青岛《住宅工程质量分户验收作业指导书》.docx

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1、青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书第一条为进一步加强我市住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各 方主体质量责任，特别是建设单位质量首要责任，提高住宅工程质量总体 水平，根据关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质（2009 291号）、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质（2013 171号）、关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见（国 办函2019） 92号）、关于落实建设单位质量首要责任的通知（建 质规（2020） 9号）、关于印发山东省住宅工程质量分户验收管理方法 的通知（鲁建质监字12022） 1号），以及国家和省、市有关施工质量 验收规范标准等，结合我市实际，制定

2、本作业指导书。第二条本作业指导书所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验 收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、 分部工程验收合格的基础上，依据国家和省、市有关工程质量验收规范标 准、设计文件等，分别对户内和公共部位的实体结构质量、主要使用功能 及装饰工程观感质量等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。第三条我市行政区域内，已取得合法手续的新建、改建、扩建住宅 工程质量分户验收工作，以及相关监督管理活动，适用本作业指导书。第四条 分户验收的依据为国家和省、市有关法律、法规和规范、标 准，以及经审查合格的施工图设计文件、有效的承包合同等。第五条分户验收应严格落实住宅

3、工程参建各方主体责任和质量管理职责，突出建设单位首要责任和勘察、设计、监理、施工单五、仪器设备配置备注：所有计量器具均经标定合格，并在标定期限内。序号工具名称数量用途15m、2m钢卷尺（举例）*检查门窗洞口尺寸2测距仪*净高、开间六、分户验收程序本工程依据青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书要 求，开展分户验收工作。七、分户验收资料管理本工程依据青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书要 求，进行分户验收资料管理。由建设、施工单位各自归档保存一 份完整资料，存档期限自工程竣工验收合格之日起，不应少于5 年。住宅工程交付使用时，建设单位应当根据青岛市新建商品 住宅交付流程指导意见（青建办字2020）

4、 111号）要求，向 买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品 住宅使用手册、分户验收“一户一档”电子档案等档案。八、其他考前须知依据工程自身特点，编写切实可行的施工方案，并经审批后 实施。-10-附件2住宅工程质量分户验收查验表（竣工验收前）房（户）号:查验部位查验内容照片留存标准（1张全景，3-5张过程检查照片）查验结果查验时间备注入户门验收人员及户号1张举牌照片符合要求口 不符合要求口客厅楼地面饰面工程检查1 .客厅全景图；2 .地面平整度检查；3 .地面空鼓检查；符合要求口不符合要求口墙饰面工程检查符合要求口不符合要求口顶棚与吊顶饰面工程检查符合要求口不符合要求口主要空间

5、尺寸检查符合要求口 不符合要求口栏杆、门窗质量检查符合要求口不符合要求口采暖工程质量检查4 .墙面平整度、装饰细部检查：5 .开间进深实测检查； 符合要求口不符合要求口电气工程质量检查符合要求口不符合要求口智能化工程质量检查符合要求口 不符合要求口通风与空调质量检查符合要求口不符合要求口细部工程质量检查符合要求口不符合耍求口其他符合要求口不符合要求口卧室楼地面饰面工程检查1 .卧室全景图；2 .净局实测；3 .防护栏杆检查；4 .相序测试； 符合要求口不符合要求口墙饰面工程检查符合要求口不符合要求口顶棚与吊顶饰面工程检查符合要求口不符合要求口主要空间尺寸检查符合要求口不符合要求口栏杆、窗户质量

6、检查符合要求口不符合要求口电气工程质量检查符合要求口 不符合要求口-11 -智能化工程质量检查符合要求口不符合要求口通风与空调质量检查符合要求口不符合要求口细部工程质量检查符合要求口不符合要求口其他符合要求口不符合要求口厨房楼地面饰面工程检查L厨房全景图；2 .电器检查；3 .窗户质量检查；4 .墙砖、地砖空鼓检查；符合要求口不符合要求口墙饰面工程检查符合要求口 不符合要求口顶棚与吊顶饰面工程检查符合要求口 不符合要求口橱柜、厨房设备及配件质量 检查符合要求口不符合要求口电气工程质量检查符合要求口不符合要求口门窗质量检查符合要求口不符合要求口细部工程质量检查符合要求口不符合要求口其他符合要求口

