广州市房地产中介服务知多D广州市房地产中介服务知.docx

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1、广州市房地产中介服务知多Ddoc广州市房地产中介 服务知一、广州市从事房地产中介业务的要紧法规根据是什么？要紧有：中华人民共与国城市房地产管理法、城市房 地产中介服务管理规定（2001年中华人民共与国建设部令第97 号）、广州市房地产中介服务管理条例、广东省商品房预 售管理条例、人事部与建设部关于印发房地产经纪人职业 资格制度暂行规定与房地产经纪人执业资格考试实施办法 的通知（人发2001 128号）、国家计委建设部关于房地产 中介服务收费的通知（计价格1995971号）。二、房地产中介机构的成立的程序如何？如何进行资质年 审？（一）设立房地产中介服务机构及其分支机构的程序：1、申请人先向广州

2、市或者各区工商行政管理局申请办理营 业执照的登记。申请登记应当符合下列条件：（1）有表达房地产中介专业的自己的名称与独立的组织机 构；（2）有很多于15平方米的固定服务场所；（3）注册资金很多于30万元，仅从事咨询业务的，注册资 金很多于10万元；（4）有广州市房地产中介服务人员资格证书或者广 州市房地产中介服务人员执业证书等房地产中介职业资格证书 的人员很多于3人；2、自取得营业执照30日内，申请人持营业执照复印件（提 供原件参照）、企业章程、中介服务人员的职业资格证书与聘用 合同等文件，向广州市房地产中介服务管理所办理备案手续；3、广州市房地产中介服务管理所受理备案后，发给广州 市房地产中

3、介服务机构资质证明。（二）资质年审2003年1月1日以后，新设立房地产中介服务机构务必到中 介所领取资质证明。取得房地产中介服务资质（资质证明或者资 质等级证书）的机构，依法每年参加广州市国土资源与房屋管理4、索取合同以外的酬金或者其他财物。5、与“房主”串通坑骗消费者。消费者应当查看房主身份 证、房产证是否对应，防止空房或者房屋已经出租、出售。6、吃税差。房地产交易契税已经从1.75%降到1.5%,但部 分市民不明白，一些中介人员可能趁机赚取差额。7、擅自提高收费标准。房地产中介收费的内容与标准国家 有专门规定，消费者可向中介机构索取或者上中介网查看。（二）如何避免上不良中介公司的当1、要选

4、择合法的、信誉度高的中介公司务必认真、认真地查看其是否具备“两证”：市国土房管局 颁发的资质证与市工商部门审发的经营许可证。根据广州市房屋 管理局中介管理所规定，作为正规的房屋中介公司是务必将自己 的房产中介资质证悬挂出来。2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字现在有许多中介公司带客看楼之前，都循例要求他们先签署 一份中介服协议（俗称“看楼纸”），要紧内容包含介绍物业的 情况、收取的佣金标准等等。由于这是看楼前一项小程式序，很 多人会忽略“看楼纸”的重要性。但为免看完楼后与中介公司有 任何争拗，签字前谨记一定要看清“看楼纸”上所写的内容，切 草草签个字了事。3、核实买卖双方身份进行交易前，一

5、定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、 国有土地使用证或者预售契约等房屋权属证明与身份证、户口簿 等。4、看清合同条款签署购/售房合同时，务必要求买方、卖方及中介公司三方 同时签约，同时慎重、认真地审查合同上所有条款的内容，特别 是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任 等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。 有关的合同、票据原件都务必妥善保管，一旦发生任何消费争议, 亦可及时向有关部门投诉。5、将各项“口头”承诺写进合同买家委托中介公司办理银行按揭手续或者向业主“试价”时, 应在委托书中清晰写明办理按揭手续或者“试价”的起止时间， 要紧目的在于给中介公

6、司订立一个期限，若其超过期限仍无法办 妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而 且还可有效避免某些中介刻意使产权交易无限期拖延，乘机吞掉 定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家 /租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞“小动作”用以 小换大、以次充好的方式更换或者搬走屋内家电。6、避免签单方委托大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看 中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。 由于有部分市民过信任、依靠中介公司，这就给某些中介以可乘 之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当, 如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与

