重庆华润二十四城物业服务有限公司五年发展优秀PPT.ppt

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1、重庆华润二十四城物业服务有限公司重庆华润二十四城物业服务有限公司五年发展规划五年发展规划重庆华润二十四城物业服务有限公司重庆华润二十四城物业服务有限公司20102010年年8 8月月 目目 录录第一章第一章 总则总则 1第二章第二章 运营环境分析运营环境分析 2 第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划3第四章第四章 物业公司未来物业公司未来5 5年工作方向的思考年工作方向的思考4 整整整整体体体体规规规规划划划划的的的的思思思思路路路路符符符符合合合合地地地地产产产产公公公公司司司司定定定定位位位位和和和和业业业业务务务务的的的的快快快快速速速速发发发发展展展展

2、，中中中中心心心心工工工工作作作作要要要要以以以以客客客客户户户户为为为为导导导导向向向向，能能能能够够够够成成成成为为为为现现现现实实实实营营营营销销销销和和和和地地地地产产产产品品品品牌牌牌牌的支撑，物业公司能实现内部市场化运营。的支撑，物业公司能实现内部市场化运营。的支撑，物业公司能实现内部市场化运营。的支撑，物业公司能实现内部市场化运营。第一章 总则 1 1、20112011年年-2015-2015年业务量分析：年业务量分析：1.1 1.1项目状况项目状况 1.2 1.2托付代管经托付代管经营项目营项目 1.3 1.3业务汇总业务汇总其次章其次章其次章其次章运营环境分析运营环境分析运营

3、环境分析运营环境分析2 2、行业及公司、行业及公司优劣势分析：优劣势分析：2.12.1行业现状分析行业现状分析2.22.2企业内部现状分析企业内部现状分析其次章其次章 运营环境分析运营环境分析1、2011年年-2015年业务量分析年业务量分析1.1项项目状况目状况片区片区项目名称项目名称性质性质面积面积业户数业户数量（户）量（户）员工人数员工人数客户关系客户关系（截止（截止2010年）年）20112012201320142015二十四二十四城城二十四城一期A组团高层住宅17.58万122988入伙装修（磨合期）二十四城一期B组团高层住宅25.2万2172126前期介入12月入伙二十四城二期高层

4、住宅43万215前期介入12月入伙小计小计85.78万万429未预计二期住户数量未预计二期住户数量中央公中央公园园一期高层住宅15.4万168380前期介入12月入伙二期高层住宅23.1万115前期介入12月入伙三期高层住宅22.3万111前期介入10月入伙小计小计60.8万万3979306未预计二期、三期住户数量未预计二期、三期住户数量商业商业其次章其次章 运营环境分析运营环境分析1.2托付代管托付代管经营项经营项目目类类型型项项目名称目名称性性质质面面积积业户业户数量数量（户户）员员工人数工人数阶阶段性段性客客户户关系关系代开发管理营销卖场二十四城3872322008年11月接管1个开放1

5、年以上，1个筹备，提供高标准卖场服务，支撑营销销售和物业服务形象展示中央公园项目262030预计2010年11月接管小小 计计62621、2011年年-2015年业务量分析年业务量分析其次章其次章 运营环境分析运营环境分析1.3业务汇总业务汇总1、2011年年-2015年业务量分析年业务量分析20112011年年年年-2015-2015年年年年业务量分析业务量分析业务量分析业务量分析BBE EC CDDAAC C、其他物业服务：、其他物业服务：、其他物业服务：、其他物业服务：2 2个卖场服务；个卖场服务；个卖场服务；个卖场服务；E E、预计员工人数、预计员工人数、预计员工人数、预计员工人数:2

6、011201120112011年员工人数约年员工人数约年员工人数约年员工人数约350350人；人；人；人；预计预计预计预计20122012年员工人年员工人年员工人年员工人数约数约数约数约660660人，预计人，预计人，预计人，预计20132013年员工人数会在年员工人数会在年员工人数会在年员工人数会在800800人人人人以上。以上。以上。以上。D D、已（含将）服、已（含将）服、已（含将）服、已（含将）服务客户数量：务客户数量：务客户数量：务客户数量：50845084户，约户，约户，约户，约1779417794人；人；人；人；6 6个个个个146.5146.5万平方米万平方米万平方米万平方米5

7、 5个个个个124.2124.2万平方米万平方米万平方米万平方米3 3个个个个58.158.1万平方米万平方米万平方米万平方米1 1个个个个17.5817.58万平方米万平方米万平方米万平方米2013201220112010A、接管项目、接管项目截止截止截止截止20102010年已接管项目：年已接管项目：年已接管项目：年已接管项目：1 1个个个个17.5817.58万平米；万平米；万平米；万平米；B B、新项目介入：、新项目介入：、新项目介入：、新项目介入：20102010年介入年介入年介入年介入2 2个个个个40.640.6万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，20112011年介年介年介

