青海省2023年房地产估价师之房地产案例与分析每日一练试卷B卷含答案.doc

《青海省2023年房地产估价师之房地产案例与分析每日一练试卷B卷含答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青海省2023年房地产估价师之房地产案例与分析每日一练试卷B卷含答案.doc（23页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、青海省青海省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析每年房地产估价师之房地产案例与分析每日一练试卷日一练试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、Computer（）is a complex consisting of two or more connectedcomputing units，it is used for the purpose of data communicationand resource sharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C2、（）是正确的 E-mail 地址。A

2、.Webmasterceiaec.orgB.Web masterceiaec.orgC.http:www.ceiaec.orgD.http:/www.ceiaec.org【答案】A3、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A4、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overfl

3、ow【答案】D5、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C6、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A7、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明

4、软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D8、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B9、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和国土地管理法C.中华人民共和国担保法D.中华人民共和国物权法【答案】D10、常见的软件开发模

5、型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A11、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B12、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为

6、保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B13、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，

7、建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A14、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200 元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额 1700 元。据统计，每年约有 10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每

8、台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B15、小张在 M 公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。A.小张B.M 公司C.M 公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B16、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】A17、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durab

9、ility）B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C18、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】B19、n 个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。那么，（）。A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相

10、反【答案】B20、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于 1060D.大于 1160【答案】C21、Every valid character in a computer that uses even（）must alwayshave an even number or 1 bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A22、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物

11、和注释事物。类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A23、无符号二进制数 100110.101 转换成的十进制数为（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A24、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满

12、后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A25、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是()。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A26、One of the greatest features of a home（）is the ability toshare one Internet connection si

13、multaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C27、（）：A graphical bar with buttons that perform some of the mostcommon commands.A.Title barB.Tool barC.Status barD.Scroll bar【答案】B28、不能作为类成员的是（）。A.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A29、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大

14、厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C30、C 程序代码“while(c=getchar(）!=a）putchar（c）；”中存在（）错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B31、若一个栈以向量 V1.n存储，且空栈的栈顶指针 top 为 n+1，则将元素 x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;Vtop=x;B.Vtop=x;top=top+1;C.top=top-1;Vt

15、op=x;D.Vtop=x;top=top-1;【答案】C32、在面向对象技术中，多态性的含义是（）。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B33、欲知 8 位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的 b2 是否为 1，可将该数与二进制数 00000100 进行（）运算，若运算结果不为 0，则此数的 b2 必为 1。A.加B.减C.与D.或【答案】C34、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错

16、误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D35、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D36、（）语言最适用于过程式程序设计。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A37、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D38

17、、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当。A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】A39、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委

18、托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B40、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect theirLANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D41、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线

19、中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】C42、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D43、创建型设计模式与对象的

20、创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是创建型类模式。A.工厂方法(Factory Method)B.构建器(Builder)C.原型(Prototype)D.单例(Singleton)【答案】A44、（）：A location where data can be temporarily stored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C45、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂【答案】A46、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为()测试。A.

21、功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B47、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200 元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额 1700 元。据统计，每年约有 10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B48、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用

22、权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B49、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态【答案】A50、如果模块 A 的三个处理都对同一数据结构操作，则模块 A 的内聚类型是（49）。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D大题（共大题（共 1010 题）题）一、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，

23、本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14 日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价

24、值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因

25、素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。二、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于 2001 年 1月 10

26、日竣工投入使用，建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房，于 2008年 1 月 10 日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260 元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产

27、管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2，房产管理部门 2015 年 1 月1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2，房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，

28、确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用 16 年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

29、三、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不

30、考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停

31、产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。四、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况

32、内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年

33、限的确定错误；五、某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资

34、利润率取20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0

35、.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题六、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见

36、等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定 16 楼办公房地产市场价值为￥28627990 万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775 万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误 1：缺价值时点，

37、致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误 3：缺估价机构盖章。七、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是 7480 元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是 7700 元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标

38、准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按 7700 元/m2 价格或更高补偿，中间三间按商业房地产 20000 元/m2 补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确

39、定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。八、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价

40、对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2 年，商业剩余 28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经

41、济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制

42、：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.

43、此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。九、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场

44、交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。一十、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和

45、A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。