房地产估价师培训.ppt

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1、房地产评估培训房地产评估第一节第一节第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法第五节第五节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法第六节第六节 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的特性一、房地产的特性土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性房地产市场的特性房地产市场的特性。（一）土地特性（一）土地特性11、土地的自然特性、土地的自然特性（1 1）数量的有限性（不可再生性）数量的

2、有限性（不可再生性）供给缺乏弹性供给缺乏弹性（2 2）位置的不可移动性）位置的不可移动性（3 3）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势（4 4）效用的差异性（不可替代性）效用的差异性（不可替代性）决定决定22、土地的经济特性、土地的经济特性（1 1）用途的多样性）用途的多样性（2 2）供给的稀缺性）供给的稀缺性（3 3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性（4 4）可垄断性）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性（二）房地产（不动产）的特性11、位置固定性、位置固定性22、使用长期性、使用长期性33、投资大量性、投资大量性44、保值增值性、保值增值性55、受政策面因素影响

3、较大、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征（三）房地产市场的特征1 1、房地产市场的地区性与不完善性、房地产市场的地区性与不完善性2 2、交易的复杂性、交易的复杂性3 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则11、合法原则、合法原则22、最佳使用原则、最佳使用原则33、房地综合考虑原则、房地综合考虑原则44、区域及地段原则、区域及地段原则三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序（一）接受委

4、托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项11、明确评估对象、明确评估对象22、明确评估目的、明确评估目的33、明确评估基准日、明确评估基准日44、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格房地产价格一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性 由由于于土土地地与与建建筑筑物物是是通通过过不不同同途途径径形形成成的的，因因此此它它们们价格特征也不同。价格特征也

5、不同。土土地地是是自自然然界界的的产产物物，而而非非劳劳动动产产物物，因因此此其其价价格格是是地地租租的的本本金金化化；而而建建筑筑物物是是劳劳动动产产物物，其其价价格格可可由由生生产产成成本本和和利利润润构构成成。此此外外，在在我我国国，地地价价是是指指土土地地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在在房房地地产产价价格格中中，土土地地的的价价格格是是起起决决定定性性作作用用的的，因此了解土地价格的特性很重要。因此了解土地价格的特性很重要。n n土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：11、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化22、地价主要由需求方

6、决定、地价主要由需求方决定33、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势44、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）55、地价具有个别性、地价具有个别性n n土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型（一）我国土地权属类型 在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的制制度度，土土地地使使用用权权可可

7、拥拥有有和和转转让让，土土地地二二级级市市场场交交易易的的是是使使用用权权而而非所有权。非所有权。n n1.1.根据国家规定：根据国家规定：但但二二者者的的地地位位并并不不平平等等，农农村村集集体体所所有有的的土土地地不不能能直直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土土地地使使用用权权属属无无形形资资（对对物物产产权权），其其价价值值取取决决于于其其载体载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。前前者者是是指指以以无无偿偿的的方方式式获获得得的的土土地地使使用用权权。其其权权益益与与后后者者不不同同，主主要要有有：无无使使用用权权年年限限规规定定；不不

8、可可单单独独转让、出租、抵押。转让、出租、抵押。2.2.土地使用权出让土地使用权出让 土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、招招标标和和拍拍卖卖三三种种方方式式。有有最最高高年年限限规规定定：居居住住七七十十年年，工工业业五五十十年年，文文、教教、科科、卫卫、体体五五十十年年，商商业业等等四四十十年年，综综合合或或其其他他五十年

9、。五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。n n 土土地地使使用用权权使使用用期期限限届届满满，土土地地使使用用者者可可申申请请续续期期，否则国家将无偿收回土地使用权。否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系（二）我国土地使用权价格体系 1 1、基准地价、基准地价城镇大面积土地的平均地价城镇大面积土地的平均地价2 2、标定地价、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3 3、出让底价、出让底价 是是政政府府在在出出让让土土地地使使用用权权时时，根根据

10、据土土地地出出让让年年限限、用用途途、地地产产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4 4、转让价格、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5 5、其他价格、其他价格 上上述述1 13 3属属土土地地一一级级市市场场价价格格，由由政政府府垄垄断断定定价价。4 45 5属属土土地地二级市场价格，由市场竞争决定价格。二级市场价格，由市场竞争决定价格。二、房地产价格分类二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面

