物业公司工程维修管理手册.pdf

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1、工程维修管理册工程维修部组织机构工程维修部组织机构工工程维修程维修部部主主管：管：王王家家政政 维维 护护组组组组长：长：罗洋罗洋贵贵工工程维修程维修部部工工程申报程申报及现场及现场公公共设施共设施维护组维护组组组长：长：曾咏曾咏华华设设备备 维维 护护组组组组长：长：严世严世均均工工程维修程维修部及内部及内务管理务管理员：员：邓勇邓勇装装返返 修修 管管理组理组组组长：长：彭彭组组员员：李李强、强、文洪文洪组组员：员：贾克贾克庆、庆、赖赖强、强、周远周远志志组组员员：邓邓勇勇、郑郑波、波、邓马邓马斯、斯、余松余松平平组组员：李员：李翠、翠、吴利吴利花、花、龙正龙正钱、钱、罗发罗发顺、顺、陆朝

2、陆朝宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理莱茵河畔项目工程维修部管理制度制度名称编制工程维修部、工程维修部、维修人员岗位职责维修人员岗位职责王宏改更邓勇版本页码审核A/0编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-1/2王宏2007 年 9 月 1 日曾宏1 1目的目的通过明确工程维修部、维修人员职位职责，做到各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化。2 2范围范围适用于工程维修部管理人员及工程维修部、维修人员。3 3职责职责3 31 1 工程维修部主管工程维修部主管311 对管理处主任负责,全面负责小区工程维修部维修管理工作；3

3、12 按照小区设备设施实际情形,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修本钱；313 负责新建小区的工程维修部前期介入及接管验下班作；314 负责小区装修管理和空置房管理工作；315 负责设备设施的运行及保护保养工作,并协助工程维修部管理部进行大、中修及工程维修部改造；316 增强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处置工作；317 同供电、供水和供气等相关职能部门维持良好的关系，并配合其工作；3 1 8 组织员工培训,不断提高低属员工的服务意识、安全意识和专业技术；避免出现人身设备安全事故；319 坚持“养护重于维修”的原则,催促下属进行有计划的设备设施

4、保护保养工作；3110 负责对下属员工的考评工作；3111 完成管理处主任交办的其他任务。3 32 2 维修人员职责维修人员职责321 负责公共设施、设备的检查、保护、保养、检修工作；322 作好设备运行记录及巡检记录；333 协助工程维修部主管巡视装修；宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制工程维修部、工程维修部、维修人员岗位职责维修人员岗位职责王宏更改邓勇版本页码审核A/02/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏344 及时处置报修工作；355

5、 完成水电气抄表工作；366 为业主（住户）提供有偿维修服务。4 4 相关文件相关文件5 5 质量记录质量记录宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的明确设施设备维修人员应遵循的工作制度。2 2范围范围适用于对维修人员的日常工作指导。3 3职责职责王宏工程维修部工程维修部设备管理制度设备管理制度更改邓勇版本页码审核A/01/7王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏工程维修部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；管理处工程

6、维修部主管负责对维修工作制度进行贯彻、催促检查。4 4工作程序工作程序维修班工作制度4.1.1 认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程维修部主管；4.1.2 认真填写设备运行记录，并于每一个月底将记录交工程维修部主管；4.1.3 在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.1.4 遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后 5 分钟内赶到现场进行处置，无法当即处置者，须当即报告工程维修部主管；4.1.5 在办公区等地维修时，不得高声喧哗；4.1.6 在接到管理处下发派工单或通知后，应当即前去处置；4.1.7 珍惜工具及设备，服从班长/组长调度；4.1.8 严格执行各类

7、规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；4.1.10 依照工程维修部主管编制的设备维修保养计划进行设备维修、保养；4.1.11 管理处每一个月按期向工程维修部管理部上报设备运行状态情形；4.1.12 按期完成工程维修部主管和管理处安排的工作任务。维修班交交班制度4.2.1 着整齐工作服，提前 10 分钟抵达交交班现场；4.2.2 交班人员必需按规按时刻到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公

