ok李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第十章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务教材精讲班授课教师：李开源第十章物业管理【本章考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值近三年平均分值64818第一节物业管理的理论基础【本节考点】【考点】建筑物区分所有权的概念【考点】专有部分的所有权【考点】共有部分的共有权【考点】共同管理权【本节内容精讲】【考点】建筑物区分所有权的概念物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对 专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第一节物业管理的理论基础 第二节业主和业主大会(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6 )监督业主委员会的工作。(7 )监督物业服务企业履

2、行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。(10 )法律、法规规定的其他权利。第二节业主和业主大会2.业主的义务(听话、交钱)(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度。(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。(5 )按时交纳物业服务费用。(6 )法律、法规规定的其他义务。第二节业主和业主大会【例题：多选】在物业管理活动中，业主享有

3、的权利包括()。A.提议召开业主大会会议B.执行业主大会的决定C.监督业主委员会的工作D.监督物业共用部位的使用情况E.交纳物业服务费第二节业主和业主大会【答案】ACD【解析】执行业主大会的决定、交纳物业服务费属于业主义务。第二节业主和业主大会【例题】下列物业管理事项中，不属于业主权利的是()0A.提议召开业主大会会议B.交纳物业服务费用C.选举业主委员会成员D.监督专项维修资金的管理和使用第二节业主和业主大会【答案】B【解析】交纳物业服务费用属于业主义务。第二节业主和业主大会【考点】业主大会(-)业主大会的含义业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管

4、理活动中的合法权利，履行相关义务，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理成立一个业主大会。只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。第二节业主和业主大会(二)业主大会的筹备和成立.业主大会成立的条件：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%。1 .业主大会的筹备。提出筹备业主大会书面申请后60日内成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居委会代表组成，成 员总数应为单数，业主代表不低于一半。筹备组组长由街道办事

5、处、乡镇人民政府代表担任。 第二节业主和业主大会筹备组工作内容：(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(3)草拟管理规约、业主大会议事规则；(4)依法确定首次业主大会会议表决规则；(5)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；第二节业主和业主大会(6)制定业主委员会选举办法；(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。第二节业主和业主大会业主大会议事规则应当对下列主要事项做出规定：业主大会名称及相应的物业管理区域； 业主委员会的职责；业主委员会议事规则

6、；业主大会会议召开的形式、时间和议事方 式；业主投票权数的确定方法；业主代表的产生方式，业主大会会议的表决程序； 业主委员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会换届程序、补选办法等；业主大会、 业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；包业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 上述内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第二节业主和业主大会.首次业主大会会议的召开。业主大会会议筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员 会之日起成立。第二节业主和业主大会(三)业主

7、共同决定的事项(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；第二节业主和业主大会(6)筹集和使用专项维修资金；(7 )改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10 )法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第二节业主和业主大会(四)业主大会活动规则1 .定期会议和临时会议。都由业主委员会组织召开。定期会议在业主大会议事规则中规定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会

8、临时会议：(1 )经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；第二节业主和业主大会(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会应在召开业主大会会议15日前，将会议通知及有关资料以书面形式在物业管理 区域内公告。是住宅小区的，还应同时告知相关居委会。第二节业主和业主大会.业主代理人和业主代表人。(1)业主代理人。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代理人在业主委托书的授 权范围内行使代理权。只能代理事项，不能代理身份，代理人无权以候选人身份参加业主委 员会成员的竞选。第二节业主和业主大会可以以幢、单元、楼层为单

9、位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应在 业主大会议事规则中规定。凡需投票表决的事项，业主代表应要求业主将赞成、反对及弃权 的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会会议上代表业主如实投票。 第二节业主和业主大会2 .业主大会的召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意 见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。第二节业主和业主大会.业主大会决定事项的表决原则。(1 )业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当

10、 经专有部分占建筑物总面积2 / 3以上的业主且占总人数2 / 3以上的业主同意。(2)共同决定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。第二节业主和业主大会业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑总面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，未登记的按实测面积计算，未实测的, 暂按买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二节业主和业主大会业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主总人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和 虽已出售但尚未交付的部