7、不符合要求口卫生间楼地面饰面工程检查1 .卫生间全景图主；2 .五金洁具检查；3 .淋浴门检查；4 .顶面质量检查；5 .蓄水检查； 符合要求口不符合要求口墙饰面工程检查符合要求口不符合要求口顶棚与吊顶饰面工程检查符合要求口不符合要求口门窗质量检查符合要求口不符合要求口卫生洁具、淋浴间、卫浴配 件质量检查符合要求口不符合要求口电气工程质量检查符合要求口不符合要求口通风与空调质量检查符合要求口不符合要求口防水工程质量检查符合要求口不符合要求口细部工程质量检查符合要求口不符合耍求口其他符合要求口不符合要求口阳台阳台地面检查1.阳台全景图；符合要求口不符合要求口12备注：1.验收组根据户型、装修配置

8、等特点，完善查验内容，并如实记录查验结果及查验时间;阳台墙面检查2 .阳台栏杆高度检查；3 .阳台门质量检查； 符合要求口不符合要求口阳台顶面检查符合要求口不符合要求口阳台栏杆检查符合要求口不符合要求口给排水工程检查符合要求口不符合要求口景观绿植检查符合要求口不符合要求口电气工程检查符合要求口不符合要求口细部工程检查符合要求口 不符合要求口其他符合要求口不符合要求口套型示意图验收人员签 字2.上述检查内容照片仅为例如，工程根据工程情况留置对应的照片。-13附件3-1住宅工程质量分户验收资料14 -建设单位查验时间:附件3-2住宅工程质量分户验收资料目录（例如）1 住宅工程主体结构验收前质量分户

9、验收汇总表页.住宅工程竣工验收前质量分户验收汇总表页2 .住宅工程主体结构验收前质量分户验收表页.住宅工程竣工验收前质量分户验收表页3 .住宅工程质量分户验收查验表页15附件3-3住宅工程主体结构验收前质量分户验收汇总表工程名称及楼号结构形式及层数建筑面积m2建设单位施工单位总户数监理单位设计单位单元数内容分户验收情况基本概况根据关于印发山东省住宅工程质量分户验收管理方法的通知（鲁建质监字（2022） 1号）等要求，组织相关单位于20_年月日-20_年_月一日对本工程进行了主体结构验收前阶段分户验收。验收组成员：组长，副组长,组员。室内共验收户，形成住宅工程主体结构验收前质量分户验收表份；其中

10、：一次验收合格户，整改后验收合格户，验收不合格的户。（如果有不合格，需要明确如何处理）验收结论*楼分户验收结论为：16。合格。整改后合格（需附整改情况说明）建设单位监理单位施工单位设计单位物业公司或其他单位（单位公章）（单位公章）（单位公章）（单位公章）（单位公章）工程负责人：总监理工程师：工程负责人：工程负责人：负责人（经理J年 月曰年 月曰年 月曰年 月曰年 月曰注：1.此表一式四份（建设、监理、施工、物业单位各一份），已选定物业单位的在相应栏签认。2.工程负责人、总监理工程师需签字并加盖个人注册执业印章。17附件3-4住宅工程竣工验收前质量分户验收汇总表工程名称及楼号结构形式及层数建筑面

11、积m2建设单位施工单位总户数监理单位设计单位单元数交付标准非全装修口全装修开竣工日期年月 日一年 月 日内容分户验收情况基本概况根据关于印发山东省住宅工程质量分户验收管理方法的通知（鲁建质监字（2022） 1号）等要求，组织相关单位于20_年月日一20年_月_日对本工程进行了住宅工程竣工验收前质量分户验收。验收组成员：组长,副组长,组员o室内共验收户，形成住宅工程竣工验收前质量分户验收表一份；其中：一次验收合格户，整改后验收合格户，验收不合格的户。（如果有不合格，需要明确如何处理）18公共部位共验收公共部位个检查单元，其中，验收合格个检查单元，整改后验收合格一个检查单元，验收不合格的个检查单元

12、，（如果有不合格，需要明确如何处理）验收结论*楼分户验收结论为：。合格O整改后合格（需附整改情况说明）建设单位（单位公章）工程负责人：年 月日监理单位（单位公章）总监理工程师：年 月日施工单位（单位公章）工程负责人：年 月日设计单位（单位公章）工程负责人：年 月日装修工程专业承包单位（单位公章）工程负责人：年月 日物业公司或其他单位（单位公章）负责人（经理:）年 月日注：1.此表一式四份（建设、监理、施工、物业单位各一份），已选定物业单位的在相应栏签认。2.工程负责人、总监理工程师需签字并加盖个人注册执业印章。19 位主体责任,建设单位作为实施分户验收的第一责任人,对分户验收的组 织、实施、验

