2023年我国城乡房屋产权的一体化管理.docx

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1、浅析我国城乡房屋产权的一体化管理摘 要摘农民、农村和农业问题是中国的基本问题，而城乡 房屋产权的一体化管理是解决这些基本问题的重要途径之一。城乡 房屋产权的一体化管理对实现土地资源运用最大化、农村的城乡 化、社会主义新农村建设和“三农”问题的解决有着重要意义。鉴 于此,本文对我国城乡房屋产权的一体化管理进行了探讨。“关键词城乡房屋产权一体化1 一、前言土地制度是国家的基本制度,土地产权涉及国家宏微观经济各个层 面。决定一国经济能否长期连续增长的关键在与是否能在产权明晰 的基础上，最大限度上的对产权的进行保护。虽然家庭联产承包责 任制在市场经济转型初期发挥了巨大作用，其奉献是不可否认的， 但随着

2、改革转型的日益深化,农村土地产权问题凸现。在市场经济 日益发展的今天，有的农民走出生于斯、长于斯的村庄，举家迁移 到远离家乡的都市居住，他们在农村的住房就闲置下来,而农村中 的无房户需要房屋居住生活。也有些城市居民为了追求田园生活， 希望在农村有一个绿色的家园。因此，在农村特别是城乡结合部， 便出现了买卖农村房屋的现象,部分农村地区出现了房屋产权较为 自由的流转，甚至一些经济较为发达的农村地区正在进行类似的尝 试，并以此作为实现农业产业化、现代化和农村城乡化的基础。二、城乡房屋产权一体化管理的措施1、实行宅基地收购储备制度何以借鉴城乡国有土地收购储备制度，在农村宅基地市场建立宅基 地收购储备制

3、度。农村宅基地收购储备制度，即在保证耕地数量不 减少的情况下，对控制、等待出售或面积超标的存量宅基地，由省、 市政府统一收购或没收超标部分,对其进行整理或置换，整理出多 余的宅基地，用于提供应农村新出生人口，由省、市政府进行宅基 地的收购储备，可以从宏观层面控制和协调各个市、乡镇、村的宅 基地使用。宅基地数量不增长，即新增宅基地数量不超过土地年度 使用计划规定的指标。若需求过大,可用整理出的存量宅基地予以 填补，若需求局限性，可将多余的宅基地指标转为其他建设用地指 标，提高土地运用效率，增长集体经济组织收入。适度开放宅基地 二级市场,规范宅基地隐性流转。二级市场为宅基地使用权到他物 权的让渡,

4、主体范围可扩大为所有组织成员和城乡居民。转让宅基 地权利人直接对集体负责。农民取得的住房私人产权（含宅基地使 用权）在第一次转让时，应受到政策限制。农民转让房产，必须户 内人口所有批准，并规定转让房产后户内人口不得再申请宅基地（涉及加入别人户籍申请宅基地），和城市居民一次只能享受一次 政策性住房同样。同忖，明确规定农民无其他固定住处的，不得转 让农村住房。因地制宜,逐步建议宅基地和房屋流转市场。j2、建 立农村宅基地使用权的强制登记制度勺无论是城市居民的住房土地 使用权，还是农村居民的宅基地使用权，均关系到千家万户的切身 利益,公民住房的土地使用权，是在土地公有制度下的一项重要的 物权。在城市

5、，居民的住房土地使用权实行强制登记制度，而在农 村宅基地使用权登记则为任意事项。根据中华人民共和国物权法 的有关法律规定,不动产物权的公示方式为登记,未经登记或不生 效力或不得对抗善意第三人。因此，为完善农村宅基地使用权的法 律制度，建立农村宅基地使用权的登记制度己势在必行。2 0 23 年物权法颁布实行后已有了法律依据。这一制度的建立，可以 使农村宅基地使用权人的权利得到明确。据此，由房管部门对农村 房屋进行确权登记，发放农村房屋产权证，开展农村乡镇房屋的普 查登记工作,通过普查登记，建立起较为详尽完整的产权产籍资料, 加强农村集体土地房屋的管理基础,先将农村集体土地房屋有序地 管理起来，按

6、规定办理专门的农村集体土地房屋权属证书，运用房 地产行政管理部门有专业化的房地产测绘、产权登记及房产档案管 理队伍，执行统一的业务口径，明确房地产行政管理部门为农村集 体土地上的登记发证机关。有助于城乡一体化管理。改变农村房屋 权属关系混乱,管理不到位的现状。3、实行农村房屋宅基地使用权有偿使用制度s我国早己确立了对国 有土地的有偿使用制度，对于农村集体经济组织所有的土地，也应 当实行统一的制度,建立全国统一的土地市场。作为共有制的两种 形式，集体所有的财产应与国家所有的财产得到同样的法律保护。 宅基地属于农村集体经济组织所有，村民个人要取得宅基地使用 权，必须通过农村集体经济组织将宅基地使用

