采购内容与技术要求.pdf

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1、采购内容与技术要求采购内容与技术要求一、项目说明一、项目说明1.项目背景本项目为中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会建筑面积约为 15000 平方米，现根据工作需要，对物业管理服务项目进行采购，具体分包情况如下：整包，物业管理服务预算价：810000元2.服务期限:本次服务期限为贰年。3.进驻时间：自双方签订服务合同之日起 5 日内进驻服务。4.进驻地点：采购人指定的地点。5.结算方法：每季度结算一次，服务期满后结清。二、项目服务内容二、项目服务内容1.服务范围（1）公共秩序及车辆停放管理；（2）设备设施维护、运行、保养；（3）公共区域保洁服务、会议服务；（4）信件收发及部分钥匙管理。2.招标内

2、容及技术要求2.1 总要求成交人设立中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会物业管理服务中 心，有完善的组织机构和实施方案，各岗位人员须按照行业要求持证上岗，服务人员必须通过政审，政治可靠，有较强的保密、安全意识，组织纪律 观念强，为采购人提供优质高效的物业管理服务。2.2 制度建设要求成交人需建立各类管理制度，包括服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及紧急情况应急预案等。2.3 人员要求2.3.1 项目经理具有大专及以上学历，40 周岁以下，5 年以上物业管理经验或 3 年以 上项目经理任职经历，能规范组织服务工作，责任心强，气质端庄，能熟 练操作电脑。要求不得少于 1 人。2.

3、3.2 会议服务要求女性，35 周岁以下，身高 1.65 米以上，五官端正，面容符合职 业要求，大专及以上学历，具有较强的语言表达能力。要求不得少于 2 人。2.3.3 秩序维护员、安全检查员秩序维护人员要求男性，身高 1.70 米以上，20-50 周岁，身体健康，思想品质好，作风正派，责任心强，接受过安全技能培训，有相关专业的 工作经验，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉本物业范围内环境，熟知治安管理有关法律法规，熟悉各类治安、刑事案件和各类 灾害事故的应急预案。要求：不得少于10 人，其中安全检查员性别及服务内容由采购方商定（协助采购方工作人员对特定环境、人员进行安全检查 及相

4、关工作，薪酬待遇需与采购方商定）人员不得少于 3 人。2.3.4 维修人员熟悉物业设备设施管理及维护保养，并具有 3 年以上相关工作经验。要求不少于 1 人。2.3.5 保洁人员要求女性，45 周岁以下，熟练掌握保洁专业技能，经验丰富。要求 7人。其中：楼内保洁 5 人，外围保洁绿化 1 人。各岗位总人数不少于 20 人。各类人员按岗位着装要求统一，各类管 理人员要言行规范，注重仪容仪表，加强对工作人员的职业道德教育、行 为管理、技能培训。2.4 工资标准：人员工资不低于呼和浩特地区相关规定（含保险）。3.费用界定3.1 采购人负责费用（1）特殊设备及大型设备的维保：消防系统、会议灯光音响系统

5、、安全监控系统等特种设备和大型设备由采购人委托给专业维保公司负责 专业维保，成交人建立运行检查制度并进行日常运行管理，发现故障及时 联系维保方维修，需定期检测和年检的设备督促维保方定期年检；（2）消防器材的定期年检，灭火器的补压；（3）生活水箱、饮用水过滤设备清洗、维护及水质检查；（4）会议室所需的各类用品；（5）建筑专业维修及维护费；（6）水费、电费、取暖费用；（7）空调系统、电梯维护保养；（8）日常维修耗材，以及维修所需原材料。3.2 成交人负责费用（1）用工成本。成交人的用工须符合法律、法规之规定；管理服务人员的工资、社会保险、意外险和按规定提取的福利费等；（2）除四害及卫生消杀费用（蟑

6、螂药、老鼠药等）；（3）保洁机械（单擦机、洗地机、吸尘器、地毯抽洗机等）；（4）安保器材及耗材（对讲机、警戒棍等）；（5）员工的服装费用、行李及床铺费用；（6）工程部所需的各类维修工具（电工工具、水暖工工具等）；（7）生产生活垃圾外运及化粪池清理。4.物业管理日常要求及标准4.1 设备设施维护、运行、保养（不含办公设备）4.1.1 总要求（1）共用设施设备运行正常、维护良好、无事故隐患；有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。（2）实施 24 小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约 维修报修按双方约定时间到达现场，回访率 90%以上。（3）水、电、电梯、消防、监控等设备运

