建筑工程合同策划(合同版本).docx

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1、编号:WD-HT-0784建筑工程合同筹划（合同版本）-合同书一CONTRACT DOCUMENT甲方：乙方：日期：合同系列文字均可修改-合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 特别在合资工程中，业主喜欢采用这种合同形式,因为：工程中双方结算方式较为简单。在固定总价合同的执行中，承包商的索赔机会较少（但不能根 除索赔）。通常可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的 需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。但由于承包商承当了全部风险,报价中不可预见风险费用较高。 承包商报价确实定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来 的影响。在这种合同的实施中，由于业主没

2、有风险，所以他干预工程 的权力较小，只管总的目标和要求。（2）固定总价合同的应用前提在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围很小：工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数 字,对此承包商必须认真复核。工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价） 变化小，工程条件稳定并合理。工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。工程投标期相对宽裕,承包商可以作详细的现场调查、复核工 作量、分析招标文件、拟定计划。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。(3)固定总价合同的计价方式业主

3、为了方便承包商投标给出工程量表，但业主对工程量表中 的数量不承当责任，承包商必须复核。各分项工程的固定总价之和即 为整个工程的价格。如果招标文件中没有给出工程量清单，而由承包商制定，那么工 程量表仅作为付款文件,不属合同规定的工程资料。合同价款总额由 各分项工程的固定总价构成。承包商必须根据工程信息计算工程量， 假设工程量有漏项或计算不正确，那么被认为已包括在整个合同的总价 中。(4)固定总价合同确实定固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商定合同总价, 最终按总价结算。通常只在设计变更或符合合同规定的调价条件时才 允许调整合同价格。(5)采用固定总价合同时承包商的风险价格风险：报价计算错

4、误；漏报工程；工程实施中物价和人工 费涨价风险。工作量风险：工作量计算错误；由于工程范围不确定或预算时 工程工程未列全造成的损失；由于设计深度不够造成的工程量计算误第10页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 差。3.本钱加酬金合同这是与固定总价合同截然相反的合同类型。工程最终合同价格按 承包商的实际本钱加一定比率的酬金(间接费)计算。在合同签订时 不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。由于合同价格 按承包商的实际本钱结算，所以在这类合同中，承包商不承当任何风 险，而业主承当了全部工作量和价格风险，所以承包商在工程中没有 本钱控制的积极性，常常不仅不愿意

5、压缩本钱，相反期望提高本钱以 提高他自己的工程经济效益。这样会损害工程的整体效益。所以这类 合同的使用应受到严格限制,通常应用于如下情况：(1)投标阶段依据不准,工程的范围无法界定，无法准确估价, 缺少工程的详细说明。(2 )工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定。它们 可能按工程中出现的新的情况确定。(3)时间特别紧急，要求尽快开工。如抢救、抢险工程，人们 无法详细地计划和商谈为了克服该种合同的缺点调动承包商 本钱控制的积极性，可对上述合同予以改进：事先确定目标本钱，实 际本钱在目标本钱范围内按比例支付酬金，超过目标本钱局部不再增 加酬金；假设实际本钱低于目标本钱，那么除支付合同规定的

6、酬金外，另第11页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 给承包商一定比例的奖励；本钱加固定额度的酬金,不随实际本钱数 量的变化而变化。4.目标合同这是固定总价合同和本钱加酬金合同相结合的形式，在兴旺国 家，广泛应用于工业工程、研究和开发工程、军事工程工程中。目标合同以全包形式承包工程，通常合同规定承包商对工程建成 后的生产能力或功能、工程总本钱、工期目标承当责任。假设工程投产 后的规定时间内达不到预定生产能力，那么按一定的比例扣减合同价 款；假设工期拖延，那么承包商承当工期拖延违约金；假设实际总本钱低于 预定总本钱，那么节约的局部按预定比例奖励承包商，反之，那么由

7、承包 商按比例承当。(四)重要合同条款确实定业主应正确地对待合同，对合同的要求合理，但不应苛求。业主 处于合同的主导地位，由其起草招标文件，并确定一些重要的合同条 款。主要有：(1)适用于合同关系的法律,以及合同争执仲裁的地点、程序 等。(2 )付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包 商垫资承包。这由业主的资金来源保证情况等因素决定。让承包商在第12页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同工程上过多地垫资，会对承包商的风险、财务状况、报价和履约积极 性有直接影响。当然如果业主超过实际进度预付工程款，在承包商没 有出具保函的情况下，又会给业主带来风险。(3

