推进低效工业用地盘活实施细则（试行）.docx

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1、推进低效工业用地盘活实施细则（试行）第一章总 则第一条 为提高工业项目土地节约集约利用水平，保障 全市经济社会可持续健康发展，按照国土资源部关于印发 关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行） 的通知、关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经 济高质量发展的意见要求，结合我市实际，制定本实施细 则。第二条低效工业用地盘活是指按照相关规定和程序, 通过产业转型升级、土地重组回购、“腾笼换鸟”、提高容 积率等方式，以提高工业项目土地利用效率和投入产出水平 为目标，实现土地二次开发或者再利用。第三条低效工业用地再盘活，坚持政府主导、规划先 行，坚持市场取向、因势利导，坚持维护权益、利益共享,

2、坚持一地一策、规范运作，以提高土地资源对经济社会发展 的持续保障能力，优化用地结构，提升土地节约集约利用水 平。第二章盘活对象第四条 低效工业用地是指布局散乱、设施落后、利用 粗放、用途不合理、产业落后、停建停产的权属清晰存量工 业用地。企业项目，其亩均产出、亩均税收等连续2年低于“标准地” 出让规定指标1/3以上的工业用地。（二）围多建少的工业项目用地。已供应土地2年以上， 尚有1/2以上土地未建设，且未建设土地达到10亩以上， 存大面积空闲土地的工业用地。三、停建停产类（一）停建缓建工业项目用地。停建缓建项目是由于某 种原因经批准不再继续建设或暂缓建设的建设项目。停建项 目是指因产品不需要

3、、条件不具备、技术落后、投产后亏损、 重复建设或可以挖掘现有企业潜力而无需另建新项目等原 因，不再继续建设的项目；缓建项目是指根据国民经济调整 方针压缩固定资产投资规模或调整投资结构，或者由于在短 期内其产品不急需、条件暂不具备（如产品尚未定型，地质 资源不清，原料、主要建筑材料和关键设备尚未解决，供水、 供电、运输等外部条件暂未落实，“三废”污染问题短期内 不能解决等等），短期内暂缓建设的项目。（二）停产半停产工业项目用地。是指超过2年未产生 主营利润的工业项目用地。四、未供即用类是指企业已圈占土地，已实施固定资产投资，并已建成 地上厂房等建筑物，但未办理土地供应手续，或未完成土地 登记的项

4、目用地。第五条 低效工业用地主要包括产业转型类、粗放用地 类、停建停产类、未供即用类等四种类型（低效工业用地认 定标准及含义详见附件）。第三章工作程序第六条摸底建库。结合项目用地绩效管理平台监测结 果，市自然资源和规划局会同相关部门，组织开展我市低效 用地摸底，建立低效用地数据库，并报省自然资源厅备案入 库。第七条 制定方案。以节约集约利用土地为目标，以调 查成果为基础，统筹产业结构升级、提升产业链、培优产业 集群等因素，聚焦主导产业，依据国土空间规划及相关规划, 组织编制我市未来3-5年低效工业用地盘活利用方案，明 确目标任务、规模布局、性质用途、时序安排、保障措施等 内容。第八条组织实施。

5、结合我市年度经济社会发展要求, 按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，一宗一策， 制定具体项目盘活方案，有序推进低效用地再开发工作。第四章激励政策第九条 实行过渡期政策。利用现有工业用地进行转型 升级，建设国家支持的新产业、新业态、新行业项目的，经 市政府批准，可继续按原用途使用土地，过渡期为5年，期 满后依法按新用途办理用地手续。第十条土地价款及税费相关政策。综合利用地上地下 空间，原土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下，利 用地上地下空间适当提高容积率的，不再补缴土地出让价款。 原土地使用权人重新盘活利用原低效工业用地，新上工业项 目为政府鼓励类或者重点扶持类的，可按照规定享受有