8、司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制王宏工程维修部工程维修部设备管理制度设备管理制度更改邓勇版本页码审核A/02/7王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.2.3 严格执行作息制度，按时交交班；4.2.4 严格执行配电室值班制度、交交班制度与各项工作制度；4.2.5 交班人员应主动询问交班人员上班情形及核查值班记录；4.2.6 交交班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处置，交班人在交班班长领导下协助处置；4.2.7 班后应当即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；4.2.8 交交班内容包括

9、：4.2.8.1 异样运行和设备缺点，事故处置情形；4.2.8.2 仪器、仪表、记录表、工具、材料、备件和消防器材完备情形；4.2.8.3 交交班时必需严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。交班人要进行全面检查核实。工具管理制度4.3.1 领用工具时应填写工具领用记录表，实行工具报损制度；4.3.2 领用者应珍惜工具，对损坏的工具经工程维修部主管确认后方能够旧换新；4.3.3 对部份大型工具应成立严格的报损制度，并依照财务相关制度及采购控制程序进行；4.3.4 对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责补偿；4.3.5 对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；4.3.6 对在工作中损坏的工具

10、应向工程维修部主管汇报(同时将损坏的工具交回管理处集中处置)方可领取；4.3.7 对于损坏的工具由管理处按期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.3.8 对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、改换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当补偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则依照相关财务制度办理；4.3.9 绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具按期送检。宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制王宏工程维修部工程维修部设备管理制度设备管理制度更改邓勇版本页码审核A/03/7王宏编号生效期批准YXW

11、YYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏特约维修管理规定4.4.1 接到特约维修派工单后，15 分钟内必需抵达业主家中；4.4.2 维修人员需自带鞋套；4.4.3 维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要整理干净，完工后自行带走；4.4.4 若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时刻；4.4.5 若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以避免业主因买错而造成损失；4.4.6 严禁同意业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.4.7 维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意

12、见；4.4.8 重要维修项目维修主管需亲到现场督导；4.4.9 将派工单返回监控中心、服务前台，并做好维修记录。衡宇保护制度4.5.1 为了有效提高衡宇利用寿命，降低衡宇保护资金投入，确保衡宇保值增值，制订本制度；4.5.2 各管理处维修班应严格执行 衡宇接管验收标准，确保新建工程交付质量；4.5.3 维修班依据按期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写按期检查记录表，及时处置发觉的问题，避免问题扩大，弄好衡宇零星修缮工作；4.5.4 按期对衡宇进行养护修缮，避免因失修造成衡宇损坏，养护修缮内容包括保护、中修、大修、改造；4.5.5 增强修缮工程维修部质量把关，确保修缮质量；4.5.6 成立健

13、全衡宇档案，按期对衡宇完好状况进行分项统计；4.5.7 增强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响衡宇结构和功能；空置房检查制度4.6.1 为了确保空置房的完好，制订本制度；宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制王宏工程维修部工程维修部设备管理制度设备管理制度更改邓勇版本页码审核A/04/7王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.6.2 月中由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表；4.6.3 对检查中发觉的问题进行

14、分类，卫生问题转保洁部处置，工程维修部质量问题由开发商通知施工单位处置；要求对处置结果形成书面记录；4.6.4 特殊原因不能如期完成的工程维修部整改，需注明原因并提出整改意见和完成时刻。公共设施巡视检修制度4.7.1 为了有效对共用设施利用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度；4.7.2 工程维修部主管负责本制度实施督导工作，具体执行按期检查项目一览表；4.7.3 工程维修部主管应每周很多于两次全域巡视检查；4.7.4 工程维修部主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人天天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录；4.7.5 巡视中发觉的问题应当即处置，不得人为拖延；4.7.6 管理人员

15、、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发觉问题，及时报告工程维修部主管，由工程维修部主管安排处置；4.7.7 对影响小区日间管理的维修，应调整时刻，安排在夜间施工；4.7.8 对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程维修部主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.7.9 做好巡视检修相关记录；紧急事件处置程序4.8.1 为了对紧急事件进行有效控制和及时处置，避免造成重大影响或损失，制订本制度；4.8.2 紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通信中断、电梯困人、重大设备事故等；4.8.3 紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必