8、年介入入入入2 2个个个个66.166.1万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，20122012年介入年介入年介入年介入1 1个个个个22.322.3万平方米（实际状况万平方米（实际状况万平方米（实际状况万平方米（实际状况会大于该数据）会大于该数据）会大于该数据）会大于该数据）其次章其次章 运营环境分析运营环境分析2、行业及公司优劣势分析、行业及公司优劣势分析2.1行行业现业现状分析状分析 优势优势优势优势A.A.物业服务属于新兴产业，朝阳行业，未来发物业服务属于新兴产业，朝阳行业，未来发物业服务属于新兴产业，朝阳行业，未来发物业服务属于新兴产业，朝阳行业，未来发展前景持续看好展前景持续看好

9、展前景持续看好展前景持续看好;B.B.物业服务上游产业物业服务上游产业物业服务上游产业物业服务上游产业-地产业特别是二线城地产业特别是二线城地产业特别是二线城地产业特别是二线城市目前处于一个空前发展阶段，提供了很好的市目前处于一个空前发展阶段，提供了很好的市目前处于一个空前发展阶段，提供了很好的市目前处于一个空前发展阶段，提供了很好的市场、客户、技术空间市场、客户、技术空间市场、客户、技术空间市场、客户、技术空间;C.C.重庆作为计划单列市，未来西部中心，中央重庆作为计划单列市，未来西部中心，中央重庆作为计划单列市，未来西部中心，中央重庆作为计划单列市，未来西部中心，中央政策扶持力度很大，特别

10、是两江新区确立，外政策扶持力度很大，特别是两江新区确立，外政策扶持力度很大，特别是两江新区确立，外政策扶持力度很大，特别是两江新区确立，外来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地来投资及所带来的优质客户资源的增加为房地产市场带来巨大商业机会产市场带来巨大商业机会产市场带来巨大商业机会产市场带来巨大商业机会;D.D.政府越来越重视物业服务的社会作用，正积政府越来越重视物业服务的社会作用，正积政府越来越重视物业服务的社会作用，正积政府越来越重视物业服务的社会作用，正积极推进产业发展极推进产业发展极推进产业发展极推进产业

11、发展;E.E.重庆物业服务水平处于全国相对领先的位置，重庆物业服务水平处于全国相对领先的位置，重庆物业服务水平处于全国相对领先的位置，重庆物业服务水平处于全国相对领先的位置，老百姓老百姓老百姓老百姓“幸福指数幸福指数幸福指数幸福指数”较高、具备较强的消费能较高、具备较强的消费能较高、具备较强的消费能较高、具备较强的消费能力；力；力；力；劣势劣势劣势劣势A.A.物业服务水平（专业化）不高，各企业水平物业服务水平（专业化）不高，各企业水平物业服务水平（专业化）不高，各企业水平物业服务水平（专业化）不高，各企业水平参差不齐，良莠不分，行业口碑不太好；参差不齐，良莠不分，行业口碑不太好；参差不齐，良莠

12、不分，行业口碑不太好；参差不齐，良莠不分，行业口碑不太好；B.B.物业人才成长慢于产品开发速度，人才匮乏，物业人才成长慢于产品开发速度，人才匮乏，物业人才成长慢于产品开发速度，人才匮乏，物业人才成长慢于产品开发速度，人才匮乏，目前各企业普遍面临目前各企业普遍面临目前各企业普遍面临目前各企业普遍面临“民工荒民工荒民工荒民工荒”，行业普遍感，行业普遍感，行业普遍感，行业普遍感到保安难招、保洁更难招；到保安难招、保洁更难招；到保安难招、保洁更难招；到保安难招、保洁更难招；C.C.技术与管理能力稀释；技术与管理能力稀释；技术与管理能力稀释；技术与管理能力稀释；D.D.收费与服务的不对等，特别是空置房按

13、半价收费与服务的不对等，特别是空置房按半价收费与服务的不对等，特别是空置房按半价收费与服务的不对等，特别是空置房按半价收费的地方土政策对企业的成本投入较大，导收费的地方土政策对企业的成本投入较大，导收费的地方土政策对企业的成本投入较大，导收费的地方土政策对企业的成本投入较大，导致入不敷出；致入不敷出；致入不敷出；致入不敷出；E.E.整个物业行业间接履行着政府多重服务职能，整个物业行业间接履行着政府多重服务职能，整个物业行业间接履行着政府多重服务职能，整个物业行业间接履行着政府多重服务职能，一旦需要主管部门出来解决管理矛盾或承担政一旦需要主管部门出来解决管理矛盾或承担政一旦需要主管部门出来解决管

