农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）.docx

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1、农村集体经营性建设用地入市管理办法（试 行）第一章总则第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保 障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据中 华人民共和国土地管理法关于构建更加完善的要素市场 化配置体制机制的意见关于开展国家城乡融合发展试验 区工作的通知等法律法规和文件精神，结合我县实际制定 本办法。第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指以 符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划或经审批 的详细规划）、确权登记为前提，依据国土空间规划确定为 工业、商业等经营性用途的土地。第三条本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是 指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，

2、依 法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、 作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用， 并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。农民集体 对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使 用、收益和处分的权利。集体经营性建设用地入市应坚守耕地红线不突破、农民担国家规定的税赋。第二十九条受让人按照本办法规定取得的集体经营 性建设用地使用权，参照同类用途的国有建设用地执行，其 土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用 于其他经济活动，合法权益受国家法律保护，但法律法规另 有规定，或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约 定的除外。农村集体经营性建设

3、用地使用权转让时，出让合同和登 记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其 他附着物所有权随之转让。第三十条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体 经营性建设用地使用权转让手续：（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用 土地的；（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资 额不足百分之二十五的；（三）其他法律法规等规定不得转让的。第八章地价和收益管理第三十一条 县人民政府定期公布集体建设用地基准 地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。第三十二条 农村集体经营性建设用地公开出让的起 始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低 价原则上不得低于出让地块所

4、在地级别基准地价的70%,竞 买保证金不得低于出让起始价的50%,拟定的出让起始价和 出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。 不符合上述要求的，自然资源部门不予审核其入市申请。第三十三条 农村集体经营性建设用地入市，农民集体 应承担相应的基础设施建设等开发成本。出让、租赁集体经营性建设用地使用权，或以集体经营 性建设用地使用权作价出资（入股）并取得收益的入市主体 （或实施主体），应当依照规定向县人民政府缴纳土地增值 收益调节金。应综合考虑形成土地增值收益的因素，确定合 理收取比例，明确合理的政府、集体和个人收益分配比例关 系。具体征收办法由县财政部门会同县自然资源部门制定。土地收

5、益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收 益，为该经济组织全体成员的合法共同财产，由该经济组织 依法管理使用、合理分配，优先用于前期开发成本投入和乡 村基础设施建设。第三十四条 县财政部门应设立集体经营性建设用地 入市专门账户，加强入市交易资金管理。土地二级市场交易 机构可设立确保土地转让、出租、抵押交易资金安全的资金 监管账户。第九章开发利用和监管第三十五条集体经营性建设用地使用权人应按照法 律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节 约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。第三十六条 集体经营性建设用地使用权人应当严格 按照规划确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。

6、经 原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，必须重新 签订合同、补缴土地价款，补缴土地增值收益调节金及相关 税费。对改变土地用途、需补缴土地差价等重大问题，在提交 原批准机关批准前，出让主体应制订方案，集体讨论表决。第三十七条 县自然资源局按照本办法和其他有关规 定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。 县发展改革委、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、 生态环境局、市场监督管理局、金融事务中心、税务局等相 关部门按照职能分工配合做好有关工作。第三十八条 入市合同约定的土地使用期届满前，土地 使用者要求续期的，应当于届满前一年向用地人提出续期申 请，在同等条件下，现用地人有

7、优先续期权。农民集体同意 续期的，续期价款可参照评估价，重新签订出让合同和办理 不动产手续；农民集体不同意续期或用地人未申请续期的， 对宗地上建筑物、附着物可参照评估价格给予补偿并注销原 登记手续。国家另有政策规定的，依其规定。第三十九条 国家为了公共利益的需要，可依法对农村集体经营性建设用地实行征收。第四十条 除法律、行政法规另有规定，或者出让、租 赁（出租）合同另有约定外，通过出让、租赁（出租）等方 式取得的建设用地使用权，可以转让、出租、互换、出资、 赠与或者抵押。交易双方应当签订书面合同，到县自然资源 部门所属土地二级市场交易机构进行鉴证备案，并依法办理 不动产登记。县级土地二级市场交

8、易机构可参照市级组建。第十章附则第四十一条 本办法由县自然资源局负责解释。第四十二条 本办法自发布之日起实施。利益不受损的底线，坚持用途管制、节约集约，充分发扬民 主，按照依法、自愿、公平、公开的原则，进行农村集体经 营性建设用地使用权的入市交易。第四条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他 组织，除法律、法规另有规定者外，均可依照本办法取得农 村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。第二章入市范围、途径第五条襄城县行政区域内经依法审批的国土空间规 划（土地利用总体规划、城乡规划或经审批的详细规划）确 定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用 地，其他历史遗留的已

9、建成集体建设用地，均可纳入入市交 易范围。根据土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用审 批手续，并依法履行耕地占补平衡义务；经批准的城乡建设 用地增减挂钩项目可以入市。第六条 对符合国土空间规划（土地利用总体规划、城 乡规划或经审批的详细规划）、依法登记的农村集体经营性 建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在 本集体经济组织直接使用的，可就地入市。第七条 村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，报 经市自然资源和规划部门批准，由各乡镇人民政府和农村集 体经济组织在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量 有提高、复垦有保障的前提下，可按计划异地调整入市。第八条 农村集体经营性建

10、设用地入市应当符合以下 条件：（一）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机 关查封或行政机关限制土地权利，且已依法完成集体土地所 有权登记；（二）符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规 划或经审批的详细规划）等相关要求；（三）入市土地和相关事项经本集体经济组织民主表决 同意，并报乡镇人民政府审查同意；（四）符合产业、环保等政策及标准要求；（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发 建设条件。第九条 国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划 或经审批的详细规划）应当统筹并合理安排集体经营性建设 用地布局和用途，引导优先使用存量集体经营性建设用地。 鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营