13、收、成果以及维保承当全面责任。第六条 住宅工程开工前,应由建设单位组织施工、监理单位编制分户 验收工作计划并分别纳入施工组织设计、监理规划管理。分户验收工作计划应包含总体要求、验收准备、组成人员、质量标准、 检查数量、检查方法、仪器设备配置（应注明仪器型号、标号、数量）、不 合格项的处理措施、争议解决方法等内容。分户验收工作计划应动态管理。第七条分户验收应分阶段进行。未进行分户验收或分户验收不合格 的,不得进行主体结构分部工程质量验收,不得组织单位工程竣工验收。（一）主体结构分部工程验收前，应对每户住宅的结构构件观感质量、 结构尺寸等进行验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。（二）单位

14、（子单位）工程竣工验收前，应对每户住宅及公共部位的观 感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能 组织单位（子单位）工程质量竣工验收。第八条 分户验收应包括户内和公共部位，包含但不限于以下内容：（一）户内验收内容.结构构件观感质量、结构尺寸；1 .地面、墙面和顶棚质量；.门窗工程质量；2 .栏杆、护栏质量；.防水工程质量；3 .给水排水与采暖工程质量；.室内电气工程质量；-2-附件3-5住宅工程主体结构验收前质量分户验收表工程名称房（户）号建设单位验收日期年 月日至年 月日施工单位监理单位序号验收工程主要验收内容验收情况1结构外观地面、墙面和顶棚混凝土构件观感2装配式建筑

15、构件安装观感3二次围护结构观感4室内水电安装预埋观感5尺寸偏差轴线位置6垂直度207平整度8门窗洞口分户验收结论建设单位施工单位监理单位物业或其他单位工程负责人：验收人员：年 月 日工程负责人：验收人员：年 月 日总监理工程师：验收人员：年 月II负责人：验收人员：年 月 日注：1.此表一式四份（建设、监理、施工、物业单位各一份），已选定物业单位的在相应栏签认。2 .本表工程负责人、总监理工程师需签字并加盖个人注册执业印章。3 .本表为例如格式，各住宅工程可根据现场实际情况调整该表格，必须确保真实、全面、客观反映分户验收的实际情况。-21附件3-6-1住宅工程竣工验收前质量分户验收表工程名称楼

16、号验收日期建设单位施工单位监理单位区域验收工程主要验收内容验收情况室内局部楼地面、墙面和顶棚墙地面无裂缝、空鼓、返潮、起 皮；保温 层厚度、地面界格缝设置；外表洁净、无色 差。门窗发泡密实；门窗启闭、开关灵活；玻璃安装 牢固、无破损、符合设计要求。栏杆（护栏）栏杆高度、立杆间距符合设计要求；安装牢 固、防攀爬措施。防水工程屋面、门窗、厨卫间及阳台地面、外墙 有无渗漏。22室内局部室内主要空间尺寸开间、进深净尺寸、室内净高。给排水 工程管道有无渗水、管道坡向正确、安装固定、 地漏水封、给排水口位置。电气工程接地、相位、等电位开关、插座 位置及防溅。采暖工程采暖设备安装牢固、渗水。通风与空调安装工

17、程通风与空调系统测试及试运行。吊顶工程吊杆、龙骨的质量、规格、间 距、连接方 式和防火要求；面板安装；检修口留设。轻质隔墙工程板材品种、规格、型号、颜色；安装牢固及 与顶棚和墙体交接处防开裂措施。墙饰面工程相修懈揖 楠1赘 洁条 旃染礴 色基谩 拼制接觥滑II殖、擀均匀。楼地面饰面工程木地板外表平整、洁净、无损 伤、色差， 铺设牢固、行走无异 响、蹬地无明显起灰； 地砖平整 顺直，无色差、破损、空鼓。涂饰工程目测无色差、外表顺平、无污 染、无破损、 裂缝。细部工程门皤 趟愉整 oim接缝嗜 彩纹 m 搠、打疑观 布脸衡g跳-23厨房工程橱柜：门板平整，无破损、污 染、色差； 开启无异响；柜内切

