附件1：东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）.docx

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1、东莞市轨道交通TOD范围内城市更新 项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品 质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁 兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开 发力+N”政策文件（以下简称“ 1+N政策文件”）及轨 道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则 精神，结合东莞实际，制订本工作方案。一、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强 土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地 储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力 土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据 “1+N”政策

2、文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连 片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入 研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内 城市更新项目利益共享机制。,从而提高,TOD，开发效率。对糕GB23I2 L一， 带格式的：字体：（默认 Times New Roman.（中文）仿宋GB2312比我市城市,更新政策, 工作方案中政府收益有一定的提带格式的：字体：（默认 Times New Romun.（中文）仿一GB2312高，政府利益得到保障。同时，,激发市场参与度，加速城市本孵然了体：饿认，T* N （中文）更新进程，反哺轨道交通建设。从而提高TOD开发效窗， 增加政府收入

3、，使政府利益得到保障同时，实现政府与企被拆迁村民所购买的回迁物业外，所增加的计容建筑以及市 规划局所规定的配套设施按表三比例进行分配。3、政府分成物业分配计算。对TOD范围内涉及旧厂、 旧村的城市更新项目用地，参考周边城市做法及结合我市实 际，按照土地使用性质的不同，分为旧厂和旧村改造。改造 项目同时存在旧厂、旧村改造的，按表二、表三分别计算。表二：旧厂改造土地利益分配累进表序号城市更新项目容积率分配比例政府开发企业102的部分25%75%22的部分30%70%序号除被拆迁村民所购买 分配比例回迁物业的容积率外 所对应的建筑容积率政府开发企业1A3.0的部分25%75%33.0的部分30%70

4、%表三：旧村改造土地收益分配累进表注：A为被拆迁村民所购买回迁物业的容积率，A的认:带格式的：字体颜色：门动设巴定以城市更新项目旧村用地面积为计算基数。东莞市轨道交通建设及TOD开发领导小组办公室201号与佟斥32019年1月3日业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨 道交通建设6. 二、基本原则！带格式的I带格式的：字体颜色：自动设置（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实国务院关于 促进节约集约用地的通知（国发（2008） 3号）的文件精神， 充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。（二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N” 政策文件精神，遵循TOD范围内城市更

5、新项目“政府主导、 整体统筹、连片开发”的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打 造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工 作经验和存在不足，进一步完善工作方案。（三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地” 的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据， 将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元 划定方案等方面。三、适用范围本方案针对位于我市轨道站场TOD范围内，经TOD轨 道办审查同意的城市更新项目。四、总体要求（一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针 对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符 合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更

6、新项带格式的：字体颜色：红色目的相关审批程序仍按现行政策执行。根据市政府工作会议要求，轨道站场TOD综合开发规 . 划已经批准的，TOD范围内城市更新单元（项目）依据经批 准的轨道站场TOD综合开发规划确定城市更新单元划定方 案中的规划条件；轨道站场TOD综合开发规划未经批准的, 经市TOD轨道办同意后，TOD范围内城市更新单元（项目） 按照城市更新单元划定相关指引编制划定方案-TOD范围冉城市城新项旁以轨道站场-TOD综台舞发 规划作为控规编制（调整）的依据，不另行编制前期研究和 单元规划，有效缩短项目推进进程。（二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60 亩，也可以由多个更新单元合并形

7、成整体开发江岳星县 面积为可出让地块的面积。根据站点TOD综合开发规划和 控制性详细规划，明确项目范围内公共设施的配套要求。（三）政府所得物业的建设。由开发企业负责政府所得 部分建筑的建设，并承担建筑的相关成本费用。（四）政府所得收益计算。对于改造方式一（政府收储、 公开出让），根据东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交 通建设投融资管理办法的通知（东府（2018） 27号）规定， “土地公开出让后，扣除土地收储成本、相关税费和计提资 金后，土地出让收益按如下比例分配：市主导收储的，由市、 镇按4:6比例分成；镇主导收储的，由市、镇按2:8比例分4-成”；对于改造方式二（原土地权利人自行改造）、方