8、 )合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价 上涨、汇率变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调整的规定。(4)合同双方风险的分担。即将工程风险在业主和承包商之间合理分配。基本原那么是，通过风险分配激励承包商，控制风险,取得 最正确经济效益。(5 )对承包商的激励措施。(6)业主在工程施工中对工程的控制是通过合同实现的,合同 中必须设计完备的控制措施，以保证对工程的控制，如变更工程的权 力；对计划的审批和监督权力；对工程质量的检查权；对工程付款的 控制权；当施工进度拖延时,令其加速的权力；当承包商不履行合同 责任时，业主的处理权等。三、承包商的合同筹划承包商的合同筹划服从于承包商的基

9、本目标和企业经营战略。(-)投标的选择承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况,主要有:第13页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同(1 )承包市场状况及竞争的形势。(2)该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标 的竞争力和中标的可能性。(3 )工程及业主状况。包括工程的技术难度,施工所需的工艺、 技术和设备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承包方式、 合同种类、招标方式、合同的主要条款等的规定和要求；业主的资信 情况，是否不守信用、不付款的历史,业主建设资金的准备情况和企 业经营状况。(4 )承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、

10、技术水平、施 工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。承包商投标方向确实定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经 营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力 的工程及没有竞争力的工程。(二)合同风险的评价通常假设工程存在下述问题，那么工程风险大：(1 )工程规模大，工期长,而业主要求采用固定总价合同形式。(2)业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不 完备,工程量不准确、范围不清楚,或合同中的工程变更赔偿条款对 承包商很不利，但业主要求采用固定总价合同。第14页合同范本 I CONTRACT TEMPLATE企业公民常用合同(3 )业主将做标期压缩得很短，承

11、包商没有时间详细分析招标 文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。(4 )工程环境不确定性因素多,且业主要求采用固定价格合同。(三)承包方式的选择任何一个承包商都不可能独立完成全部工程,不仅是能力所限, 还由于这样做也不经济。在总承包投标前，他就必须考虑与其他承包 商的合作方式,以便充分发挥各自在技术、管理和财力上的优势,并 共担风险。L分包分包的原因主要有以下几点：(1)技术上需要。总承包商不可能，也不必具备总承包合同工 程范围内的所有专业工程的施工能力。通过分包的形式可以弥补总承 包商技术、人力、设备、资金等方面的缺乏。同时总承包商又可通过 这种形式扩大经营范围，承接自己不能

12、独立承当的工程。(2)经济上的目的。对有些分项工程，如果总承包商自己承当 会亏本，而将它分包出去,让报价低同时又有能力的分包商承当，总 承包商不仅可以防止损失，而且可以取得一定的经济效益。(3)转嫁或减少风险。通过分包,可以将总包合同的风险局部 地转嫁给分包商。这样，大家共同承当总承包合同风险，提高工程经第15页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 济效益。（4 ）业主的要求。业主指令总承包商将一些分项工程分包出去。 通常有如下两种情况：1）对于某些特殊专业或需要特殊技能的分项工程，业主仅对某 专业承包商信任和放心，可要求或建议总承包商将这些工程分包给该 专业承包

13、商，即业主指定分包商。2）在国际工程中，一些国家规定,外国总承包商承接工程后必 须将一定量的工程分包给本国承包商；或工程只能由本国承包商承 接,外国承包商只能分包。这是对本国企业的一种保护措施。业主对分包商有较高的要求，也要对分包商作资格审查。没有工 程师（业主代表）的同意，承包商不得随便分包工程。由于承包商向 业主承当全部工程责任,分包商出现任何问题都由总包负责，所以分 包商的选择要十分慎重。一般在总承包合同报价前就要确定分包商的 报价，商谈分包合同的主要条件，甚至签订分包意向书。2.联营承包联营承包是指两家或两家以上的承包商（最常见的为设计承包 商、设备供应商、工程施工承包商）联合投标，共

14、同承接工程。其优 点是：（1 ）承包商可通过联营进行联合，以承接工程量大、技术复杂、第16页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同风险大、难以独家承揽的工程，使经营范围扩大。(2)在投标中发挥联营各方技术和经济的优势，珠联璧合，使 报价有竞争力。而且联营通常都以全包的形式承接工程，各联营成员 具有法律上的连带责任，业主比拟欢迎和放心，容易中标。(3)在国际工程中，国外的承包商如果与当地的承包商联营投标，可以获得价格上的优惠。这样更能增加报价的竞争力。(4)在合同实施中，联营各方互相支持,取长补短，进行技术和经济的总合作。这样可以减少工程风险，增强承包商的应变能力,

15、能取得较好的工程经济效果。(5 )通常联营仅在某一工程中进行，该工程结束，联营体解散, 无其他奉挂。如果愿意，各方还可以继续寻求新的合作机会。所以它 比合营、合资有更大的灵活性。合资成立一个具有法人地位的新公司 通常费用较高，运行形式复杂，母公司仅承当有限责任，业主不信任。(四)合同执行战略合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同 的基本方针。(1)企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位、重要 性，确定优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对企业信誉有重 大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对企业准备开展业务的地第17页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE企业