7、客户成交、假扮客户与业主 谈判等等。不要与经纪私下交易许多大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规与明 码实价等优点，市民购房时找它们帮忙可最大限度地保障自己的 切身利益。若为了节约中介费与经纪私下成交，一旦出事，后果 不堪设想。（三）消费者的义务（一）信守承诺，不得随便“飞佣”。某些消费者从中介机 构获取信息后私自与业主交易，中介机构有权采取法律行为。（二）不得与中介人员串通损害中介机构或者房主的利益。 否则，中介机构或者业主有权采取法律行为。1、买卖合同要明确交易过户时间罗先生通过XX中介公司购买了一套二手商品房，付款方式 为银行按揭，在与原业主及中介公司签署买卖合同时，只明确规 定了

8、何时到银行办理按揭手续，而对何时到房管局办理交易过户 手续合同中只是大概规定为办妥银行按揭手续，并无规定具体时 间，签署买卖合同后罗先生支付了定金及首期房款，并支付了中 介公司一半佣金。银行按揭手续办妥后，罗先生多次催促卖方及 中介公司尽快至房管局办理过户手续，但卖方以出差为由，多次 拖搪，一直拖了二个月，才与罗先生到房管局办理交易过户手续。明确交易过户时间是合同中的重要构成条款，买方为保障自 身权益，避免卖方及中介公司拖延交易时间，尽量不要以大概时 间做为合同履行时间，一定要在合同中注明具体时间。2、慎买正在办理确权手续的房屋刘先生委托XX中介公司购买晓港湾二手房，中介公司介绍 了一套未住过

9、人的全新二手房给刘先生，经多次看楼与讨价还价 后，刘先生决定购买该套房屋。但在签合同前，中介公司告知刘 先生该套楼正在办理确权手续，要等房管局办妥确权手续及原业 主房产证后，方可再办理刘先生的交易过户手续，但原业主同意 一签署合同并收到首期款后即可交锁匙给刘先生入住。由于刘先 生对该套房的状况及售价比较满意，因此决定同意原业主提出的 条件。刘先生与原业主及中介公司签署了合同，在合同中约定先 交首期款再入住，待房管局办妥确权手续及房产证后，立即办理 交易过户手续，后刘先生在交付首期款后入住。谁知入住后三个 月，该套房屋的确权手续及房产证仍未办妥，刘先生开始紧张， 多次催促原业主及中介公司，但由于

10、房屋确权手续及房产证是由 开发商办理的，原业主及中介公司亦无办法，只能继续等下去。根据法律规定，正在办理确权手续的房屋，务必待房管局办 妥确权手续及房产证后方可再出售，因此购买此类房屋一定要慎 重，要充分考虑好购买此类房屋的风险。3、房改房上市前应取得原单位同意，在原单位未盖章同意前，切勿轻易签合同张小姐急着想另买套环境好、面积大的商品房，在未取得原 单位盖章同意前就委托中介公司出售自己的房改房，中介公司很 快就为其找到买家，并签署了买卖合同，张小姐收取了买方的定 金及首期房款。但在张小姐向原单位申请房改房上市时，原单位 认为张小姐售价较低，因此原单位行使优先购买权，收购了张小 姐的房改房。张

11、小姐无法履行与买家及中介公司签订的合同，因 此只能根据合同规定承担违约责任。在涉及房改房上市的交易中，我们建议卖方应在取得原单位 盖章同意后，再委托中介公司出售房改房，避免造成不必要的缺 失，而中介公司在代理出售房改房时，亦应主动提醒业要紧及时 办妥房改房上市的有关手续。而买方在购买房改房时，亦应注意 审查业主提供的资料是否齐全，在业主资料不齐的情况下不要轻 易签合同，避免引起纠纷。4、以预售合同进行交易时出现的合同面积与房管局实测面 积有差异的问题陈先生通过XX中介公司购买了一套商品房，该房屋是以预 售合同进行交易，陈先生与原业主及中介公司签署了买卖合同， 合同中规定购房款按套计算，房屋面积

