深圳某地产公司房地产开发业务运作管理模式secret.docx

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1、（最新）深圳某地产公司房岫窗开发业务运作管理模式深圳市*地产进展房地产开发业务运作管理模式（试行版）深圳市*地产进展负责编制工程结算分析报告。5.采购管理负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评 价； 负责保护与完善造价咨询类战略供应商信息库；负责审核工程公司（部）提供的工程设备及材料采购总体 计划； 根据工程公同（部）提供的材料设备采购配合计划，主 持公同权限范围内的招标工作；负责跟踪市场材料价格，建立与保护材料价格信息库； 负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书 进行评价；主持公司招标工程合同洽谈。6.工程合同管理负责建立与完善标准化工程合同体系。7.本钱分析及效益

2、评估参与工程公司组织的各重要节点的汇报会议，积存有关专业 经验；负责收集、整理各工程的效益评价报告，编制工程效益评 价报告。（四）工程技术部：部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究与创新工程技术管理理念与方法, 往常瞻性视野提升公司工程管理水平。部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及保护1.采购管理配合配合进行公司权限范围内的招标。2.工程过程管理配合负责定期对各工程工程进度、质量、安全文明施工情况进行 督察，并催促工程公司（部）进行整改； 配合工程各阶段的工程验收；负责收集总结工程信息，建立与完善工程案例信息库。3.设计管理配

3、合配合对建筑方案进行结构选型； 配合编制工程限额设计标准；配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化； 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；配合完成图纸内部审查； 配合完成施工图的图纸会审与技术交底。5.工程技术支持配合编制工程可行性研究报告； 配合编制工程开发纲要；参与完成大型设备或者要紧材料的现场验收工作； 配合进行施工组织设计评审；配合完成对重大的或者超出限额的设计变更的评审工作； 负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；参与工程公司组织的各重要节点的汇报会议，积存有关专业 经验； 负责新技术、新工艺在实际工程中的推广与应用；配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。 负责更

4、新保护工程类供应商信息数据；负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。6.技术资料管理负责对工程工程技术、施工资料管理的催促、检查；配合工程公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。7.工程管理指引制订及保护负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及保护；负责工程管理指引的制订及保护。（五）产品研究部部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究与创新满足市场需求的产品，往常瞻性 视野，制造最具价值的生活空间。部门职能：工程规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理1.工程规划 配合编制工程可行性研究报告；配合编制工程开发纲要； 配合编制工程限额设计标准。2.设计配合配合对设计各阶段

5、的阶段性成果进行审核。3.设计研究负责施工图设计标）隹体系中建筑专业有关内容的制订； 负责联系有关专业人士，与营销筹划部一起建立并完善专家人才库； 参与工程公司组织的各重要节点的汇报会议，积存有关专业 经验；负责建立设计案例信息库，并进行分析整理； 负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。4.标准化设计合同体系及供应商管理负责建立与完善标准化设计合同体系；负责保护与完善设计类战略供应商信息库。（六）营销筹划部部门使命：往常瞻性视野，提升与创新市场营销筹划理念与筹划水平，引领市场 潮流，极大地满足客户需求。部门职能：工程筹划、工程营销、市场研究、品牌筹划及建设、标准化营销合同 体系管理1.工

6、程筹划配合编制工程可行性研究报告；配合编制工程开发纲要；2.工程营销配合完成营销推广筹划方案的制定及评审工作； 配合完成营销筹划公司的选择评审工作；配合完成广告筹划公司的选择评审工作； 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。3.市场研究负责保护与完善营销类战略供应商信息库； 负责联系有关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家 人才库；参与工程公司组织的各重要节点的汇报会议，积存有关专业 经验； 负责市场调研及政策研究，定期形成市场分析报告；负责各工程有关营销负责人交流总结，提高营销专业水平； 负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。4.品牌筹划及建设负责公司品牌规划战略的制定与实施；

