物业工程部管理方案物业工程管理办法(五篇).docx

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1、 物业工程部管理方案物业工程管理办法(五篇)物业工程部治理方案 物业工程治理方法篇一 一 工程部的职能工程部的任务 1.1 为酒店供给能源-工程部必需治理好为酒店日常经营供应能源的设备如供电,供热,供冷,供汽,等负责掌握和运行这些设备,并保证酒店的需要。 1.2 对酒店设施和设备进展修理-工程部负责酒店的设备和设施及家具,用具等修理和保养。 1.3 对设备和设施进展增建,更新和改造-为了发挥设备的综合效益和避开酒店的设备老化,并不断提高和完善酒店的形象,使酒店永褒青春,提高竞争力,应对酒店设备设施和酒店装修进展增建,更新和改造。2 电工班的任务 2.1 负责酒店电力系统的运行和治理。 2.2

2、负责配电室配电柜及其附属设施的保养及故障修理。 2.3 负责酒店内全部电源的正常供给。空调班的任务 3.1 负责酒店中心空调系统的运行治理。 3.2 负责酒店全部空调，通风设备的维护和检修。 3.3 负责酒店中心空调水系统的维护保养和故障检修。 3.4 负责空调设备，电机及掌握电器的维护保养和故障检修。修理班的任务 4.1 负责酒店水暖设备，厨房设备，人力推车和五金构件的检修工作。 4.2 负责酒店装修设施，家具，装饰灯具及土建方面渗漏水的修理工作。 4.3 负责酒店动力系统的完善改造，设备更新和小项增改工程施工。 4.4 积极帮助空调班，电工班，电梯班的重大故障检修。 二 工程部岗位标准工程

3、部经理职责 1.1 负责制定业务工作规划，定期编制设备修理及更新的预算报表及审核请购物资报告。 1.2 负责和实施酒店各项动力设备的运行掌握及修理保养规划。 1.3 负责酒店各项土建工程建立规划及组织施工。 1.4 制定节能措施，降低酒店能源消耗，提高经济效益。 1.5 负责处理业务范围内发生的问题和客人对工程修理工作的投诉。 1.6 协调客房，餐饮等部门的日常修理及各项设备修理周期规划的制定。 1.7 合理安排部门员工工作，负责员工的业务技术培训及业务考核。工程部主管岗位职责 2.1 帮助工程部经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程修理工程，督导检查各班组人员按岗位标准和操作

4、规程做好工程修理保养。 2.2 检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发觉事故隐患马上实行措施，排解故障，保证酒店正常营业需要。 2.3 巡察检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的状况，发觉问题，准时提出改良措施 2.4 督导检查班组人员，作好设备运行记录，收集编制技术资料，技术档案，为保证设备治理与运行供应依据。 2.5 完成工程部经理交办的其他工作。领班岗位职责 3.1 准时完成主管交办的各项工作任务，带着全班人员坚持执行岗位职责，操作规程及各项规章制度。 3.2 负责按部内规划要求制定本班修理保养规划，备品备件规划，管好本班负责范围内的设备,使设备常常处于良好的技术状态。 3.3 负

5、责落实酒店的各项治理制度和操作规程，发动班组成员参加治理，组织学习和运用各种现代化治理技术学问。 3.4 负责本班责任范围内的节能治理和技术状态治理，按质按时完成各种工作报表和记录，为酒店统计核算供应资料。 3.5 负责本班员工的思想教育和业务技术培训。电工岗位职责 4.1 严格遵守酒店员工手册和各项规章制度。 4.2 努力学习技术,娴熟的把握酒店的线路走向及所辖设备的原理,技术,性能和实际操作。 4.3 亲密监视配电柜的各种仪表显示,正确抄录各项数据并填好报表。 4.4 积极协作电路检修工作,如断电检修,需详细检修人员直接通知挂“严禁合闸”的指示牌,未经检修人员通知而随便合闸造成的严峻后果由