14、理矛盾或承担政一旦需要主管部门出来解决管理矛盾或承担政府管理职责时，多数是相互推诿或者解决问题府管理职责时，多数是相互推诿或者解决问题府管理职责时，多数是相互推诿或者解决问题府管理职责时，多数是相互推诿或者解决问题效率很低；效率很低；效率很低；效率很低；其次章其次章 运营环境分析运营环境分析2、行业及公司优劣势分析、行业及公司优劣势分析2.2企企业业内部内部现现状分析状分析 优势优势优势优势A A、作为开发公司投资的物业公司，定位明确；、作为开发公司投资的物业公司，定位明确；、作为开发公司投资的物业公司，定位明确；、作为开发公司投资的物业公司，定位明确；B B、开发公司及领导重视物业服务，有资

15、金、政策方面的支持；、开发公司及领导重视物业服务，有资金、政策方面的支持；、开发公司及领导重视物业服务，有资金、政策方面的支持；、开发公司及领导重视物业服务，有资金、政策方面的支持；C C、物业公司起步较为顺利，组织架构及管理制度初步建立，满足现行物业公司起步较为顺利，组织架构及管理制度初步建立，满足现行物业公司起步较为顺利，组织架构及管理制度初步建立，满足现行物业公司起步较为顺利，组织架构及管理制度初步建立，满足现行发展的需求；发展的需求；发展的需求；发展的需求；D D开发公司快速发展，物业公司经营压力相对较小；开发公司快速发展，物业公司经营压力相对较小；开发公司快速发展，物业公司经营压力相

16、对较小；开发公司快速发展，物业公司经营压力相对较小；E E、企业隐性文化较为正统，人际关系相对简单，业绩文化突出，、企业隐性文化较为正统，人际关系相对简单，业绩文化突出，、企业隐性文化较为正统，人际关系相对简单，业绩文化突出，、企业隐性文化较为正统，人际关系相对简单，业绩文化突出，目前已初步形成了独特企业文化；目前已初步形成了独特企业文化；目前已初步形成了独特企业文化；目前已初步形成了独特企业文化；F F、团队专业能力为行业中上水平；、团队专业能力为行业中上水平；、团队专业能力为行业中上水平；、团队专业能力为行业中上水平；GG、通过两年多的努力，特别是交房后物业服务持续改进物业与客、通过两年多

17、的努力，特别是交房后物业服务持续改进物业与客、通过两年多的努力，特别是交房后物业服务持续改进物业与客、通过两年多的努力，特别是交房后物业服务持续改进物业与客户磨合比较平稳，取得一定的客户满意和认同，并持续发展忠诚客户磨合比较平稳，取得一定的客户满意和认同，并持续发展忠诚客户磨合比较平稳，取得一定的客户满意和认同，并持续发展忠诚客户磨合比较平稳，取得一定的客户满意和认同，并持续发展忠诚客户；户；户；户；H H、虽然公司成立时间短但起步很高，成立之初物业服务定价按市、虽然公司成立时间短但起步很高，成立之初物业服务定价按市、虽然公司成立时间短但起步很高，成立之初物业服务定价按市、虽然公司成立时间短但

18、起步很高，成立之初物业服务定价按市场最高上限定价，为未来发展奠定了好的基础；场最高上限定价，为未来发展奠定了好的基础；场最高上限定价，为未来发展奠定了好的基础；场最高上限定价，为未来发展奠定了好的基础；I I、随着开发公司新项目开发、随着开发公司新项目开发、随着开发公司新项目开发、随着开发公司新项目开发“提速提速提速提速”，20112011年后物业公司管理面年后物业公司管理面年后物业公司管理面年后物业公司管理面积将呈井喷式增长（积将呈井喷式增长（积将呈井喷式增长（积将呈井喷式增长（20122012年：实际在管面积约年：实际在管面积约年：实际在管面积约年：实际在管面积约110110万平方米，合同

19、万平方米，合同万平方米，合同万平方米，合同管理面积预计在管理面积预计在管理面积预计在管理面积预计在200200万平方米以上）公司面临快速发展大好机遇；万平方米以上）公司面临快速发展大好机遇；万平方米以上）公司面临快速发展大好机遇；万平方米以上）公司面临快速发展大好机遇；J J、通过两年多从售场到住宅、通过两年多从售场到住宅、通过两年多从售场到住宅、通过两年多从售场到住宅“成长路径成长路径成长路径成长路径”随着高品质情感悉心服随着高品质情感悉心服随着高品质情感悉心服随着高品质情感悉心服务标准的落地，团队孵化与项目复制较为成功，公司组织能力提高，务标准的落地，团队孵化与项目复制较为成功，公司组织能