16、需互报姓名，并将情形报告清楚；4.8.4 接紧急事件报告后，应当即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引发严峻后果的，追究当事人责任；宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制王宏工程维修部工程维修部设备管理制度设备管理制度更改邓勇版本页码审核A/05/7王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.8.5 人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；4.8.6 处置不了的紧急事件，应当即报告，由上级统筹安排处置；4.8.7 以上事件处置完

17、毕后应由工程维修部主管填写报事单；4.8.8 紧急事件严峻影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处置。按期检查项目一览表周期序号检查内容123每年4567梁、柱、板主体墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)顶棚楼梯、扶手公共门窗屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)楼板、地面砖8半年12每季1231所有消防栓(11 月底至 12 月上旬)天台扶栏、避雷带公共防盗网散水坡、雨檐台、连廊通风口5%消防栓的开箱试水(循环检查)水箱、水池信报箱上、下雨污水管设备房(水泵房、配电房、电梯房)消防栓公用电器电子对讲门马赛克外墙面，清洗一次室外喷涂墙体、墙面喷涂一次饰面和抹面室内

18、楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次顶棚全面保养、粉刷一次楼梯、扶手全面修补粉刷一次上下雨、污水管四年油漆一次天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次电子对讲门刷漆一次每月2345半月1每周1八年12五年1三至1四年234二年123一年1234半年12每季12345每月每周12每天随时1检查234木门、窗油漆一次木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗信报箱每年刷漆一次(根据需要)房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次明、暗沟(全面检查)给排水管道(含绿化用水管阀)电缆沟盖板雨、污水井、盖化粪池高压钠灯、汞灯室外消防栓(全面试放水检查一次)喷水池

19、室外建筑小品、标识牌车棚、车架儿童游乐设施道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站室外各类围墙护栏其他备注：检查结果填入按期检查记录，此表按不同的检查周期别离填写，平时如发觉问题也应及时维修。宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的维修人员安全操作规程维修人员安全操作规程王宏更改邓勇版本页码审核A/01/1王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏保证小区物业配套设备设施的正常利用运行，保

20、障设备及人身安全。2 2范围范围所有维修人员。3 3职责职责管理处主任和工程维修部主管负责催促维修人员依照安全操作规程进行工作，并对操作安全负管理责任；维修人员必需依照安全操作规程工作，并对操作安全负直接责任。4 4工作程序工作程序在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必需有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护办法；停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护；停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时刻供水；上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带；打扫配电箱，所用刷子必需绝缘；拆除线路时，应处置好剩余部份；架设临时线路时，应安全靠得住，利用完毕及时拆除；开、

21、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不该面对开关；在办公区维修时，尽可能避开上班时刻，并负责清理干净现场。5 5相关文件相关文件6 6质量记录质量记录宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的确保正确无误地操作配电设备，避免事故的发生，知足顾客正常常利用电需求。2 2范围范围适用于所管项目配套配电设备设施管理。3 3职责职责管理处工程维修部主管负责配电室的日常管理；管理处设备保护组负责配电设备的操作和保养；工程维修部管理部负责配电设备的制度制定，月度巡检，重大问题的组织解决。4 4工作程序工作程

22、序工作制度工作制度4.1.1 未经工程维修部主管许可，非工作人员不得进入配电室；4.1.2 紧密注意电流、电压、功率因素等数据转变情形，并作好配电室运行记录；4.1.3 高压室应按时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；4.1.4 上班时刻不得饮酒或酒后上班；4.1.5 检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；配电室工作规程配电室工作规程王宏更改邓勇版本页码审核A/01/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.1.6 值班人员有权拒绝违章操作要求；4.1.7 严格执行交交班制度，在出现故障情形时，交班人协助交班