6、当班人员负责。 4.5 发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,根据操作规程准时排解故障,并报告部门经理,事故未排解不进展交接班,应上下两班协同工作,一般性设备故障应交待清晰并做好记录。 4.6 做好线路防火工作,严格检查线路负荷,发觉不正常状态必需找出缘由,加以订正。 4.7 仔细保管电子设备修理专用仪器,仪表,保障到达仪器的各种工作指标。 4.8 对电子设备修理中所需备件,包括备用零件,备用组件需妥当治理,定期测试,保证随时应急使用。 4.9 保证电子设备机房的工作环境到达设备的要求,做好防火,防潮,防静电工作。修理工岗位职责 5.1 严格遵守酒店制定的员工手册，喜爱本职工作，仔细学习专业学问

7、，熟识设备性能及系统状况，推断故障快速精确，处理快速准时。 5.2 每班的值勤人员负责常用耗材的清点，发觉缺乏要准时补充。 5.3 严格遵守操作规程，正确使用手动和电开工具，发觉问题准时调整修理。不能修复的必需报告部门经理，对各类工具设备做到勤保养和妥当保管。 5.4 树立剧烈的酒店意识，文明修理，酒店至上，工作时尽量不影响客人，公共场所施工必要时加设围栏，在客房使用如冲击电钻等强噪音的工具，必需严格遵守时间规定，严格按规划时间施工。自觉做好施工场地的收尾工作，以保证酒店的环境美丽。 5.5 对来人来电报修准时登记，修理要快速，准时，修理完马上返回班组待命，并仔细填写修理换件记录单。 5.6

8、交班时发生应急故障，上一班必需协同下一班排解故障后才能下班。 5.7 修理人员如违反制度，拖延时间，修理质量低劣，影响营业和造成设备损坏的要追究当事者责任。 5.8 严格执行设备修理程序的规定和修理效劳标准。空调工岗位职责 6.1 定时对外界及空调区域的温度，相对湿度进展监测，依据外界天气变化准时进展空调工况调整，并做好记录。 6.2 每班值班人员必需做好全部运行记录，并签名，除清晰记录运行参数外，还必需记录清晰设备的开停时间，停机修理缘由和年恢复正常状态的时间。 6.3 必需记录清晰设备的开停时间，停机修理缘由和恢复正常状态的时间，3值班人员必需坚守岗位，听从指挥，严格执行操作规程，对值班长

9、安排的工作负责。 6.4 严格执行安全操作及保养规程，保证修理质量，按时完成任务。 6.5 严格遵守员工守则及各项规章制度，修理要快速准时，修理完毕要快速返回班组待命。 6.6 负责搞好空调机房及所属机组的清洁卫生工作。 6.7 仔细学习专业学问，熟识设备构造，性能及系统状况，做到推断故障精确，修理快捷。 6.8 有事离开岗位必需报告当班负责人，征得同意才能离开。锅炉工岗位职责 7.1 严格根据操作规程，确保锅炉的安全运行。 7.2 做好锅炉及其附属设备的修理保养和检修工作。 7.3 坚守工作岗位，根据规定做好巡检及各种记录。 7.4 负责锅炉房及相关设备的清洁卫生和节能措施。 7.5 努力学

10、习技术，不断提高司炉水平，防止重大责任事故发生。 7.6 积极完成上级交予的其它任务。 三 工程部根底治理制度设备技术档案治理制度 1.1 设备技术档案由工程部专人负责，酒店全部设备均建立技术档案，按设备种类，按时间挨次存放。 1.2 设备建档 酒店全部设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，修理保养记录，改良安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。 1.3 设备图表 设备图表由工程部统一治理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布

11、图，设备零件组装与特别加工图等。这些图均分类编号，归档治理，供设备修理治理人员查阅。 1.4 设备运行日志 包括：配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后，统一交工程部存档治理 5技术档案借阅 工程部各种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。2 能源治理制度 酒店的能耗主要是指燃油，电等的消耗量，其中大局部的消耗为电能的消耗，因此降低能耗首先是抓电能，其次是燃油，工程部经理需直接领导安排各种节能措施。工程部应进展每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进展不同年份不同月份的耗能比拟，并实行以下电能节省