7、负责公司品牌宣传标准件体系的建立与落实；组织各工程参加大型房地产展会。5 .标准化营销合同体系管理负责建立与完善标准化营销合同体系。（七）财务部：部门使命：往常瞻性视野，研究与创新房地产开发资本运营理念与方法，构建与 完善满足公司工程需求的资金运作平台。部门职能：财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析 与公同决策支持、税务管理、权益性投资管理与审计、财务档案与内 部管理1.财务管理制度管理负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立与完善公同各类财务管理制度。2.会计核算负责办理日常核算业务； 负责办理日常出纳业务；负责财务会计报告的编制与报送； 负责公同年度财务报告

8、社会审计工作。3.融资管理负责制定并平衡公司资金计划； 负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；负责工程开发的各项融资业务； 负责金融机构关系保护；负责资本市场及融资创新的研究管理； 负责工程按揭银行的选择与业务合作。4.全面预算管理负责公同全面预算的编制与操纵； 配合确定公司经营目标；配合编制经营计划； 负责动态跟踪调整资金计划。5.财务分析与公同决策支持负责公司财务状况分析，提供管理报表； 负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同 的财务条款提出建议，把控财务风险；配合编制工程可行性研究报告； 配合编制工程开发纲要。6.税务管理负责办理公同日常纳税业务与其他税务事项； 负责

9、公司税务筹划；负责开发工程税务筹划； 负责工程公国税务工作。7.权益性投资管理与审计负责投资企业财务数据与信息； 负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；负责指导及检查投资企业的财务工作； 配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计与检查；负责监控公同内操纵度的实施。8.财务档案与内部管理负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全； 负责保护财务软件的正常运行及数据安全；负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管 理。（八）客户服务部部门使命：往常瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场 中的信誉度与美誉度。部门职能：工程筹划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理

10、、*会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理1 .工程筹划配合配合编制工程开发纲要；配合完成营销推广筹划方案的制定工作。2 .销售事务管理配合完成物业管理公司的选定工作； 与工程公司（部）共同负责销售代理公司的管理与评估；负责有关销售信息系统初始数据的录入； 配合进行按揭银行的选择；负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作； 配合进行营销推广客户活动；配合完成签订有关认购协议工作； 负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；配合完成客户资料移交工作； 负责客户资料及销售合同管理；负责销售数据统计分析、汇总分析； 负责销售后的有关产权办理工作，包含：面积补差、初始登 记、转移登记

11、并协助监管银行或者业主办理房产证；负责组织工程入伙筹划并组织落实； 负责工程尾盘销售及资产管理。3.投诉处理负责与工程公司（部）进行对接，参与工程竣工验收； 成立工程售后维修小组，负责售后维修工作；配合完成物业管理方案的审核工作； 负责受理客户投诉；负责与客户洽谈解决方案，并组织协调有关专业部门进行处 理； 负责工程公司（部）解散后，维修工程款项的管理；组织各部门使用客户服务软件； 负责对客户投诉处理的结果进行回访；负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；负责定期对客户投诉进行分析。4.客户关系管理负责进行客户满意度调查；负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。5. *会管理负责*会的

12、筹划、设立及后期会务工作； 负责*会的推广工作；负责*会会刊的筹划及出版工作； 负责*会会员活动的筹划及实施；负责*会运作过程中与*系统其他单位的协调工作。 负责公同网站、内刊中关于客户信息的公布及客户论坛的保 护；负责收集、输入与保护客户信息资料，并进行分类管理。6 .客户服务体系负责编制销售合同补充条款； 负责制定客户满意度调查标准；负责制定售后管理制度及客户服务标准。7 .客服信息分析负责统计分析客服信息，形成客服案例库。8.法务管理负责为公司提供各类法律支持服务; 负责对公同业务合同的法律审核；负责编制与修改企业的格式化合同； 负责法律知识培训工作；负责提供商务谈判中的法律咨询服务；