11、地价（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格 建筑总面积建筑总面积楼面地价土地单价楼面地价土地单价 容积率容积率n n例题例题7 7、投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5 5，单单价价为为10001000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3 3，单单价价为为800800元元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？该选择哪一幅土地进行投资更为经济？三、影响房地产价格的因素三、影响房地产价格的因素（一）一般因素（一）一般因素11、社

12、会因素、社会因素22、经济因素、经济因素33、政策因素、政策因素（二）区域因素（二）区域因素11、商业繁华度、商业繁华度22、道路通达度、道路通达度33、交通便捷度、交通便捷度44、设施完善度、设施完善度55、环境质量状况、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素 指指影影响响具具体体一一宗宗房房地地产产价价格格的的因因素素，具具体体可可分分为为影影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1 1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素22、影响建筑物价格的个别因

13、素、影响建筑物价格的个别因素第三节第三节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗评估值重新购建价格损耗 因因为为是是从从成成本本耗耗费费的的角角度度评评估估房房地地产产价价值值，因因此此，首首先先需需了了解解房房地产的价格构成。地产的价格构成。二、适用范围二、适用范围 主主要要适适用用于于既既不不产产生生现现金金流流（收收益益），又又很很少少有有交交易易案案例例的的公公益益性性房房地地产产；以以及及无无需需计计算算损损耗耗的的新新建建房房地地产产。值值得得注注意意的的是是土土地地的的价价格格主主要要由由其其效效用用决决定定，而而非

14、非成成本本，因因此此成成本本法法在在评评估估土土地地价价值值时时，其其应应用用范范围围受受到到限限制制，尤尤其其是是商商业业用用地地。但但是是单单纯纯评评估估建建筑筑物物价价格格时，成本法较适宜。时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1 1）新开发土地价格取得待开发土地的成本）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费土地开发费+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+开发利润开发利润（2 2）土地价格土地取得费）土地价格土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益（一）估算取得待开发土

15、地的成本（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取取决决于于土土地地使使用用权权是是如如何何取取得得的的。是是划划拨拨还还是是支支付付出出让让金金；是是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。1 1、从农村取得土地、从农村取得土地、从农村取得土地、从农村取得土地（1 1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2 2）支付给

16、政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。2 2、从城镇取得土地、从城镇取得土地、从城镇取得土地、从城镇取得土地（1 1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本11、基础设施建设费、基础设施建设费22、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费（三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算投资利息（四）估算投资利息n n注意：注意：（1 1）无论是自有资金，还

17、是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2 2）计息基础土地取得成本）计息基础土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+管理费管理费 （3 3）根根据据开开发发时时间间分分别别计计算算土土地地取取得得费费与与开开发发费费的的利利息息。若若开开发发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。*注意所用

18、利润率的内涵。注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定（七）土地增值收益的确定 例例例例题题题题 某某地地块块面面积积为为80,00080,000平平方方米米，是是通通过过城城镇镇土土地地出出让让而而取取得得的的，出出让让金金为为2020万万元元/亩亩，拆拆迁迁费费3030万万元元/亩亩，开开发发费费3 3亿亿元元/平平方方公公里里，其其他他费费用用（包包括括税税费费）5 5万万元元/亩亩，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，第第一一年年投投入入开开发发费费占占总总开开发发费费的的40%40%，目目前前市市场场上上地地产产开开发发的的投投资资报报酬酬率率为为10%10%，银行贷款利率为

19、，银行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。，试评估该土地经开发后的价格。1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/亩亩750750元元/平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/平方公里平方公里5 5万元万元/亩亩 300300元元/平方米平方米7575元元/平方米平方米 375375元元/平方米平方米3 3、估算投资利息、估算投资利息 假假定定土土地地取取得得成成本本一一次次性性投投入入，因因计计息息期期为为两两

20、年年，土土地地开开发发成成本分阶段均匀投入，则：本分阶段均匀投入，则：投资利息投资利息750750（1 16%6%）2 21137540%37540%（1 16%6%）1.5 1.5 1137560%37560%（1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05113.05元元/平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10%112.5112.5元元/平方米平方米5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5