11、性建设用地。第三章入市实施主体第十条 农村集体经营性建设用地依法属于村农民集 体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使 所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村 内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有 权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代 表集体行使所有权，也可由乡镇作为申请入市的主体。第十一条 农村集体经济组织或者村民委员会依法取 得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法 人资格的，可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实 施主体，也可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施 入市，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。第十

12、二条 农村集体经营性建设用地入市应当依法在 本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市意见、 入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经 本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三 分之二以上村民代表的同意。集体经济组织或者村民委员会 应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开 和公示制度。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信 息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，须 及时向集体经济组织全体成员公示。第四章入市交易方式第十三条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租、 作价出资（入股）等有偿使用方式入市，农村集体经营性建 设用地使用权出让、出租、作

13、价出资（入股）应根据实际情 况确定出让（出租，作价出资）年限，最高年限参照同类同 用途的国有建设用地执行；新增工业用地出让年限一般不超 过20年。第十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让，是指 农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定 年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土 地出让金的行为。农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经济组织 以所有权人的身份将集体经营性建设用地出租给土地使用 者，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按 合同约定支付租金的行为。农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是 指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作

14、 为出资投入新设企业或个人，该土地使用权由新设企业或个 人持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村 集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。第十五条 农村集体经营性建设用地使用权可以转让、 互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或 者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用 地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类同用 途的国有建设用地执行。第五章入市程序第十六条 农村集体经营性建设用地出让、出租、作价 出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。第十七条农村集体经营性建设用地入市前，入市主体 应完成以下工作：（一）确定拟入市宗地实际所有

15、权人与集体土地所有权 登记权利人是否一致，若不一致，应申请不动产登记主管部 门重新确权、重新办理集体土地所有权证；（二）对拟入市宗地进行勘测定界，取得正式测绘成果;（三）对拟入市宗地为农用地或未利用地，依法报批转 为建设用地；（四）取得县自然资源主管部门出具的规划设计条件, 明确拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套 设施等要求，县发改和县生态环境部门提出产业准入和生态 环境保护要求；（五）入市主体（实施主体）实施地价评估，评估结果 取得自然资源部电子备案号。第十八条农村集体经营性建设用地入市须经本集体 经济组织集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决 材料。乡镇人民政府就入市宗

16、地的信访稳定、权属来源、决 策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。第十九条入市主体制定入市方案，明确拟入市宗地的 土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件，交易方 式、入市起始价格、竞买保证金、收益分配、集体组织内部 土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。入市方案经 本集体经济组织民主决策确定后形成入市决议，入市决议作 为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据。乡镇人民政府应为入市主体编制入市方案提供便利，对 方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等 方面政策予以解释说明。第二十条 入市主体（或实施主体）持形成的交易宗地 的出让、出租、作价出资（入股）方案、相关

17、部门的审查意 见等资料向县自然资源部门提出入市申请。申请资料包括：（一）入市申请书；（二）宗地测绘成果；（三）民主决议书；（四）入市方案；（五）入市主体的法人机构证书及法定代表身份证证明 材料；（六）所在乡镇人民政府审核意见；（七）不动产权证书（土地所有权证）；（A）评估报告；（九）其他需要提供的资料。入市主体确定入市价格时，可以参考评枯机构对拟出让 地块的正常土地市场价格的评估结果，也可以参照基准地价、 标定地价等法定公示地价，根据土地评估价格综合考虑土地 市场等情况，确定出让、出租、作价出资（入股）土地的底 价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底; 拍卖和挂牌出让的，应当同时确

18、定起始价格、竞买保证金等。第二十一条 入市申请经审核符合入市条件的，入市方 案报经县人民政府批复后实施。第二十二条入市主体根据入市方案确定的交易方式, 在本集体经济组织事务公示栏、许昌土地交易网等发布交易 公告，在许昌市二级市场土地交易平台上进行交易。第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出 租、作价出资（入股）交易完成后，由入市主体与竞得人签 订农村集体经营性建设用地成交确认书（以下简称成 交确认书）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏、 许昌土地交易网等进行结果公示，接受社会和群众监督。第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权交易双 方应签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同（

19、或 出租合同、作价入股合同，以下简称“交易合同”）。交易合同由宗地所在乡镇人民政府作为合同鉴证单位。 合同签订后向县自然资源主管部门进行合同备案。第二十五条受让人应按照集体经营性建设用地使用 权出让合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。逾期未付 清的，出让人有权解除合同，并可向受让人请求违约赔偿。第二十六条县自然资源局依据职责建立健全集体经 营性建设用地开发利用制度，实施部门联合监管。各部门按 照“谁负责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。县自 然资源部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查 处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。第六章不动产登记第二十七条 农村集体经营性建设用地使用

20、权的取得 人在入市合同签订后，按照出让合同（或出租合同）的约定 缴清全部出让价款（或土地租金）及相关税费后，持经自然 资源部门备案的出让合同（或出租合同）和其他登记资料依 法申请不动产权属登记，领取不动产权证书，取得集体经营 性建设用地使用权。土地使用权人可依法办理报建、验收等后续开发建设相 关手续。对依法利用集体经营性建设用地建造建筑物、构筑 物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物 所有权登记。第七章抵押、转让第二十八条 以出让、出租、作价出资（入股）等方式 入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地，可以办 理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作 为抵押权人申请以集体经营性用地使用权办理不动产抵押 相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。集体经营性建设用地入市及转让、互换、赠与等，应承