20、力提高，务标准的落地，团队孵化与项目复制较为成功，公司组织能力提高，务标准的落地，团队孵化与项目复制较为成功，公司组织能力提高，在行业内具备一定的地位和知名度；在行业内具备一定的地位和知名度；在行业内具备一定的地位和知名度；在行业内具备一定的地位和知名度；劣势劣势劣势劣势A A、企、企、企、企业发业发业发业发展展展展历历历历史短史短史短史短暂暂暂暂，文化，文化，文化，文化积积积积淀没有系淀没有系淀没有系淀没有系统统统统提出，文化提出，文化提出，文化提出，文化导导导导向的作用向的作用向的作用向的作用还还还还不突出；不突出；不突出；不突出；B B、管理制度需要在合、管理制度需要在合、管理制度需要在

21、合、管理制度需要在合规规规规性、适宜性、完善性、系性、适宜性、完善性、系性、适宜性、完善性、系性、适宜性、完善性、系统统统统性、可操作性性、可操作性性、可操作性性、可操作性上快速上快速上快速上快速调调调调整，保整，保整，保整，保证围绕证围绕证围绕证围绕客客客客户满户满户满户满意达到意达到意达到意达到执执执执行、高效的目的；行、高效的目的；行、高效的目的；行、高效的目的；C C、人才、人才、人才、人才匮匮匮匮乏，乏，乏，乏，团队团队团队团队的的的的职业职业职业职业化程度急需提升（包括化程度急需提升（包括化程度急需提升（包括化程度急需提升（包括职业态职业态职业态职业态度、精神、技度、精神、技度、精

22、神、技度、精神、技术术术术、管理能力、管理能力、管理能力、管理能力、责责责责任意任意任意任意识识识识等）；等）；等）；等）；D D、缺乏系、缺乏系、缺乏系、缺乏系统统统统的激励机制，影响的激励机制，影响的激励机制，影响的激励机制，影响员员员员工工作工工作工工作工工作态态态态度和度和度和度和创创创创新；新；新；新；E E、职职职职能管理能管理能管理能管理层较层较层较层较薄弱，薄弱，薄弱，薄弱，对领导对领导对领导对领导者的依者的依者的依者的依赖现赖现赖现赖现象象象象严严严严重；重；重；重；F F、项项项项目目目目经经经经理理理理层层层层的管理干部的管理干部的管理干部的管理干部储备储备储备储备不足；

23、不足；不足；不足；GG、专业专业专业专业技技技技术术术术没有没有没有没有进进进进行系行系行系行系统统统统开开开开发发发发、集成、集成、集成、集成变变变变成成成成组织组织组织组织的的的的经验经验经验经验，并快速复，并快速复，并快速复，并快速复制；制；制；制；HH、客、客、客、客户户户户服服服服务务务务体系没有体系没有体系没有体系没有专题专题专题专题的研究、建立，没有形成系的研究、建立，没有形成系的研究、建立，没有形成系的研究、建立，没有形成系统统统统化的化的化的化的标标标标准准准准和体系；和体系；和体系；和体系；I I、开、开、开、开发发发发公司与物公司与物公司与物公司与物业业业业公司按照公司按

24、照公司按照公司按照产产产产品品品品-服服服服务务务务一条一条一条一条线线线线的客的客的客的客户户户户服服服服务观务观务观务观来看，来看，来看，来看，接口部分比接口部分比接口部分比接口部分比较较较较弱，系弱，系弱，系弱，系统统统统性性性性还还还还不不不不够够够够（规规规规划参与、划参与、划参与、划参与、项项项项目目目目综综综综合合合合进进进进度研究、度研究、度研究、度研究、图纸图纸图纸图纸会会会会审审审审、产产产产品品品品验验验验收收收收标标标标准、准、准、准、满满满满足使用与管理需求足使用与管理需求足使用与管理需求足使用与管理需求设计设计设计设计、整改服、整改服、整改服、整改服务务务务等）等）

25、等）等）。其次章其次章 运营环境分析运营环境分析2、行业及公司优劣势分析、行业及公司优劣势分析2.2企企业业内内部部现现状状分分析析 A A、开、开、开、开发发发发公司公司公司公司发发发发展快速，展快速，展快速，展快速，项项项项目目目目资资资资源丰富；源丰富；源丰富；源丰富；B B、公司面、公司面、公司面、公司面临临临临快速快速快速快速发发发发展的挑展的挑展的挑展的挑战战战战，成功，成功，成功，成功则则则则会快速成会快速成会快速成会快速成为为为为重重重重庆庆庆庆市的市的市的市的优优优优秀物秀物秀物秀物业业业业服服服服务务务务企企企企业业业业，供，供，供，供应应应应高品高品高品高品质质质质物物物