13、负责对工程公同（部）权限外的合同进行审核；负责对工程公司I （部）权限内的合同进行定期检查，法律指 导； 负责处理包含工程公司在内的公司所有法律纠纷处理；负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理与服务评价。9.客户危机管理负责建立客户危机管理风险防范制度；负责筹划有关客户危机处理方案。（九）行政人事部：部门使命：根据企业进展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持, 在企业内部制造良好的管理机制，营造高效与谐的职场气氛。部门职能：人力资源规划、员工招聘与选派、员工培训、员工薪酬与绩效考核、 企业文化建设、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理1.人力资源规划 负责制定人力资源规划

14、，并组织实施；负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式 （包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工进展等体系的全面建 设），制定与完善人力资源管理制度； 负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等 方面的建议；负责审批工程公司（部）的管理架构与人员配置计划； 负责进行工程公司（部）关键岗位聘任的审核。第一局部指导准那么一、指导准那么1第二局部部门职责一、说明2二、职能部门工作职责3三、工程公司（部）工作职责19第三局部工程开发工作流程一、工作流程示意图25（一）工程拓展工作流程及各有关部门工作职责26（二）工程筹划工作流程及各有关部门工作职责35（三）设计管理工作流程及各有关部门

15、工作职责42（四）工程管理工作流程及各有关部门工作职责48（五）营销管理工作流程及各有关部门工作职责56（六）客户服务工作流程及各有关部门工作职责622.员工招聘与选派负责制定招聘计划与实施招聘，为公同与工程公司（部）供 给人才；配合完成工程公司（部）高层管理人员的聘任工作。3.员工培训负责公司员工的培训管理工作； 负责拟定并执行培训计划；负责评价培训效果与催促各部门、各工程公同（部）内部培 训工作。4.员工薪酬与绩效考核负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公 司绩效考核结果； 负责管理公同员工薪酬事务，负责审核工程公同（部）薪酬 制度；负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险与医

16、疗等手续; 负责建立公司员工福利制度。5.企业文化建设负责公司企业文化建设。6.行政事务管理负责建立、保护及推广企业形象识别系统（CIS）; 负责拟写公司年度工作总结；负责公同各类公文处理与文件流转操纵； 负责公司级会议的会务管理与会务服务与会议纪要的整理 与发放；负责管理公同印章； 负责公同办公设备、用品管理；负责公同公务车辆调配、保护、年审、税费缴纳、驾驶员管 理； 负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；负责公司有关对外行政、工商手续办理、公同证照年检、章 程变更等； 负责管理公司书刊、报纸订购；负责其他后勤服务。7.资产管理负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购与登记建档工

17、 作； 负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；主持盘点固定资产工作； 负责固定资产日常保护与台帐管理；配合完成工程公司清算及固定资产处置工作。8. IT信息管理负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进 方案； 负责企业计算机信息管理系统开发、保护、更新、使用管理 与网络安全保护；负责计算机及有关设备的购置、调配、维修、保护保养； 负责公司网站信息内容日常保护更新；负责处理公司日常电脑与网络故障，提供IT服务。9.档案管理负责档案管理、档案信息化管理及保护； 负责各投资企业重要资料的收集与整理；负责指导工程公司（部）档案工作； 负责接收工程公司（部）工程竣工后的档案资料。三、工程公司

18、（部）职责使命：工程公同（部）为公同进展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系 统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快工程运作速度，缩短资金 占用周期，全面负责工程经营管理，实现经营目标。职能：工程立项后组织制定工程开发纲要，并在工程开发纲要指导下主 持工程全过程开发工作。说明：确定工程拓展意向后，由公司指定人员牵头成立工程前期筹划小组进行项 目前期筹划工作，至工程公司（部）成立。1.工程前期准备负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。2.工程筹划组织编制工程开发纲要，并组织阶段性评审及最终评审。3.设计管理1）方案设计 负责编制方案设计任务书；负责从战略供应商信息库中选择方