18、割包封严密。台面、水 槽：外表 平整、光洁、无污染、破损、渗 漏， 打胶顺平、宽窄一致。厨 电：外观完好设 备送电无异常。卫浴工程地漏排水正常；洁具外表光洁、无污染、破 损、安装牢固、打胶美观，使用正常。智能化工程设备功能、系统运行正常。公共局部外墙窗角斜裂缝；墙面裂缝、空鼓、平整度；外 窗底口坡向、外窗檐口鹰嘴设置；外立面 造型、窗口顺直度；大角顺直度。屋面地墙面坡向、分隔缝设置；雨水口、排水 沟位置；排气管预留；避雷、航空指示灯安 装。楼（电）梯和通道楼（电梯、通豌物W犒。地下室通道净高、顶棚防火、保温设置 墙地面渗漏、 裂缝起砂。消防设施消防设施按设计要求配备齐全、系统运行正 常。其他烟

19、道、通风道、无障碍设施邮政 信报箱等合 同约定其他内容。24分户验收结论：分户验收二维码粘贴处建设单位施工单位监理单位物业（假设选定）或其他单位工程负责人：工程负责人：总监理工程师：负责人：验收人员：验收人员：验收人员：验收人员：年 月 日年 月日年 月 日年 月日注：1.公共部位检查单元划分原那么：各单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外） 每个单元或各个分隔空间为一个检查单元。2 .此表一式四份（建设、监理、施工、物也单位各一份），已选定物业单位的在相应栏签认。25.本表工程负责人、总监理工程师需签字并加盖个人注册执业印章。3 .本表为例如

20、格式，各住宅工程可根据现场实际情况调整该表格，必须确保真实、全面、客观反映分户验收的实际情况。-26 -附件3-62青岛市住宅工程质量分户验收室内净距、净高尺寸检验记录表工程名称房号功能 区域设计净 高推算 值(mm)设计净距推 算值(mm)实测值(mm)计算值(mm)净高开间进深净高开间进深HLH1H2H3H4H5L1L2L3L4最大 偏差极差最大 偏差极差最大 偏差极差开间进深主卧次卧1次卧2次卧3厨房客厅餐厅-27（室内空间尺寸示意图，测点位置可根据实际情况调整）套型示意图贴图区（标注房间编号）注：1.每个房间净高共抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图。2 .偏差为实测值

21、与标准值之间的绝对差；极差为实测中最大值与最小值之差，不合格点数在表内用红笔圈出。3 .室内每户为一个检验单元，每个检验单元填写本表一张。4 .此表一式四份，建设、监理、施工、物业单位各一份，同时生成二维码由建设单位作为“一户一档”电子档案一并交付业主。288 .通风与空调工程质量；.室内主要空间尺寸；9 .全装修工程还应包括涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工 程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能 化工程等。10 .按照有关技术标准、规范、设计图纸或合同约定，应当验收的其 他内容。（二）公共部位验收内容屋面、外墙面施工质量；楼（电）梯、通道、物业用房、地下室等公

22、 用部位的使用平安和主要使用功能等。第九条分户验收应具备以下条件（一）已完成设计和合同约定的各项内容；（二）主要使用功能工程的抽查结果均符合要求；（三）工程质量控制资料完整；（四）分部（子分部）、分项工程的质量验收均合格；（五）分户验收样板套已按分户验收方案验收合格；（六）国家和省、市建设行政管理部门规定的其他条件。第十条分户验收程序（一）施工单位自检合格后，向建设单位提出分户验收申请。（二）建设单位应当会同监理、施工、物业等有关单位，组建分户验 收组。分户验收组应包括以下人员：建设单位工程负责人和专业技术人员, 监理单位总监理工程师和专业监理工程师，施工总承包单位工程负责人、 工程技术负责人

23、，分包单位工程负责人、工程技术负责人等有关人员；己-3- 选定物业公司的，物业公司工程部门负责人应当参与分户验收工作。各项 目可根据实际情况，从各责任单位其他岗位抽调专业技术人员开展分户验 收工作，抽调人员应做好培训交底工作，并由所在单位出具书面授权书。 各工程应根据工程的技术特点、建设规模合理配置验收组人员，倡导邀请 业主参与分户验收。（三）验收组应制订住宅工程质量分户验收方案（附件1）,经 建设单位工程负责人审核后实施。方案应包括验收依据、验收内容、成员 分工、检查过程照片留存标准等内容。（四）分户验收方案审核通过后应先制作分户验收样板，样板核验合 格后，方可开展分户验收工作，开展前应将青