26、物业业业业服服服服务务务务，形成客，形成客，形成客，形成客户户户户忠忠忠忠诚诚诚诚，支撑，支撑，支撑，支撑营销营销营销营销，对综对综对综对综合合合合实实实实力的目力的目力的目力的目标实标实标实标实现现现现支撑作用明支撑作用明支撑作用明支撑作用明显显显显；C C、2010 2010年上半年年上半年年上半年年上半年项项项项目主要目主要目主要目主要集中于前期管理，有集中于前期管理，有集中于前期管理，有集中于前期管理，有足足足足够够够够的的的的时间进时间进时间进时间进行内部行内部行内部行内部队队队队伍建伍建伍建伍建设设设设与制度与制度与制度与制度调调调调整整整整机机机机会会会会A A、快速、快速、快速

27、、快速发发发发展的机遇与展的机遇与展的机遇与展的机遇与现实实现实实现实实现实实力力力力 的差异，假如没有的差异，假如没有的差异，假如没有的差异，假如没有针对针对针对针对性的性的性的性的规规规规划、划、划、划、支配支配支配支配进进进进行行行行调调调调整，会面整，会面整，会面整，会面临临临临管理混乱、管理混乱、管理混乱、管理混乱、服服服服务标务标务标务标准不高、客准不高、客准不高、客准不高、客户户户户埋怨等埋怨等埋怨等埋怨等问题问题问题问题，不能跨越管理瓶不能跨越管理瓶不能跨越管理瓶不能跨越管理瓶颈颈颈颈，最，最，最，最终终终终成成成成为为为为平平平平凡的企凡的企凡的企凡的企业业业业，拖开，拖开，

28、拖开，拖开发发发发的后腿；的后腿；的后腿；的后腿；B B、物、物、物、物业业业业行行行行业业业业法法法法规规规规与企与企与企与企业业业业管理法管理法管理法管理法规规规规日益完善，企日益完善，企日益完善，企日益完善，企业业业业管理成本越来管理成本越来管理成本越来管理成本越来越高；越高；越高；越高；C C、物、物、物、物业业业业管理行管理行管理行管理行业发业发业发业发展展展展趋趋趋趋向向向向规规规规模模模模化和行化和行化和行化和行业业业业服服服服务务务务水平的整体提高水平的整体提高水平的整体提高水平的整体提高带带带带来的来的来的来的竞竞竞竞争争争争压压压压力；力；力；力；D D、物、物、物、物业业

29、业业管理招投管理招投管理招投管理招投标标标标日日日日趋趋趋趋开放，开放，开放，开放，价格价格价格价格竞竞竞竞争逐步加争逐步加争逐步加争逐步加剧剧剧剧，盈利水平降，盈利水平降，盈利水平降，盈利水平降低；低；低；低；E E、整个行、整个行、整个行、整个行业业业业的人才缺乏，的人才缺乏，的人才缺乏，的人才缺乏，导导导导致致致致人力人力人力人力资资资资源的不源的不源的不源的不稳稳稳稳定；定；定；定；F F、信息共享程度差，、信息共享程度差，、信息共享程度差，、信息共享程度差，导导导导致重复工致重复工致重复工致重复工作；作；作；作；GG、对对对对重要信息的重要信息的重要信息的重要信息的处处处处理未形成有

30、理未形成有理未形成有理未形成有效的管理案例并效的管理案例并效的管理案例并效的管理案例并转转转转化化化化为为为为管理制度，管理制度，管理制度，管理制度，导导导导致企致企致企致企业风险业风险业风险业风险未得到有效限制。未得到有效限制。未得到有效限制。未得到有效限制。风险风险风险风险v.s公司公司战战略定位略定位第三章第三章第三章第三章公司战略定位公司战略定位公司战略定位公司战略定位&战略目标的规划战略目标的规划战略目标的规划战略目标的规划公司公司战战略目略目标标 第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划 公司公司公司公司战略战略战略战略定位定位定位定位1 1、公司战略

31、定位：、公司战略定位：、公司战略定位：、公司战略定位：服务于投资人即地产公司所开发的物业，服务于投资人即地产公司所开发的物业，服务于投资人即地产公司所开发的物业，服务于投资人即地产公司所开发的物业，中心工作要以提升客户满意为导向，逐步实现持平微利。中心工作要以提升客户满意为导向，逐步实现持平微利。中心工作要以提升客户满意为导向，逐步实现持平微利。中心工作要以提升客户满意为导向，逐步实现持平微利。成为区域性的具备行业领导地位和受客户尊重的品牌物业服务企业，成为区域性的具备行业领导地位和受客户尊重的品牌物业服务企业，成为区域性的具备行业领导地位和受客户尊重的品牌物业服务企业，成为区域性的具备行业领