19、案设计单位，与设计单位 进行沟通联系，完成方案设计，组织工程方案设计的评审； 负责办理有关报批报建工作。2）初步设计及施工图设计组织有关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计 优化并落实； 负责施工图审查单位的考察与确定；在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查 丈咨询； 负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；配合编制工程限额设计标准并负责落实； 负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单 位,与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计, 组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；组织有关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定 要紧设计参数； 负责协调设计

20、单位与有关职能部门之间的配合关系，操纵设 计进度、质量、建安本钱等；主持图纸内部审查； 主持施工图的图纸会审与技术交底；负责办理有关报批报建工作。4.工程管理1）施工准备 负责工程施工现场场地准备；负责获得工程政府有关许可证； 主持施工组织设计的评审工作。2）进度管理负责根据工程总体开发计划制定施工总体进度计划; 负责审核监理规划及实施细那么，落实计划执行；负责落实工程施工进度计划，并及时进行调整； 负责跟踪、协调有关部门与工程有关的工作计划（比方要紧 设备及要紧专业分包等）的制定及执行等工作。3）质量管理负责落实施工质量监控，到达验收规范标准； 负责审核关键工序、关键部位的施工方案；主持各阶

21、段的工程验收； 负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，关 于典型问题形成案例，交工程技术部进入案例信息库。4）安全文明管理负责监督施工单位建立安全文明生产管理规范； 负责检查施工单位的安全文明生产工作，定期组织有关单位 对施工现场进行安全文明检查；配合政府有关部门进行安全文明检查； 负责施工现场社会治安的综合治理；负责监督施工单位建立符合公同品牌形象的工地环境。5）采购管理负责编制工程设备及材料采购总体计划及材料设备采 购配合计划，并交由合约本钱部审核； 配合进行公司组织的工程主体总包招标、要紧专业分包工程 及要紧设备招标；负责在战略供应商信息库中选择供应商，进行权限范围内的 采购

22、工作； 负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督 促计划的执行；负责大型设备或者要紧材料现场验收、材料证明资料收集与 手续办理； 负责评价公司供应商，并知会有关部门录入数据库。6）设计变更管理负责审核工程施工阶段限额范围内的设计变更； 主持重大或者超出限额的设计变更评审；主持审核为满足客户需求的设计变更。7）工程档案管理负责管理工程各类有关档案； 负责进行工程信息收集、总结，配合工程技术部建立与完善 工程案例信息库。8）工程危机管理负责建立工程危机事件防范处理制度； 负责处理工程危机事件。5.本钱管理配合合约本钱部落实工程总体目标本钱； 负责编制工程预算，配合合约本钱部备案抽查；负

23、责根据施工合同，编制工程款季度支付计划，并交由财务 部备案； 负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工 程进度款，办理支付手续；负责对工程本钱操纵信息进行统计、归档，制定月度动态成 本报表交由合约本钱部备案； 负责根据工程结算计划，按时将工程结算资料移交至合 约本钱部，并配合合约本钱部完成工程结算分析报告。6.营销管理1）营销筹划主持营销筹划公司与广告筹划公司的选定评审工作； 负责编制工程营销推广总体计划，并组织评审；负责编制营销推广筹划方案，并组织评审； 负责编制营销费用预算，并组织审核；负责选择物业管理公司，并组织审核、优化物业管理方案。2）营销推广负责按照营销推广筹划方案开展

24、营销推广活动。3）销售管理负责预售查丈与竣工查丈； 负责办理商品房预售申请，领取商品房预售许可证”负责签订认购协议； 负责向客户服务部移交客户资料，并配合客户服务部与客户 签订销售合同；与客户服务部共同负责销售代理公司的管理与评估。4）售后服务配合工程入伙后的工程整改工作； 配合处理重大投诉。7.工程合同管理负责洽谈权限范围内的有关合同； 负责签定合同，并严格按照合同规定落实各项工作；负责对工程有关合同执行结果进行统计、评估分析，并反应 至有关部门。7.工程收尾工程竣工验收后负责向政府有关部门移交工程技术档案； 工程结束后负责向公司档案管理部门移交工程档案；工程结束后负责与物业管理公司之间的资

