青海省2023年房地产估价师之房地产案例与分析模拟题库及答案下载.doc

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1、青海省青海省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析模年房地产估价师之房地产案例与分析模拟题库及答案下载拟题库及答案下载单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、（）不是我国著作权法所保护的对象。A.计算机程序B.计算机保护条例C.计算机文档D.Flash 软件制作的动画【答案】B2、在面向对象方法中，（）机制是对现实世界中遗传现象的模拟。A.封装B.继承C.多态D.抽象接口【答案】B3、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D4、在面向对象技术中，多态性的含义是（）。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一

2、消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B5、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件开发工程化使自动化测试完全代替人工测试成为必然趋势B.开发时应注重将质量构建进产品，而不是在产品出来后再测试C.测试人员应与开发人员密切合作，推动后续开发和测试规范化D.软件测试的目的不仅要找出缺陷，还要随时提供质量相关信息【答案】A6、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌

3、带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A7、信贷额度关系 credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。下表为关系 credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花费多少，相应的 SQL 语句应为：Select（）From cr

4、edit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B8、不能作为类成员的是（）。A.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A9、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D10、在面向对象

5、方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】B11、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于 1000B.等于 1000C.等于 1100D.大于 1100【答案】D12、在面向对象方法中，对象之间通过发送()进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。A.协作B.依赖C.消息D.封装【答

6、案】C13、甲公司于 2008 年 5 月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m2 的包房，2011 年 3 月甲公司以该房屋申请了 3 年期抵押贷款，丙房地产估价机构于 2011 年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B14、患儿男，7 岁，智力正常，平素好动，注意

7、力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】B15、甲公司于 2008 年 5 月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m2 的包房，2011 年 3 月甲公司以该房屋申请了 3 年期抵

8、押贷款，丙房地产估价机构于 2011 年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于 1.2 倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】A16、若一个栈以向量 V1.n存储，且空栈的栈顶指针 top 为 n+1，则将元素 x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;Vtop=x;B.Vtop=x;top=top+1;C.top=top-1;Vtop=x;D.Vtop=x;top=top-1;【答案】C17、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。

9、例如，已知 f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果 f(x)大致为二次多项式，则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D18、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C19、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理

10、流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D20、内关穴直上，平孑 L 最穴的骨度分寸为A.5 寸B.4 寸C.3 寸D.2 寸【答案】A21、欲知 8 位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的 b2 是否为 1，可将该数与二进制数 00000100 进行（）运算，若运算结果不为 0，则此数的 b2 必为 1。A.加B.减C.与D.或【答案】C22、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中

11、的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B23、在面向对象技术中，抽象类是（）。A.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D24、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C25、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D26、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，（）不属于项目范围定义的输入。A.项目章程B.项目范围管理计划C.批准的变更申请D.项目文档管理方法。【答案】D27、The maxi

12、mum number of data that can be expressed by 8 bits is（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C28、在采用面向对象开发方法开发交通系统时，若将汽车与交通工具分别设计为类，则最适合描述汽车与交通工具之间的关系为()。A.继承B.封装C.多态D.重载【答案】A29、C 程序代码“while(c=getchar(）!=a）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B30、A query is used to search through the database to locate apartic

13、ular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A31、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第 4 趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D32、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉

14、字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C33、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B34、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】C35、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相

15、互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D36、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.

16、多态【答案】B37、Most（）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A38、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润

17、率为 10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A39、GIF files are limited to a maximum of 8 bits/pixel，it simplymeans that no more than 256 colors are allowed in（）.A.an imageB.a fileC.a windowD.a page【答案】A40、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于

18、土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B41、（）是正确的 E-mail 地址。A.Webmasterceiaec.orgB.Web masterceiaec.orgC.http:www.ceiaec.orgD.http:/www

19、.ceiaec.org【答案】A42、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】D43、UML 中关联是一个结构关系，描述了一组链。两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】B44、在某次通信中，发送方发送了一个 8 位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该 8 位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的

20、位数【答案】A45、Outlook Express 是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C46、无符号二进制数 11001000 所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D47、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三

21、至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D48、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B49、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m

22、2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.剩余 3 年租期的月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期的正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额于 2006 年 10 月的现值之和【答案】D50、An（）statement can perform a calculation and st

23、ore the result ina variable so that it can be used later.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D大题（共大题（共 1010 题）题）一、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价

24、测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌

25、厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。二、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年

26、净收益。、这样的做法有哪些错误？、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本

27、化公式法确定。三、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

28、。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息

29、。(14)缺附件的有关内容。四、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性

30、强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面

31、：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。五、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 1200

32、0m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益

33、法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。六、张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000 元/月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定

34、收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是 500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，

35、普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。七、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知

36、情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高

37、最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。八、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第 k 小的元素（即将元素从小到大排序后，取第 k 个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25的第 3小元

38、素为 12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7的第 3 小元素为7。函数 partition（inta,intlow,inthigh）以 alow的值为基准，对alow、alow+l、ahigh进行划分，最后将该基准值放入ai(lowihigh)，并使得 alow、alow+l、，、Ai-1都小于或等于 ai，而 ai+l、ai+2、ahigh都大于 ai。函教findkthElem(inta,intstartIdx,intendIdx,inrk)在 astartIdx、astartIdx+1、.、aendIdx中找出第 k 小的元素。【代码】#include

39、stdio.h#includestdlib.hIntpartition（inta，intlow,inthigh）/对 alow.high进行划分，使得 alow.i中的元素都不大于 ai+1.high中的元素。intpivot=alow；/pivot 表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）)While(ij&ajpivot)-j;ai=ajWhile(ij&aipivot)+i;aj=ai（2）；/基准元素定位returni；IntfindkthElem（inta，intstartIdx，intendIdx,intk）/整数序列存储在 astartldx.endldx中

40、，查找并返回第 k 小的元素。if(startldx0|endIdx0|startIdxendIdx|k1|k-lendIdx|k-1startIdx)Return-1;/参数错误 if(startIdxendldx)intloc=partition(a,startIdx,endldx)；进行划分，确定基准元素的位置 if(loc=k-1)找到第 k 小的元素 return（3）；if(k-lloc)/继续在基准元素之前查找 returnfindkthElem(a，（4），k）；else继续在基准元素之后查找 returnfindkthElem(a，（5），k);returnastartIdx

41、；intmain()inti,k;intn;inta=19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7;n=sizeof(a)sizeof(int)/计算序列中的元素个数for(k=1;kn+1；k+)for(i=0;in;i+)printf(“%d/t”,ai);printf(“n”);printf(“elem%d=%dn,k,findkthElem(a,0,n-1,k);/输出序列中第 k 小的元素return0；【答案】1)CountStr2)pi3)pi4)num3、1、!i=j2、ai=pivot3、aloc4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx九、某

42、城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的

43、技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。一十、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地

44、查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，

45、本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。