2019房地产市场调研报告.docx

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1、2019关于房地产市场调研报告 Word可编辑道客巴巴版 2019关于房地产市场调研报告由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的 平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进 入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民 营企业4家。到了 2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三 级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家, 民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总 投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动 力。）3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主

2、体地位 突出。九五末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下, 我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长 足的发展。据统计部门数据显示，2000年-2002年，住宅建设投资 占当年房地产开发总投资的70%、67. 6% 64. 9祝商业营业用房3年来 的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33. 86%O从 比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈 下降趋势，但其主体地位依然突出。4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为 主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差

3、距十分明显。2002年，县 城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的 22%,其他乡镇约占6虬第一 报告因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。 2001年比2000下降69. 06%, 2002年比2001年下降22. 55%。私人建 房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。（）6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金 的比重上升。第一报告近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回 笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产 开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

4、在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开 发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看， 国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来 源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8. 7%、22. 37%和42. 41%; 同期国内货款所占比重分别为2. 08乐31.88%, 32.39%;而同期自有资 金分别为 6L 95%、38.04%、25.01%。）1、房地产市场需求趋旺，呈现出两头轻、中间重的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售 面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年

5、 销售面积分别为32646n12、35362n12、8081 lm2,同期预售面积分别为 3149L52m2、42594. 99m2 和 95377. 6m2,从 2001 年开始，预售面积超 过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45. 4%, 110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%, 90m2以下户型占12%, 130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出两头轻、中间重的销售态 势。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。（）随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度

6、已退出了历史舞台，个 人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达29672. 2m2,占 销售面积的83. 9%; 2002年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的 99. 77%,个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。 目前个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达 70941m2,占个人购房总面积的87. 98%。从购买对象和使用上来看，购 房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产 泡沫。2,比上年度上升14. 76%, 2002年平均售价约1140元/m2,同 比上升15. 5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6. 48%

7、、10.63%。2, 2001年共成交243起，面积20405. 54m2, 2002年共成交225起，面积 21300m2o近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96. 62%,房改房约 占住宅交易起数的62.2乐 因而成为存量房交易市场的生力军。第 一 报告房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选 择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。二、当前我县房地产市场存在的主要问题。第（三）房地产开发企业市场准入门槛低，开发企业数量多，规模普遍 偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和 定金、预付金进行开发，加大了投资风险。（四）房地产开发

8、企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预 售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违 法违规行为依然存在。（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了 房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存 在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。（）1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层 次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求

9、一 次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时 换房的观念转变。我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对 的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济 相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发 商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消 耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的 第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因 供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参 加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有 800

10、户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900 套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套 的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的 发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这 一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体 消费的总价位较低的住宅（如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型） 是今后几年的开发主流。同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等 中高档商品房将适量推向市场。政府对弱势群体越来越关注，建设廉 租房，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都居有其

11、所，是政府 当务之急的一件大事。第一报告3、供需趋于平衡，价格相对稳定2,其中商品住宅1265551012,营 业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发 企业到11月底的销售总量为95360m2,空置面积（待售面积）有 60077ni2,其中住宅25413m2,商业用房34659m2,年度存量较大，这 予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，2001年为4. 94公顷，2002年为14. 55 公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5. 5公顷），2003年11月 止约投放2. 52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地 块

12、一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还 有番滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年 的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑 现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜 力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后 几年的房地产市场供需将趋于平衡。第（2,虽然价格比上年每平方米 上升了 100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋 平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。（）（二）发展动力十足，发展前景广阔。1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。县城新一轮城市总体

13、规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以 此为依托在番滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另 一城市副中心区的一个中心两个副中心的规划布局结构，城市形态由 原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空 间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展, 县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展 已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区 的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续 增长。按县城城市总体规划（2000-2020）对人口规模的预测，规划近 期（至2005年）县城城市人口规模将发展到4. 6

14、万人，净增近万人，按 人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达 30万m2,集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每 年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年 的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。） 一片山秀、天蓝、水青的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环 境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注 入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者 的青睐。万向集团将投巨资打造浙西硅谷，万向硅峰公司在近年内计 划整体搬搬至硅电

15、子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经 营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。 硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的 发展带来了广阔的发展前景。第一报告四、政策建议（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本 县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。 行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企 业理性投资，消费者理性购房。（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至 整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能， 加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保 持开发规模与有效需求的同步增长。第（）