32、导地位和受客户尊重的品牌物业服务企业，融入地产开发价值链，实现华润置地的品牌增值融入地产开发价值链，实现华润置地的品牌增值融入地产开发价值链，实现华润置地的品牌增值融入地产开发价值链，实现华润置地的品牌增值在客在客在客在客户户户户关系关系关系关系维维维维系上充分系上充分系上充分系上充分发挥发挥发挥发挥物物物物业业业业公司公司公司公司“客客客客户户户户端口端口端口端口”职职职职能作用、做足客能作用、做足客能作用、做足客能作用、做足客户户户户接触面上工作，接触面上工作，接触面上工作，接触面上工作，营营营营造并保持高品造并保持高品造并保持高品造并保持高品质质质质的生活方式。感恩每一个客的生活方式。感

33、恩每一个客的生活方式。感恩每一个客的生活方式。感恩每一个客户户户户的意的意的意的意见见见见，做客，做客，做客，做客户户户户想要的，并持想要的，并持想要的，并持想要的，并持续续续续改改改改进进进进。将将将将总总总总部部部部高高高高品品品品质质质质物物物物业业业业基基基基础础础础服服服服务务务务标标标标准准准准及及及及情情情情感感感感悉悉悉悉心心心心服服服服务务务务理理理理念念念念落落落落实实实实到到到到位位位位，通通通通过过过过企企企企业业业业文文文文化化化化的的的的传传传传承承承承，推推推推动动动动员员员员工工工工良良良良好好好好态态态态度度度度和和和和行行行行为为为为的的的的复复复复制制制制

34、，确保确保确保确保优优优优秀服秀服秀服秀服务务务务品品品品质质质质的复制。的复制。的复制。的复制。物物物物业业业业公公公公司司司司的的的的工工工工作作作作应应应应以以以以客客客客户户户户满满满满意意意意为为为为导导导导向向向向，在在在在首首首首先先先先满满满满足足足足地地地地产产产产公公公公司司司司高高高高品品品品质质质质物物物物业业业业服服服服务务务务目目目目标标标标的的的的前前前前提提提提下下下下，进进进进行行行行运运运运营营营营的的的的规规规规划划划划，逐逐逐逐步步步步实实实实现现现现持持持持平平平平微微微微利利利利，形形形形成成成成独独独独立立立立企企企企业业业业的的的的健健健健康、良

35、性运康、良性运康、良性运康、良性运营营营营。依依依依据据据据投投投投资资资资人人人人即即即即地地地地产产产产公公公公司司司司战战战战略略略略定定定定位位位位，在在在在地地地地产产产产公公公公司司司司政政政政策策策策、经经经经济济济济的的的的支支支支持持持持下下下下，以以以以高高高高品品品品质质质质服服服服务务务务来来来来提提提提升升升升客客客客户户户户满满满满意意意意，支支支支撑撑撑撑地地地地产产产产的的的的主主主主营营营营业业业业务务务务，助助助助力力力力地地地地产产产产公公公公司司司司战战战战略的略的略的略的实现实现实现实现。物物物物业业业业管管管管理理理理业业业业务务务务作作作作为为为为

36、地地地地产产产产业业业业务务务务链链链链条条条条的的的的一一一一环环环环，应应应应采采采采取取取取服服服服务务务务差差差差异异异异化化化化竞竞竞竞争争争争手手手手段段段段，致致致致力力力力于于于于提提提提升升升升自自自自身身身身服服服服务务务务水水水水平平平平，服服服服务务务务于于于于自自自自有有有有项项项项目目目目，不不不不对对对对外外外外承承承承接接接接业业业业务务务务。2 2、公司战略目标、公司战略目标、公司战略目标、公司战略目标 通过通过通过通过3-53-5年努力，取得区域性年努力，取得区域性年努力，取得区域性年努力，取得区域性物业服务综合实力排名前物业服务综合实力排名前物业服务综合实

37、力排名前物业服务综合实力排名前3 3的的的的公司，综合实力表现以上指标：公司，综合实力表现以上指标：公司，综合实力表现以上指标：公司，综合实力表现以上指标：第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划 具具具具备备备备优优优优秀秀秀秀企企企企业业业业在在在在城城城城市市市市建建建建设设设设、精精精精神神神神文文文文明明明明、再再再再就就就就业业业业工工工工程程程程、环环环环境境境境保保保保护护护护等等等等多多多多维维维维度度度度兼兼兼兼具具具具的的的的社社社社会会会会责责责责任；任；任；任；客户满意指标：客户满意指标：客户满意指标：客户满意指标：90%90%以上，保持

38、区域以上，保持区域以上，保持区域以上，保持区域领先水平，并超越龙湖。在置地系统内领先水平，并超越龙湖。在置地系统内领先水平，并超越龙湖。在置地系统内领先水平，并超越龙湖。在置地系统内住宅物业保持在前住宅物业保持在前住宅物业保持在前住宅物业保持在前4 4名的位置，力争前名的位置，力争前名的位置，力争前名的位置，力争前3 3名。客户体系逐步完善，为营销的再次、名。客户体系逐步完善，为营销的再次、名。客户体系逐步完善，为营销的再次、名。客户体系逐步完善，为营销的再次、多次、推荐购买提供支撑；多次、推荐购买提供支撑；多次、推荐购买提供支撑；多次、推荐购买提供支撑；行业与社会地位表现在：物业公司的企行业