12、以房管局实测面积为准。 几个月后，陈先生购买的该套商品房房产证发放下来，陈先生发 现房产证上的面积比当时与原业主及中介公司签定的合同面积 小。陈先生认为利益受到侵害，要求原业主及中介公司赔偿，但 原业主及中介公司认为，当时签合同时，已注明房屋面积以房管 局实测为准。以预售合同进行交易应注意面积差异问题，为保护自身权益 买方应在合同中加入如何处理面积差异的条款；特别是约定购房 款以按套计价的方式来计算时，买方更应注意在合同中约定好当 合同面积小于房管局实测面积时，如何弥补自身缺失。5、配送家电、家私要在合同中列出全面清单，避免纠纷产 生购房者吴先生经XX中介公司介绍购买一二手房产，在参观 该房产

13、时，经纪口头说该房产连装修及家电、家私一齐出售，但 在吴先生与业主、中介公司签署房地产买卖合同时，仅约定 了按现状交吉，并无将配送家电、家私等全面情况列入合同。待 吴先生与原业主及经纪在成交后验楼时，发现屋内家电、家私都 被搬走，只留下一些破烂家私。吴先生即与原业主及经纪理论， 原业主与经纪称合同注明是现状交吉，并无说配送家电。吴先生 十分气愤，要求取消合同，并向广州市房地产中介服务管理所投 诉X X中介公司。在这个案例中，有关家电、家私方面的纠纷通常不影响合同 的履行，因此吴先生不能够原业主及中介公司不配送家电、家私 为由单方面取消合同，否则视为违约，吴先生务必按合同约定办 理交易手续。购房

14、者在购买二手房产时，如在某些细节方面与原业主或者 中介公司有口头约定，务必注意在签署合同时将口头约定的细节 事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。而中介公司亦应注 意提醒当事人对与房产一并出售或者出租的东西，要在合同中列 明。6、租用已抵押给银行的房屋，须取得银行书面同意马先生通过XX中介公司租用一商铺用于批发零售布匹，签 署租赁合同前，中介公司将业主有关资料出示给马先生看，马先 生发现该商铺已抵押给银行，马先生就问中介公司租该房屋能否 办到营业执照，中介公司说没问题，因此马先生就与业主及中介 公司签署了租赁合同并交纳了按金、租金及中介佣金。当马先生 持租赁合同及有关资料到工商部门办理营业执

15、照时，工商部门要 求马先生出示银行同意该房屋出租的书面证明。后经马先生多次 催促业主及中介公司，业主及中介公司方到银行办理了书面同意 出租证明，马先生的营业执照因此拖了一个多月才办出。抵押给银行的房屋，业主在与银行签署抵押合同时都列明业 主在出租前，务必取得银行的同意方可出租，但部分业主在出租 前都不可能主动通知银行，取得银行同意。因此，租用抵押给银 行的房屋，应在签署租赁合同前，要求业主出示银行同意的证明, 以避免引起不必要的缺失。7、收订金后反悔不卖，业主得不偿失陈小姐通过义X中介公司出售一房屋并签定了委托出售协 议，中介公司很快为其找到买家并将买家交来的3000元订金转交 陈小姐，陈小姐

16、收取订金后与买家与中介公司签署了买卖合同。 后另一中介公司找到陈小姐，说有买家愿意以高出现买家20000 元的价钱购买其房屋，陈小姐一听就心动了，就书面发一封信给 XX中介公司，要求退回3000元订金并取消交易，然后与第二间 中介公司及买家签署了买卖合同。后买家与中介公司向法院起诉 陈小姐，要求陈小姐承担违约责任：双倍返还订金，支付总房价 6%的违约金，支付中介公司佣金，合计约20000元。法院经审理 判决陈少姐败诉，赔偿买家与中介公司缺失并支付诉讼费约 23000 元。业主委托中介公司出售房屋时要慎重，一旦签署了买卖合同 并收取订金就要履行合同，千万不要贪图更多钱财而轻易撕毁合 同，招致无谓

17、的纠纷及缺失。8、“睇楼纸”要慎签，委托中介公司独家代理购买房屋的 时间要确定宋先生向XX诚中介公司表示欲买二手房屋，该中介公司介 绍了位于越秀区的XX房屋给宋先生，宋先生比较满意，就要求 中介公司带去看楼，看楼前中介公司要求宋先生先签“睇楼纸”， “睇楼纸”上规定宋先生独家委托义X诚中介公司代为购买越秀 区的xx房屋，6个月内不得通过其他公司购买同套房屋，宋先 生觉得反正还没确定是否买，签也没所谓，因此就签了。看了楼 后，宋先生在与XX诚中介公司谈价钱时，觉得价钱不可同意， 因此决定不买。2个月后，宋先生到XX信中介公司以较低价钱 购买了XX诚中介公司介绍的位于越秀区那套房屋，并办理了交 易