11、分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数按照前项的统计总和计算。第二节业主和业主大会【例题：多选】下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人数2 / 3以上的业主同意的有()0A.修改业主大会议事规则B.选聘物业服务企业C.筹集专项维修资金D.使用专项维修资金E.改建建筑物及其附属设施第二节业主和业主大会【答案】CDE【解析】业主大会决定事项的表决原则。(1)业主大会做出的筹集和使用专项维修资金， 改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主 且占总人数2 / 3以上的业主同意。(2 )业主大会做出的制

12、定和修改业主大会议事规则、管 理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，以及有关共 有和共同管理权利的其他重大事项等决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。第二节业主和业主大会【考点】业主委员会(-)业主委员会的性质和职责.业主委员会的性质：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由 5至11人单数组成，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。 第二节业主和业主大会1 .业主委员会的职责：(1)执行业主大会的决定和决议。(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(3)代表业主与业主大会选聘

13、的物业服务企业签订物业服务合同。(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 同。第二节业主和业主大会(5 )监督管理规约的实施。(6 )督促业主交纳物业服务费。(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用。(8 )调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。(9 )业主大会赋予的其他职责。第二节业主和业主大会(二)业主委员会的备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部 门和街道办事处、乡镇人民政府备案。(三)业主委员会委员的任期和资格L任期。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。第二节业主和业主大

14、会.资格条件。应是物业管理区域内业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规 约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有 一定组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会应自选举之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选主任、副主任。第二节业主和业主大会.业主委员会委员的资格有下列情形之一的，业主委员会委员的资格自行终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)丧失民事行为能力的；(3)依法被限制人身自由的；（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第二节业主和业主大会业主委员会委员有下列情形之一的,由业

15、主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权 数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资 格：以书面方式提出辞职请求的；不履行委员职责的；利用委员资格谋取私利的； 拒不履行业主义务的；侵害他人合法权益的；其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属 于全体业主所有的财物移交业主委员会。第二节业主和业主大会（四）业主委员会会议经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有 过半数委员出席方为有效，所做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。每次业主委员

16、会会议应当有书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定应当自决定 之日起3日内以书面形式在物业管理区域内及时公告。召开业主委员会议，应当告知相关的居民委员会，并听取其建议。第二节业主和业主大会（五）业主委员会的补选与换届业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员人数不足总数的1/2 时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业 所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。第二节业主和业主大会 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/

17、2的，新一届 业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导 和监督下，代行业主委员会的职责。第二节业主和业主大会（六）业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊，也可以从共有部分经营所得收益中列支。（七）业主委员会与物业服务企业的关系业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务 合同。业主委员会未经业主大会同意，不得做出选聘、解聘物业服务企业的决定。第二节业主和业主大会（A）业主委员会与居委会的关系业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理 区域内的社会治安等相关工作

18、。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理 职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居 民委员会的建议。第二节业主和业主大会【例题：单选】某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。如果该次会议所做出的决定有效，至少须经（）名委员同意通过。A.5B.6建筑物区分所有权方专有部分的所有权有权对专有郃分占有、使用、收益 彳眦分部分的如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙 面、水电气的主管线享百共仃的权对建筑龙部分的共4对专有郃分W卜的共袖盼享有共

19、 周言理的权利对建筑区划内的共有第一节物业管理的理论基础【考点】专有部分的所有权(-)专有部分的认定专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。“独立性”是专有部分的重要特征。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有使用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中 的露台等，也应当认定为专有部分的组成部分。(二)专有部分所有权的行使(1)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。(2 )专有部分使用

20、人的权利和义务。专有部分使用人是指业主以外的实际使用物业的人，包括承租人、借用人等。权利主要包括： 合理利用专有部分的权利;C.7D.8第二节业主和业主大会【答案】B【解析】业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。第二节业主和业主大会【例题：多选】住宅小区业主委员会的职责有（）oA.召集业主大会会议B.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业D.监督管理规约的实施E.业主大会赋予的其他职责第二节业主和业主大会【答案】ABDE【解析】选聘和解聘物业服务企业属于业主大会权利。第二节业主和业主大会【真题：2013年多选】关于业主