39、与社会地位表现在：物业公司的企行业与社会地位表现在：物业公司的企行业与社会地位表现在：物业公司的企业资质应尽快达到一级资质条件，并成为业资质应尽快达到一级资质条件，并成为业资质应尽快达到一级资质条件，并成为业资质应尽快达到一级资质条件，并成为行业协会常务理事以上单位，取得行业地行业协会常务理事以上单位，取得行业地行业协会常务理事以上单位，取得行业地行业协会常务理事以上单位，取得行业地位和话语权，保持在行业内技术领先的地位和话语权，保持在行业内技术领先的地位和话语权，保持在行业内技术领先的地位和话语权，保持在行业内技术领先的地位，能成为区域城市具备典范作用的优秀位，能成为区域城市具备典范作用的优

40、秀位，能成为区域城市具备典范作用的优秀位，能成为区域城市具备典范作用的优秀企业；企业所服务的楼盘都能通过行业标企业；企业所服务的楼盘都能通过行业标企业；企业所服务的楼盘都能通过行业标企业；企业所服务的楼盘都能通过行业标准测评：达到区优、市优、国家示范的标准测评：达到区优、市优、国家示范的标准测评：达到区优、市优、国家示范的标准测评：达到区优、市优、国家示范的标准，树立楼盘的品牌形象和地区的示范效准，树立楼盘的品牌形象和地区的示范效准，树立楼盘的品牌形象和地区的示范效准，树立楼盘的品牌形象和地区的示范效应，并为业主的物业达到保值增值；应，并为业主的物业达到保值增值；应，并为业主的物业达到保值增值

41、；应，并为业主的物业达到保值增值；高端物业管理面积：通过投标获高端物业管理面积：通过投标获高端物业管理面积：通过投标获高端物业管理面积：通过投标获取开发公司所开发的项目，每年承取开发公司所开发的项目，每年承取开发公司所开发的项目，每年承取开发公司所开发的项目，每年承接接接接5010050100万平方米左右，保持与万平方米左右，保持与万平方米左右，保持与万平方米左右，保持与龙湖、中海、万科一致的高成长性；龙湖、中海、万科一致的高成长性；龙湖、中海、万科一致的高成长性；龙湖、中海、万科一致的高成长性；管理效益体现在：物业服务费定价水平排管理效益体现在：物业服务费定价水平排管理效益体现在：物业服务费

42、定价水平排管理效益体现在：物业服务费定价水平排行业第一梯队（与龙湖、中海、万科等匹配）行业第一梯队（与龙湖、中海、万科等匹配）行业第一梯队（与龙湖、中海、万科等匹配）行业第一梯队（与龙湖、中海、万科等匹配），物业服务费收缴率平均达到，物业服务费收缴率平均达到，物业服务费收缴率平均达到，物业服务费收缴率平均达到95%95%以上；伴以上；伴以上；伴以上；伴随管理规模的提升，物业公司持平微利，利随管理规模的提升，物业公司持平微利，利随管理规模的提升，物业公司持平微利，利随管理规模的提升，物业公司持平微利，利润率每年以润率每年以润率每年以润率每年以10%10%的幅度提升，健康发展；团的幅度提升，健康发

43、展；团的幅度提升，健康发展；团的幅度提升，健康发展；团队成员的薪资福利水平处于行业第一集团军队成员的薪资福利水平处于行业第一集团军队成员的薪资福利水平处于行业第一集团军队成员的薪资福利水平处于行业第一集团军位置，并具领先效应，吸引更优秀人才加入位置，并具领先效应，吸引更优秀人才加入位置，并具领先效应，吸引更优秀人才加入位置，并具领先效应，吸引更优秀人才加入公司；公司；公司；公司；2.12.1综合综合综合综合指标指标指标指标品品品品牌牌牌牌形形形形象象象象：通通通通过过过过华华华华润润润润置置置置地地地地的的的的品品品品牌牌牌牌持持持持续续续续，通通通通过过过过供供供供应应应应满满满满足足足足顾

44、顾顾顾客客客客服服服服务务务务、培培培培育育育育客客客客户户户户的的的的忠忠忠忠诚诚诚诚度度度度，以以以以及及及及其其其其他他他他的的的的品品品品牌牌牌牌拓拓拓拓展展展展支支支支配配配配，让让让让华华华华润润润润置置置置地地地地物物物物业业业业的的的的品品品品牌牌牌牌知知知知名名名名度度度度和和和和美美美美誉誉誉誉度度度度快快快快速速速速提提提提升升升升，深深深深化化化化人人人人心心心心，反反反反作作作作用用用用于地于地于地于地产营销产营销产营销产营销；2 2、公司战略目标、公司战略目标、公司战略目标、公司战略目标第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划 管管管管