12、措施： 2.1 对无功功率进展补偿以提高功率因数，功率因数应掌握在0.9以上。 2.2 对供电网络进展电流平衡调整,低压网络的电流不平衡度应小于20%。 2.3 空调制冷系统应依据现场环境温度,开停局部机组及掌握冷却水温柔水质,以提高制冷系统的运行效率,对于宴会厅等非24小时营业场所可实行提前送风,营业完毕前半小时削减送风量以节能。 2.4 照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对比明场所进展合理照度设计和掌握。 2.5 对酒店各部门负责人员进展节能学问培训，加强酒店员工合理使用空调，照明灯具等以节省能源的节能意识。安全运行治理制度 3.1 依据劳动部门有关规定，组织对电工等特别工种人员进展技

13、术培训并考核，逐步做到持有操作证的才能上岗。 3.2 依据劳动安全规程，制定各种修理操作规程和安全检查制度。 3.3 加强劳动安全教育，在进展有危急的作业时值班负责人应亲自到场。 3.4 对变配电，燃油炉，空调机组，电梯必需进展检查。 3.5 对中心空调，配电柜，燃油炉的压力表，保险阀等必需定期报送有关单位进展校验。 3.6 重要机房如配电房，空调机房，电梯机房应设戒备牌，严禁非工作人员入内。 3.7 水箱，机房，配电柜均应上锁，钥匙由专人保管。 3.8 木工作业场地制止吸烟，并要求每天去除木屑。 3.9 应对员工进展急救和消防学问的教育和考核。 3.10 建立事故处理制度。 3.11 对外协

14、施工人员，必需进展安全教育，并签定安全协议书。应在施工中进展检查监视，避开事故发生。 3.12 避雷装置必需在雨季前进展测试检查，对锈蚀局部要敲铲上漆。工具治理制度 4.1 依据工种的不同，检修人员常用的工具可由个人保管使用。 4.2 机房值班工具应放在固定的工具柜内，并排列整齐，工具箱作为交接班内容之一。 4.3 各种电开工具原则上由专人保管。 4.4 电焊机等配套工具由使用者负责保管。 4.5 凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。 四 设备运行治理制度设备修理程序 1.1 设备需要修理，使用部门照实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。 1.2 急需修理时，使用部门也可直接电话通知工

15、程部。 1.3 工程部接报修单或电话后应在5分钟内准时派工，修理人员到达现场后，凭报修单进展修理。特别状况可先修理，然后补报修单。 1.4 修复后使用部门应在报修单上签字认可。 1.5 无法修复时，修理工应将无法修复的缘由写在报修单上，签字并送工程部负责人手中 1.6 工程部负责人依据状况，属零配件问题的，可按程序填报申报表；属技术缘由无法修复的，在2-4小时内报主管总经理。 1.7 关于修理时现场修理应留意的礼仪，按修理效劳标准执行。公共部位巡查检修 对于几个部门共同使用且较难界定由谁负责的公共部位设施设备，工程部派人进展巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查

16、员汇报当班负责人后安排检修。客房巡查检修 可将客房易损工程制成表格，由工程部派人每周一次帮助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常修理工程仍由客房部填写报修单大型成套设备的规划检修 设备的规划检修是保证设备运行的主要手段，但在安排设备的检修时应留意到酒店的设备运行特点，尽量削减对客人的影响和带来的不便。 依据检修的要求可分为以下二级保养： 4.1 一级保养 4.1.1 设备一级保养的目的4.1.1.1 使操逐步熟识设备的构造和性能 4.1.1.2 削减设备的磨损，延长使用寿命 4.1.1.3 消退设备的事故隐患，排解一般故障，使设备处于正常技术状况 4.1.1.4 使设备到达干净，清洁

17、，润滑，安全的要求 4.1.2 一级保养的主要内容 4.1.2.1 保养前要做好日常的保养内容，进展局部零件的拆卸清洗 4.1.2.1 2 对设备的局部协作间隙进展调整 4.1.2.1 3除去设备外表的油污，污垢 4.1.2.1 4检查调整润滑油路，保持畅通不漏 4.1.2.1 5清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其干净固定 4.1.2.1 6清洗附件冷却装置 4.2二级保养 4.2.1 设备二级保养的目的4.2.1.1 使操进一步熟识设备的构造和性能 4.2.1.2 延长设备大修期和使用年限 4.2.1.3 使设备到达完好标准，提高及保持设备完好率 4.2.2 二级保养的主要内容