18、过户手续。谁知在宋先生拿到房产证后的1个月，XX诚中介 公司赁“睇楼纸”向法院起诉了宋先生，法院认为“睇楼纸”有 效，宋先生违反了 “睇楼纸”的规定，判决宋先生败诉，要支付 违约金与诉讼费。买家在寻找房屋时，往往有反正还没决定买不买，签“睇楼 纸”无所谓的心理，对此，我们提醒买家，在未明确自己购买意 向及中介公司服务素养前，应三思是否要由该中介公司独家为自 已提供服务。如选择了中介公司为自己独家代理，则应在“睇楼 纸”上清晰注明独家代理的有效期限（该期限不宜过长）及如因 价格问题不能达成协议时是否继续履行“睇楼纸”。在此，我们 要再次提醒买家“睇楼纸”要慎签！八、广州市房地产中介服务管理所网站

19、简介（一）办事指南。1、中介所简介。要紧介绍中介所的行政职能、工作职责及 服务项目。2、工作流程。含中介从业人员资格证、执业证的 申办及年审、中介机构资质证的申办、有关商品房预售款划拨的 程序等。（二）公告栏。1、具体工作事务的公布。包含每年房地产中介服务人员资 格年审通知、中介机构资质定级标准及年审定级结果的公布与我 所对中介行业日常管理的各项通知。2、对违反广州市房地产中介服务管理办法有关规定的 中介机构或者从业人员经行政处罚后予以公布。3、公布每期房地产中介从业人员培训班推荐就业人员的全 面资料，并逐步建立网上人员招聘引荐栏目。4、提供广州市房地产中介从业持证人员名单，包含其具备 的资格

20、证或者执业证号码等。5、各类表格及通知下载。6、新批资质房地产中介公司的情况通报。7、其他有关事项的公布。（三）最新动态。包含每期中介从业人员进修班的招生简章、 开课的具体事项通知等。（四）法律法规。包含当前有关房地产中介的各项政策法规 及其它有关房地产法规。（五）论坛。（六）其它事项。1、行业最新动态。由各房地产中介公司就市场最新情况撰 写文稿并于网页上刊登。2、各中介机构可于中介所网页上建立链接网页，以提高公 司知名度。3、提交行业管理最新事项的调查意见。九、广州市房地产中介从业人员培训班的招生目前全市有两家学校能够从事广州市房地产中介从业人员 的培训：（一）广州市土地房产管理学校联系人：

21、郑老师、任老师、何老师电话：84099155、84091799 （传真）报名时间：周一至周五（7月11日至8月30日逢周一、三、 五）同意报名上课地点：中共广东省委党校广东行政学院（地址：建设大 马路3号）（二）中山大学科贸教育培训部联系人：徐生电话：84113858 转 263传真：84114823报名时间：周一至周五上班时间同意报名上课地点：中山大学化工学院丰盛堂、岭南学院黄传经堂（地 址：新港西路135号中山大学南校区大院内）十、广州市房地产中介行业阳光服务倡议信息准确真实，不虚夸误导房屋资料完备，不缺损隐瞒运作程序规范，不飞单飞客人员管理严格，不纵容包庇收费标准公开，不黑箱操作代理业务

22、公正，不串通损人坚持竞争公平，不相煎相诽处理纠纷及时，不拖延怠慢局组织的年度检查与资质评定，未通过房地产中介机构资质年检 的,不得继续从事房地产中介服务业务。三、房地产中介服务人员是如何管理的？在我市执业的房地产中介从业人员，务必具有由广州市国土 资源与房屋管理局核发的房地产中介服务人员资格证、执业证或 者国务院人事部与建设部统一印制的中华人民共与国房地产经 纪人执业资格证书、中华人民共与国房地产经纪人协理从业 资格证书。入 广州市房地产中介服务人员的从业资格与执业管理1、从业人员的培训与的取得。要取得房地产中介服务人员资格证，务必具备高中以上学 历，经广州市房地产中介服务管理所授权的培训班进

