中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目村企合作“三旧”改造方案.docx

《中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目村企合作“三旧”改造方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目村企合作“三旧”改造方案.docx（9页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中山市五桂山桂南村股份合作经济联合社工改工”宗地项目（村企合作）“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规 划条件论证，五桂山街道办事处拟对位于五桂山街道桂南村的中 山市五桂山桂南村股份合作经济联合社（下称“桂南村股联社”） 旧厂房用地进行改造，由桂南村股联社通过市“三资”平台公开 竞投确定企业合作改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如 下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于五桂山街道桂南村，北近翠山公路，南至桂荣 街，东至怡和路，西至桂荣街，用地面积2. 1483公顷（21483. 1 平方米，折合约32. 22亩）。（二）标图入库情况改造地块正在办理

2、闲置放行，待闲置放行后进行“三旧”标图入库。经初步核查，改造地块内有2. 1437公顷（21436.86平方米，折合约32. 16亩）符合“三旧”标图入库要求，纳入本 次改造范围，为改造主体地块；另有0. 0046公顷（46. 24平方米, 折合约0.07亩）因土规不符无法纳入“三旧”标图入库，不纳入 本次改造范围。（三）权属情况改造范围内属桂南村股联社名下集体建设用地，土地用途为 工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号为中府集用 （2014）第号，为桂南村股联社自2002年6月开始使用。（四）土地现状情况改造范围内现有2栋建筑物，为桂南村股联社自2002年6月 开始使用。无合法规划报建

3、等手续，现有建筑面积11249. 42平方 米，现状容积率0.52,作工业用途所用。该地块目前尚未启动清 拆，改造前年产值为467万元，年税收为7. 86万元。改造主体地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造主体地块基本符合现行土地利用总体规划、经批复规划 条件论证。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2. 1437 公顷（21436. 86平方米，折合约32. 16亩），属非建设用地0. 0046公顷（46. 24平方米，折合约0.07亩）。在中山市五桂山街道 工业用地规划条件论证报告（中府函2022） 235号）中，一类 工业用地1. 8676公顷（18676

4、. 16平方米，折合约28. 01亩），规 划容积率1.0-3 5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性 建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W100米; 道路用地0.2761公顷（2760. 7平方米，折合约4. 14亩）。改造主体地块未纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新） 专项规划（2017-2020）,但已纳入我市在编中山市城市更新 （“三旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房潜力资源和镇 级重点更新片区管理，根据中山市人民政府关于印发促进村镇 低效工业园改造升级若干措施的通知（中府202211号）第（一）条，视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造

5、主体地块位于城镇开发边界内，不涉及到永久基本农田、 生态保护红线等管控要求。二、改造意愿及安置补偿情况（一）改造意愿情况改造范围涉及桂南村股联社1个权利主体，桂南村股联社将 按照法律法规，就改造范将围、土地现状、改造主体及拟改造情 况、补偿安置方式及标准等事项征询桂南村集体经济组织成员和农民的意见，须经该农村集体经济组织成员的股东代表三分之二 以上成员表决，同意自愿申请集体建设用地转为国有建设用地， 并将涉及土地、房屋纳入改造范围。（二）补偿安置情况改造范围内的土地，桂南村集体成员股东代表须表决同意自 愿申请集体建设用地转为国有建设用地，不涉及补偿安置情况。（三）开展社会稳定风险评估情况改造主

6、体地块涉及集转国土地2. 1437公顷（21436.86平方 米，折合约32. 16亩），已按规定开展社会稳定风险评估。根据 社会稳定性风险初步评估结果，本改造项目风险等级为低风险， 主要存在社会支持风险、利益相关者联合抵制风险、改造项目实 施过程中和改造完成后运营过程中造成的生态环境影响、项目管 理、经济社会影响、安全卫生等方面影响。其中，社会支持风险的防范与化解措施为：1.加大宣传力度, 向群众详细讲解项目的建设背景、项目建设的必要性、改造后前 景，未来可获取收益等信息，争取群众的理解和支持。2.重点集 体经济社组织社员、股东等进行友好的沟通，讲解改造后物业未 来收益分配等问题，以便各方能

7、达成一致意见。对于利益相关者 的合法合理要求要尽量满足，对于不合理的诉求要细心解释说明,取得相关利益者的理解与支持。责任主体为实施单位，协助单位 为五桂山街道办、城市更新部门、宣传部门和村集体经济组织。利益相关者联合抵制风险的防范与化解措施为：1.项目实施 须对相关利益者有益。2.项目必须广泛、深入了解桂南村经联社 社员、股东的态度意见，了解他们的改造意愿以及相关诉求。3. 向相关利益者耐心说明解释项目实施的利弊，必须与绝大多数相 关利益者协商达成一致意见。4.要重点回应经联社股东普遍关心 的未来收益、地价过低等关键问题。责任主体为实施单位，协助 单位为五桂山街道办、三旧改造部门、综治维稳信访

