1)管理人员服装13套 900 11700 975.00(2)维修工服装7 400 2800 233.33(3)清洁绿化工34 270 9180 765.00(4)保安员43 1000 43000 3583.33(5)小计66680 5556.677 合计14,406.67(三)

11、设施设备维护费序号 项目数量 单位 单价 保养期 月支出备注1电梯维保费8 台600 12 4,800.00不记入总费用2电梯年检费8 台 400/266.67不记入总费用3 电梯保险费8 台4 强电系统维护费2,000.00(1)高压供电系统屏(2)低压供电系统屏(3)备用发机电维护费台小计2,000.005 给排水系统维护费800.00(1)给排水水泵维护费(2)给水水管维护费(3)排水水管维护费(4)消防水系统台消防箱套小计800.006 室外景观绿化水维护费500.007 游泳池维护费200.008 消防系统维保费500.009 弱电系统维护费2,500.00(1)消防弱电系统维护费(

12、2)控制中心维护费(3)保安监控系统维护费(4)防盗报警系统维护费(5)巡更系统维护费(6)IC卡门禁统维护费(7)停车场系统维护费小计2,500.0010 建造本体维修费/11 设备维修零星材料费600.00小计9,600.0012 不可预见费4%384.0013 合计9,984.00(四)公用水电费序号 项目数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注1公用电费50000度 0.47 23,500.002公用水费3500吨 1.2 4,200.00合计27,700.00(五)清洁费序号 项目计算方法 月支出 备 注1 基本清洁费(1)清洁人工费/(2)工具/材料费 综合测算20002 清洁设备

13、折旧费(5 年分摊)清洁工具1333总价80，000元3垃圾清运费30天1 车/天150元/车 45004 室外水景清洁费每月清洗1 次 10005 化粪池清理费每一年清洗2 次 4007 消杀费 综合测算10008总计10,233.00(六)绿化费项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注绿化费41400 M2 0.42数量 x 单价 17,388.00(七)保安费项 目 计算方法 月支出 备 注日常耗材、装备保养综合测算400.00(八)固定资产折旧序号 项目资产总额 计算方法 月支出 备 注1行政办公设备74,000.00分 5 年摊消1,233.332工程设备9,850.00分

14、5 年摊消164.173 合计1,397.50附表：固定资产清单(一)行政办公设备项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注会议桌1 套 3,000.00 3,000.00大工作台1 套 2,000.00 2,000.00复印机1 台 15,000.00 15,000.00内联网络电脑终端10台 4,000.00 40,000.00数码照像机1 部 4,000.00 4,000.00电视机5台 2,000.00 10,000.00小计74,000.00(二)工程设备项 目 数 量 单位 单价 金额 备注200型室外疏通机1套 2,350.00 2,350.00备用发机电1 台 5,000.00

15、5,000.00台钻1台 2,500.00 2,500.00小计合计9,850.0083,850.00(九)开办费摊销序号 项目总额 计算方法 月支出 备注1开盘期间人工成本费1,211,883.00按 5 年摊销20,198.05摊入营销成本2 除人工费外其它开办费摊销227,765.00按(80%)5 年摊销 3,036.87摊入物管成本3总开办费1,439,648.00按 5 年摊销23,994.13全部摊入物管成本“*开办期从2003年 7 月 1 日至 2004年 6 月 30 日，为期12 个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费

16、分五年摊销。开办费总表项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出1 人工成本(1)工资中心经理1 12 4,000.00数量 x 驻场时间x 单价 48,000.00品质行政主管(中心经理助理)1 10 2,500.00数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00安全主管1 12 1,800.00数量 x 驻场时间x 单价 21,600.00工程维修主管1 12 2,000.00数量 x 驻场时间x 单价 24,000.00清洁绿化主管1 10 1,800.00数量 x 驻场时间x 单价 18,000.00高级管家6 6 1,800.00数量 x 驻场时间x 单价 64,800.00

17、会计1 2 1,400.00数量 x 驻场时间x 单价2,800.00出纳1 2 1,200.00数量 x 驻场时间x 单价2,400.00维修技工2 12 1,200.00数量 x 驻场时间x 单价 28,800.00安管班长3 12 1,100.00数量 x 驻场时间x 单价 39,600.00安管员40 12 900.00数量 x 驻场时间x 单价432,000.00清洁工35 12 600.00数量 x 驻场时间x 单价252,000.00绿化工2 12 600.00数量 x 驻场时间x 单价14,400.00小计(2)三费一金福利费973,400.00工资总额8%77,872.00工

18、资总额2%19,468.00工会经费社会保险费教育基金小计工资总额13%126,542.00工资总额1.5%14,601.00238,483.00合计1,211,883.002 行政办公费(1)办公用品、低值易耗品综合测算 3,000.00(2)通讯费综合测算 3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费7 12 900.00套数 x 开办时间x 单价 75,600.00合计81,600.003 入伙资料350 60.00 21,000.004 办公设备见开办期办公设备清单18,600.005 工程工具见开办期工程工具清单14,710.006 治安消防用品见开办期治安消防用品清单25,315.0

19、07 服装见开办期低值装备清单66,540.00总计1,439,648.001、开办期办公设备清单序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元)备 注1办公家私3 套 1,500.00 4,500.002工作台10套 500.00 5,000.003转椅10把 80.00 800.005打印机2台 700.00 1,400.006文件柜5 套 300.00 1,500.007档案柜2个 300.00 600.008电话5部 100.00 500.009传真机1 部 1,500.00 1,500.0010保险柜1部 1,000.00 1,000.0012工具柜5套 200.00 1,000.0013

20、饮水机4台 200.00 800.0014小计18,600.002、开办期工程工具清单序号 项 目 数 量 单位 单价 合计(元)1冲击钻1台 980.00 980.003手提切割机1 台 350.00 350.004台式砂轮机1 台 1,500.00 1,500.006 手抡电钻2 台 240.00 480.007电焊机8KVA 1台 450.00 450.008 75型室内疏通机1套 1,450.00 1,450.009台钳2套 75.00 150.0010大管钳4架 30.00 120.0011数字万用表2个 250.00 500.0012指针万用表1 个 100.00 100.0013

21、摇表1个 180.00 180.0014接地摇表1个 200.00 200.0015高压摇表1个 1,000.00 1,000.0016电梯专用工具1 套 500.00 500.0017电工组合工具7套 200.00 1,400.0018综合维修工具1 套 1,500.00 1,500.0019高空作业工具1 套 500.00 500.0020 5档铝合金组合梯3 架 300.00 900.0021 11档铝合金组合梯1 架 750.00 750.0023平板车1辆 500.00 500.0024拖线盘2台 600.00 1,200.0025 小计14,710.003、治安消防用品清单序号 项

22、 目 数量 单位 单价 合计(元)1无线对讲机25台 750.00 18,750.002橡皮警棍30根 15.00 450.003水壶45个 10.00 450.004电警棍10根 150.00 1,500.005 警示牌5块 45.00 225.006消防斧头2 把 60.00 120.007专用消防扳手2 把 30.00 60.008防毒面具2套 130.00 260.009消防头盔10套 90.00 900.0010消防靴2套 250.00 500.0011消防衣3套700.00 2,100.00小计25,315.004、员工服装清单序号 项目数量 单位 单价 金额1保安服装88套 550.00 48,400.0011工程服装4 套 200.00 800.0015管理人员服装10套 600.00 6,000.0018清洁工服装80套 135.00 10,800.0021绿化工服务4套 135.00 540.00合计66,540.00