18、4.2.2.1 依据设备使用状况进展局部解体检查或清洗 4.2.2.2 对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油 4.2.2.3 修复或更换易损件 4.2.2.4 检查电器箱，修整线路，清洁电动机 4.2.2.5 检修，调整精度，校正水平机房治理 5.1 空调机房，配电房的操作人员须持劳动部门颁发的操作证 5.2 加强各机房的治理，建立严格的岗位责任制和设备操作规程 5.3 操作人员对设备运行状况进展具体记录并执行严格的交接班制度 五 交接班制度各班组交接班人员必需严格执行交接班制度各班组接班人员到达岗位时，应做好以下接班工作： 2.1 查看上一班记录，听取上一班值班人员对运行状况的介绍 2.2 检

19、查仪表，清点公用工具，并在交接班本上签字 2.3 检查设备运转状况以下状况不得交接班： 3.1 上一班运行状况未交待清晰 3.2 上一班未仔细填写设备运转状况记录 3.3 接班人数未到达需要人数的最低限度 3.4 当班班长未到或未经部门经理同意指定适宜的代班人时 3.5 接班人员有醉酒现象或其他神态不清而未找到顶班人时 3.6 设备故障影响运行或影响营业而急需人员抢修时 六 修理效劳标准接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并认真听取和记录修理地点及内容等状况修理人员应在最短时间内赶到现场；如客房已经出租，应由客房效劳员伴随，在征得客人同意或不打搅客人的状况下快速抢修，修理完成后修理人员和效劳员共

20、同检查验收签字，并向客人致歉如遇社设备损坏较严峻，应向客人解释，并告知效劳员，由效劳员征得客人同意后为客人换一新居。4 如客人挂出“请勿打搅”的警告牌，而在当班时间内无法修理时应在交接班记录本上注明,并嘱咐效劳员当客人同意修理后准时通知再次修理。未出租的客房如需停电停水修理或一时无法修复应马上通知效劳员暂停此房出租餐饮部的包房或大厅需要修理时，原则上避开早中晚营业顶峰，在无人用餐的状况下进展修理，特别状况应征得客人同意后快速抢修，修复后马上通知效劳人员做好清理善后工作，并向客人致歉。仔细执行酒店制定的其它相关标准。 七 工程部奖惩条例嘉奖条例 1.1 对酒店改革提出合理化建议，被接受实施并取得

21、显著成效者，酌情嘉奖20-30分。 1.2 对酒店设备增新改造有突出奉献者奖10-30分。 1.3 发觉事故苗头，准时实行措施，防止重大事故发生者奖30分以上。 1.4 努力钻研业务，进步显著，为酒店或部门争得荣誉者奖20-50分。 1.5 工作仔细负责，积极主动，屡次受到酒店和部门的表扬者酌情嘉奖10分以上。 1.6 其它事项按员工守则及酒店有关规定处理。 2惩罚条例 2.1 不准迟到早退，违者按酒店有关规定执行。 2.2 修理不准时或有意拖延时间者，利用修理时机在客房看电视，吸烟，影响客房卫生的发觉一次扣5分。 2.3 因缺少配件或其它缘由不能准时完成修理时。不按规定准时向当班负责人及部门

22、经理汇报，未在交接班本上做好记录的，一次扣10分 2.4 修理工作需要可以乘坐电梯或走客用通道，无故使用客用设施的发觉一次扣10分。 2.5 无修理任务时不得离岗，串岗，外出修理应向当班负责人报告去向，违者扣5分。 2.6 全部机房如发觉未经部门经理批准的外来人员进入，一次扣当值人员5分。 2.7 因修理质量低劣或态度恶劣受到客人或其它部门投诉者，需做出书面检讨并扣除当事人30分。 2.8 违反操作规程，对酒店造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。 2.9 对未严格执行交接班制度，未填写交接班记录或记录不清，未仔细记录设备运转状况，未对当值机房或设备做好清洁卫生的一次扣10分。