25、料交接工作； 主持工程公同清算及固定资产处置；工程结束后负责编制工程总结报告。、4，。三气.T口 运富宫理负责按时完成月度综合报表并交由运营管理部备案； 根据工程节点完成情况，负责按季度完成绩效考核工作；主持各重要节点的汇报会议，提高工程运作水平，积存有关 专业经典。第三局部工程开发工作流程 一、地产业务开发工作流程示意图主责部门财务部客户服务部产品研究部营销筹划部投资拓展部运营管理部合约本钱部工程技术部 工程公司（部） 工程前期筹划小组工程拓展 工程筹划 设计管理 工程管理 营销管理客户服务工程拓展工作流程示意图要紧工作流程土地 信息 收集 分析初步 确定 拓展 目标可&研究公司 内部 评审

26、办理 土地 获取 手续责任部门投资拓展部投资拓展部投资拓展部公司董事会投资拓展部配合部门运营管理部产品研究部 营销筹划部 合约本钱部 工程技术部 客户服务部 财务部投资拓展部运营管理部提交成果土地信息库分析土地信息 甄选目标地块 初步确定拓展 目标可行性研究 报告工程实施决议土地合同建设用地规 划许可证付清地价款 证明土地证固定资产投 资计划操纵要点准确收集资料 及时更新数据调查土地背景 防范潜在风险基础资料翔实 科学理性分析咨询专业意见 慎重决策确保手续完备 防止法律纠纷二、工程开发关键节点操纵表68第四局部工程管理方法及审批权限一、工程管理方法70二、重大业务评审规定74三、本地工程管理审

27、批权限表77四、异地工程管理审批权限表80项a拓展工作流程图客户 服务部运营 管理部投密拓展部土地储藏 计划4-.土 土地信1息收集土地信息土地背景 资料调查分析甄选 目标土地初步确定 拓展目标七工程获取方式制定可行性研究计划组织现场勘察提供客户臀求信息初步工程总体开发计划工程拓展工作流程图工程前期筹划小组财务部筹划、方嚎评审委员会投资春询委员会董事会麻市场调研编制初步筹划定位报告YM 忘坦IHlbIkl可行性 报告组织评审获得土地 使用权益一 签订土地 使用合同工程立项工程拓展流程指引1 .目的为保持公司可持续性进展，拓展房地产新工程。2 .适用范围适用于房地产新工程进展体系的新工程拓展获取

28、工作，与为之展开的相应 研究工作。3 .职责投资拓展部：3.1.1. 负责组织基础研究，定期制定土地储藏计划，并对研究成果进行归档。3.1.2. 以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。3.1.3. 参考运营管理部提供的土地背景资料，初步确定拓展目标。3.1.4. 负责根据工程初步谈判的结果，确定工程的运作方式，组织公司有关部 门进行工程现场勘查，并组织编制工程可行性研究报告。3.1.5. 可行性研究：负责根据工程的特点制定可行性研究计划，组织工程前期 筹划小组展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的工程可行性研 究报告。3.1.6. 公司评审：负责将工程可行性研究报告交由公司投资决策委

29、员会评 审，评审通过后，提交公司董事会评审。3.1.7. 负责按照公司通过的工程合作条件，取得工程开发权利，并负责合作条 件的实施与跟踪。3.2. 运营管理部：3.2.1. 在初步确定拓展目标阶段介入，协助投资拓展部从政府有关部门（规划、 国土、环保）收集工程有关背景资料及最新规划（含功能定位、市政交 通、配套设施等）。3.3. 工程前期筹划小组：3.3.1. 在工程可行性研究阶段介入，根据可行性研究计划及现场勘查结果, 编制初步筹划定位报告（含市场定位与产品定位）、初步产品建议书、 工程技术特点分析、本钱测算报告。3.4. 财务部：3.4.1. 在工程可行性研究阶段介入，根据工程前期筹划小组