8、式三（单 一主体挂牌招商）一的政府分成物业以可出让用地面积及容 积率为依据进行计算，政府收益由市、镇按5:5比例进行分 成。O格式的：缩逆：首行缩进：2字符带格式的：缩进：首行缩进：1.5字符:如同一个TOD范围内城市更新单元中，同时存在多种， 改造方式的用地，政府所得收益按不同改造方式有关要求分 别计算。政府所得收益按照企业回购物业、政府自持物业或 企业贡献用地纳入政府土地储备等方式处理。（五）政府所得物业收益的处理方式。由开发企业与市, 政府指定的单位签订协议，约定政府所得物业的处理方式、 项目开发建设及资金支付等内容。市TOD轨道办可与开发 企业协商，通过以下两种方式处理：一是开发企业直

9、接回购 属政府分成的物业，回购价格为商品房备案价的85% （或评 估价的85%）减去已补缴地价（扣除相关税费，下同）的差 额，由市政府指定的单位收取后以行政单位国有资产处置收 入上缴市财政；二是市政府指定的单位以补缴地价申请财政 预算，开发企业向市政府指定的单位交楼时，市政府指定的 单位向开发企业支付款项，开发企业办理政府分成物业不动 产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单 位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约 定的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分 成的物业，开发企业承担相关费用。由开发企业与市政府指4-定的单位签订协议，约定政府所得物业的纯理方式、

10、项目开 发建埃及密金支付等内容6市TOD轨道办可与开发企业协 商，市政府有权决定通过以下-两种方式处理：带格式的：与体布瓦黑色格式的：缩进：首行缩进：L5字符带格式的：字体：加租带格式的：缩进：首行缩进：2市71带格式的：字体颜色：门动设巴带格式的工字体颜色：自动设拧 带格式的；字体颜色：门动设网:带格式的：字体颜色：门动设网用耳L三是结合不同区片、不同牛上年度的市场评估价. 差异情况和调整变化，以及不同城市更新项目中村集体资产 差异情况等相关因素，政府也可选择以城市更新补缴地价方 式获得收益，不采取政府分成物业的做法。,（六）实施程序要求。在项目改造方案,中应明确政府所. 得收益的处理方式，

11、如采取政府分成物业方式，应明确政府 分成物业比例、面积，等内容。在,项目改造方案通过审批前后, 由市政府指定单位与项目改造主体签订,政府分成物业配建也送一一是开发企业直接回购属政府分成的物业,回购价格 为商品房备案价的85% （或评估价的85%）,由市政府指定 的单住收取将以律政单住国存资产处置收缴用财政；二 是开发企业办理政府分成物业不动产权证到市政府指定的 单位名下，并交付市政府指定的单位占为保证政府分成物业 的质量，如物业质量未达到协议约矣的标准l班府有晟要求 开发企业按照方式一回购属政府分成的物业,开发企业承担 相关费用6五、改造方式结合我市现行的城市更新政策，提出以下三种TOD范 围

12、内城市更新改造方式:4-方式一：政府收储，公开出让政府主导收储的城市更新项目，由市TOD轨道办和市 土地储备中心牵头属地政府以收回、收购、征收等方式收储, 通过招拍挂的形式出让土地。根据“1+N”政策文件，为统 筹兼顾政府、原土地权利人等各方利益，土地收储工作主要 采取“土地基础补偿+增值共享”方式实施，具体如下：（一）实施流程1、市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作， 并签订征收委托合同。地块由市土地储备中心先行收储，纳 入土地储备库管理。2、属地政府与原土地权利人签订收储补偿协议，并在 协议中约定：（1） 土地收益分配：采取整体开发方式收储的土地， 具体按东莞市轨道交通站点周边土地专