23、人处置完毕后方可交班；4.1.8 在紧急与严峻危及人身安全情形下，应先切断电源，事后当即报告工程维修部主管；4.1.9 停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；4.1.10 值班途中不得睡觉，不得无端脱岗，不可持续疲劳代班。工作规程工作规程4.2.1 送电前认真检查各高低压开关是不是断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反；4.2.2 送（停）电操作时，至少应有 2 人在场；4.2.3 送（停）电操作时，必需关上开关柜门；4.2.4 除特殊情形外，禁止带负载停电；4.2.5 进入配电屏（柜）等工作时，必需先验电，待确认无电后方可进行；宜宾雅信

24、物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制配电室工作规程配电室工作规程王宏更改邓勇版本页码审核A/02/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.2.6 停电检测（修）高压设备时，必需先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修；4.2.7 停电检修时，必需设立标志牌，并有监护人；4.2.8 停电检修完毕后，须清理现场，避免遗失工具，然后解除接地线，作好送电预备。5 5 相关文件相关文件6 6 质量记录质量记录宜宾雅信物业管理有限公司

25、宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的柴油发电机管理制度柴油发电机管理制度王宏更改邓勇版本页码审核A/01/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，知足用户应急安全用电的利用需求。2 2范围范围适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。3 3职责职责供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。工程维修部主管负责柴油发电机的综合管理及检查监督。4 4工作程序工作程序工作制度

26、工作制度4.1.1 忠于职守，强化自身业务能力，提高技术水平；4.1.2 遵守安全操作规程和各类规章制度，杜绝违章事故发生；4.1.3 工作中应维持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；4.1.4 发电机做到按期检查、保养，清洁；4.1.5 运行中做好发电机组运行记录；4.1.6 维修中做好问题处置记录；4.1.7 严禁在发电机房内进食、抽烟；4.1.8 按期打扫机房及设备卫生，维持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。安全规程安全规程4.2.1 为确保发电机在市电停电时能靠得住地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必需严格依照本文件“运行操作规程”进行工作；4.2.2 做好开机前检查、预备工作

27、，检查机油油量，冷却水量，柴油是不是能知足运行时刻的要求，油路有无漏油等；4.2.3 操作时严格依照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；4.2.4 发电机运行进程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情形；4.2.5 发电机在运行中操作人员不得擅离职守；4.2.6 发电机不准超负荷运行；4.2.7 维持启动电瓶清洁，按期对启动电瓶的容量进行检查；4.2.8 若发觉油压急剧下降，应当即检查其原因并做处置。运行管理规程运行管理规程4.3.1 非工作人员进入发电机房，必需经得工程维修部主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入；4.3.2 在“市电”停电的情形下

28、，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必需严格遵循“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必需认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机；4.3.3 带负荷运行进程中，每小时抄填一次发电机组运行记录；4.3.4 发电机房内消防设施完好，室内严禁抽烟；4.3.5 维持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必需用金属栅网进行隔离，以避免小动物进出；4.3.6 平时要保证发电机存油量能运行 8 小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上；4.3.7 分析运行各项数据，发觉隐患及时排除，重

29、大异样情形及时报告工程维修部主管及管理处主任解决；4.3.8 依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中；4.3.9 负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍；4.3.10 工程维修部主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程维修部管理部提出外委修理的申请；4.3.11 工程维修部主管按照设备保护保养计划表负责执行中修、大修计划。5 5相关文件相关文件6 6质量记录质量记录-附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程莱茵河畔项目工程维修部作业规程名称编制目的目的柴油发电机柴油发电机操作标准作业规程操作标准作业规程王

30、宏更改邓勇版本页码审核A/01/4王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 3 日曾宏规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全的操作柴油发电机。适用范围适用范围食用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。职责职责工程维修部主管负责检查本规程的执行情形。设备保护组柴油发电机管理人员依照本规程负责进行柴油发电机的操作。程序要点运行操作规程运行操作规程启动前检查4.1.1.在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；4.润滑部份：检查润滑机油油位，维持引擎机油量尽可能靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI 位置）；4.1.3.冷却系统；