21、 1,350.551,350.55元元/平方米平方米 土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+正常利润正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投

22、资利息+销售费用销售费用+开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费22、基础设施建设费、基础设施建设费33、建安工程费、建安工程费44、公共设施建设费、公共设施建设费55、开发过程的税费及其他间接费、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入（三）估算管理费（可并入“（二）（二）”计算）计算）（四）估算投资利息（四）估算投资利息（五）估算销售税费（五）估算销售税费11、销售费用、销售费用22、销售税金及附加、销售税金及

23、附加33、其他销售税费、其他销售税费（六）估算开发利润（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤n n旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗与与新新建建房房地地产产不不同同，旧旧房房地地产产评评估估首首先先需需估估算算在在评评估估基基准准日日重重新新购购建建与与被被估估房房地地产产功功能能相相同同的的、处处于于全全新新状状态态下下的的房房地地产产的的全全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。（一）估算重置成本（一）估算重置成本 1.1.可采用房地分

24、估的方式可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。这里主要是估算建筑物的重置成本。2.2.注意两种重置成本注意两种重置成本(1)(1)、复原（、复原（ReproductioncostReproductioncost）(2)(2)、更新（、更新（ReplacementcostReplacementcost）n n在实践中，评估人员较多使用更新重置成本在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3.3.建筑物重置成本的求取方法一般有两种：

25、建筑物重置成本的求取方法一般有两种：(1)(1)直接法直接法 根根据据待待估估建建筑筑物物各各构构成成部部分分所所使使用用的的材材料料的的种种类类、品品级级数数量量及及所所需需人人工工的的级级别别和和数数量量等等，以以建建筑筑物物所所地地区区在在评评估估基基准准日日的的各各种种单单价价为为基基础础，计计算算出出工工程程直直接接费费，再再加加上上工工程程间间接接费费及及适适当当的的承承包包商商利利润润后后，计计算算出出标标准准建建造造费费，再再进进一一步步加加上上发发包包人人直直接接负负担担的附加费后算出重新建造价格。的附加费后算出重新建造价格。（2 2）间接法）间接法 指指在在近近邻邻地地区区

26、或或同同一一供供应应范范围围内内的的类类似似地地区区中中，寻寻找找与与待待估估建建筑筑物物相相类类似似的的新新建建筑筑物物的的实实际际总总造造价价及及各各构构成成部部分分的的明明细细价价，以以此此为为基基础础，经经适适当当修修正正后后求求取取重重新新建建造造价价格格。实实际际估估算算中中，通通常常经经过过分分析析、测测算算和和修修正正，得得出出新新建建筑筑物物每每平平方方米米建建筑筑面面积积的的标标准准造价，再乘以待估建筑物的总面积。造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗（二）估算损耗1 1、估算土地的损耗、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限土地损耗率已使用年限/法定使用年限法定使用年

27、限2 2、估算建筑物的损耗、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）无形损耗（社会经济因素）（1 1）耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：的折旧为：例例：某某建建筑筑物物建建筑筑面面积积为为320m320m2 2，重重置置价价为为25002500元元/m/m2 2，耐耐用用年年限限为为4040年年，已已使使用用7 7年年，残残值值率率为为4 4。试试用用耐耐用年限法估算（定额法）其现值。用年限法估算（定额法）其现值。VV80000080000

28、0192007192007665600665600（元）（元）非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：6060年，年，0 0砖混结构一等：砖混结构一等：5050年，年，2 2砖混结构二等：砖混结构二等：5050年，年，2 2砖木结构一等：砖木结构一等：4040年，年，6 6砖木结构二等：砖木结构二等：4040年，年，4 4砖木结构三等：砖木结构三等：4040年，年，3 3简易结构：简易结构：1010年，年，0 0耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限（2 2）打分法（观察法）打分法（观察法）成新率结构部分合计得

29、分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部分合计得分设备部分合计得分BB 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1n n例题例题某钢筋混凝土

30、某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分8080 分，装修部分分，装修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。再经查表得出修正系数分。再经查表得出修正系数C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13，成新率（成新率（800.75+700.12+600.13800.75+700.12+600.13）10010010010076.276.2n n 在在实实践践中中，也也往往往往将将年年限限法法和和打打分分法法得得出出的的结结论论加加权权平平均均，得得出出成成新率。新率。n n 对对于于一一些些平平面面布布置