23、2.10 当班人员麻痹大意造成事故或对事故隐瞒不报，对酒店造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。 2.11 其它事项按员工守则及酒店有关规定处理。 物业工程部治理方案 物业工程治理方法篇二 物业工程部治理标准 2023-05-16 工程部的任务 1.1 为物业供给能源-工程部必需治理好为物业日常经营供应能源的设备如供电,供热,供冷,供汽,等负责掌握和运行这些设备,并保证物业的需要。 1.2 对物业设施和设备进展修理-工程部负责物业的设备和设施及家具,用具等修理和保养。 1.3 对设备和设施进展增建,更新和改造-为了发挥设备的综合效益和避开物业的设备老化,并不断提高和完善物业的形象

24、,使物业永褒青春,提高竞争力,应对物业设备设施和物业装修进展增建,更新和改造。2 电工班的任务 2.1 负责物业电力系统的运行和治理。 2.2 负责配电室配电柜及其附属设施的保养及故障修理。2.3 负责物业内全部电源的正常供给。3 空调班的任务 3.1 负责物业中心空调系统的运行治理。 3.2 负责物业全部空调，通风设备的维护和检修。3.3 负责物业中心空调水系统的维护保养和故障检修。3.4 负责空调设备，电机及掌握电器的维护保养和故障检修。4 修理班的任务 4.1 负责物业水暖设备，厨房设备，人力推车和五金构件的检修工作。4.2 负责物业装修设施，家具，装饰灯具及土建方面渗漏水的修理工作。4

25、.3 负责物业动力系统的完善改造，设备更新和小项增改工程施工。4.4 积极帮助空调班，电工班，电梯班的重大故障检修。二 工程部岗位标准 1 工程部经理职责 1.1 负责制定业务工作规划，定期编制设备修理及更新的预算报表及审核请购物资报告。 1.2 负责和实施物业各项动力设备的运行掌握及修理保养规划。1.3 负责物业各项土建工程建立规划及组织施工。1.4 制定节能措施，降低物业能源消耗，提高经济效益。 1.5 负责处理业务范围内发生的问题和客人对工程修理工作的投诉。1.6 协调客房，餐饮等部门的日常修理及各项设备修理周期规划的制定。1.7 合理安排部门员工工作，负责员工的业务技术培训及业务考核。

26、2 工程部主管岗位职责 2.1 帮助工程部经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程修理工程，督导检查各班组人员按岗位标准和操作规程做好工程修理保养。2.2 检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发觉事故隐患马上实行措施，排解故障，保证物业正常营业需要。 2.3 巡察检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的状况，发觉问题，准时提出改良措施 2.4 督导检查班组人员，作好设备运行记录，收集编制技术资料，技术档案，为保证设备治理与运行供应依据。2.5 完成工程部经理交办的其他工作。3 领班岗位职责 3.1 准时完成主管交办的各项工作任务，带着全班人员坚持执行岗位职责，操作规程及各项规

27、章制度。 3.2 负责按部内规划要求制定本班修理保养规划，备品备件规划，管好本班负责范围内的设备,使设备常常处于良好的技术状态。 3.3 负责落实物业的各项治理制度和操作规程，发动班组成员参加治理，组织学习和运用各种现代化治理技术学问。 3.4 负责本班责任范围内的节能治理和技术状态治理，按质按时完成各种工作报表和记录，为物业统计核算供应资料。3.5 负责本班员工的思想教育和业务技术培训。4 电工岗位职责 4.1 严格遵守物业员工手册和各项规章制度。 4.2 努力学习技术,娴熟的把握物业的线路走向及所辖设备的原理,技术,性能和实际操作。 4.3 亲密监视配电柜的各种仪表显示,正确抄录各项数据并

28、填好报表。4.4 积极协作电路检修工作,如断电检修,需详细检修人员直接通知挂“严禁合闸”的指示牌,未经检修人员通知而随便合闸造成的严峻后果由当班人员负责。4.5 发生事故时,值班人员应保持冷静头脑,根据操作规程准时排解故障,并报告部门经理,事故未排解不进展交接班,应上下两班协同工作,一般性设备故障应交待清晰并做好记录。 4.6 做好线路防火工作,严格检查线路负荷,发觉不正常状态必需找出缘由,加以订正。 4.7 仔细保管电子设备修理专用仪器,仪表,保障到达仪器的各种工作指标。4.8 对电子设备修理中所需备件,包括备用零件,备用组件需妥当治理,定期测试,保证随时应急使用。 4.9 保证电子设备机房