30、提供的本钱、开发计划等材料，完成财务预测与有关财务分析。3.4.2. 在工程可行性研究阶段介入，根据工程获取方式，制定资金筹措方案。3.5. 筹划、方案评审委员会：3.5.1. 在工程可行性研究阶段介入，参加初步筹划定位报告的评审，提出调整 意见，把控筹划水平。3.6. 投资咨询委员会：3.6.1. 在工程可行性研究阶段后期，听取工程可行性研究成果汇报，提出综合 调整意见，决定工程合作条件的实施，批准工程交由公司董事会评审。4 .工作程序基础研究4.1.1. 基础研究是为确定公司房地产土地储藏动态计划、提高房地产新工程可 行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地信息研究、宏

31、观市场研究、城市规划动态研究、经济 动态研究、政策法规研究、工程风险研究、公司战略研究与竞争对手研 究等分项研究工作；4.1.2. 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再 充分利用内外资源，予以功能完善与健全；各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成 果可在即时报告中与以年度为节点的总结报告中表达；4.1.3. 基础研究需指定一人为总负责人，专门负责整个基础研究计划的制定、 监督与基础研究库的整理，基础资料与研究成果需由该项负责人整理， 经编号后放入各基础研究库归档；信息收集、甑别：4.1.4. 投资拓展部成员均是土地信息提供的责任人，但需指定一人

32、为土地信息 负责人，专项负责土地信息的汇总、整理与总结等；土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 政府公告收集类：从有关网站或者政府部门获得政府出让土地信息公 告、土地储藏中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告与 法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储藏的企业进行转让 的挂牌公告;其他主动收集信息类：主动熟悉各区土地利用规划，旧城改造与土地供 应计划等信息；各类招商会与工程推介会等； 其他被动收集信息类：土地信息人来电、 、约访、推介等。4.1.5. 熟悉到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采 集表，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储藏要

33、求对土地信息进行初步推断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议 结果知会经理；通过初步推断的土地信息进入初步确定拓展目标阶段，原那么上指定负责 土地所在片区的工程进展人员为工程负责人接管后续工作，并通过土 地信息采集表将土地情况向公司领导知会；未通过的信息由土地信息 负责人填写推断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后 由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或者条件变化情况加以跟 踪。4.2. 初步确定拓展目标工程负责人按统一格式及时填制每周的新工程进展通报，交土地信息 负责人汇总；4.2.1. 工程负责人根据工程情况，熟悉该工程背景资料及运营管理部提供的政 府有关资料，初步推断工

34、程的操作方式，资料汇总后提请公司法律顾问 或者公司法务人员提供意见，最终做出工程用地购买操作方式的推断；工程负责人进行工程实地勘察与周边市场的简易调查，根据市场情况与 工程特点做出初步工程定位推断及初步经济测算结果，并综合其他有关 信息，形成简易的新工程进展报告，进行部门内部评审；4.2.2. 工程经部门内部评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过那么根据会议 意见进行调整或者放弃。4.3. 工程可行性研究工程可行性研究是对前期工程初步推断的论证，在工程前期筹划小组的 配合下，进行较为全面的工程可行性分析，最终形成工程可行性研究 报告；4.3.1. 工程负责人首先将内部评审会上的意见汇总，根据工