31、检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约 5cm 位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；4.1.4.燃油系统：请肯定油箱是不是加满柴油、油路是不是畅通；4.1.5 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅.启动程序：在发电机控制盘上启动运行4.2.1.启动方式：4.2.1.用高压油泵开关手柄持续地手动泵油，直到感觉有泵油阻力，喷油器发出清脆的吱吱声为止；4.2.2 将泵油开关手柄放在工作位置上，减压阀推向减压位置；4.2.3.把发电机自动控制屏上的“POWER”键按下，使控制屏处于通电状态，这时检查柴油机的油压油温，水压水温，蓄电池的电压是不是正常。

32、4.2.4.按下自动控制屏“启动”按钮，通过 3 秒的延时后接触器吸合，柴油机点火启动，转速应控制在 900 转/分左右，并紧密注意机油压力的指示，若油压无指示，应当即停机检查；4.2.5.若机组低速运转正常，通过 15 秒以后转速增加到 1500 转/分，出水温度在 50-60宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程莱茵河畔项目工程维修部作业规程名称编制柴油发电机柴油发电机操作标准作业规程操作标准作业规程王宏更改邓勇版本页码审核A/02/4王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 3 日曾宏度，机油温度

33、达 45 度左右，观察控制屏频率应为 50 赫兹，电压应为 380-410 伏，若是电压偏高或偏低时可调节磁场变阻器或 AVR调节器电位器调整电压；4.2.6.若机组工作正常，待控制屏上的供电绿灯闪亮后，可合上发电机与配电柜的自动空气开关，然后逐渐增加负载，向外送电。4.2.7.平时应将自动控制屏打在“自动”档，发电机与配电柜上的自动空气开关都应合上，以备紧急情形能自动往外送电。停机方式.正常停机：4.3.1 逐渐卸下负载，断开负载开关，将控制屏开关按下“停止”按钮。4.3.2.空载下转速降至 600-800 转/分，空车运转数分钟后再推动油泵柄停止供油，待停机后手柄复位。4.3.3.当环境温

34、度低于 5 度时，应将水泵及柴油机的冷却水全数放尽。4.3.4.短时刻停车可不关燃油开关，避免空气进入燃油系，长期停车应在停车后关上燃油开关。4.3.5.长期停车必需放尽机油。紧急停机：当机组发生下列情形之一时，必需紧急停机。现在应先切断机组负载，并当即将喷油泵开关手柄转到切断油路的位置上，使柴油机当即停机。4.4.1.机组压力表值下降到规定值以下；4.4.2.冷却水温度超过 99 度；4.4.3.机组发生急骤的敲击声，或有零件损坏；4.4.4.气缸，活塞，调速器等运动部件卡死；4.4.5.发电工程压超过表上最大读数；4.4.6.发生火灾或漏电及其它自然危害时。运行检查及保养周期运行检查及保养

35、周期保养检查周期保养检查项目运行 8小时检查发电机组检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1每周或运行 50 小时每月或运行半年或运行每年或运行100 小时250 小时500 小时1检查机油位检查冷却水位检查空气及机油滤清器检查电瓶充电系统排出柴油过滤水分检查冷却水和防锈剂检查驱动皮带张力检查燃油油位检查电瓶液位及比重检查发电机头排风口更换润滑油和滤清器检查水箱管路有无松脱或磨损1211141111111保养检查周期每 年 或 运行 500 小时11每周一次保养检查项目运行 8小时每周或运行 50 小时每月或运行半年或运行100 小时250 小时更换柴油滤清器清洁冷却系统发电机外部清洁用抹布擦除油污和

36、积尘保证油箱内机油足够运行 8H；机油位接近油尺 HI，不够加补箱水在水盖下 50MM，不够加满发电机燃油、机油量、冷却水用量每周一次机油滤清器燃油滤清器空气滤清器机油水箱水更换机油滤清器 1 个更换机油滤清器 1 个更换空气滤清器个更换机油换水对断路器的固定螺丝紧固，发电250 运行小时500 运行小时250 运行小时机油发黑且无粘度时250 运行小时断路器、电缆接点机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规程莱茵河畔项目工程维修部作业规程名称编制目的目的柴油发电机运行管理柴油发电机运行管理标准作业规程标准作业

