疫情防控物业企业常见问题10问10答.docx

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1、疫情防控物业企业常见问题10问10答间1.物业公司在疫情期间如何加强住宅小区疫情防控？答：2020年2月10日上海市住房和城乡建设管理委员会发文关于 进一步落实本市住宅小区疫情防控措施的工作要求，以及，2022年3 月28日上海市人民政府发文上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政 策措施，总结物业公司必须做到以下四点：一是守好门，建立疫情防控期间小区出入管理制度。各物业公司要积 极配合属地街镇按照适度封闭管理的要求，尽最大可能减少出入口数量； 对进入小区所有人员进行体温测量，发现体温异常的人员要做好信息登记 并及时报告属地街镇，对于外来访客发现体温异常的提醒尽快就医并予以 劝离。物业公司应积极配

2、合属地街镇充分利用小区电子屏、公告栏等方式 进行疫情防控宣传教育。二是消好毒，做好设施设备的消毒防疫工作。物业公司要按照市疾控 部门明确的社区消毒技术要点，做好住宅小区公共区域的楼道、电梯、门 卫室、垃圾箱房(桶)等共用部位和设施设备的清洁消毒工作，并且增加 消毒频次。三是管好人，这里要管好五个方面的人。(1 )人员的出入要管理好。(2)要加强物业服务人员的管理。对未离沪在岗的物业服务人员(包括保洁、保安等外包服务人员)，上岗前必须测量体温，工作时应当 佩戴口罩等加强人员自身防护的要求。返沪的物业服务人员严格执行隔离 要求，在隔离期满无异常情况方可到岗工作。(3)要配合属地街镇、居村委加强对居

3、家隔离观察人员的服务管 理。(4 )要加强对出租房屋业主、承租人的管理。物业公司要协助社区 街道联系出租房屋业主、承租人，告知小区疫情防控的工作要求，并提醒 承租人及时到街镇、居村委做好人员信息登记等工作。(5)各物业公司要督促住宅小区项目经理落实每日自查制度，并通 过上海物业APP报送疫情防控工作情况。在疫情防控期间，各物业公司 遇到突发重大事件，应当及时报告住宅小区属地街镇房屋管理机构，并逐 级上报至市、区房管部门。四是协助物资供应和应急处理。物业公司协助好居委、街道等部门保 障物资供应及紧急状况处理，可做到以下几点：(1)建立物资供应信息共享平台等，物业公司可利用业主群或管家 群、朋友圈

4、等互联网途径将获得的物资最新消息告知业主进行共享。(2)制作包括孕妇、基础疾病人群、独居老人的小区名单，对该类 人员进行定期联系，询问困难并上报。(3)配合协助居委或街道对于封闭小区或楼栋进行物资配送等工 作。(4)建立业主、物业与居委及街道之间的沟通渠道，当出现突发事 件比如紧急就医等情况，能第一时间向居委或政府进行报告，由相关部门 迅速作出反馈决定，以免造成不良后果。间2.物业公司在疫情期间如何加强商务楼宇疫情防控？答：2020年2月10日上海市住房和城乡建设管理委员会发文关于 进一步落实本市商务楼宇疫情防控措施的工作要求，依据此文，物业公 司对商务楼宇疫情防控需做到以下六点：第一点：物业

5、公司切实履责，高度重视疫情防控工作。同时各街镇房 屋管理机构也会对辖区内的物业公司防疫工作进行监督。第二点：切实加强公共区域清洁消毒。各物业公司要严格按照市疾控 中心关于下发九个重点场所预防性消毒技术要点的通知(沪疾控传防 202032号)明确的办公楼宇等消毒技术要点，做好商务楼宇公共区 域的楼道、电梯、空调、公用卫生间等共用部位和设施设备的清洁消毒工 作，并做好记录。第三点：落实来访人员车辆登记管理。各物业公司要加强人员和车辆 出入的管控力度，对进入楼宇的所有人员逐个测量体温，发现体温异常 (超过37.3度)的人员要做好信息登记，提醒尽快就医并予以劝离，同 时报告属地街镇。对进入人员要求佩戴