7、行人员技能熟练，严格执行操作规章；定期进行消防演习，保证消防通道畅通、消防器材可随时启用。（4）道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率 98%以上，按规定时间定时开关。（6）维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。（7）对设备故障及重大事件确定完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。（8）保证设备房整洁卫生，主要设施设备标识清楚齐全。（9）各设备房及公共场所、场地、危机人身安全隐患处有明显标志和防范措施。（10）停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知服务单位相关部门。4.1.2 日常养护维修服务内容：日常养护维

8、修是指保持中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委 办公楼、办公室、会议室、公共区域、卫生间、走廊、屋面、外墙立面等 的原有完好状态和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等维护管理工作。服务要求及标准：（1）中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委房屋的完好状态和正常使用；（2）要爱护中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公楼，未经采购人批准，不得对其结构、设施等进行改动；（3）及时完成各项零星维修任务，合格率 100%；一般维修不得超过24 小时。4.1.3 给排水设备运行维护服务内容：中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公楼的全部给排水系 统设备设施的维修、维护和管理，如水泵、水箱、

9、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护和跑冒滴漏堵等故障的维修、疏通、清理等工作。服务要求及标准：（1）加强值班，坚守岗位，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；（2）中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公楼室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常养护；（3）定期对水箱进行清洗消毒，保证水箱清洁卫生，建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准

10、。（4）定期对排水管道进行清理疏通、养护、清除污垢，加强巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备、设施完好。（5）加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修，同时禁止使用消防水喉做其他用途。（6）保持室内外排水系统通畅。（7）设备出现故障时，维修人员应在 10 分钟内到达现场，维修合格 率达 100%，一般性故障排除不过夜。（8）做好节约用水工作。4.1.4 供电系统运行管理服务内容：供电设备管理维护是指为保证供电系统正常运行对高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。服务要求：（1）对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常

11、管理和养护维修；（2）建立各项设备档案；（3）建立、落实配送电运行制度，电气维修制度和配电房管理制度，24 小时运行维修值班制度等；（4）及时排除故障，保证供电设施完好；（5）购置后备部件，以防急用；（6）保证各出入口充电式紧急照明设备完好；（7）制定节电措施。服务标准：（1）统筹规划，做到合理、节约用电；（2）供电运行和维修人员必须持证上岗；（3）强电配电室应建立 24 小时值班制，并每班值班人员不少于 1人；（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具、线路和开关要保证完好；（5）设备出现故障时，维修人员应在 10 分钟内到达现场，设备维修 合格率达到 100%，一般性维修不过夜；（6

12、）严格执行用电安全规范，确保用电安全；（7）保证避雷设施完好，有效、安全；（8）保证亮化照明系统正常使用，要按时关启。4.1.5 供暖系统运行管理服务内容：供暖设备管理维护是指为保证中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员 会监委办公楼供暖系统正常运行，对供暖设备进行日常管理和维护。服务要求：（1）中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公楼供暖装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；（2）建立各项设备档案；（3）建立、落实供暖设备运行制度，维修制度。在供暖期要实行 24小时维修值班制度；（4）及时排除故障，保证供暖设施完好；（5）中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公楼供暖管道设备完好，无

13、漏、滴、跑现象；（6）属供暖单位的问题，要及时联系查明原因，配合供暖单位排除故障。4.2 卫生保洁卫生保洁是指为保证中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办 公楼内公共区域、广场及办公室内等环境清洁而进行的日常管理工作。4.2.1 总要求4.2.1.1 公共场所、公共绿地、房屋公共部位的保洁（1）公共场所、公共绿地、道路每天清扫两次；（2）楼梯每天清扫一次，扶手、地面每周擦拭两次；楼道内玻璃每月擦拭；（3）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品每半月擦拭一次；（4）水池、沟、渠、沙井每天清理一次；（5）及时清扫积水、积雪，清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。4.2.1.2

14、 垃圾的处理与收集（1）根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装；（2）垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；（3）设有垃圾中转站的，每日进行冲洗，冲洗后无异味，根据实际情况需要进行消杀，有效控制蝇虫等孳生；（4）垃圾桶、果壳箱每日清理，定期消洗，保持洁净。4.2.1.3 排水、排污管道畅通，雨、污水井每半年检查一次，化粪池每年清掏一次。4.2.1.4 二次供水水箱按呼和浩特市二次供水管理办法 定期清洗消毒，如药、水质符合卫生要求，管理人员定期体检。4.2.2 公共区域卫生保洁公共区域包括：中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员会监委办公大 厅、大门、楼道、楼梯及中共呼和浩特