29、的工作环境到达设备的要求,做好防火,防潮,防静电工作。5 修理工岗位职责 5.1 严格遵守物业制定的员工手册，喜爱本职工作，仔细学习专业学问，熟识设备性能及系统状况，推断故障快速精确，处理快速准时。5.2 每班的值勤人员负责常用耗材的清点，发觉缺乏要准时补充。 5.3 严格遵守操作规程，正确使用手动和电开工具，发觉问题准时调整修理。不能修复的必需报告部门经理，对各类工具设备做到勤保养和妥当保管。5.4 树立剧烈的物业意识，文明修理，物业至上，工作时尽量不影响客人，公共场所施工必要时加设围栏，在客房使用如冲击电钻等强噪音的工具，必需严格遵守时间规定，严格按规划时间施工。自觉做好施工场地的收尾工作

30、，以保证物业的环境美丽。 5.5 对来人来电报修准时登记，修理要快速，准时，修理完马上返回班组待命，并仔细填写修理换件记录单。 5.6 交班时发生应急故障，上一班必需协同下一班排解故障后才能下班。5.7 修理人员如违反制度，拖延时间，修理质量低劣，影响营业和造成设备损坏的要追究当事者责任。 5.8 严格执行设备修理程序的规定和修理效劳标准。6 空调工岗位职责 6.1 定时对外界及空调区域的温度，相对湿度进展监测，依据外界天气变化准时进展空调工况调整，并做好记录。 6.2 每班值班人员必需做好全部运行记录，并签名，除清晰记录运行参数外，还必需记录清晰设备的开停时间，停机修理缘由和年恢复正常状态的

31、时间。6.3 必需记录清晰设备的开停时间，停机修理缘由和恢复正常状态的时间，3值班人员必需坚守岗位，听从指挥，严格执行操作规程，对值班长安排的工作负责。6.4 严格执行安全操作及保养规程，保证修理质量，按时完成任务。 6.5 严格遵守员工守则及各项规章制度，修理要快速准时，修理完毕要快速返回班组待命。 6.6 负责搞好空调机房及所属机组的清洁卫生工作。 6.7 仔细学习专业学问，熟识设备构造，性能及系统状况，做到推断故障精确，修理快捷。 6.8 有事离开岗位必需报告当班负责人，征得同意才能离开。7 锅炉工岗位职责 7.1 严格根据操作规程，确保锅炉的安全运行。7.2 做好锅炉及其附属设备的修理

32、保养和年度检修工作。7.3 坚守工作岗位，根据规定做好巡检及各种记录。7.4 负责锅炉房及相关设备的清洁卫生和节能措施。 7.5 努力学习技术，不断提高司炉水平，防止重大责任事故发生。7.6 积极完成上级交予的其它任务。三 工程部根底治理制度 1 设备技术档案治理制度 1.1 设备技术档案由工程部专人负责，物业全部设备均建立技术档案，按设备种类，按时间挨次存放。 1.2 设备建档 物业全部设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，修理保养记录，改良安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找。 1.3

33、设备图表 设备图表由工程部统一治理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特别加工图等。这些图均分类编号，归档治理，供设备修理治理人员查阅。 1.4 设备运行日志 包括：配电室运行日志，锅炉运行日志，空调制热或制冷运行日志，空调区域温度，湿度巡检记录。这些报表日志使用记录完毕后，统一交工程部存档治理 5技术档案借阅 工程部各种技术档案建立后，借阅时需办理借阅手续，经档案主管人员统同意方可借阅。2 能源治理制度 物业的能耗主要是指燃油，电等的消耗量，其中大局部的消耗为电能的消耗，因此降低能耗首先是抓电能，其次是燃油

34、，工程部经理需直接领导安排各种节能措施。工程部应进展每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进展不同年份不同月份的耗能比拟，并实行以下电能节省措施： 2.1 对无功功率进展补偿以提高功率因数，功率因数应掌握在0.9以上。2.2 对供电网络进展电流平衡调整,低压网络的电流不平衡度应小于20%。2.3 空调制冷系统应依据现场环境温度,开停局部机组及掌握冷却水温柔水质,以提高制冷系统的运行效率,对于宴会厅等非24小时营业场所可实行提前送风,营业完毕前半小时削减送风量以节能。 2.4 照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对比明场所进展合理照度设计和掌握。 2.5 对物业各部门负责人员进展节能学问培训，加