6、口罩，对外来访客及车辆进行信息 登记。第四点：分类做好配套服务和设施管理。(1)商务楼宇内设置食堂、咖啡厅等配套服务设施的，各物业公司 要督促经营管理单位严格按照关于下发九个重点场所预防性消毒技术要 点的通知(沪疾控传防202032号)明确的相应消毒技术要求，做 好消毒和防疫工作。(2)各物业公司要严格执行食品采购、加工、储存等卫生标准要 求，不得违规宰杀、处置家禽和野生动物，切实保障食品安全；要积极创 造条件提倡不集中用餐、错时用餐等措施，减少人员聚集引发的疫情传播 隐患。(3)各物业公司要加强快递管理工作，楼内收发件人员应当在商务 楼宇外与快递人员交接物品。第五点：加强物业服务人员日常管理

7、。各物业公司服务人员上岗前必 须测量体温，工作时应当佩戴口罩。第六点：强化疫情防控工作信息报送。各物业公司要落实专人负责防 控工作信息报送工作，每天中午12点前向商务楼宇属地街镇房屋管理机 构报告前24小时防控工作情况。在疫情防控期间，各物业公司遇到突发 重大事件，应当及时报告物业项目所在地街镇房屋管理机构，并逐级上报 至市、区房管部门。问3.对于业主或租客要求减免物业费如何处理？答：对于一直使用房屋的业主及租户，物业公司在本次疫情当中积极 参与消毒，管理进出人员，投入了巨大的人力、物力，为业主或租户提供 了更加安全的环境及优质的服务，业主或租户理应为该服务承担相应的物 业服务费。对于有的业主

8、及租户因疫情原因未能正常使用房屋的，物业公 司为保证房屋的安全及降低人员的感染作了一系列措施，即便有些商务楼 或住宅小区实行封闭管理，也不可能减少物业公司服务活动，不但履行了 物业公司的一般义务，甚至完成了超出物业公司服务范围及标准的工作， 因此该类业主及租户也应当全额支付物业费。问4.对于业主或租客要求减免停车费如何处理？答：如果要求减免停车租金的，物业公司可建议业主或租客自行与车 位所有权人协商解决；如果是要求减免停车管理费的，物业公司应当说明 物业公司在疫情期间仍然为停车库或停车场提供服务，服务并未因疫情而 终止。另外物业公司在疫情期间除了提供日常服务外，增加了人员对外来 车辆的管理，增

9、加了停车场、停车库的保洁、消毒工作，因此物业公司已 在疫情期间提供了该类服务，业主或租客则不得要求减免停车管理费。问5.对于电梯管理应当注意什么问题？答：中国疾控中心消毒首席专家、环境所消毒中心主任张流波指出， 电梯按钮、门把手风险较高，并不是因为病毒在上面存活时间长，而是因 为这些地方属于高频接触区域，交叉感染风险大。因此物业公司在电梯管 理方面应注意做到以下三点：(1 )清洁与消毒。物业企业应注意每日定期对电梯进行消毒，要做 到物业表面消毒、卫生洁具消毒、如出现疑似病例要在专业人员指导下消 毒，同时做好消毒记录。(2)消毒与通风。物业公司要保证轿厢通风设备的正常运转，保证 电梯轿厢空气流通

10、。(3)个人防护。物业公司消毒人员在消毒电梯的同时也应当做好个 人防护工作，以免感染。另外，也可依据物业公司的具体情况设置抽纸让 业主或租户能够避免直接触碰把手或按钮导致的交叉感染。间6.对于疫情期间物业公司多支出的成本费用如何承担？答这里应当分三个层面来讨论：一是物业人员为了自身安全，自行采 取的一系列措施费用，如员工进行自行防护所产生的成本；二是为了小区 安全，物业或业委会所自行采取的一些防疫措施，如为居民提供政府要求 之外的消杀措施，为业主提供一些防护用品，如84消毒液等等；三是小 区应政府要求，配合政府防疫所采取的一些措施费用，如配合政府小区封 闭，物业管理人员吃住小区产生的费用。对于