6、关税 收优惠政策。产业集聚区范围内的工业项目按产业集聚区 工业项目土地效能奖励办法（试行）落实奖惩措施。第五章盘活方式第十一条 复合立体开发。鼓励在符合国土空间规划的 前提下，利用现有工业用地建设先进制造业、新基建、生产 性及高科技服务业、产品改良、产学研合作、创业创新平台 等国家支持的新产业、新业态项目，实施立体开发、复合用 地。第十二条 成片综合开发。原土地使用权人、再开发实 施主体、政府储备机构或者投资平台通过重组、收购等方式， 集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块。对于集中连片综 合盘活相邻多宗低效利用地块，确需自行建设生产服务、行 政办公和生活服务设施的，其占地面积不得超过项目总用地

7、 面积的7% （建筑面积不得超过总建筑面积的15%）；涉及 边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一 并改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，累计 面积不超过改造开发项目总面积的10%,根据申请可依法依 规将分散的土地合并登记。零星土地涉及新增建设用地及国 土空间总体规划修改的，可纳入批次用地依法报批。第十三条 实施分割转让。鼓励围多建少类低效工业用 地企业将空闲土地分割转让或者由政府依法收回后重新利 用。分割转让工业用地，涉及标准厂房的可按照独立使用的 幢、层等权属界线封闭的空间为基本单元分割转让，但不得 改变土地和房屋用途；涉及新型产业项目的，在达到国有 建设用地使用权

8、出让合同和工业项目“标准地”履约监 管协议约定条件后，允许对产业用房依规依约分割、转移 登记，生活服务设施不得分割，以共用形式取得土地使用权 的不再单独分割。除原土地供应合同约定不允许分割的宗地外，鼓励对能 够单独出具规划设计条件、设置独立出入口、满足消防安全, 且已达到土地供应合同和履行监管协议约定的宗地，经规划 审查批准后，对其已建或未建部分的土地，可进行分割转让 并直接办理变更登记手续，或由政府收回后重新出让。已供应土地2年以上，尚有1/2以上土地未建设，且未 建设土地达到10亩以上，用地人无法及时建设利用的，政 府将其作为分割或收回的重点对象。第十四条 支持社会资金参与。鼓励以投资入股

9、、合作 开发、分割转让、增容技改等方式进行土地盘活利用。鼓励 社会资本对闲置低效企业进行整体收购（含公司名称、房地 资产等）。第十五条 实施破产清算。对企业资产有抵押、查封或 其他债务，造成资不抵债的，引导进行破产清算。第六章遗留问题第十六条 对2018年底前的已批未供即用招商引资工 业项目用地，经市政府组织摸排、认定、验收，符合国土空 间规划和产业准入政策，且项目运营良好、亩均投入产出较 高、履约情况较好的，报市土地资产会批准后，可以项目开 工时间为出让起始时间，合理确定出让底价，于2021年底 前完善用地手续。第十七条 对原依法使用集体建设用地的乡镇企业，在 新土地管理法实施前已经报批征收

10、土地，依法实施征地后, 可于2021年底前，报市土地资产会批准，与企业直接签订 国有建设用地使用权出让合同，市政府出台供地文件后，依 法办理不动产登记。乡镇企业的认定由所在地乡（镇）人民 政府、街道办事处出具证明手续。已提交市土地资产会确定 挂牌的已批未供即用用地，适用本条规定。第十八条对上述遗留问题补办用地手续的，出让地价 不考虑2019年7月1日社保费上涨因素，按上涨前的社保 费标准评估出让地价。第十九条企业可以结合自己的经济能力，选择缩短出 让年限，或按原已缴纳的地款总额计算年限，或再补缴部分 资金后计算年限，但应按其占地时间起算出让年限。缩短出让年期后的地价，地价标准按工业用地弹性出让

11、 政策中年期折算的方法计算。可作为已缴纳地款的包括：向市政府或园区管委会缴纳 的地款、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地预存 款、社保金、征地管理费等。上述款项可凭原始票据，直接 抵顶国有土地使用权出让价款，不再更换土地出让金票据。 对缴至其他帐户上的地款，需转至市财政帐户方可作为已缴 纳地款。项目占地时间按抵顶出让价款的票据中最早开据时间 执行。第二十条 对已报批征收且已办理农村集体经营性建 设用地入市手续，用地人申请转为补办国有土地出让手续的, 经村组和乡（镇）人民政府、街道办事处同意，市政府履行 土地征收程序后，可以参照上述规定补办国有土地出让手续。企业在办理入市手续中，缴纳的土地

