物业设备设施维护保养方案全文.docx

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1、 物业设备设施维护保养方案全文 物业设备设施维护保养方案全文：设备在于治理，好的设备若得不到准时修理保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进展修理保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进展修理保养，建立科学合理的设备治理修理方案尤为重要。 一、设备设施维保规划的建立1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养规划1）制定修理保养规划的预备工作内容：确定要维护保养的设备，应根据设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定规划2）确定保养的内容：保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转状况，尤

2、其是设备消失故障的信息，这是制定维保规划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。2、设备设施年度维护保养规划制定原则：1）设施设备使用频率2）设施设备运行状况（故障隐患）3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），详细实施修理保养的时间4）修理保养工程及内容5）备品、备件规划， 估计费用设备的日常、定期维护保养工作是工程设备治理工作中极其重要的局部，它直接关系到设备能否牢靠正常运转；同时，对于降低本钱、削减故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定设备设施年度维护保养规划，并在每年12月15日前经工程总经理进展审批后执行。

3、二、设备维护保养的类别：设备维护保养的类别主要包括维护保养和规划检修（一）设备的维护保养1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡察检查、定期切换运行、轮番使用等方法强制保养。2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作（二）设备的规划检修设备规划检修是建立在设备点检根底上的1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进展点检。2、规划检修是对正在使用的设备，依据运行规律及检点的检查结果确定检 修周期，以检修周期为根底编制检修规划，对设备进展积极的、预防性的修理。规

4、划检修工作一般分为小修、中修、大修三、设备保养治理规程（一）、实施目的：标准各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。（二）、职责：1、工程部经理或专业工程师定期对设备保养规划执行状况进展检查。2、工程工程专业依据设备保养规划安排保养工作，并仔细执行各项保养工作。（三）、保养治理规程1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排解，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。2、根据保养规划调整运行设备，安排专业人员做好预备工作，预备工具、备件及技术资料。3、大型设备保养工程负责人必需现场督导，进展技术指导，保证修理人员安全及修理质量。4、保养工作前仔细阅读设

5、备技术资料，严格根据设备操作标准实施。5、依据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中留意环保，对有害气体、垃圾等的排放必需加以限制。7、留意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。8、配电设备修理保养严格根据供配电系统设备保养规划进展辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。9、对供配电设备设施进展检修保养时，应严格遵守北京地区电气规程汇编和供配电设备设施安全操作标准的各项要求操作。10、高压开关柜、继电爱护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试工程由外委完成。一般为12年一次。11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜修理保养及清

6、洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。12、设备的维保用料或更换主要部件必需记录在账。13、保养规划要依据工程运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养规划时依据季节的变化，安排设备停机进展保养。14、按规划进展各设备的全年修理保养工作，每次保养时仔细填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。四、设备设施的保养规划实施：设备设施保养的实施则应当根据维护保养规划进展，在详细开头之前要对工作进展分解，预备好相关材料，包括保养工程、保养标准、保养周期等，实施维保后要进展验收和记录。一、水泵房设备修理保养：比方每年的4月、10月份应对大厦内全部水泵机组进展一次清洁、保养。1

7、、电动机修理保养：a）断开电源，悬挂制止合闸标识牌，检验无电后开头工作。b）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复：c）电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应坚固严密；d）检查电动机轴承有无特别声响，如有则应更换同型号规格轴承e）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；f）电动机机壳爱护接地线是否良好 ，紧固g）检查电动机是否脱漆严峻，如脱漆严峻则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。2、水泵修理保养：a）检查水泵轴承是否敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有特别摩擦响，则应更换同型号规格轴承：b

8、）检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封；c）。如水泵脱漆或锈蚀严峻，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。d）检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。3、掌握柜修理保养：强电专业技工每月应对大厦内水泵房的掌握柜进展一次清洁、保养。1）用压缩空气、洁净干抹布清洁柜内全部元器件，清洁掌握柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；2）检查、紧固全部接线头，对于烧蚀严峻的接线头应更换；3）检查柜内全部线头的号码管是否清楚，是否有脱落现象，如是则应整改；4）沟通接触器修理保养：A.去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；B.去除触头外表及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严峻不能正常工作的触

9、头应更换；C.清洁铁芯上的油污及脏物；D.检查复位调簧状况；E.拧紧全部紧固件。5）自耦减压启动器修理保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进展枯燥处理；B.外壳应牢靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6）热继电器修理保养：A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。7）自动空气开关修理保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M，否则应烘干处理；B.去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩裂开则应更换；C.自动空气开关在闭合或断开过程中，