21、委员会的说法，正确的有（）。A.业主委员会由业主大会选举产生B.业主委员会是业主大会的决策机构C.地方人民政府有关部门应对选举业主委员会给予指导和协助D.业主委员会的决定对业主具有约束力E.业主委员会可依法更换不符合条件的成员第二节业主和业主大会【答案】ACD【解析】B应是执行机构，E依法更换不符合条件的成员是业主大会职责。第三节物业管理招标投标【本节考点】【考点】物业管理招投标的内涵【考点】物业管理招标投标的特点【考点】物业管理招标投标的原则【考点】物业管理招标的方式【考点】物业管理招标的条件和程序【考点】物业管理投标的条件和程序【考点】物业管理招投标适用的法律法规第三节物业管理招标投标【考

22、点】物业管理招投标的内涵物业管理招标是指由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物 业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理 公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。 第三节物业管理招标投标物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件 中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理招投标是招投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为确 定物业管理权的活动，是物业管理的社会化、专业化和市场化特征的体现。第三节物业管

23、理招标投标【考点】物业管理招标投标的特点.招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大会（或单一业主1建设单位、政府机 关（或物业产权人）或事业单位。1 .物业服务内容的特殊性。具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天 候、不间断、全方位和多层次的服务产品，产品服务对象、服务需求和服务内容具有相对不 确定性。第三节物业管理招标投标【考点】物业管理招标投标的原则.公开原则。相关信息公开发布，接受监督。1 .公平原则。公平原则是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标.公正原则。公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、决标的规则与评分标准对所有的投标方都是一

24、致的。第三节物业管理招标投标.诚实信用原则。具体表现在以下几个方面：（1）招标方不得事先预定中标单位，或设定不公平条件，不得 在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。（2 ）招标方不得 违反规定拒绝与中标人签订合同。（3 ）投标方不得与招标方或其他投标方串通投标，损害 国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。（4 ）投标方不得向招标方或者评标委员会 成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。第三节物业管理招标投标【例题:单选】在物业管理招投标活动中，招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同，这 体现了物业管理招投标的（）原则。A.公开B.公平C.公正D.诚实信用第三节物业管理

25、招标投标【答案】D【解析】物业管理招标投标的原则：公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。第三节物业管理招标投标【例题：多选】招标人在物业管理招投标中，按照诚实信用原则，不得（）oA.事先预定中标单位B.设定不公平条件C.以言行影响评标委员会委员D.在招标书发出后5日内，提出补充条款E.违反规定拒绝与中标人签订合同第三节物业管理招标投标【答案】ABCE【解析】诚实信用原则具体表现：（1）招标方不得事先预定中标单位，或设定不公平条件, 不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势。（2 ）招标方 不得违反规定拒绝与中标人签订合同。（3）投标方不得与招标方或其他投标方串通

26、投标， 损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。（4 ）投标方不得向招标方或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。第三节物业管理招标投标【考点】物业管理招标的方式（-）公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参 加投标的招标方式。特点：招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评 选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。第三节物业管理招标投标（二）邀请招标邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物 业服务企业参与投标，主要适用对物业管理有特定要求的

27、物业管理项目。适用：有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目等。特点：招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人,投标人的数量有限。第三节物业管理招标投标（三）招标代理机构无论公开招标或邀请招标，均可选择自行招标或委托招标代理机构办理招标事宜。从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金。有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。第三节物业管理招标投标【考点】物业管理招标的条件和程序(-)物业管理招标的条件.主体条件。主体有开发建设单位、全体业主或业主大会

28、和产权人。业主大会可以委托业 主委员会组织实施招标活动，但决定权在业主大会。也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 第三节物业管理招标投标招标人自行组织招标活动应具备条件：(1)与招标项目相适应的技术、经济、管理人员。(2 )编制招标文件的能力。(3 )组织开标、评标、定标的能力。委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标，如政府物业等。第三节物业管理招标投标.项目条件。必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非 住宅。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管 部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

29、第三节物业管理招标投标(二)物业管理招标的程序,成立招标领导小组。1 .编制招标文件。招标人应根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。第三节物业管理招标投标 招标文件应包括下列内容：1）招标人及招标项目简介（包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备的情况等）2）物业管理服务内容及要求（包括服务项目、服务内容及应达到的标准等）3）对投标人及投标书的要求（包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等）第三节物业管理招标投标4）评标标准和评标办法5）招标活动方案（包括招标组织结构、开标时间及地点等）6）物业服务合同的签订说明7）其他事项的说明及法律法规规定的其