11、物业员工自身安全所采取的系列防疫措施，理应由其企业自身自 行承担，大多数企业亦应当如此，如有的企业为员工提供口罩、办公室消 毒用品等等，这里不作过多讨论。为了小区安全，物业或业委会所自行采取的一些防疫措施，需要讨论 的是：如果是采用包干制的物业公司，因包干制下物业公司是自负盈亏的， 原来的费用测算中一般不会特别有新冠防疫费用的，建议建议物业公司和 小区业委会协商，争取能够从公共收益中适当的对物业公司进行补贴。如 果小区未成立业委会的，建议与居委会沟通，明确支付的相关费用，有条 件的征求业主意见，没有条件的物业公司先行垫付，等业委会成立后再行 处理。如果是采用酬金制的物业公司，因在酬金制下，物业

12、公司从物业服务 资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，因此物业公司因疫情防 控支出的成本(此处的成本可以包括购买的防疫物品，如医用口罩、消毒 水、物业工作人员加班的工资等)应从预收的物业服务资金中支出，但应 事先征得业委会的同意，不得擅自随意支出预收的物业服务资金，防止不 必要的纠纷。对于配合政府明令所要求的防疫措施所支出的成本，实际上是物业为 防疫所支出成本的主要部分，依据上海市人民政府2022年3月28日印 发的上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施(沪府办规 2022 5号)文件：一、支持打赢疫情防控阻击战.(-

13、)向抗疫一线人 员发放临时性补助补贴。.向参与社区疫情防控工作的社区工作者适当发 放临时性工作补助，向社区志愿者适当发放临时性补贴。对疫情防控一线 职工，特别是医务人员、社区工作人员、公安干警、物资保障和生产一线职 工等开展慰问。物业服务企业作为抗疫工作重要力量，积极配合了社区抗 疫工作和物资保障，故物业服务企业可以向所在街道或居委申请适当的临 时性补贴或其他慰问。从法律上讲，物业服务企业配合政府进行防疫工作，属于法律上的征 用。征用是指行政主体出于公共利益的需要，依据法律的规定，按照严格 的程序要求，取得行政相对人财产使用权或劳务，并给予合理补偿的一种 具体行政行为。征用的概念构成要素主要有

14、以下几个方面：(1 )行政征用须由特定的行政主体来实施，是公权力限制私权利的 具体行政行为。(2)实施行政征用的目的必须特定，即为了公共利益。(3)行政征用需要严格按照法定条件和程序来实施，以法为据，依 法进行。(4)行政主体应依法给予适当合理的补偿，维护相对人的合法权 益。在应对突发公共事件情况下的财产征用主要包括：人力资源征用、财 力征用、物资征用、医疗卫生征用、交通运输征用、人员防护征用、通讯 与信息征用、现场救援与工程抢险装备保障征用等。物业公司投入大量人 员显然属于人力资源的征用，但是，国家这方面的法律规定非常少，在操 作中有较大的争议，很多地方通过对物业补助的形式进行补偿。问7.对

15、于不配合疫情防控措施的业主或租客物业公司可以采取什么措施？答：对于不配合疫情防控措施的业主及租客，物业公司可采取禁止其 进出物业管理区域、上报社区街道或者报警方式处理；如果出现在隔离期 间擅自离开的，应及时上报居委、街道等部门同时报警，由警方依法采取 强制措施并对其进行相关处罚。问8.对于外来进沪人员如何加强管理？答：依据上海市人民政府2020年2月10日上海市人民政府关于 进一步严格落实各项疫情防控措施的通告要求，对于住宅小区应当加强 健康信息填报核查。对来沪/返沪人员填报的健康信息，认真进行核查。 核查范围主要包括健康码(随申码)、24小时内的核酸阴性报告，以及 居委会或者街道办要求提供的

16、符合防疫要求的其他个人信息。个人有隐瞒 病史、重点地区旅行史、与患者或疑似患者接触史、逃避隔离医学观察等 行为，除依法严格追究相应法律责任外，有关部门还应当按照国家和本市 规定，将其失信信息向本市公共信用信息平台归集，并依法采取惩戒措 施。对于商务、办公等公共场所应当：(1 )物业公司要按照市政府疫情防控工作要求，加大疫情防控政策 宣传力度，告知楼宇入驻企业加强内部员工管理，采用视频会议、网上办 公等方式，减少来访人员。(2)各物业公司要加强人员和车辆出入的管控力度，尤其是外地车 辆及人员，对进入楼宇的所有人员逐个测量体温，发现体温异常(超过 37.3 )的人员要做好信息登记，提醒尽快就医并予

