临时土地证抵押相关的法律风险提示.docx

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1、临时土地证抵押相关的法律风险提示近期我部接到多项与临时土地证抵押相关的合规咨询，如授信到 期日长于临时土地证到期日应当如何控制风险等问题，现就临时土地 证抵押的相关风险提示及办理要求重申如下：1、临时土地证往往是由于土地使用权转让的某些限制性条件尚 未达到，因此未能取得正式的土地证，这类临时土地证到期后，如果 土地转让时约定的条件或依法规政策要求的条件未能满足，可能会面 临无法转为正式土地证甚至被无偿收回的风险。对此，在接受临时土 地证抵押时，必须查实抵押人取得土地使用权时的土地出让合同 内容以及相关的当地政府文件规定，弄清楚取得正式土地证的条件以 及条件未能满足后的处置方案，以评估抵押物风险

2、程度，谨慎确定抵 押率和授信额度。2、由于临时土地证到期后的不确定性，从控制风险的角度，应 当尽量将授信业务的到期日控制在临时土地证的到期日之前；但即便 如此操作，也不能放松对上述第一点要求的执行，必须考虑到在抵押 物处置阶段可能无法顺利变现的风险。3、如果授信到期日长于临时土地证到期日，则需要在借款合同 （或其他业务合同）中补充约定“本合同项下的抵押物（权证号） 如在该权证到期前未能按贷款人要求重新办妥相关权证及抵押登记 手续，贷款人有权宣布借款人在贷款人处的所有授信均提前到期，并 有权要求借款人采取提前交存全额保证金、追加担保等补救措施（注意:上述“借款人”、“贷款人”如在其他业务品种合同

3、中则可能 相应填写为如“承兑申请人”、“承兑人”拿环师）。4、如果授信到期日长于临时土地证到期日，临时土地证到期前, 经办行要注意与抵押人共同办理好相关手续，由于各地区抵押登记部 门具体办理政策的差异，具体操作中存在以下两种情况：（1）临时土 地证延期，他项权证也办理了相应变更登记手续。此种情况较为简单, 注意要在到期日前办妥手续即可。若最初登记时，登记部门要求抵押 合同期限与他项权证期限（同临时土地证的期限）必须一致的，各行 可与抵押人签订最高额抵押合同补充协议（补充协议详见甬银总 合规2008009号文件附件）对原最高额抵押合同的业务发生期间进 行变更，同时以最高额抵押合同补充协议到相应的

4、抵押登记管理 部门在不注销原抵押权登记的前提下办妥抵押权变更登记手续。若最 初登记时，登记部门可以允许抵押合同期限晚于他项权证期限（同临 时土地证的期限）的，抵押合同中的业务发生期间约定为具体业务发 生期间，临时土地证到期时不用签订最高额抵押合同补充协议， 只须在不注销原抵押权登记的前提下办妥抵押权变更登记手续。（2） 临时土地证延期或办理了正式土地证，他项权证需注销后重新办理。 此种情况下，理论上最优的做法是要求债务人先归还在该抵押权项下 的所有债务后再办理注销，再以新的最高额抵押合同重新办理抵押权 登记，各行在可能的情况下应尽量争取此种做法；但实践中往往难以 做到这一要求，对此各行可在综合

5、评估风险度后，采取就该抵押物与 原抵押人再重新签订一份最高额抵押合同对原最高额抵押合同进行 归并，在不全额归还最高额抵押权项下所有债务的情况下，注销原抵 押权登记后以新的最高额抵押合同重新办理抵押权登记，此种操作必 须经相应审批部门同意才能办理，且应当注意把握以下几点风险：注销原抵押权登记前，各行必须先调查确定原最高额抵押合同 项下的抵押物均未被权力机关采取任何查封保全措施，且无顺位在我 行之后的抵押权人。注销原抵押权登记时，不得出具授信或贷款已结 清等类似证明。在新签订的最高额抵押合同中约定的业务发生期间、最高债权 限额、业务种类等应涵盖原与该抵押人就该抵押物签订的最高额抵押 合同项下所有未清偿的债务。在各行与该抵押人重新签订的最高额抵押合同中增加特别约 定：“本合同抵押担保的范围还包括各方原已签订的编号 项下债务人 所有未清偿的债务。抵押人 自愿按照本合同的约定为抵押权人在本合同及上述合同项下的所有 债权提供抵押担保合同各方当事人在上述特别约定处应加盖印 章。因在原抵押权注销但新抵押权登记尚未办妥的间隔中，存在被 法院查封、被他人抵押在先、被第二顺位抵押权人占先等风险，造成 我行抵押落空，从而给银行的债权带来了较大的风险。所以各行在操 作中应本着审慎的原则选择优质客户办理，同时应加快抵押权登记的 办理，缩短间隔时间。