45、理理理理服服服服务务务务模模模模式式式式一一一一样样样样，标标标标准准准准统统统统一一一一，符符符符合合合合“华华华华润润润润置置置置地地地地高高高高品品品品质质质质”特特特特质质质质 建建建建立立立立规规规规划划划划和和和和支支支支配配配配，年年年年度度度度支支支支配配配配完完完完成成成成率率率率达达达达到到到到9 95 5%以以以以上上上上 项项项项目目目目入入入入伙伙伙伙，即即即即导导导导入入入入I IS SOO9 90 00 01 1质质质质量量量量管管管管理理理理，以以以以I IS SOO9 90 00 01 1为为为为技技技技术术术术支支支支撑撑撑撑，科科科科学学学学、合合合合理理

46、理理、满满满满足足足足好好好好用用用用高高高高效效效效的的的的效效效效用用用用原原原原则则则则，满满满满足足足足持持持持续续续续改改改改进进进进、产产产产品品品品创创创创新新新新的的的的品品品品质质质质原原原原则则则则，满满满满足足足足超超超超越越越越客客客客户户户户预预预预期期期期的的的的服服服服务务务务原原原原则则则则 2.22.2机制机制机制机制与运营与运营与运营与运营2、公司战略目标、公司战略目标第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划 建建建建立立立立和和和和完完完完善善善善利利利利于于于于服服服服务务务务水水水水平平平平提提提提升升升升及及及及员员员员

47、工工工工稳稳稳稳定定定定的的的的培培培培训训训训体体体体系系系系，同同同同时时时时为为为为企企企企业业业业的的的的不不不不断断断断扩扩扩扩张张张张培培培培育育育育更更更更多多多多管管管管理理理理及及及及专专专专业业业业人才。人才。人才。人才。建建建建立立立立符符符符合合合合企企企企业业业业高高高高品品品品质质质质服服服服务务务务定定定定位位位位，具具具具备备备备内内内内部部部部公公公公允允允允和和和和外外外外部部部部竞竞竞竞争争争争的的的的薪薪薪薪资资资资福福福福利利利利体体体体系系系系和和和和绩绩绩绩效效效效机机机机制制制制，确保确保确保确保团队团队团队团队的的的的动动动动力和力和力和力和稳

48、稳稳稳定。定。定。定。成成成成本本本本预预预预算算算算应应应应符符符符合合合合劳劳劳劳动动动动法法法法的的的的相相相相关关关关规规规规定定定定，避避避避开开开开劳动纠纷对劳动纠纷对劳动纠纷对劳动纠纷对“华润华润华润华润”品牌造成品牌造成品牌造成品牌造成负负负负面影响。面影响。面影响。面影响。三三三三至至至至五五五五年年年年内内内内逐逐逐逐步步步步实实实实现现现现员员员员工工工工敬敬敬敬业业业业度度度度达达达达到到到到80%80%以以以以上，骨干上，骨干上，骨干上，骨干员员员员工流失率不高于工流失率不高于工流失率不高于工流失率不高于7%7%。2.32.3人力资源人力资源人力资源人力资源2、公司战

49、略目标、公司战略目标2.4财务运营财务运营第三章第三章 公司战略定位与战略目标的规划公司战略定位与战略目标的规划 公司应在三至五年内实现持平微利。物业服务收缴率平均95%以上，满足企业运行的现金流量，并体现客户认同程度。建立和完善适合物业行业的财务管理体系（包括与开发公司之间的财务收支界定、预算及资金支配体系等）。第四章第四章 物业公司将来物业公司将来5 5年工作方向的思索年工作方向的思索 1、价值选择：、价值选择：2、中心工作重点、中心工作重点第四章第四章 物业公司将来物业公司将来5年工作方向的思年工作方向的思索索 1 1、价值选择、价值选择、价值选择、价值选择 提供专业维护与悉心服务的提供

50、专业维护与悉心服务的提供专业维护与悉心服务的提供专业维护与悉心服务的物业管理，营造健康温馨的物业管理，营造健康温馨的物业管理，营造健康温馨的物业管理，营造健康温馨的社区生活，实现员工人生价社区生活，实现员工人生价社区生活，实现员工人生价社区生活，实现员工人生价值，增强华润置地的品牌影值，增强华润置地的品牌影值，增强华润置地的品牌影值，增强华润置地的品牌影响力响力响力响力物业公司物业公司物业公司物业公司未来未来未来未来5 5 5 5年年年年工作方向的思考工作方向的思考工作方向的思考工作方向的思考2、未来五年工、未来五年工作重心作重心基于未来基于未来基于未来基于未来5 5年成年成年成年成长长长长路