31、置不不合合时时宜宜、设设备备落落后后、式式样样过过时时的的建建筑筑物物，还还应应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。n n 例题例题某套住宅重新建造价为某套住宅重新建造价为300000300000元，经对其结构、装修和设备三元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为大部分的各具体项目观察，确定其成新率为8080，但该住宅厅小且，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作率的基础作1010的减

32、价修正。的减价修正。V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元）第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤n n无限期：房地产价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/资本化率资本化率（1 1）n n有限期：有限期：（2 2）aa年纯收益年纯收益rr折现率折现率二、适用范围二、适用范围二、适用范围二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。有收益的房地产，不适宜公益性房地产。三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益（一）净收益 除除去

33、去各各种种费费用用后后的的收收益益，必必须须是是客客观观收收益益，而而非非实实际际收收益益。因因此此需需通通过过计计算算客客观观总总收收益益和和客客观观总总费费用用来来获获取。取。（二）资本化率（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用求取方法：求取方法：11、收益与售价比法（市场法）、收益与售价比法（市场法）寻寻找找相相类类似似的的交交易易案案例例，通通过过交交易易案案例例的的纯纯收收益益与与价价格格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2 2、累加法

34、、累加法+n n 资资本本化化率率的的种种类类：综综合合资资本本化化率率、建建筑筑物物资资本本化化率率、土地资本化率。土地资本化率。资本化率无风险报酬率风险调整值（三）收益期的确定（三）收益期的确定 单独评房单独评房建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评地单独评地土地使用权年限土地使用权年限（1 1）先先据据建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命确确定定收收益益期期，然然后后计计算算土土地地超超出出建建筑物经济寿命部分的价值。筑物经济寿命部分的价值。（2 2）假假设设未未来来收收益益无无限限期期。但但是是在在计计算算净净收收益益时时应应扣扣除除建建筑筑物物的折旧费和土地费用的摊销。的折旧费和土地费用

35、的摊销。四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格（一）房地合一评房地产价格n n 例例 某某房房地地产产公公司司于于19991999年年5 5月月以以出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于20012001年年5 5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,8003,800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为6060年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,8004,800元元。该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,0001

36、2,000平平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.52.5元元，空空置置率率在在10%10%左左右右，每每年年需需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的1.5%1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%6%。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该该写写字字楼楼在在

37、20042004年年5 5月的价格。月的价格。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费：年管理费年管理费9,855,0003.5%9,855,0003.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费：年维修费年维修费4,80012,0001.5%4,80012

38、,0001.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费：年保险费年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2%115,200115,200元元（4 4）税金：）税金：年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用：年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年

39、净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,67112,000104,434,67112,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经 评评 估估，该该 写写 字字 楼楼 房房 地地 产产

40、在在 20042004年年 5 5月月 的的 价价 格格 为为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。n n例题例题:某某房房地地产产公公司司于于19971997年年3 3月月以以有有偿偿出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地5050年年使使用用权权，并并于于19991999年年3 3月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座砖砖混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米20002000元元，经经济济耐耐用用年年限限为为5555年年，残残值值率率为为2 2。目目前前，该该类类建建筑筑重重置置价价格格为为

41、每每平平方方米米25002500元元。该该建建筑筑物物占占地地面面积积500500平平方方米米，建建筑筑面面积积为为900900平平方方米米，现现用用于于出出租租，每每月月平平均均实实收收租租金金为为3 3万万元元。另另据据调调查查，当当地地同同类类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为为每每月月每每建建筑筑平平方方米米5050元元，空空置置率率为为1010，每每年年需需支支付付的的管管理理费费为为年年租租金金的的 3.53.5，维维修修费费为为重重置置价价的的1.51.5，土土地地使使用用税税及及房房产产税税为为每每建建筑筑平平方方米米2020元元，保保险险费费为为重重置置价价的的0.20.