37、规程王宏更改邓勇版本页码审核A/01/3王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 3 日曾宏规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。适用范围适用范围适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。职责职责工程维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。设备保护组组长负责柴油发电机运行管理工作的组织实施。发电机管理员具体负责柴油发电机的运行管理。程序要点程序要点巡视监控4.1.1 发电机管理员应紧密监视柴油发电机的运行并每隔 1 小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池

38、、消音系统。4.1.2 巡视监控内容如下：a)b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)有无异样声响或大的振动；有无异样气味；排烟颜色是不是正常，是不是有漏油（机油、柴油）、漏水现象；机油压力冷却水温是不是正常；频率误差是不是较大；三相、单相电压是不是正常，三相电流是不是有过载现象；各信号灯指示是不是正常；检查蓄电池状况（温度不能超过 45，用半导体湿度计）；回风是不是顺畅；紧固件是不是有松动现象；柴油箱油位；消音效果是不是理想；m)每半个月应使备用柴油发电机试运行半小时。4.1.3 对于巡视中发觉的不正常情形，发电机管理员及时采取办法予以解决。处置不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修部组

39、长或主管，请求支援解决。整改时应遵守柴油发电机保养标准作业规程。柴油发电机异样情形的处置4.2.1 柴油发电机“飞车“的处置：柴油发电机发生”飞车“现象时，发电机管理员需沉着、冷静、迅速果断得采取办法：宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规莱茵河畔项目工程维修部作业规程程名称柴油发电机运行管理柴油发电机运行管理标准作业规程标准作业规程编制a)王宏更改邓勇审核王宏批准页码2/3生效期版本A/0编号YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 3 日曾宏切断油路：将油门开关拉到停机位置，若是柴油机停下来，能够拆掉油泵进油管或高压油

40、管；b)切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，必然要注意安全）；c)d)绝对禁止减少或去掉负载；柴油机停机后，应当即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式利用。4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按火灾、火灾应急处置标准作业规程处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：a)b)c)d)e)视进水情形关掉机房内运行的柴油发电机；堵住漏水源；若是漏水较大，应当即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应当即排水；排干水后，应当即对湿水设备设施进行除湿处置。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、改换相关管

41、线等；f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异样情形出现则能够投入正常运行。发电机管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电“时，应在 15 分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来”市电“时，应在20 分钟内关停柴油发电机。对于柴油发电机，发电机管理员应按照其负荷的转变，适当调整其油门的大小。使其功率取得充分的利用。柴油发电机机房管理4.5.1 非值班人员不准进入机房，如需要进入，需经工程维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.5.2 机房内严禁寄存易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁抽烟。4.5.3

42、 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由发电机管理员保管，管理员不得擅自自配钥匙。交交班要求4.6.1 交接人员应准时交班。4.6.2 交班人员应认真听取交班人员交代，并查看_柴油发电机运行日记，检查工具、物品是不是齐全，确认无误后在_柴油发电机运行日记表宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部作业规莱茵河畔项目工程维修部作业规程程名称柴油发电机运行管理柴油发电机运行管理标准作业规程标准作业规程

43、编制王宏更改邓勇审核王宏批准曾宏页码3/3生效期2007 年 9 月 3 日版本A/0编号YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-上签名。4.6.3 有下列情形之一者不准交交班：a)b)c)d)e)上一班运行情形未交代清楚；记录不规范、不完整、不清楚；机房不干净；交班人未到岗；事故正在处置中或交班时发生故障，现在应由交班人负责继续处置，交班人协助进行。发电机管理员应将柴油发电机的运行情形规范、详细、清楚的记录在 _柴油发电机运行日记内，并于每一个月的3 号之前由柴油发电机管理员将上一个月的记录整理成册交由工程维修部存档，保留期为两年。记录记录_柴油发电机运行日记相关支持文件相关支