35、程情况，向公司领 导进行汇报，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应工作的责 任主体（责任人）、到达效果与时间要求，并根据时间节点列出横道图， 发工程前期筹划小组；工程负责人根据可行性研究计划，组织工程前期筹划小组对工程进行现 场勘察，并组织完成如下工作： 工程负责人进一步完善工程背景调研，包含：工程获得方式的流程、土 地方资信情况、工程所在区域的环境与配套、区域规划与未来进展趋势 等；工程负责人根据工程背景材料评估工程开发风险，编写风险操纵报告 （初稿）； 工程前期筹划小组根据可行性研究计划对工程周边市场进行调研，反应 给工程负责人，编写初步筹划定位报告；工程前期筹划小组主持完成对初步筹划

36、定位报告的评审工作，筹划、 方案评审委员会针对初步筹划定位报告进行评审，给出专业意见； 评审通过后，工程前期筹划小组根据评审意见，继续深化定位，完成初 步产品意见书；工程负责人根据初步产品建议书编写初步工程开发总体计划 工程前期筹划小组根据初步产品建议书，编写工程技术特点分析, 并根据工程技术特点分析与初步产品建议书进行本钱测算，完 成本钱测算报告；财务部根据工程本钱、产品建议等材料，完成经济效益预测分析，完成 财务预测及资金筹措方案。4.3.2. 投资拓展部最终组织各方面材料，形成固定格式的工程可行性报告，协 同工程前期筹划小组进行内部审议，通过后以新工程可行性研究报告 评审会会议通知申请召

37、开公司新工程评审会。4.4. 决策评审投资决策评审会听取工程负责人对工程可行性研究的汇报，最终由集体 讨论决定。工程评审通过后，提交公司董事会评审确定；4.4.1. 假设工程在上述环节中未获通过，工程负责人那么需要根据会议意见对可行 性研究进行综合调整或者放弃该工程；453.工程论证会通过后，假设无需进一步解决的问题，那么有投资拓展部负责按 照工程评审会通过的工程合作条件获得工程，并负责合作条件的实施与 跟踪。工程拓展阶段各部门工作职责1 .投资拓展部：1.1. 收集土地信息建立信息库：定期制定土地储藏计划，并对研究成果进行归档，建立土地信息 库。以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。

38、1.2. 初步确定拓展目标：分析土地信息，甄选目标地块，并参考运营管理部提供的土地背景 资料，初步确定拓展目标。1.3. 组织可行性研究：负责制订可行性研究计划，组织进行可行性研究，汇总有关资料， 完成工程可行性研究报告。1.4. 组织评审：将工程可行性报告提交公司投资决策委员会评审，通过后报董事会评 审。1.5. 办理土地获取手续：负责按照公司审批通过的工程合作条件，办理土地获取手续，取得 工程开发权益，并负责合作条件的实施与跟踪。必要时，运营管理部配 合有关工作。2 .财务部：2.1. 工程可行性分析：根据工程本钱、产品建议等材料，进行经济效益预测分析，完成财务 预测及资金筹措方案。3 .

39、产品研究部：3.1. 工程可行性分析:参与工程前期筹划小组工作，根据地块的地形、地貌及周边环境进行 工程规划分析，完成初步筹划定位报告与初步产品建议书。4 .营销筹划部：4.1. 工程可行性分析：参与工程前期筹划小组工作，进行工程所在区域的初步市场调研，根 据初步市场调研报告，完成初步筹划定位报告与初步产品建议书。5 .运营管理部：5.1. 收集工程背景资料：从政府有关部门（规划、国土、环保）收集工程有关背景资料及最新 规划（含功能定位、市政交通、配套设施等）。5.2. 协助办理有关手续：协助投资拓展部办理土地手续。6 .合约本钱部：6.1. 本钱测算：根据初步产品建议书与工程技术特点分析，进