12、增值收益调节金属 市政府留成部分，可以抵顶国有土地出让金，不再更换土地 出让金票据。第二十一条 对未报批征收，但已向政府缴纳部分地款, 且已占用的，按集体土地入市的政策办理入市手续。第七章保障措施第二十二条加强组织领导。建立低效建设用地再开发 利用协调机制，落实好低效建设用地再开发各项政策，解决 再开发利用过程中遇到的问题。对产业集聚区范围内的项目 用地，产业集聚区管委会相关职能部门要会同市直有关部门, 按职能分工，对低效用地进行核算和认定，共同做好低效用 地处置工作。第二十三条 强化制度建设。严格确定再开发范围，规 范推进再开发行为，建立再开发项目信息公开制度，规范土 地市场秩序，涉及出让的

13、必须开展地价评估、集体决策、结 果公示。第二十四条严格规范管理。严格控制低效建设用地再 开发政策的适用范围，规范工作程序，严格执行土地出让相 关规定。市自然资源和规划局要会同有关部门，依据土地利 用总体规划和城镇规划，组织编制低效建设用地再开发利用 专项规划。专项规划经上一级自然资源管理部门核定，报市 政府批准后实施。第二十五条 倒逼盘活机制。对明确低效工业用地（尤 其是停建停产类）盘活期限，到期后仍未完成的，结合发展 改革部门企业分类综合评价结果，实施差别化资源要素价格 配置政策，对供水价格、供电价格、污水处理费等适当提高， 对供水量、供电量等相应限制；对企业分类综合评价结果为 C类的企业，

14、禁止安排新增用地，形成优胜劣汰的差别化政 策机制，提高工业用地亩均产出效益。对未按期完成盘活开 发的企业及其控股股东，限制其报名参与其他土地竞买，取 消涉企财政补助奖励政策，倒逼企业主动退出。第八章附 则第二十六条 低效工业用地认定标准在执行过程中，可 以由市自然资源和规划局牵头，会同相关部门适时进行修订 和发布。第二十七条 本实施细则适用全市低效工业用地的盘 活利用工作。附件：低效工业用地认定标准及含义附件低效工业用地认定标准及含义一、产业转型类（一）限制类、淘汰类产业项目用地。是指产业结构 调整指导目录（2019年本）规定的限制类、淘汰类产业项 目用地。（二）不符合环保标准的工业项目用地。

15、是指未办理环 境影响评级文件审批或固定污染源排污许可（无需办理的除 外）；高排放、高污染建设项目，包括钢铁、有色、水泥、 化工、平板玻璃、建筑陶瓷等行业及其他排放重金属、持久 性有机污染物等工业项目、挥发性有机物产生量大的工业项 目等（汽车修理集中喷涂项目除外）；燃用高污染燃料项目。（三）不符合安全生产要求的工业项目用地。是指不符 合安全技术规范、标准，不符合国家产业规划，周边环境、 内外部安全距离不足，使用淘汰落后工艺设备，建（构）筑 物耐火等级不够，消防设施设备、应急物质装备不到位，三 项人员未培训，安全设施设备不具备，未做安全评估等。（四）需产业转型升级的工业项目用地。是指将高投入、 高

16、消耗、高污染、低产出、低质量、低效益的工业项目，转 为低投入、低消耗、低污染、高产出、高质量、高效益的工 业项目。（五）“退二优二”工业项目用地。是指将产能落后、 用地低效、不符合安全生产要求、不符合环保和节能减排要 求的工业企业退出，腾出空间，大力发展以高新技术产业、 战略性新兴产业为代表的先进制造业。（六）“退城进园”工业项目用地。是指城市规划区内 的工业项目，不符合现行城市规划布局要求，需要搬迁进驻 产业集聚区或工业园区的项目。（七）列入“关停并转”范围的工业项目用地。是指因 产能落后，不符合安全生产要求、环保要求、节能减排要求， 或停产半停产的工业项目用地。二、粗放用地类（一）控制性指标较低的工业项目用地。土地出让后2 年，按企业建设现状，其投资强度、容积率、建筑系数低于 “标准地”出让规定指标1/3以上的工业用地；建成的工业