24、岛市住宅工程质量分户验 收查验表（附件2）张贴于室内显著位置，按照查验表的内容逐户、逐 间、逐段进行，留存过程照片。（五）分户验收不合格情况的处理要求。分户验收发现不合格的问题 应作标签留痕，分户验收组责成施工单位整改，整改后应重新组织分户验 收。（六）分户验收情况汇总。分户验收合格后，建设、施工、监理、物 业等单位相关验收人员分别在相应的工程质量分户验收表上签字确认，其 中施工单位工程负责人、总监理工程师加盖个人执业印章，汇总表应加盖 各单位公章。整理形成分户验收纸质档案和“一户一档”二维码电子档案。 同时，应将青岛市住宅工程质量分户验收汇总表根据质量公示制度相 关要求进行公示。第十一条分户

25、验收档案整理（一）纸质档案资料内容-4-.住宅工程质量分户验收资料封面；1 .住宅工程质量分户验收资料目录；.住宅工程主体结构验收前质量分户验收汇总表；2 .住宅工程竣工验收前质量分户验收汇总表；.住宅工程质量主体结构验收前分户验收表；3 .住宅工程竣工验收前质量分户验收表；.住宅工程质量分户验收查验表。（二）二维码电子档案内容住宅工程质量分户验收查验表、住宅工程质量分户验收表、检查照片 等。（三）分户验收资料应整理、组卷，由建设、施工单位各自归档保存 一份完整资料，存档期限自工程竣工验收合格之日起不少于5年。（四）住宅工程交付使用时，建设单位应当根据青岛市新建商品住 宅交付流程指导意见（青建

26、办字2020111号）要求，向买受人提供 包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、竣工阶 段分户验收“一户一档”二维码电子档案等档案。第十二条在分户验收实施前，建设单位应将住宅工程分户验收方 案告知工程质量监督机构；分户验收完成后，由工程质量监督机构根据 工程的具体情况随机组织监督抽查。第十三条工程质量监督机构应对分户验收工作严格监督抽查，发现 分户验收弄虚作假，存在违反工程建设强制性条文、使用平安和主要使用 功能等重大质量问题情况的，工程质量监督机构应当终止监督抽查，责令 建设单位整改。同时，提高监督抽查比例，责令重新组织分户验收和提高-5 - 验收组成员级别，验收组组长由

27、建设单位分管质量的领导担任，副组长分 别由施工、监理等单位分管质量的领导担任。第十四条住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织工程 主体验收和工程竣工验收。本通知自2022年9月10日起施行，有效期3年，青岛市住宅工程 质量分户验收作业指导书（试行）同时废止。附件：1.住宅工程质量分户验收方案（示范文本）.住宅工程质量分户验收查验表2 .住宅工程质量分户验收纸质资料附件1住宅工程分户验收方案（示范文本）工程名称编制时间 年 月 日-7-根据建筑工程施工质量验收统一标准关于印发山东省 住宅工程质量分户验收管理方法的通知青岛市住宅工程质量 分户验收作业指导书及相关法律、法规、规章与规范性文件

28、的 要求，我单位组织参建各方人员制定了工程分户验收方案。一、工程基本情况建设单位为，勘察单位为，设计单位为施工 单位为,监理单位为，建筑面积为一万lA工程造价为 万元，结构形式为o地上地下一层，共一个单体。二、验收范围本次验收#楼，共涉及户，其中全装修户，非全装修 户。三、验收人员及计划建设单位会同监理、施工、物业等有关单位，根据工程户数 情况，计划于 月 日开展分户验收工作，建设单位工程负责人任分户验收工作组组长，根据工程特点下设分户验收小组, 组建分户验收一个小组，各分户验收小组包括以下成员，参加分 户验收人员需公司授权：组另成员验收范围计划验收时间备注第1小组张*1#楼*_*层共*户*月

29、*日至*月*日李*-8-第2小组四、分户验收内容及验收留痕照片（一）分户验收内容本工程共涉及户住宅、种户型，其中全装修户，非全 装修户。本次主要对每户住宅主体和装饰的室内及相关公共部 位的工程建设强制性标准、观感质量、和主要使用功能的执行情 况等进行检查验收。（二）查验留存照片验收留痕照片应带水印，且清晰明确，主要表达验收人员及 验收检查内容，每个功能间至少留存1张全景照片、3-5张查验过 程照片，照片能够真实反映房间现状及查验过程。以下示意。1 .入户门举牌照片.功能间全景照片2 .过程检查照片注：1张功能间全景照片注：3-5张分户验收过程检查照 片，每个功能间检查内容照片 尽量不要重复，尽可能将检查 内容全部展示出来注：1张入户门处验收组人员 举牌照片（举牌内容包含项 目名称、*号楼*单元*户、 时间），作为二维码内首张 照片-9-