44、持文件柴油发电机维修保养标准作业规程火灾、火灾应急处置标准作业规程柴油发电机运行记录表柴油发电机运行记录表NO：室巡视时间内温度运行ABC频率室内温度冷却水温电池电压柴油用量天气运行时间负责人天气年月日星期运行时间负责人ABCBCA运行情况：运行情况：天气运行时间负责人；运行情况：宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的通过对水泵房的管理，保障用户生活经营用水和消防储蓄用水。2 2范围范围适用于水泵房、供水管道、消防供水系统的全数机电设备的管理。水泵房管理制度水泵房管理制度王宏更改邓勇版本页码审核A/01

45、/1王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏3 3职责职责工程维修部主管负责对水泵房管理情形进行指导监督和检查；管理处维修人员负责按规定进行保养、维修、清洁、记录。4 4 工作程序工作程序设备操作须由维修人员进行，无关人员不得擅自进入及操作；非工作人员进入水泵房必需经工程维修部主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入；维持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损；控制柜上的开关，无特殊情形下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行；生活水泵主接触器开关元件每一个月检查清洁一次；不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程维

46、修部主管同意方可进行；消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情形下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确；消防泵、喷淋泵依照消防系统月检规定进行保养，维持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物；水泵房机组每一个月打扫一次，设备无积尘、水渍、油渍；管道每一年年末 12 月至次年 1 月进行防锈处置并按规定按期清洗除尘；依照设备检查保养计划表进行维修保养；5 5 相关文件相关文件6 6 质量记录质量记录附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的给排水设备设施给排水设备设施运行管理规定运行管理规

47、定王宏更改邓勇版本页码审核A/01/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2 2范围范围适用于所接管项目排水设备、设施的运行管理。3 3职责职责管理处负责向用户通知停水情形；工程维修部主管负责给排水设备（设施）的综合管理及检查监督；维修人员负责给排水的操作、监控、记录、维修保养。4 4工作程序工作程序维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异样响声，并记录于值班情形记录表中；工程维修部主管负责给排水设备综合管理，包

48、括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并与工程维修部管理部衔接外委修理事宜；工程维修部主管每一年 12 月份同工程维修部管理部查对编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划；工程维修部主管组织进行周检、月检，并于每一个月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；工程维修部主管组织维修人员依照设备检查保养计划表要求进行维修保养；消防设施完好，禁止抽烟；停水管理工作程序：4.7.1 因市网停水、管理处维修等原因造成停水，应提前提示业主/住户及商家贮存生活和经营用水；并由工程维修部主管通报管理处所有人员知晓，以便做好解释工作；4.7.2 由管理处提前 24 小时

49、将书面通知贴于单元大门侧通告板上以告知用户；4.7.3 因突发事件停水，应当即将书面通知贴于大门口的通告板上，并在 1 小时内联系有关部门处置并由管理处做好用户的停水解释工作；4.7.4.发电机组当即发电确保消防水设备能随时运行；宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制给排水设备设施给排水设备设施运行管理规定运行管理规定王宏更改邓勇版本页码审核A/02/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏4.7.5 检修完毕，恢复供水后，将单元及通告牌上的停水通知及

50、时取下。5 5 相关文件相关文件6 6 质量记录质量记录附加说明：宜宾雅信物业管理有限公司宜宾雅信物业管理有限公司莱茵河畔项目工程维修部管理制度莱茵河畔项目工程维修部管理制度名称编制1 1目的目的二次供水管理规定二次供水管理规定王宏更改邓勇版本页码审核A/01/2王宏编号生效期批准YXWYYXWY（莱茵河畔）（莱茵河畔）-SB-SB-2007 年 9 月 1 日曾宏保证二次供水水质符合卫生查验标准，保障用户身体健康。2 2范围范围适用于接管项目二次供水的管理。二次供水是指从一次配水网引入的水通过二次供水装置再次(或多次)提供给用户利用的生活用水。3 3职责职责工程维修部负责清洗工作的联系；工程