13、项储备管理办法 第十条规定执行。采取分散开发方式收储的土地，具体按东 莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法第十一条规 定执行。其中土地基础补偿先行支付，由属地政府向原土地 权利人按原土地出让合同约定的用途、规划条件及剩余使用 年限等要素评估后，按评估价格进行基础补偿。（2）地块在签订协议之日起3年内出让，未能在约定 时限内出让的，政府应先行向原土地权利人按新规划条件下 基准地价的一定比例（原则上不超过基准地价10%,且基础补偿+预支收益数额不得超过基准地价）预支土地收益补偿 款，预支补偿款在土地出让后计算补偿土地收益时予以抵 扣。（3） 土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减 的，收益

14、补偿不再调整。3、签订收储补偿协议后，按程序完善地块用地手续、 招拍挂出让等手续。4、土地出让完成后，政府原则上在3个月内按收储补 偿协议约定将收益补偿款支付原土地权利人。（二）相关要求1、土地整理工作由原土地权利人负责，相关费用不再 另行补偿。2、根据“1+N”政策文件规定，对于TOD范围内城市 更新项目，可出让用地占改造范围比例原则上不小于60%。 具体根据TOD综合开发规划以及控制性详细规划确定。方式二：原土地权利人自行改造为加速我市TOD范围内城市更新项目进程，合理协调政 府、企业、集体和原土地权利人的利益关系，激发市场参与 度，实现互利共赢的目标，提出由原土地权利人自行改造的 方式。

15、具体如下：（一）采取政府与原土地权利人物业分成方式对TOD范围内原土地权利人自改的城市更新项目，参考周边城市做法及结合我市实际，提出政府与原土地权利人物 业分成的利益分配方式T&需补缴地俳，具体按以下比例进 行分配（暂定）:表一原土地权利人自改利益分配累进表（二）采取原土地权利人向政府交回部分土地使用权方序号城市更新项目容积率分配比例政府原土地权利人102的部分25%75%22的部分30%70%式1、交回土地使用权比例。原土地使用权人自行改造的 商业、住宅、新型产业项目，向政府无偿交回不低于项目总 用地面积15%的集中用地，纳入政府土地储备，用于公益性 项目建段二经营性用地、行政办公用地或规划

16、确定的其他用 地原土地使用权人向政府无偿交回不低于城市更新项目面 积 河 的集中用地，纳入政府土地储备（可规划为经营性用 地、行政办公用地或政府认为的其他用地）6其余部分用地 由原土地权利人实施城市更新，并按规定补缴地价。2、政府所得土地的管理。原土地使用权人向政府交回 的土地由市土地储备中心按程序纳入土地储备库管理。优先 用于政策性住房建设等，促进产城融合与职住平衡。方式三：单一主体挂牌招商4-根据东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试 行）（以下简称“操作规范“）的要求，提出TOD范围内 城市更新项目采取政府与企业物业分成的方式，具体如下：1、地价款起始价的确定。根据操作规范，对于TO

17、D 范围内城市更新项目的地价款起始价，按如下计算公式确 定：（1）不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资 产）的情况：地价款起始价=（新规划条件下出让地块的市场评估价 一拆迁补偿评估成本一政府分成物业补偿成本一集体物业 补偿成本一配建并无偿移交公共设施成本）x起始价系数（2）涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产） 的情况：地价款起始价=公有资产市场评估价+（新规划条件下 出让地块的市场评估价一拆迁补偿评估成本一政府分成物 业补偿成本一集体物业补偿成本一配建并无偿移交公共设 施成本）x起始价系数。带格式的：删除线，页6显除2、旧村改造中被拆迁村民所购买回迁物业的容积率认 定。对TOD范围内涉及旧村的城市更新项目用地，被拆迁 村民所购买回迁物业的容积率政府不参与分成按规定补缴地价。被拆迁村民所购买回迁物业的容积率原则 上不超过1.5,如超过1.5的，需报市TOD轨道办审核。除4-