2022年上海楼市供求缺口趋势分析.docx

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1、2022年上海楼市供求缺口趋势分析9月初的上海楼市陷入新盘未准时上市、旧盘又多剩尾盘的尴尬 之中。记者昨天获悉，自3月楼市回暖以来的24周里,上海共成交一 手商品住宅1053. 97万平方米,而同期的新增供应量仅672. 62万平方 米,不到6个月的时间就有381. 35万平方米的前期滞销房源被消化， 紧急的购买氛围促使一些优质楼盘的价格大幅上涨。“易居中国”房地产分析师薛建雄表示,今年前8个月上海新居 的月供应缺口维持在22%-219%之间，至8月末,新居供应缺口估计高 达458. 35万平方米，供应严峻不足成为导致房价上涨的重要缘由。8月供不应求记者昨天从相关机构的8月上海商品房供求数据中

2、看到,8月新建 商品住宅的供应量达到133. 84万平方米,环比略微增加4%;成交量为 165万平方米，环比下滑18. 3%;不过总体仍旧呈现供不应求。只有在 8月的最终一周，上海商品住宅新增供应38. 64万平方米,超过了成交 量的35. 78万平方米,连续24周来首次消失单周内供大于求的局面。由于供求关系的逆转和豪宅成交量大幅上升，上海8月房价的平 均成交价格达到18126元/平方米，比上月15808元/平方米高出14. 6%, 也冲上了历史纪录高位。依据目前的市场状况,房地产分析师薛建雄估计九十月份的单月 供、需量都会在150万平方米左右，供需会相对平衡,房价涨势也会有 所缓解。不过，假

3、如10月份仍旧消失供不应求局面，届时房价还有可 能再度上涨。据上海网上房地产数据中心显示，预期9月上市的新盘 达19个,预期加推新居源的在售楼盘也有18个。9月商品住宅供应 有望消失今年上海供应量最大的一个月，达到150万平方米。中端房源欠缺房产数据统计机构的最新数据显示，目前上海楼市成交量大量集 中在凹凸两端楼盘，中档房源成交明显放缓,表明目前主要是高端投 资者和低端刚性需求者在买房，前期被调动起的中端改善型需求和市 区刚性购房需求受到房价上涨抑制,重新陷入观望。以此前一周上海成交面积前10名楼盘为例,其中有6个楼盘的均 价低于12000元/平方米,这一价格的楼盘基本位于上海郊区环线。同 时

4、豪宅的成交量也保持高位,星河湾、黄浦湾前期的预定量大幅转为 成交,翠湖天地嘉苑已签订的57套房源平均价格达到76656元/平方 米。这些物业也与一般购房者无缘。房地产分析师回建强认为，受供需缺口扩大和房价快速上涨影响, 上海楼市目前观望气氛深厚。依据统计机构供应的国内9大城市楼市 成交状况,其中有6个城市最近几日的成交套数小于三月以来的平均 日成交套数,上海、南京、成都等下跌幅度在10%以上,杭州、深圳下 跌幅度则在50%以上。止匕外，目前高端市场的快速“跑量”也让上海高端物业的后续供 应消失紧急，尤其是上海别墅用地的“囤地”现象依旧较突出。依据 易居中国CRIC系统的数据，仅闵行马桥板就有17块共218. 7公顷的 容积率为0. 2的住宅用地未获得开发。薛建雄表示,依据国家相关土 地招拍挂条例，这些地确定是2022年9月以前就已批租出去，囤地时 间至今都不低于5年。但政府督促其加快开发会带来一个新的难题: 全面开发会造成新的高端物业集中区，可能会对房价形成肯定的推涨 压力,影响政府调控房价。实际上，不仅在高端物业领域，上海市区目前许多待动迁用地，均 存在着加快开发就会高价上市推高总体房价，不开发又难以解决供不 应求局面的两难逆境。