16、公民常用合同区的工程，必须全力保证,在人力、物力、财力上优先考虑。(2 )承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工 程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖， 赢得信誉。例如在中东，有些合同在签订后，或在执行中遇到不可抗 力(如战争、动乱)，按规定可以撕毁合同，但有些承包商理解业主 的困难,暂停施工,同时采取措施，保护现场，降低业主损失。待干 扰事件结束后，继续履行合同。这样不仅保住了合同,取得了利润, 而且赢得了信誉。(3)对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受的亏损，或 业主资信不好，难以继续合作,有时不惜以撕毁合同来解决问题。有 时承包商主动地中止合同，比继

17、续执行一份合同的损失要小。特别当 承包商已跌入陷阱中，合同不利，而且风险已经发生时。(4)在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和 工期拖延，承包商提出合理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在 合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约热情和积 极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。您可以在此处填写公司名称或地址YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS HERE第18页合同范本 | CONTRACT TEMPLATE企业公民常用合同建筑工程合同筹划(合同版本)说明：甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商签署合同，在合同

18、期限内按照合同约定或 者依照法律规定履行义务，保证权利双方合法权益不受损害，如有需要可以下载修改或直接打印。一、建筑工程合同筹划概述(-)合同筹划及要考虑的问题在建筑工程工程的初始阶段必须进行相关合同的筹划，筹划的目 标是通过合同保证工程工程总目标的实现，必须反映建筑工程工程战 略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。合同筹划需考虑的主要问题有:工程应分解成几个独立合同及每 个合同的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形 式和条件;合同重要条款确实定;合同签订和实施时重大问题的决策； 各个合同的内容、组织、技术、时间上的协调。(二)合同筹划的意义(1)合同的筹划决定着工程

19、的组织结构及管理体制，决定合同 各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个工程管理产生根本性的 影响。业主通过合同委托工程任务，并通过合同实现对工程的目标控 制。(2)合同是实施工程工程的手段，通过筹划确定各方面的重大合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 关系，无论对业主还是对承包商,完善的合同筹划可以保证合同圆满 地履行，克服关系的不协调,减少矛盾和争议，顺利地实现工程工程 总目标。(三)合同筹划的依据(1 )业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有 的管理力量，业主的目标以及目标确实定性，期望对工程管理的介入 深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主

20、的管理风格,业主对 工程的质量和工期要求等。(2 )承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格 和水平、在本工程中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经 验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。(3 )工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工 程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围确实定性、计划程度, 招标时间和工期的限制，工程的盈利性，工程风险程序，工程资源(如 资金、材料、设备等)供应及限制条件等。(4 )环境方面：工程所处的法律环境,建筑市场竞争激烈程度, 物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件确实定性,资源供应的 保证程度,获得额外资源的可能性。

21、(四)合同筹划的程序合同范本 | CONTRACT TEMPLATE企业公民常用合同(1 )研究企业战略和工程战略，确定企业及工程对合同的要求。(2 )确定合同的总体原那么和目标。(3)分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种可能的选择，按照上述筹划的依据综合分析各种选择的利弊得失。(4)对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的 措施。在合同筹划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法, 技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合 同时都应对合同筹划再作一次评价。二、业主的建筑工程合同筹划 (-)分散平行承包和全包(1 )分散平行承包，即业主将设计、

22、设备供应、土建、电器安 装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商 分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其特点是：1)业主有大量的管理工作，有许屡次招标，需作比拟精细的计 划及控制，因此工程前期需要比拟充裕的时间。2)业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干 扰所造成的问题承当责任。由于不确性因素的影响及协调难度大,因 而这种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。3)该承包方式要求业主管理和控制较细,业主必须具备较强的合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 工程管理能力。4）对于大型工程工程，该承包方式使业主面对众多承包商，

23、管 理跨度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，导 致总投资增加和工期延长。5）采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协 调和工程管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制 衡。6）采用这种承包方式，工程的计划和设计必须周全、准确、细 致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比拟清楚。（2 ）全包（又称统包，一揽子承包,设计一建造及交钥匙工程） 合同，即由一个承包商承包建筑工程工程的全部工作，并向业主承当 全部工程责任，包括设计、供应、各专业工程的施工,甚至包括工程 前期筹划、方案选择、可行性研究和工程建设后的运营管理。该承包 方式的特点是：1）减少业主面