8、部门、公安 部门等。改造项目实施过程中和改造完成后运营过程中造成的生态环 境影响、项目管理、经济社会影响、安全卫生等方面影响的防范 与化解措施为：1.项目在前期就应制定合理的工程方案。采用精 细的管理手段，减少或避免项目在施工运营期间造成生态环境影 响（大气污染物排放、水体污染物排放、噪声和振动影响、固体 废弃物污染、水土流失）。2.加强工程施工文明、质量管理，建 立文明、质量施工领导小组，防止出现管理工作不到位，施工占道, 工程层层转包，工程质量不过关等情况出现。3.会同交通管理部 门，指定相关交通疏导方案，以求将工程对交通的影响降至最低。 4.会同属地公安管理部门，加强施工期内流动人口主要

9、包括工地的外来施工人员管理，防范治安、刑事案件的发生。责任主体为 实施单位，协助单位为五桂山街道办、城市管理部门、公安部门 和环保部门、交通部门等。三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。（一）改造主体该改造项目属工改工宗地项目，拟采取村企合作改造方式， 由桂南村股联社通过中山市农村集体“三资”管理服务平台以公 开竞投的方式确定合作企业作为改造主体，实施全面改造。（二）需办理的用地手续改造范围内2. 1437公顷（21436.86平方米，折合约32.16 亩）用地需办理集体建设用地转用手续，由桂南村股联社

10、自愿申 请将该集体建设用地转为国有建设用地。上述用地完善集转国手 续后，根据中山市五桂山街道工业用地规划条件论证报告（中 府函（2022） 235号），其中，1.8676公顷（18676. 16平方米, 折合约28. 01亩）一类工业用地拟按容积率1. 0-3. 5采用协议出 让方式供地给合作改造主体；0.2761公顷（2760. 7平方米，折合 约4. 14亩）道路用地拟采用划拨方式给五桂山街道办事处。（三）拟改造情况协议出让的1. 8676公顷（18676.16平方米，折合约28.01 亩）一类工业用地，改造后将用于建设工业厂房，计划打造成集 汽车检修设备、高端智能设备、精密五金、工业机器

11、人等于一体 的多元化复合型的现代化产业园区。在符合经批复规划条件论证 的基础上，容积率不小于3. 0,新建建筑面积不小于56143平方米, 不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山 市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性 有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到33612万 元，年税收将达到840. 3万元。四、资金筹措项目改造成本为16982. 35万元，由合作改造主体拟投入资金 16982. 35万元，其中自有资金10000万元，银行借贷6982. 35万 元。以上数据以最终实际发生为准。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分三期开发。一期开发时间为

12、自签 订出让合同之日起3个月内动工，拟投入资金7577万元，拟建计 容建筑面积25244平方米，建设期为18个月；二期开发时间为自 签订出让合同之日起5个月内动工，拟投入资金7315万元，拟建 计容建筑面积24544平方米，建设期为18个月；三期开发时间为 自签订出让合同之日起10个月内动工，拟投入资金2090. 35万元, 拟建计容建筑面积6355平方米，建设期为6个月。主要实施建设 工业厂房、配套用房、代建公益性设施等建设。具体开发时序、 建设内容以规划报建为准。六、实施监管改造主体应当按规定与五桂山办事处签订项目实施监管协 议，并按合作协议、监管协议约定实施改造。在监管协议中需明 确：改

13、造主体应履行的实质性改造、公共设施/代建及移交、补偿 安置、工业厂房建设标准等相关义务；引入的产业、环保、能耗 等准入要求；投资强度、产值、纳税强度、分割销售标准及受让 企业的具体准入标准等要求和相应监管措施，以及物业管理、安 全生产、公共设施维修等责任；监管主体对工业厂房建设标准、 禁止违规转租、二次转让、改变使用功能、加建改建等监管内容; 改造主体的违约赔偿条款等相关内容。改造主体未依约依规实施 改造的，按合作协议、监管协议约定承担相应责。其中投资产业类别：汽车检修设备、高端智能设备、精密五金、工业机器人等;固定资产投资强度：不低于人民币605万元/亩；改造后年产值：不低于人民币1200万元/亩；改造后年税收：不低于人民币30万元/亩；改造后自持与分割销售比例：自持20%,销售80%；改造后最小分割单元：300平方米。