10、其可动局部与灭弧室的零头应无卡住现象；D.检查触头外表是否有小的金属颗粒，如有则应将其去除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。8）中间继电器、信号继电器修理保养：对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否牢靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9）信号灯、指示仪表修理保养：A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换一样规格的小灯泡；B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10）远传压力表修理保养：A.检查表内是否有积水，如有则应枯燥处理；B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严峻则应重新焊接；C.偏差

11、很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。二、高压配电修理保养：1、干式变压器修理保养。1） 清扫变压器凹凸压绕组及铁心外外表。2）拧紧变压器凹凸压出线的接头，如发觉接头烧伤或过热痕迹，应进展整修处理并重新接好；3）检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严峻时应更换地线。4）检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。2、高压开关柜修理保养。高压开关柜修理保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。3、低压配电柜修理保养。1）断路器（自动空气开关）修理保养：A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。B. 去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩裂开，则应更换；C.

12、断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动局部与灭弧室的零件应无卡住现象；2）电容器修理保养：A. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好；B. 检查电容有无膨胀、漏油或特别响声，如有则应更换；C. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；D. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。3）沟通接触器修理保养：A. 去除接触器外表的污垢，尤其是进线端相间的污垢；B. 去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；C. 去除触头外表及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换；D. 清洁铁芯外表的油垢及脏物；E. 紧固进出线联结点。4）热继电器

13、修理保养：A. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换；B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换；E. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；F. 检查主触头外表有效的金属颗粒时，应将其去除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；G. 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否牢靠，否则应修复；H. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否牢靠，否则应修复。5）二次回路修理保养：A. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管；B. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。6）主回路修理保养：A. 标识牌是否清楚或掉落，如是则补上新的标示牌；B. 接头

14、处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；C. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。三、对分包工程的设备设施修理保养治理：1、专业主管和员工要熟识有关效劳分包合同的内容；2、各专业主管要依据分包合同的相关规定指定专人严格监视检查效劳供方对设备设施的修理保养工作；3、各专业主管要对效劳供方每次对设备设施的修理状况作具体记录，并对其工作进展验收；4、对不能根据合同规定执行的效劳供方要准时通知其改良，发放整改通知书，并报负责人。 篇2：花园泳池设备维护保养规程 花园泳池设备维护保养规程 1.目的确保设备处于良好的运行或备用状态。2.适用范围适用于JL花园泳池设备的维护保养。3.内容3.1毛发收集器

15、的清洁。3.1.1关闭停运水泵的进水和出水阀门，防止水倒流。3.1.2翻开收集器，将格栅取出和清洁。3.1.3将格栅放回收集器，并关紧收集器。3.1.4毛发收集器每周清洁一次。3.2循环泵的定期保养。3.2.1为保证循环泵操作正常，须在所在的运转部位添加润滑油，削减因摩擦而带来的损耗。3.2.2阀门须常常检测其敏捷性，在有必要时，在主要局部添加润滑油，以保证操作正常。3.2.3断开掌握柜总电源，检查启动、停顿按钮动作应敏捷牢靠，检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。清洁掌握柜内外灰尘。3.2.4定期清洗加药泵的加药点，以保证不被污物堵塞，影响加

16、药泵的加药效果。3.2.5每月对循环泵进展一次保养。3.3保养结果记录在泳池设备维护保养记录内。4.记录4.1泳池设备维护保养记录由部门兼职资料员保存二年。5.附件5.1泳池设备维护保养记录 篇3：花园喷泉系统维护保养规程 花园喷泉系统维护保养规程1.目的确保设备处于良好运行或备用状态。2.适用范围适用于JL花园喷泉系统的维护保养。3.内容3.1检查水池注水阀开关应敏捷，接口无漏水现象。3.2检查水池灯固定良好，灯具完好。3.3检查管路无破损、密封良好，阀门开闭敏捷。3.4拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5M。3.5检查泵体应无破损，转动敏捷、无卡阻现象。3.6补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换。3.7电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆标识换。3.8检查电缆线路绝缘良好，接线盒防水良好。3.9断开掌握箱内空气开关，检查启动、停顿按钮动作应敏捷牢靠。3.10检查掌握箱内空气开关、接触器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。3.11清洁掌握箱内灰尘，做好保养记录。4.记录4.1喷泉系统年维护保养记录由部门兼职资料员保存二年。5.附件5.1喷泉系统年维护保养记录