23、行培训，并 经考试合格后，发给资格证。2、执业管理。资格证3年内有效。取得资格证并在房地产中介服务机构见 习满1年，没有违法违规行为的，方可发给执业证。向广州市房 地产中介服务管理所申领执业证的，应提交下列资料：申请书；身份证明；房地产中介服务资格证；申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；在房地产中介机构见习满1年的证明。3、执业证年审。执证经纪人每年1?4月向中介所申请执业资格证年审，通过 年审者方可继续执业。（二）国家的房地产经纪人执业资格制度国家人事部、建设部于2001年底颁布了房地产经纪人员 职业资格制度暂行规定与房地产经纪人执业资格考试实施办 法，决定实行房地产经纪人员职业资格

24、制度，纳入全国专业技 术人员职业资格制度统一规划，凡从事房地产经纪活动的人员， 务必取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。1、实行房地产经纪人执业资格与房地产经纪人协理从业资 格两级职业资格管理。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产 经纪活动关键岗位与发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得 房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。 房地产经纪人执业资格证书全国通用，房地产经纪人协理从业资 格证书在本省范围内有效。2、考试。房地产经纪人执业资格须经全国统考，由国家人事部与建设 部组织实施；协理从业资格由省人事厅与房地产管理局按国家确 定的考试大纲有关规定，在本地区组织实

25、施房地产经纪人协理从 业资格考试。3、报考房地产经纪人协理从业资格的条件。(1)中华人民共与国公民；经国家有关部门同意，获准在 中华人民共与国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人 员；(2)遵守国家法律、法规；(3)具有高中以上学历；(4)愿从事房地产经纪活动。4、报考房地产经纪人执业资格的条件。具备下列条件之一者，能够报考：(1)大专学历，工作满6年，从事房地产经纪业务满3年;(2)大学本科学历，工作满4年，从事房地产经纪业务满2 年；(3)双学士或者研究生班毕业，工作满3年，从事房地产 经纪业务满1年；(4)硕士学历，工作满2年，从事房地产经纪业务满1年;(5)博士学历，从事房地产经

26、纪业务满1年。5、房地产经纪人职业资格注册登记制度。(1)取得房地产经纪人执业资格后务必经注册登记，才能 以注册房地产经纪人名义执业。申请注册务必同时具备下列条件:取得房地产经纪人执业资格证书；无犯罪记录；身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；经所在经纪机构考核合格。（2）本人申请后，由聘用机构将注册申报材料报送广州市 房地产中介服务管理所初审，中介所初审合格后汇总报省建设执 业资格注册中心办理注册手续，核发房地产经纪人注册证。 注册有效期3年，期满前3个月需再次注册；注册有效期内变更 执业机构的，应及时办理变更手续。申请注册须提交下列材料： 房地产经纪人注册申请表一式二份；申请人身份

27、证件（身份证或者军官证、护照）复印件、房 地产经纪人执业资格证书复印件；房地产中介公司的资质证书复印件；聘用单位出具的聘用合同，合同期很多于3年；县级以上医院出具的体检证明；近期大一寸免冠照片3张。（3）房地产经纪人协理从业资格的注册登记管理工作，由 省级房地产管理部门或者其授权的机构负责,每年报建设部备案。、房地产中介要紧行为规范有什么？（一）房地产中介机构提供服务时应当书面说明：机构的备案、年审情况；房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限 制等基本情况。（二）房地产中介业务，由所在机构统一同意委托，并与委 托人签定书面合同。不得以个人名义同意委托。（三）房地产中介服务合同通常

28、包含：当事人姓名或者名称与住所；项目名称、内容及要求；合同履行方式、期限；中介服务费数额与支付方式、时间；违约责任与纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。（四）房地产中介服务机构未经当事人同意，不得将受委托 业务转拖给其他中介机构。（五）房地产中介服务收费应明码标价，应在醒目位置公布 其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。收费应开 具发票，依法纳税。（六）房地产中介服务人员只能在一个房地产中介服务机构 中执业；房地产中介服务机构不得聘用无资质、资质未经注册或 者未经变更注册的人员从事中介服务活动。（七）房地产中介服务机构及其人员在房地产中介活动中不 得有下列行为：索取合同以外的酬金或者