7、权有偿出让给村民个 人,农村集体经济组织用取得的宅基地使用权出让金归农村集体经 济组织所有，由农村集体经济组织对土地进行复垦等农田建设。关 于宅基地使用权出让金的数额,考虑到农民实际收入偏低的现实， 可参照国有土地使用权出让金的下限拟定。通过实行宅基地的有偿 使用，既可以增长农村集体经济组织的集体财产,杜绝农民通过无 偿划拨形式多占宅基地情形的发生，限制农用地的减少,又可以提 高农民的市场经济意识，促进农村房屋交易的规范发展。根据城 市房地产管理法第六十条的规定，房地产转移先办房产转移登记, 再凭变更后的房产证办理土地变更登记。根据土地管理法对国有土 地出让的规定精神，假如农村房屋的宅基地是通

8、过无偿划拨取得 的，应当逐步推行宅基地使用权有偿使用制度。没有交纳宅基地使 用权出让金的房屋在进行房屋交易时，买受方应当向房屋所属的农 村集体经济组织交纳宅基地使用权出让金，而不是交给农户。4、建立农村宅基地使用权随房屋转让制度宅基地是房屋存在的基础,买房人假如只能购买地上建筑物，无异 于购买了一堆旧的建筑材料,房屋的经济价值及使用价值就得不到 体现,买房行为就失去了它的意义，因此,为了解决交易房屋双方当 事人的后顾之忧,最大限度地发挥房屋的使用价值，必须确立地随 房走的原则，即在依法变更房屋所有权登记后,并凭变更后的房屋 所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登 记。地随房走

9、意味着房屋的出卖人在处分房屋的地上部分时同时行 使了对宅基地的处分权。从土地管理法第十二条的规定可以看 此交易房屋后，因宅基地的使用权人发生了变化,交易房屋的双方 应当依法办理土地变更登记手续。对于农村集体经济组织内部房屋 所有人与买受人的房屋交易，即房屋交易双方属于同一个集体经济 组织。在这种情况下，假如购房者在本集体经济组织没有其它房屋， 即使该村民不购买房屋,假如他们需要房屋居住,基于其特定的成 员身份，该经济组织也应当允许该村民通过申请获得宅基地，因此， 其购买房屋所获得的宅基地使用权应与通过申请获得宅基地使用 权同等对待，但是已经通过出让方式取得宅基地使用权的房屋的买 受方不再向农村

10、集体经济组织另行交纳宅基地使用权出让金。5、合理设定集体建设用地流转的利益分派机制j集体土地所有者 拥有土地的所有权，参与权益的分派,是所有权在经济上的体现,为 避免集体组织中少数人谋私利，所得收益应当纳入农村集体财产专 款统一管理。其中一定比例应用于本集体经济组织成员的社会保障 安排，不得挪作他用；土地使用者在使用土地过程中对土地进行一 定的投入,理应参与土地交易，获得一定的利益分派。从农村集体 经济发展现状来看，在制定流转收益时应当将收益的绝大部分归农 村集体组织,城市规划区内因国家对土地基础设施的投入,政府管 理部门可以享受一定的收益；但对农村、乡镇的建设用地的流转， 国家并没有对其进行

11、过多的追加投入，不应当参与直接的收益分派, 可以收取一定的管理费用，还可以通过收取土地流转增值税来加以 调节，发挥政府通过税收再分派收入的作用。此外，在土地运用总 体规划规定的建设用地的范围内，应留出一定比例用以储备，这样 就保证了农村集体组织拥有源源不断的土地收益，保证广大农民的 增收和社会的长治久安。1三、结语F总之，建设社会主义新农村， 统筹城乡经济社会发展、推动城乡一体化是新形势下解决“三农” 问题的主线途径。我国城乡房屋产权的一体化管理是当前建设社会 主义新农村、推动城乡一体化进程中倍受社会各界关注的一个问题, 值得我们进一步深思和探讨。参考文献：/I王旺玮.浅议物权法中的农民土地权益保护j.大 众科学，20 2 3 (1 2 ).2张庆华.土地物权疑难法律问题解析m.法律出版社，2 0 23.8.3符启林，罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护口 .学术研究，2 0 2 3.3