17、以劝离，同时报告属 地街镇。对进入人员要求佩戴口罩，对外来访客及车辆进行信息登记。 间9.物业服务企业在此次疫情中能享受到哪些政策优惠？答：依据上海市人民政府2022年3月28日印发的上海市全力抗 疫情助企业促发展的若干政策措施(沪府办规2022 5号)文件：税收方面：(1)加大减税降费政策力度。对小规模纳税人阶段性免征增值税，对小 型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分再减 半征收企业所得税,将科技型中小企业研发费用加计扣除比例提高到100%, 加大中小微企业设备器具税前扣除力度.(2 )延长一批税收优惠政策。将2021年第四季度实施的制造业中 小微企业延缓缴纳部分税

18、费政策再延续实施6个月，延续服务业增值税加计 抵减政策。(3 )延长申报纳税期限。对按月申报的纳税人，将2022年3月申报 纳税期限由3月1 5日延长至3月31日,受疫情影响在2022年3月申报 纳税期限内办理申报仍有困难的,可以依法向税务机关申请办理延期申报。(4)减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产 经营活动的小微企业和个体工商户。2022年免除3个月租金,2022年被 列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经 营活动的,再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。企业经营方面：(1 )延续执行阶段性降低失业、工伤保险费率政策。继续实施1%的 失业保

19、险缴费费率政策(其中单位缴费比例0.5% ,个人缴费比例0.5% ), 继续阶段性下调20%工伤保险行业基准费率。(2 )实施培训I补贴、创业扶持、工会经费返还等稳岗扩岗政策。鼓 励企业开展员工职业技能培训，对受疫情影响的各类企业、社会组织为本 单位实际用工的从业人员开展与本单位主营业务相关的各类线上职业培训I, 按照规定给予线上职业培训补贴。2022年每人可享受的补贴次数不超过 3次。如物业服务企业符合上述政策条件的，均可向相关部门进行申报以享 受企业政策福利。问10.如果小区业主被认定为确诊病例或无症状感染者或密接人员，业主 委员会或业主是否有权要求物业公司公布该人员行动轨迹？答：业主作为

20、物业小区内房屋的所有权人和实际使用人，对本房屋所 在的物业管理区域内的各项管理活动依法享有知情权利。本小区内是否存 在确诊、密接或无症状感染者，关系到小区是否需要实施封闭管理措施， 业主自身是否需要实施居家健康检测等后续问题，因而业主对上述情况享 有知情权。但业主要求物业公司公布该类人员的行动轨迹不符合常理，因 为物业服务企业只是在抗疫过程中协助居委及街道实施抗疫工作，对于确 诊病例及无症状感染病例等行动轨迹无条件进行上报，对于业主或使用人 的要求公布相应人员行动轨迹，法律上涉及到个人信息的保护，一般不宜 向小区业主公布确诊或密接病例的个人信息，如何公布，公布到什么程 度，取决于政府防疫的需要

21、，应当由政府决策。如物业公司已获得相关准确轨迹信息进行公布的也应当严格遵守个 人信息保护法的规定保护个人隐私信息，公布信息应当在必要限度范围 内，该等信息可以包括确诊或密接病例的数量、确诊时间、感染原因、主 要行动轨迹、本小区所采取的应对措施及后续拟采取的应对方案等。物业 公司不应当主动公开或提供与确诊、密接病例或无症状感染者有关的个人 信息（包括姓名、联系方式、居住地、家庭关系等要素信息）。最后，物业公司对其已经知悉的确诊、密接病例或无症状感染者的相 关个人信息应当严格予以保密，不应在未经核实的情况下擅自传播相关信 息、不得随意披露个人身份信息，否则可能构成对个人隐私信息的侵权行 为，依法应当承担相应民事责任。