15、市赛罕区纪律检查委员会监委区域 内所有设施用品和饰物。服务要求：（1）清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收，回收到采购人指定的垃圾中转站；（2）收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾至采购人指定的垃圾中转站；（3）清洁所有窗户及指示牌；（4）清洁所有花盆及植物；（5）清洁所有出入口、大门及门牌；（6）清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；（7）清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面；（8）清扫所有通风窗口；（9）清扫空调风口百叶及照明灯片；（10）拖擦地、台表面；（11）清洁所有楼梯、走廊及窗户；（12）清洁所有灯饰；（13）清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；（14）擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；

16、（15）清扫大厅天花板尘埃；（16）定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物。服务标准：（1）地面光亮无水迹、污迹，无尘物；（2）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；（3）垃圾筒内垃圾存放量不得超过 1/2，并摆放整齐，外观干净；（4）花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；（5）玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；（6）厅堂内无蚊蝇；（7）灯饰和其它饰物无尘土、破损；（8）大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；（9）大厅天花板无尘埃；（10）无鼠害、无蚊蝇、无蟑螂。4.2.3 公共卫生间保洁服务要求：（1）

17、擦净所有门、天花板；（2）擦、冲及洗净所有洗手间器具；（3）擦净所有洗手间镜面；（4）擦净地、台表面；（5）天花板及照明设备表面除尘；（6）擦净排气扇；（7）清理卫生桶脏物；（8）清洁卫生洁具。服务标准：（1）门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；（2）玻璃、镜面明亮无水迹；（3）地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；（4）地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；（5）便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内芳香球不少于 1-2 个，并及时更换；（6）桶内垃圾不超 1/2 即清理；（7）设备（灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹；（8）空气清新、

18、无异味；（9）拖布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。4.2.4 外场保洁外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、绿地等的卫生 管理工作。服务要求：（1）外垃圾桶内垃圾回收到采购人指定的垃圾中转站；（2）围栏及外墙的清洁；（3）全楼垃圾清运；（4）庭院广场地面清洁；（5）夏季清除积水、冬季清扫积雪；（6）化粪池的清掏、垃圾清运。服务标准：（1）庭院、广场地面清洁无废弃物；（2）保洁重点是烟头、痰迹、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；（3）垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；（4）清扫及时，地面无积水、积雪；（5）围栏及外墙清洁光亮，无锈迹、无不明粘贴物。4.3 传达、秩序维护管理传

19、达、秩序维护管理是指为保证中共呼和浩特市赛罕区纪律检查委员 会监委办公楼安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安 全保卫和防火防盗工作，负责值班、检查、检测和强、弱电设备的日常检 查，并做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。服务要求：（1）建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；各种消防设施和器材配套合理、更换及时、使用有效；定期开展消防安全演练，提高 消防安全防范技能和意识，配准专职消防人员；（2）贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关、国家安全部门调查各种违法活动和侦破各类案件；（3）负责保安人员的业务技能培训，定期组织考核，提高保安人员业务技能和

20、自身素质；（4）办公区主出入口 24 小时值班（其中 12 小时立岗）；做好来人 来访的通报、证件检验、登记等，并负责对携带的大宗物品进行检查和登 记；（5）办公区设立中央监控室实施 24 小时监控，控制室 24 小时值班，每班值班人员不少于 2 人随时了解呼和浩特市赛罕区纪委监委办公楼内 的运行情况，24 小时巡逻，经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证安全；能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面 问题，并能迅速有效处置突发事件；（6）应对办公区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志；（7）做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全管理工作

21、；（8）按安全管理规定更换失效消防设施，经常开展消防安全检查和演练，消除不安全隐患，保证重点部位的安全；（9）进出办公区的外单位车辆实施登记管理，引导车辆有序停放；负责公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理等工作；保障呼和浩特市赛罕区纪委监委办公楼环境秩序良好，道路畅通，车辆停 放有序，机动车、自行车停车场秩序井然；（10）进出办公区的装修工，服务人员实施发放临时出入证管理；（11）制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助处理呼和浩特市赛罕区纪委监委突发事件；（12）做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的安全保卫工作；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进 行处理。4.4 绿化养护服务（1）有专业技术人员管理养护绿化，定期修剪、打药、浇水、施肥。（2）花草树木配置合理、齐全，绿化率达到 35%以上。（3）花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须在一周内消除，并适时补种。4.5 其他管理（1）物业管理档案资料的建立与管理。（2）门卫负责登记接收报纸，单位各类普通邮件（单位的平信、明信片、汇款单、包裹单等）。（3）成交人可以根据工作需要或采购人要求，提供低成本的便民服务和零成本的商务服务。