35、强物业员工合理使用空调，照明灯具等以节省能源的节能意识。3 安全运行治理制度 3.1 依据劳动部门有关规定，组织对电工等特别工种人员进展技术培训并考核，逐步做到持有操作证的才能上岗。 3.2 依据劳动安全规程，制定各种修理操作规程和安全检查制度。3.3 加强劳动安全教育，在进展有危急的作业时值班负责人应亲自到场。3.4 对变配电，燃油炉，空调机组，电梯必需进展年度检查。 3.5 对中心空调，配电柜，燃油炉的压力表，保险阀等必需定期报送有关单位进展校验。 3.6 重要机房如配电房，空调机房，电梯机房应设戒备牌，严禁非工作人员入内。3.7 水箱，机房，配电柜均应上锁，钥匙由专人保管。3.8 木工作

36、业场地制止吸烟，并要求每天去除木屑。3.9 应对员工进展急救和消防学问的教育和考核。 3.10 建立事故处理制度。 3.11 对外协施工人员，必需进展安全教育，并签定安全协议书。应在施工中进展检查监视，避开事故发生。 3.12 避雷装置必需在雨季前进展测试检查，对锈蚀局部要敲铲上漆。4 工具治理制度 4.1 依据工种的不同，检修人员常用的工具可由个人保管使用。 4.2 机房值班工具应放在固定的工具柜内，并排列整齐，工具箱作为交接班内容之一。 4.3 各种电开工具原则上由专人保管。4.4 电焊机等配套工具由使用者负责保管。4.5 凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。四 设备运行治理制度 1

37、 设备修理程序 1.1 设备需要修理，使用部门照实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。1.2 急需修理时，使用部门也可直接电话通知工程部。 1.3 工程部接报修单或电话后应在5分钟内准时派工，修理人员到达现场后，凭报修单进展修理。特别状况可先修理，然后补报修单。1.4 修复后使用部门应在报修单上签字认可。 1.5 无法修复时，修理工应将无法修复的缘由写在报修单上，签字并送工程部负责人手中 1.6 工程部负责人依据状况，属零配件问题的，可按程序填报申报表；属技术缘由无法修复的，在2-4小时内报主管总经理。 1.7 关于修理时现场修理应留意的礼仪，按修理效劳标准执行。2 公共部位巡查检修 对于几

38、个部门共同使用且较难界定由谁负责的公共部位设施设备，工程部派人进展巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。3 客房巡查检修 可将客房易损工程制成表格，由工程部派人每周一次帮助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常修理工程仍由客房部填写报修单 4 大型成套设备的规划检修 设备的规划检修是保证设备运行的主要手段，但在安排设备的检修时应留意到物业的设备运行特点，尽量削减对客人的影响和带来的不便。 依据检修的要求可分为以下二级保养： 4.1 一级保养 4.1.1设备一级保养的目的 4.1.1.1 使操逐步熟识设备的构造和性能 4.1.1

39、.2 削减设备的磨损，延长使用寿命 4.1.1.3 消退设备的事故隐患，排解一般故障，使设备处于正常技术状况 4.1.1.4 使设备到达干净，清洁，润滑，安全的要求 4.1.2一级保养的主要内容 4.1.2.1 保养前要做好日常的保养内容，进展局部零件的拆卸清洗 4.1.2.1 2 对设备的局部协作间隙进展调整 4.1.2.1 3除去设备外表的油污，污垢 4.1.2.1 4检查调整润滑油路，保持畅通不漏 4.1.2.1 5清扫电器箱，电动机，电器装置，安全护罩等，使其干净固定 4.1.2.1 6清洗附件冷却装置 4.2二级保养 4.2.1设备二级保养的目的 4.2.1.1 使操进一步熟识设备的

