河南省2023年房地产估价师之估价原理与方法练习试卷A卷附答案.doc

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1、河南省河南省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法练习年房地产估价师之估价原理与方法练习试卷试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C2、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A3、下列不是估价所需资料的是（

2、）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】B4、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C5、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4

3、400【答案】D6、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B7、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C8、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急

4、止血【答案】D9、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】A10、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套，年折现率为 6%，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元/m2，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D11、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B12、下列估价工作中，宜首先进行的

5、是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】A13、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C14、下列说法不正确的是A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】A15、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的

6、认识，形成（）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】A16、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】C17、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C18、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同

7、B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C19、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C20、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润

8、率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B21、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A22、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应

9、以（）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】D23、某房地产的重建成本为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B24、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A25、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万

10、物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】C26、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D27、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】C28、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价

11、格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】D29、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】C30、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%

12、，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A31、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】C32、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A33、疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】A34、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m

13、2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D35、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D36、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C37、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A38、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则

14、治标【答案】B39、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m2，正常开发成本为1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D40、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】C41、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】

15、B42、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】A43、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A44、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣

16、除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】D45、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】C46、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A47、不属于房地产状况调整的内容是（）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】A48、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D

17、.自营的房地产【答案】C49、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】A50、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD2、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和

18、出让建设用地使用权的房地产的有（）。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产【答案】BD3、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD4、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（

19、）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】ABCD5、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB6、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的

20、时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排 E 违约责任【答案】ABCD7、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（）。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】ACD8、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】ABC9、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设

21、计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD10、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】ACD11、比较法可用于（）的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC12、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状

22、况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD13、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排 E 违约责任【答案】ABCD14、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价

23、误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果【答案】AB15、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】AB16、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD17、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则 E 应急原则【答案】AB

24、CD18、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】AC19、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】ABC20、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的

25、有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%

26、。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）

27、；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。二、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商

28、城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

29、买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5

30、827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）三、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类

31、房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）301

32、2=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。四、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的

33、，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】五、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 4

34、0 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相

35、比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】六、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 100

36、0 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，

37、该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发

38、市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用

39、100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）七、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完

40、成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税

41、费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640

42、060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%

43、）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）八、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷

44、款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，

45、在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）九、某旧厂房的建筑面积 26400m2，

46、占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建

47、为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以

48、及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10

49、年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元一十、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余

50、年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每