30、他内容。第三节物业管理招标投标.招标项目备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门备案。第三节物业管理招标投标.公布招标公告或发出投标邀请书。采取公开招标的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。第三节物业管理招标投标.投标申请人的资格预审。 招标人应在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的文件。资格预审文件包括：资格预审申请书格式、申请人须知、企业资质文件业绩技术装备财务状 况和

31、拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历业绩等材料。当资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的 投标申请人。第三节物业管理招标投标.发放招标文件。自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出 的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15 日前，并以书面形式通知所有的招标文件收受人。第三节物业管理招标投标.组织答疑与现场勘查2 .接收投标文件。招标人应按照招标文件规定的时间和地点接收投标文件。投标人送达投标文件的，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求。投标书递交后，在投标截止期限前

32、投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。 招标人不得向他人透露已获取投标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的 有关招标投标的其它情况。第三节物业管理招标投标.成立评标委员会。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业 管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保 密。3 .开标、评标和中标。(1)开标。开标应在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间、地点进行。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。第三节物业管理招标投标(2)评标。开标过程结束后应立即进入评标程序，评标由评标委员会负责。按照招标文件 规定的评标标

33、准和评标办法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。(3)中标及签订合同。招标人应按照中标候选人的排序确定中标人。招标人应在投标有效 期截止时限30日前确定中标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内， 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。第三节物业管理招标投标 通过招投标方式选择物业服务企业的招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标 工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第三节物业管理招标投标【考点】物业管理投标的条件和程序(-)物业管理投标的条件法律、法规

34、规定的要求。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得企业法人营业 执照。1 .招标人规定的要求。第三节物业管理招标投标(二)物业管理投标的程序.获取招标信息。1 .项目评估与风险防范。2 .报送投标申请，接受资格审查。3 .取得招标文件，并参与答疑和现场勘查.准备投标文件。4 .送交投标文件。5 .投标文件的补充、修改或撤回。第三节物业管理招标投标.参加开标、现场答辩和评标。6 .中标和签订物业服务合同。【考点】物业管理招投标适用的法律法规招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法。第四节物业服务合同【本节考点】【考点】前期物业服务合同【考点】物业服务合同【考点】前期物业服务合

35、同与物业服务合同的区别第四节物业服务合同【考点】前期物业服务合同(-)前期物业服务合同的特点.由建设单位和物业服务企业签订。甲方是建设单位，乙方是物业服务企业。1 .过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时 间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合合理利用共有部分的权利;接受物业服务的权利;居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利。第一节物业管理的理论基础 义务主要包括：遵守管理规约的义务；遵守物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的 义务；执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的

36、义务；承担物业服务费的义务。第一节物业管理的理论基础(3 )业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。(4)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让。(5)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变 为歌厅餐厅等经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同Ast。第一节物业管理的理论基础【考点】共有部分的共有权(-)共有部分的界定共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。同也相应终止。3 .

37、附终止条件的合同。业主与新的物业企业签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。第四节物业服务合同.前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前 期物业服务合同约定的内容。(二)前期物业服务合同的主要内容,合同当事人与物业的基本情况1 .物业服务内容与质量第四节物业服务合同物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下内容：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2 )物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；第四节物业服务合同(6

38、)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8 )物业档案资料管理。第四节物业服务合同.物业服务计费方式包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业服务企业协商后，可以选择其中的一种计费方式。第四节物业服务合同.物业经营管理活动的内容物业经营管理活动，是指利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动。建设单位与物业服务企业可以就物业经营活动的项目，做出具体约定，其中主要包括：(1 )物业经营活动的项目名称；(2)物业经营部位的权属界定；(3)物业经营项目的收费标准；(4)业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例。第四节物业服务合同对于停车管理服务，物业服务企业

39、应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。如果物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施, 统一委托物业服务企业经营管理，建设单位与物业服务企业也可以在前期物业服务合同中， 统一约定业主与物业服务企业对经营收入的分配比例或数额。第四节物业服务合同.物业的承接查验 前期物业服务合同中物业的承接查验应当包含以下几个方面的内容:(1)说明查验的共用部位共用设施设备的内容；(2)双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；(3)建设单位应承担的责任和解决办法;(4)建设单位应向物业服务企业移交的资料;(5 )建设