40、行本钱测算， 完成本钱测算报告.工程技术部6.2. 工程技术特点分析：对地块的地形、地貌、地质水文条件等进行调查，并根据产品初 步产品建议书，完成工程技术特点分析。工程筹划工作流程示意图要紧工作流程制定 工程 开发 纲要公司评审责任部门工程公司（部）/ 工程前期筹划小组工程公司（部）/ 工程前期筹划小组配合部门营销筹划部 产品研究部 合约本钱部 财务部营销筹划部 产品研究部 合约本钱部 运营管理部 财务部提交成果工程开发纲要包含： 筹划定位报告、 产品建议书、 工程总体开发计划、 本钱规划报告、 财务分析及资金计划 风险操纵报告通过评审后的工程开发纲要操纵要点保证操纵性文件的 系统性咨询专业意

41、见 慎重决策工程筹划工作流程图工程筹划工作流程图工程前期筹划小组工程公司（部）财务部运营管理部筹划、方案评审委员会初步筹划定位报告I筹划定位报告本钱测算报告本钱规划报告财务测算及资金筹措方案财务分析及资金计划工程开发纲要组织评审参与评审工程总体开发计划遵照工程开爰纲要进行工程开发工作工程筹划流程指引第一局部指导准那么一、深圳市*地产进展是由原深圳*地产公司整体平移形 成的专业地产开发公司，全面负责原*地产*苑外地产业务及 *地产业务的经营管理工作。二、公司实行以工程公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高 效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。三、运用公司专业能力，规躲开发经营

42、风险。房地产开发价值链中 的风险，除了政策与行业周期风险外，首先来自于工程拓展环 节，其次在于工程筹划定位环节，第三就是开发建设过程中设 计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部 门直接负责工程拓展及客户服务工作，并在工程前期筹划阶段 对工作成果进行操纵与评审，保证工程运作水平。四、工程公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务 指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快工程运 作速度，缩短资金占用周期，全面负责工程经营管理，实现经 营目标。五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、 营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对工程运作过程中 安全、进

43、度、质量与本钱的操纵，规避经营风险，发挥服务与 监督的作用。1.目的深化工程可行性研究，完成工程开发纲要（包含筹划定位报告、产品 建议书、工程总体开发计划、本钱规划、财务分析及资金计划、风险操 纵），为工程公司（部）进行工程开发工作提供根据。2 .适用范围适用于工程立项到工程开发纲要移交前所有有关工作。3 .职责工程公司（部）/工程前期筹划小组：3.1.1. 在制定工程开发纲要阶段，负责深化工程可行性研究报告中初步项 目总体开发计划、初步筹划定位报告（含市场定位与产品定位）、初步 产品建议书、风险操纵（初稿）、本钱测算报告，汇总财务部提供的 财务分析及资金计划整理形成工程开发纲要。3.1.2.

44、 在工程筹划各阶段，负责组织各阶段性及最终成果评审，并针对修改意见 进行调整。3.2. 财务部：3.2.1. 在制定工程开发纲要阶段，深化财务预测与资金筹措方案，完成财务分 析及资金计划。3.2.2. 配合完成对工程开发纲要评审工作，提供财务方面专业支持。3.3. 运营管理部：3.3.1. 审核工程开发总体计划，配合完成对工程开发纲要评审工作。3.4. 筹划、方案评审委员会：3.4.1. 参加工程开发纲要的评审，负责对工程开发纲要进行决策。4 .工作程序筹划前期准备4.1.1. 工程前期筹划小构成员进行全面的现场踏勘与范围内市场调研，收集与项 目有关的各工程信息，深化初步筹划定位报告，编制筹划定位报告。 基本资料包含四周范围、用地条件、基本经济技术指标、限高、土地价格等信息; 现场踏勘要紧是熟悉基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况, 以便于分析工程的优劣势；范围内市场调研要紧指对工程周边二至三公里范围内可售、未售工程与与 工程的主力客源可能形成直接竞争的工程调研。市场调研完成要填写楼 盘市调表； 对市场调研与现场踏勘的各项数据进行分析，并根据分析结果深化初步 筹划定位报告，编写筹划定位报告；筹划定位报告的论述重点为市场概述、客户定位、产品定位及价格定 位；4.1