24、对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工 程总体要求,进行宏观控制、验收成果，通常不干涉承包商的工作, 因而合同纠纷和索赔较少。2）方便协调和控制，减少大量的重复性的管理工作，信息沟通 方便、快捷、准确。有利于施工现场管理，减少中间环节，从而可减合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 少费用和缩短工期。3）业主的责任体系完备,防止各种干扰，对业主和承包商都有 利，工程整体效益高。4）业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商, 他不仅需具备各专业工程的施工力量，而且尚需很强的设计、管理、 供应，乃至工程筹划和融资能力。（3）采用上述二者之间的中间形式,即

25、将工程委托给几个承包 商，如设计、施工、供应等承包商。（二）招标方式的选择国际上经常采用的招标方式有公开招标、邀请招标和议标。我国 公布实施的中华人民共和国招标投标法规定，招标分为公开招标 和邀请招标。1 .公开招标公开招标又称无限竞争性招标，是由招标单位在国内外主要报纸，有关刊物上，或电视、广播上发布招标广告。凡符合规定条件的 承包商都可自愿参加投标，数量不受限制。这种招标方式，招标单位有较大的选择余地，可在众多的投标单 位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，但由于参与竞争 的承包商可能很多，增加了资格预审和评标的工作量，也使招标费用合同范本 | CONTRACT TEMPLATE

26、企业公民常用合同 支出较多。公开招标在国际上已沿用了很长时间，也是我国目前最广 泛采用的招标方式。但这种方式业主管理工作量大，要准备很多资格 预审文件、招标文件，要进行资格预审、评标、举行澄清会议等。虽 可降低报价、提高工程质量，但招标期较长。2 .邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标。这种招标不发布广告,由招标单 位向预先选择的数目有限的承包商发出邀请信,邀请他们参加某项工 程的投标竞争。采用邀请方式招标，一般可以保证参加投标的承包商 有此项工程经验，信誉可靠,有能力完成该工程工程，招标单位可以 减少招标工作量,节省招标费用，也能增加每个投标者的中标机会。 但这种方式限制了竞争范围，有可能漏掉

27、一些在技术上、报价上有竞 争力的后起之秀。邀请招标方式适用于以下情况：(1)在特殊情况下，工程规模大，招标单位认为中、小型施工 企业不可能胜任，因而选定几家大公司参加投标。(2)工程复杂、专业性强,招标单位认为只有某些企业才能承 担。(3)工程规模小，为节约招标开支没有必要公开招标。(4 )公开招标后,无人投标,招标单位只好邀请少数单位投标。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同(5 )由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的工程。 邀请的投标单位一般5 10家，不能少于3家。3.议标对不宜公开招标或邀请招标的特殊工程,应报县级以上地 方人民政府建设行政主管部

28、门，经批准后可以议标。这种方式是建设 单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判，达成协议后将工程任 务委托这家承包商去完成。假设谈不成，可另邀请一家,直到达成协议 为止。议标通常适用于以下情况：(1)工程的性质特殊，内容复杂，发包时尚不能清楚详尽地确 定其中假设干技术细节和近似的工程量。(2 )采用某种新技术,需施工单位从设计阶段就开始参加合作。(3)公开招标或邀请招标未能产生中标单位。(4)工程规模不大，工期紧张，需边设计边施工等。这种招标方式易于处理一些问题，使双方紧密配合，但竞争性差, 可能会使承包价格偏高。因此，无特殊情况，为规范建筑市场行为， 应严格限制议标方式。(三)合同种类的选择

29、合同的计价方式有很多种，不同种类的合同，有不同的应用条件、 不同的权力和责任分配、不同的付款方式，同时合同双方的风险也不 合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 企业公民常用合同 同，应依具体情况选择合同类型。目前，合同的类型主要有四种。1 .单价合同这是最常见的合同种类,适用范围广,如FIDIC 土木工程施工合 同。我国的建设工程施工合同也主要是这一类合同。在这种合同中, 承包商仅按合同规定承当报价的风险，即对报价(主要为单价)的正 确性和适宜性承当责任；而工程量变化的风险由业主承当。由于风险 分配比拟合理，能够适应大多数工程,能调动承包商和业主双方的管 理积极性。单价合同又分为固定单价合同和可调单价合同等形式。单价合同的特点是单价优先，例如FIDIC施工合同，业主给出的 工程量表中的工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程 量和承包商所报的单价计算。虽然在投标报价、评标、签订合同中, 人们常常注重合同总价格，但在工程款结算中单价优先,所以单价是 不能错的。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主有权先作修改 再评标。2 .固定总价合同(1)固定总价合同的概念及特点这种合同以一次包死的总价委托，价格不因环境的变化和工程量 增减而变化,所以在这类合同中承包商承当了全部的工作量和价格风 险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中,