40、单位的保修责任等。第四节物业服务合同.物业的使用与维护主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止和续约条款。第四节物业服务合同【真题：2013年单选】商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区()。A.所在的房地产行政主管部门C.所在的街道办事处第四节物业服务合同【解析】第四节物业服务合同【答案】由建设单位和物业服务企业签订、过渡性、附终止条件、必须以书面形式签订。【考点】物业服务合同(-)物业服务合同的概念 物业服务合同是指物业服务企业与业主或业主委员会签订的，约定物业服务企业提供对房屋 及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关 秩序的服务，并由业主

41、支付服务费的书面协议。 物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。在住宅 物业管理中，通常由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务 合同。第四节物业服务合同(二)物业服务合同的主要内容.物业管理事项。1 .物业服务质量。2 .物业服务费用。3 .双方的权利义务。4 .专项维修资金的管理与使用。5 .物业管理用房。6 .合同期限。第四节物业服务合同.违约责任。此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止 和解除的约定、解决合同争议的方法、物业管理资料的移交内容和程序、以及当事人约定的 其他事项等内容。第四

42、节物业服务合同(三)物业服务合同的特征(1)物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属委托合同。(2)物业服务合同既是诺成合同，又是要式合同。(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。(4 )物业服务合同属于劳务合同。(5)物业服务合同通常属于集体合同。(6)物业服务合同受到较多的国家干预。第四节物业服务合同【考点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别合同主体签订的时间有效期限不同前期物业服务合同甲方：新建住宅的开 发商乙方：甲方选聘 的物业服务企业旃方出售自签订之日起，到业 主委员会成立后与所 选聘的新的物业服务 企业签订物业服务合 同生效时止(时间不 确定)物业服务合

43、同甲方:业主委员会(代表业主大会)乙方：物业服务企业在业主委员会成立后由合同双方协议商定，一般为3至5年(时间确定)第五节物业服务收费【本节考点】【考点】物业服务费的收费原则【考点】物业服务费的定价形式和计费方式【考点】物业服务费的构成【考点】物业服务费用的交纳和督促第五节物业服务收费【考点】物业服务费的收费原则.合理原则。能够对物业服务企业在管理、资金、人力、技术等方面的付出做出合理的补偿, 也应与我国经济发展状况和群众生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不 能一味降低收费水平。1 .公开原则。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业 名称、物业服务

44、内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。2 .费用与服务水平相适应原则。第五节物业服务收费【真题：2013年单选】物业服务费的收费原则不包括()原则。A.合理B.公开C.费用与业主收入水平相适应D.费用与服务水平相适应第五节物业服务收费【答案】C【解析】物业服务收费原则包括合理、公开、费用与服务水平相适应原则。第五节物业服务收费【考点】物业服务费的定价形式和计费方式(-)物业服务费的定价形式：政府指导价、市场调节价。实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门依据物 业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由 业主和

45、物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。第五节物业服务收费市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。物业服务企业的具体收费标 准由业主委员会根据所需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主 大会表决通过并与物业服务企业协商后执行。具体收费标准应在物业服务合同中约定。第五节物业服务收费（二）物业服务计费方式分为酬金制和包干制。1 .酬金制:是指在预收的物业服务资金中按比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企 业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服 务计费方式。在酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利

46、益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的 酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。第五节物业服务收费对业主而言，收支情况较为透明，避免了出现收费与服务不相符的情况，对物业服务企业而 言，可以降低经营风险。优点：以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于 消除买卖双方的误解和矛盾。缺点：对交易双方的专业能力要求较高，业主监督的成本较高，对于物业服务企业来说，该 模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。第五节物业服务收费 适用：单一产权业主和业主团体，在非住宅类项目较多采用，高档住宅物业管理目前也有一 些采用。酬金制下，物业服务企业应向全体业主公布物业服务企业年度预决算，并且每年不少于一次 公布物业服务资金的收支情况。第五节物业服务收费.包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务 企业享有或者承担的物业计费方式。对物业服务企业而言，费用包干，自负盈亏。对业主而言物业服务费是固定的不会应市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化。第五节物业服务收费适用：多为缺乏专业素养的分散产权业主。优点：易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平。缺点：交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏 低的情