29、其他财物；提供虚假材料或者隐瞒真实情况；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者者支付介绍费等 不正当手段争揽业务；为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务（如房 屋无房地产证、有抵押、产权不清等）；法律、法规禁止的的其他行为。五、购买商品房务必注意点什么？（一）购买预售商品房的程序1、购房者在售楼部应当查阅广东省商品房预售许可证 （原件），熟悉该预售项目的预售面积情况、抵押情况、预售款 监控帐户及预售证有效期限等基本情况。没有取得预售许可证的 项目不能销售；2、如预售项目是房地产中介公司代理的，购房者有权要求 中介公司人员出示开发商出具的委托书，熟悉

30、委托代理的范围与 权限；3、购房者在购买商品房前，经与开发商或者中介公司协商, 能够缴纳一定数额的定金并同时签订书面协议，协议应约定所收 定金的具体数额与退还与不退还的具体办法。缴纳定金前，购房 者有权索取商品房买卖合同（样本）；4、商品房买卖合同签定过程，应当以自愿公平为原则, 开发商不得设立不公平的限定性条款。而关于开发商公布的预售 商品房广告与印发的宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在 商品房买卖合同中约定；5、商品房买卖合同中明示有商品房预售款监控帐户， 购房者应将购房款直接存入监控帐户中，凭银行出具的存款票据,向开发商换领交款收据，分期缴纳的购房款项应当参照上述方式 执行，以保障本

31、身的合法权益；6、开发商在签定商品房买卖合同后的30日内，应当向 广州市国土资源与房屋管理局办理房地产交易登记手续。商品房买卖合同经市房地产交易所批准成立后，买卖双 方应按国家规定交纳税费。（二）购买预售商品房注意事项1、买房前，如何的购房心理才是正确的？买房前可能关于购房者来说都有几种担忧：一是交付的预购 房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二 是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋 是否会获得增值保值的愿望；四是实际交付的房屋是否符合合同 的约定要求等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己 的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。2、看楼时，选择房子

32、要注意什么地方？根据有关法律、法规等的规定，如购买预售商品房，需现场 查看开发企业是否具有在售房处显眼的地方挂商品房预售许可 证与附图；是否有出示商品房买卖合同文本；所选购的住 房，开发企业是否已经抵押？如是中介公司代理销售的，可熟悉 代理公司是否具有资质等。再接下来应该是房子的质量问题，建议到现场，现楼单位看 看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等等问题。还要熟悉前期物业管理问题，物业管理收费标准与服务内容 等。3、看中房子后，签合同前需如何熟悉开发商的资质状况？4、签订认购书时要注意什么地方？认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签 订认购书时要熟悉上面提到的问题;再

33、看认购书条款的具体内容。认购书的内容通常包含：（1）双方当事人的基本情况；（2） 房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算;（4）签署契约的时限规定。看清晰其中内容是否有不符合平等、 公平的原则。比如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房 者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，假如因当事人一 方原因未能订立商品房买卖合同担保的，按照法律关于定金的规 定处理。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收 取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房 价款。如如今未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当 向买受人返还所收取的预订款。5、签订商品房买卖合同

34、时，需不需要请律师见证？据熟悉，为了积极引导市民委托律师代理买房，广东省在商 品房交易中制订律师代理买房的有关规定及执行律师见证制度， 但需不需要请律师见证，应该是买卖双方之间约定。6、房款如何支付才是合理的，要不要直接交给开发商？购房者应将预售房款支付到商品房预售许可证指定的售 房款银行监控帐号上。房款能够采取一次性付款与分期付款；具 体如何分期，能够由双方约定。比如购买者能够留15%的商品房 价款，其中10%能够在出卖人交付使用之前支付，5%的商品房价 款能够在预售人交付商品房房地产权证时支付。7、签订合同后，要不要到房管局有关部门备案？签订预售商品房买卖合同后，买卖双方应在该合同签订之日