42、2，土土地地资资本本化化率率7 7，建建筑筑物物资资本本化化率率8 8。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该该宗宗地地20032003年年3 3月月的的土土地使用权价格。地使用权价格。1 1、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益年总收益50129005012900（1 11010）486000486000（元）（元）3 3、计算总费用、计算总费用（1 1）年管理费）年管理费4860003.54860003.517010

43、17010（元）（元）（2 2）年维修费）年维修费25009001.525009001.53375033750（元）（元）（3 3）年税金）年税金20900209001800018000（元）（元）（4 4）年保险费）年保险费25009000.225009000.245004500（元）（元）年总费用（年总费用（1 1）+（2 2）+（3 3）+（4 4）17010+33750+18000+450017010+33750+18000+45007326073260（元（元）4 4、计算房地产纯收益、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用年房地产纯收益年总收益年总费用48600048600

44、07326073260412740412740（元）（元）5 5、计算房屋纯收益、计算房屋纯收益（1 1）计算年折旧费。）计算年折旧费。（2 2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费房屋现值房屋重置价年折旧费 已使用年数已使用年数2500900250090046875446875420625002062500（元）（元）（3 3）计算房屋纯收益：）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋年纯收益房屋现值 房屋资本化率房屋资本化率2062500820625008165000165000（元）（元）6 6、计算土地纯收

45、益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740412740165000165000247740247740（元）（元）7 7、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在20032003年年3 3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50506 64444（年）。（年）。单价单价3358836.15/5003358836.15/5006717.676717.67（元）（元）8 8、评估结果、评估结果本本宗宗土土地地使使用用权权在在20032003年年3 3月月的的土土地地使使用用权权价价格格为为3358836.1533

46、58836.15元元，单单价为每平方米价为每平方米6717.676717.67元。元。（二）房地合一评土地（土地残余法）（二）房地合一评土地（土地残余法）由由于于房房地地合合一一净净收收益益中中含含有有折折旧旧，故故在在计计算算土土地地净净收收益益时时，应应扣扣除除建建筑物折旧。筑物折旧。n n例例题题：在在一一幅幅3000m3000m2 2的的土土地地上上建建有有建建筑筑面面积积为为2000m2000m2 2的的房房屋屋，根根据据成成本本法法，建建筑筑物物的的现现行行价价格格为为2000120020001200240240（万万元元），该该建建筑筑物物尚尚可可使使用用2020年，还原利率年，

47、还原利率1212，土地的还原利率为，土地的还原利率为1010。假假定定该该房房地地产产以以每每月月每每平平方方米米100100元元的的租租金金标标准准出出租租，使使用用面面积积为为建建筑筑面面积积的的6060，不不含含折折旧旧费费的的年年租租赁赁费费用用为为7272万万元元。根根据据土土地地残残余余法法确确定土地的价格。定土地的价格。（1 1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益1002000601002000601212720000720000720000720000（元）（元）（2 2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益240240（1212+1/20+1/20）40.8040.80

48、（万元）（万元）（3 3）计算属于土地的纯收益）计算属于土地的纯收益727240.8040.8031.2031.20（万元）（万元）（4 4）土地的价格为：）土地的价格为：31.21031.210312312（万元）（万元）单方土地价格为：单方土地价格为：3123000312300010401040（元（元/m/m2 2）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。n n例题例题某某砖砖混混结结构构二二层层住住宅宅，宅宅基基地地面面积积200200平平方方米米，房房屋屋建建筑筑面面积积240240平平方方

49、米米，月月租租金金48004800元元，土土地地还还原原利利率率为为8 8，建建筑筑物物还还原原利利率率为为1010，建建筑筑物物评评估估时时的的剩剩余余使使用用年年限限为为2525年年，用用残残余余法法评评估估该该住住宅宅建筑物价格。建筑物价格。年房租总收入年房租总收入4800124800125760057600（元）（元）年总费用：年总费用：年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）24002400（元）（元）房产税（按年租金的房产税（按年租金的1212计）计）5760012576001269126912（元）（元）土地使用税（每年按每平方米土地使用税

50、（每年按每平方米2 2元计）元计）20022002400400（元）（元）管理费（按年租金管理费（按年租金3 3计）计）57600357600317281728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4 4计）计）57600457600423042304（元）（元）保险费每年保险费每年576576（元）（元）年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年总纯收益年总纯收益576005760014320143204328043280（元）（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米