2022房地产销售基础知识100条培训(1).docx

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1、1、房地产销售基础知识房地产基础知识房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可别离的物质及其权利构成 的财产。（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。二、房地产业： 从事房地产经营管理服务性企业的总称。2、房地产产业的主要内容：土地的开发和再开发；2、房

2、屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、 转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中 介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金 融（包括信息、保险、金融投资等）。3、房地产的特性a、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因 此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；b、地域差异性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；c、房地产的高质耐久性；d、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可 再生，但人们对土地的需求日

3、益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约 占国民生产总值的10%。4、五证两书a、建筑地规许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该工程位 置范围符合城市规划的法律凭证。b、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。c、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府公布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载 明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。d、建设工程 许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建 筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售（预售

4、）许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件5、两书商品房质量保证书、商品房使用说明书名词解释6、基本参数7、复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）；7、错：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；8、进一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离（长度）；9、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3nT3.9m较舒适）；（1）转让当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产的坐落地点、面积、四至范围；（3）土地所有权性质；（4）土地使用权获得方式和使用期限；（5）房地产的规划使用性质；（6）房屋的

5、平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状 况；（7）房地产转让的价格、支付方式和期限；（8）房地产交付日期；（9）违约责任；（10）争议的解决方式；（11）转让当事约定的其他事项。90、为什么要对商品房预售进？答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商 品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。91、购房自用主要考虑哪些因素？答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题：（1）相当的面积，适应家庭人口结构和数量；（2）合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；（3）合理地理位置。符合工作、生活的需要；（4）周边是否有

6、完善的生活配套设施；（5）完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等），保证健康生 活（6）相对能够承受的房价；（7）坚固、耐久的建筑结构。92、如何估计自己的购房能力？答：购房能力一般应从个人的当前资金储藏和未来收益两方面来综合考虑。当前资金储藏 主要包括家庭金融资产准备变现局部和现有不动产准备变现局部，未来收益主要包括未来 工资性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他 收入，如住房补贴等等。93、小产证上的建筑 积是指什么？答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？答：境外人士预出售合同公证需要以下材料：1、预出售合

7、同（正本）：一式柒份；2、（1）自然人：个人身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证）；假设是未成年人，应有 出生证明、法定监护人证明材料；假设委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交代理人身 份证明；（2）法人/其他组织： 营业执照（商业登记证明、公司注册证明）；公司章程；公司代表人身份证明； 委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及 代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等；公司董事会决议。95、境 人士预出售合同公证采取 样的收费标 ？答：房价人民币50万元以下，按总房价的3%。+100元收取；房价人民币50万元以上，按总房价的2. 5%。+100元收取

8、。96、得房率 计算方法 哪些？答：目前市场上有两种计算得房率的方法：方法一：得房率=套内建筑面积/房屋建筑面积；方法二：得房率=套内实用面积/房屋建筑面积。97、如何计算投回报？答：投资额=买价+交易税费+装修及配置费年实际收入=年租金收入一租赁税（租金收入5%）管理费（不包的情况）回报率=年实际收入/投资额98、哪些人可以享受个人所得税税 抵扣？答：在1998年6月1日至2003年5月31日期间，购买本市商品住宅，并在产权证上列名的产权 人可享受个人所得税税基抵扣。99、房屋的性质有哪些？答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？1、1998年6

9、月1日2003年5月31日期间购买商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房 者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取”当年登 记，次年退税”的方法。2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料：（1）购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同）；（2）购房发 票；（3）产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖 银行红公章的产权证复印件）；（4）抵押合同、借款合同（由贷款者提供）；（5）身份证、护照（产权证为多人时应同时提供）；（6）以上资料一套正本（原件），一套复印件（身份证复印件二张）。3、

10、为方便购房者办理退税，2002年抵扣退税设置20个受理点。已办理登记的购房者，在收 到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：（1） 预约通知单；（2） 登记卡；（3） 身份证（护照）原件；（4） 退 税专用存折；（5）纳税凭证原件；（6）产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件）。房地产价格的种类：进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格确实切含义。不同的 房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原那么、依据和考虑的因素也不尽相同。1、市场价格、理论价格、评估价格A市场价格房地产的