35、 起30日内持商品房预售合同到市国土房管局办理该合同的备案 手续。Q 的榜时萝注意什么事项？危楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证 件是否齐备。查看是否具有综合验收合格证、商品住宅交楼书、 商品住宅质量保证书与商品住宅使用说明书。（二）实际交楼的 标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否是依合 同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套 的室内设施是否齐全。（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、 地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电是否正常，包含 检查水、电开关是否正常，用水通道是否畅通等。水、电表刻度 是否在“0”的位置。9、收楼后如何办房产证，办理

36、权属证明书过程要多长？根据合同关于产权登记的约定办理。按照广东省城镇房地 产权登记条例的委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营 企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。提 交办证所需的必备材料，包含房地产买卖申请审核表、房地产权 证明书、购房人身份证明，买卖合同、购房发票，各单位面积分 户册，测绘图等，办理权属证明书过程最长60个工作日。10、同一地段的楼盘价格都不一致，如何估算房价的合理程度？同一地段房价不一致是可能的。同一地段的楼盘，区域环境相近，房价要紧受楼盘定位、建筑设计、小区环境、销售策划、 开发商信誉等因素影响。同一楼盘，房价还可能因设备、装修、楼层、朝向、通风、采

37、光、户型、建筑面积等因素不一致而不一致。11、随着政府部门对房地产市场监管力度的加强，核发预售 证是否会发生变化？随着广州市土地出让金从分期缴交逐步过渡到2004年1月1 日后一次性缴交，政府部门会考虑分期缴交土地出让金政策下核 发预售许可证与一次性缴交土地出让金核发预售许可证的衔接， 比如，关于一次性缴交土地出让金的能够取消预售许可证的有效 期制度等。六、二手房交易务必注意点什么？我市现行的二手楼交易方法有两种：一是由买卖双方直接到 房地产交易中心(珠江新城华就路浩瀚华轩)递件，办理交易、 过户手续；二是买卖双方选择通过房地产中介代理来协助完成交 易。1、二手地产中介服务功能的要紧种类二手地

38、产中介的服务功能要紧有下列几种: 提供购买/出售、租赁/出租的二手房源信息；同意客户对二手楼交易、房改房如何上市等政策、交易程序方面的咨询：带客看楼，配对单位，促成买卖双方谈妥价钱并最终成交；同意交易双方的委托，代办二手楼的交易、过户手续，代办 购房转名、银行抵押贷款等手续。2、到中介公司购买二手房屋的程序(1)购房者进入中介公司地铺，应当在现场查阅该房地产 中介公司是否具备由市国土房管局核发的广州市房地产中介服 务机构资质等级证书或者广州市房地产中介服务机构资质证 明与工商行政管理部门核发的营业执照。而为其提供中介服务 的中介公司业务人员是否持有由市国土房管局核发的广州市房 地产中介服务人员

39、执业证；（2）当购房者已选择合适的房屋并计划到现场看楼前，中 介公司将要求客户签订房地产中介服务合同，合同有关条款 的订立，是保障消费者合法权益的根本保证，一定要认真看清晰;（3）当购房看楼后并决定购买前，中介公司业务人员应当 查阅并向购房者明示房屋的权属情况，中介公司“不得为禁止转 让的房地产提供中介服务”，同时，由三方共同签定临时买卖 合约并由购房者缴纳一定比例的定金，期间如购房者需要办理 银行按揭手续的由中介公司协办；（4）银行按揭手续办理完毕后，约定到市土地房屋交易中 心办理交易手续，并按交易中心指定日期办理过户手续，交易即 告完成，中介公司按一定比例收取佣金，并开发票。附：二手楼交易

40、流程图（以中介公司协助成交为例）印怆贬嫉尸位情起外火守尸u7 a方方给分小在牧坛上叫热XG证八 “公舍比方中&*双收”d以代W的洛库抬尸口七、购房需慎防中介什么陷阱？（一）慎防中介陷阱由于房地产中介市场发育尚不完善，非法行为时有发生，消 费者应当注意。中介陷阱要紧表现为下列几种情况：1、中介机构无证经营。这种机构大多无固定场所，乱收费, 发生问题就转移，使消费者无法投诉；也有的机构有工商营业执 照，但没有房管局核发的房地产中介服务资质证书。因此消费者 应首先看有无房地产中介服务资质证书。2、提供虚假材料、信息，隐瞒真实情况。3、提供禁止转让的房屋。违章建筑、已抵押的房屋、宅基 地房屋均不能转让。