40、构造和性能 4.2.1.2 延长设备大修期和使用年限 4.2.1.3 使设备到达完好标准，提高及保持设备完好率 4.2.2二级保养的主要内容 4.2.2.1 依据设备使用状况进展局部解体检查或清洗 4.2.2.2 对各传动箱，液压箱，冷却箱清洗换油 4.2.2.3 修复或更换易损件 4.2.2.4 检查电器箱，修整线路，清洁电动机 4.2.2.5 检修，调整精度，校正水平5 机房治理 5.1 空调机房，配电房的操作人员须持劳动部门颁发的操作证 5.2 加强各机房的治理，建立严格的岗位责任制和设备操作规程 5.3 操作人员对设备运行状况进展具体记录并执行严格的交接班制度 五 交接班制度 各班组交

41、接班人员必需严格执行交接班制度各班组接班人员到达岗位时，应做好以下接班工作： 2.1 查看上一班记录，听取上一班值班人员对运行状况的介绍 2.2 检查仪表，清点公用工具，并在交接班本上签字 2.3 检查设备运转状况 3 以下状况不得交接班： 3.1 上一班运行状况未交待清晰 3.2 上一班未仔细填写设备运转状况记录 3.3 接班人数未到达需要人数的最低限度 3.4 当班班长未到或未经部门经理同意指定适宜的代班人时 3.5 接班人员有醉酒现象或其他神态不清而未找到顶班人时 3.6 设备故障影响运行或影响营业而急需人员抢修时 六 修理效劳标准 接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并认真听取和记录修理

42、地点及内容等状况 修理人员应在最短时间内赶到现场；如客房已经出租，应由客房效劳员伴随，在征得客人同意或不打搅客人的状况下快速抢修，修理完成后修理人员和效劳员共同检查验收签字，并向客人致歉 如遇社设备损坏较严峻，应向客人解释，并告知效劳员，由效劳员征得客人同意后为客人换一新居。如客人挂出“请勿打搅”的警告牌，而在当班时间内无法修理时应在交接班记录本上注明,并嘱咐效劳员当客人同意修理后准时通知再次修理。未出租的客房如需停电停水修理或一时无法修复应马上通知效劳员暂停此房出租 餐饮部的包房或大厅需要修理时，原则上避开早中晚营业顶峰，在无人用餐的状况下进展修理，特别状况应征得客人同意后快速抢修，修复后马

43、上通知效劳人员做好清理善后工作，并向客人致歉。7 仔细执行物业制定的其它相关标准。七 工程部奖惩条例 1 嘉奖条例 1.1 对物业改革提出合理化建议，被接受实施并取得显著成效者，酌情嘉奖20-30分。1.2 对物业设备增新改造有突出奉献者奖10-30分。 1.3 发觉事故苗头，准时实行措施，防止重大事故发生者奖30分以上。1.4 努力钻研业务，进步显著，为物业或部门争得荣誉者奖20-50分。1.5 工作仔细负责，积极主动，屡次受到物业和部门的表扬者酌情嘉奖10分以上。 1.6 其它事项按员工守则及物业有关规定处理。2惩罚条例 2.1 不准迟到早退，违者按物业有关规定执行。 2.2 修理不准时或

44、有意拖延时间者，利用修理时机在客房看电视，吸烟，影响客房卫生的发觉一次扣5分。 2.3 因缺少配件或其它缘由不能准时完成修理时。不按规定准时向当班负责人及部门经理汇报，未在交接班本上做好记录的，一次扣10分 2.4 修理工作需要可以乘坐电梯或走客用通道，无故使用客用设施的发觉一次扣10分。 2.5 无修理任务时不得离岗，串岗，外出修理应向当班负责人报告去向，违者扣5分。 2.6 全部机房如发觉未经部门经理批准的外来人员进入，一次扣当值人员5分。2.7 因修理质量低劣或态度恶劣受到客人或其它部门投诉者，需做出书面检讨并扣除当事人30分。 2.8 违反操作规程，对物业造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。 2.9 对未严格执行交接班制度，未填写交接班记录或记录不清，未仔细记录设备运转状况，未对当值机房或设备做好清洁卫生的一次扣10分。 2.10 当班人员麻痹大意造成事故或对事故隐瞒不报，对物业造成经济损失的视情节轻重予以扣20分以上至除名处理。 2.11 其它事项按员工守则及物业有关规定处理。 物业工程部治理方案 物业工程治理方法篇三