11、市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事 实。10、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);11静：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2. 7m);12户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；13建筑 数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地 总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合 理的建筑系数应在节约用地的原那么下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方 面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。15、三通一平：通常指施工现场到

12、达：路通、电通、水通，土地平整。16、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、 通讯通、热力通、煤气通，场地平整。2、七、与产权有关的概17、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是 物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。18、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵 押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵 循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原那么。19房地产权登：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他

13、项权利登记)城镇房 屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法 定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权 后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手 段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。20、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按 份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产 享有一定的利益，并承当相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受 同等的权利，并承当相等的义务。21、房

14、屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有 者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房 契抵押即告终结。22、过户：即更换房屋承租人姓名。八与面积有关的概23建筑积建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使 用、辅助面积和结构面积24公摊积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共 用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%25商品房销售面积二套内建筑面积+分摊公用面积26套内建筑 积二套内使用面积十套内墙体面积+阳

15、台建筑面积27使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。28使用面积 数 用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。29辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。30结 建筑 积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等 所占面积的总和。31使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%； 商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。32实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。33商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积34套内建筑 积二套内使用面积+套内墙体面积+阳台面

16、积35套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用 面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。36公摊的公用建筑面积二套内面积X公用建筑面积分摊系数37公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积+套内建筑面积总和38公用建筑面积二整栋楼的建筑面积一套内建筑面积-不应分摊的建筑面积39容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。40建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。41绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。42绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规

17、划用地面积 之比。43与银贷款关概按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益 人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。44按揭所材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、收入证明；5、购房合同复印件；6、营业执照复印件；7、三个月的连续税单；十、经 房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。45经房享受些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。 建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费 只限于市场利润被限在3%以下。46经

18、房价格构成1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费；2.审查设计和前期工程费；3.住宅小区基础设施建设费；建设工程费；以上4项之和为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外， 还有行政事业性收费（如小区营业性配套公建费，人防建设费等），土地出让金其利润不受 限制，由市场决定。47经房与商品房有什么不同获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用 出让方式须交纳土地出让金；本钱结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用 房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请

19、审批 制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完 全由市场决定。48经房是什么产权？与商品房有什么不同？居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四局部：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产 权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有48、对住宅设计中 的层高控制有哪些规定？答：多、高层住宅层高为2. 80米，不宜高于3. 20米，高于3. 20米的，应报市规划局审核。49、对高层建筑 面宽控制有哪些规答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大

20、于80米。建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。50、房地产权利转 险 转 的日期有什么规答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为 准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请 的受理日期为准。51、房地产转 人一屋多售的，应承当什么责 ？答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为 “一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户 手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承当赔偿责任。52、选购住房时，如何确定住房的

21、功能和面积大小？答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用 于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是 购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有 前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户(或以上)户 型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而 定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3 5年内够住用即可，除 此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。53、如何选择贷款式 定款额答：目前我国住房贷款还款方式

22、有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本 息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近 期能承受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法”前期归还金额较 大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。54、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表 会？答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使 用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。55、物业管理收费包括 些工程？答：物业管理服务收费包括以下工程：(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维 修、更新费用

23、的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;（1）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（2）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（3）维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修工程 计算。56、什么叫房地产开发？答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业 人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人类生存的物质环 境的一种活动。57、什么是住宅配套设施？答：住

24、宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅 附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容：（1）住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；（2）住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、 幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、 饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、 公共厕所、垃圾站等；（3）住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊

25、部、银行、 办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、 街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；（4）市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。 前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。58、什么叫契答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。59、什么是商品房本钱？答：指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值， 以及商品房用地的征拆迁补偿费。60 什么叫伸缩缝答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨

26、、冷缩），使结构产生裂缝或 破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构 件如墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立局部，使建筑物沿长方向可做水平 伸缩。缝宽一般在200 400mni。61、什么叫防水 ？答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面 及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层 等，按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防 水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。62、什么叫违约金答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对

27、方的一定数量的货币。这 是违约方承当违约责任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。违约金是对违约方的一 种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要表达惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观 上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经 济制裁的手段催促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业 管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比拟强烈；业主委员会在某些方面未 履行合同那么较少直接表现在用户的面前。如某些费用未能及时付给物业管理企业，短时间 内未给管理带来明显的损失，但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理 整体工作。用违

28、约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。63、什么叫契答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守 的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约， 在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、 保管、借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必 须遵守的其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法 原因不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或 延迟履行所造成的损失请求赔偿。64、什么叫赔偿答：赔偿

29、金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处分违约金仍缺乏以补偿其 经济损失，那么应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承当违约责任的法定方 式。但这种方式让违约方承当责任，必须具备3个条件：（1）当事人有违约行为；（2）当事人的违约行为给对方造成损害事实；（3）当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。如有些卫生服务未能到达标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此处分 赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有 因果关系时，应当处分赔偿金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点

30、、庭院绿化用 地等。66、高层住宅设置消防登高面，应符些规答：高层住宅设置消防登高面，应符合以下规定：（1）塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度；（2）单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；（3）消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；（4）消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5nb且进深不应大于4m；（5）消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。68、什么样的住宅必须设置电梯？答：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m

31、以上的住宅必须设 置电梯。69、住宅内电梯设置的标 是什么？答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺 寸不应小于1.6 mo70、套内建筑积哪几部组成？答：套内建筑面积由以下三局部组成：（1）套（单元）内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）阳台建筑面积（应算一半）。71、建筑积由哪几部组成？答：公用建筑面积由以下两局部组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他 功能上为整栋建筑服务的地上局部公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积 的一半。72、

32、如何计算公用建筑积答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积局部。 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独 立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建 筑面积。73、如何分摊算用建筑积？答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的 公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。哪些公用面积不能分摊？答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动

33、车库、公共开 放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整 栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面 积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。74、什么叫建筑 图？答：建筑施工图，简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑

34、 施工图主要反映一个工程的总体布局，说明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构 造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是 结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平 面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详 图和材料做法说明等等。75、什么是土地价格构成？答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的 构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和 土地投资利息4个要素。76、什么是用地许可证？答：用地许可证指经城市规

35、划主管部门审批并颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有 土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的城市规划条例把用地许可证 分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序作了 具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的 中华人民共和国城市规划法于1990年4月1日起施行，国务院发布的城市规划条例 同时废止。城市规划法不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划 许可证。并作了如下规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准 建设工程的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划

36、行政主管部门核定 其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在 取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县 级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体 规划管理方法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”77、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和 配套设施。78、什么是开发商？答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利 润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。79、什么

37、叫联代理答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发工程或物业，开发商经常委托联合代理，即由 两家或两家以上的物业代理公司共同承当工程的物业代理工作，物业代理公司之间有分 工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。80、什么是独家理答：对一些功能较为单一的房地产开发工程或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用 途的局部，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工 作，称为独家代理。81、什么叫建筑包商？答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建 设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的

38、一个重要环节。82、什么叫产籍答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的”房屋平面图”及房屋 各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资 料，与产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况 登记表的总称。83、什么叫他项权利登记？答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权 利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因撤除改建的权利 增减）；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃）。84、房地产抵押的种类有哪些？答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为：

39、（1） 土地使用权抵押；（2）建设工程抵押；（3）预购商品房期权抵押；（4）现房抵押。85、什么是商品房销售？答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。 权利人是指拥有房屋的所有权、土地使用权的单位和个人。这里所说的商品房是指既有一 定范围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。86、房地产登 主要有哪些类型？答：房地产登记的主要类型有：（1） 初始登记；（2） 房地产变更登记；（3）房地产抵押登记；（4） 房地产文件登记备案；87、房地产登 的申请时限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房 屋所有权初始登记。88、房地产费的主要类型有哪些？答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。89、房地产买卖合同应当载些主要内容？答：房地产买卖合同应当载明以下内容：