物业知识教材物业管理招标工作程序.docx

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1、 物业知识教材：物业管理招标工作程序_物业经理人 物业学问教材：物业治理招标工作程序 一、招标预备阶段 招标预备阶段是指从开发商或业主打算进展物业治理招标到正式对外招标即公布招标公告之前的这一阶段所做的一系列预备工作。依据国际惯例，这一阶段的主要工作有:成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 (一)成立招标机构 任何一项物业治理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成立一个特地的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是:拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。 成立招标机构主要有两种途径。一种

2、是开发商或业主自行成立招标机构，自行组织招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会托付特地的物业治理招标代理机构招标。两种途径都符合我国招标投标法的规定，并各有特点。 对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国招标投标法规定:“招标人具有编制招标文件和组织评标力量的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其托付招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为简单和繁琐的工作，其中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人力量的要求也较高，因此，招标人应依据自己的实际状况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有力量从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都

3、统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业治理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。再如，对于采纳小范围邀请招标或议标方式的小规模物业治理工程，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为相宜。自行招标的开发商或业主应根据惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”等特别设的招标机构。其详细的组织机构设置本书第1章已作具体介绍，在此不再赘述。 对于招标人托付招标代理机构招标，我国招标投标法规定:“招标人有权自行选择招标代理机构，托付其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式

4、为招标人指定招标代理机构”。采纳托付招标代理机构招标的最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标工程专业性较强或开发商和业主信息不充分的状况下，招标得以顺当完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构时应留意以下问题: 首先，招标人应依据自己的意愿和自身状况选择招标代理机构，任何个人和单位都无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之间仅限于托付代理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是否中标的最终打算者。特殊是国有房地产开发商在托付招标代理机构招标时，应避开选择与自己有上级关系的招标代理机构。 其次，招标人应依据自己标的的规模大

5、小，选择不同等级的招标代理机构进展招标。我国招标投标法对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据招标代理机构所具备的两个条件:一是代理招标经受到达肯定的年限，且连续几年招标金额到达肯定等级；二是编制招标文件和组织评标的专业力量和技术力气，也就是配备的专家人才库的规模大小和专家素养的凹凸。招标人应依据自身对物业治理的要求及标的的规模大小选择相称的招标代理机构，在托付价格合理的状况下，应选取具有较高等级的代理机构进展招标。 招标人托付招标代理机构进展招标的方式常用于公开招标和一局部大范围邀请招标。事实上，对于一些大型的工程，开发商往往托付一家招标代理机构包揽该工程全部的招标工作；另外，业主委员会进展

6、物业治理招标时，通常也采纳托付招标代理机构招标的方式。 (二)编制招标文件 编制招标文件是招标预备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件是招标机构向投标者供应的为进展招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于:告知投标人递交投标书的程序；说明所需招标的标的状况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的根底，因此它是对招标机构与投标人双方，以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都具有约束力的重要文件。招标人应非常重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、周到，内容明确，合理合法。 物业治理招标文件的内容格式依据招标工程的特点和需要而有

7、所不同，但任何招标文件都应当依据法规和惯例编写其根本的内容。我国招标投标法规定:“招标文件应当包括招标工程的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等全部实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。依据这一规定和国际惯例，物业治理招标文件的根本内容可概括为三大局部: 1.投标人须知 投标人须知是招标文件的重要组成局部，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。 (1)投标的条件 招标文件所以要对投标的条件进展说明和规定，其目的是为了保证投标人的合格性和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的投标人进展投标资格预审，

8、招标文件在这一局部规定参与资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进展审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标人必需交纳投标保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的格式等。 (2)对投标文件的要求 假如说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该局部侧重于对投标文件的要求。由于招标机构在承受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否符合程序，招标文件必需在这一局部中写明对投标文件编写的统一要求(通常供应统一的投标文件格式)以及对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。 (3)对招标程序的说明 由于整个招标过程应表达出公正、公正、合理的原则，而要表达公正

9、、公正原则，重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透亮度。招标文件这一局部的内容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开，从而表达了整个招标工作的公正透亮。 2.合同条款 合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容标准化和公开化，这也是招标公正、公正原则的详细表现。合同的条款分为一般性条款和特别性条款。前者通常是物业治理招标的行业性的商定俗成，对于不同的物业治理工程均具有一般性，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个详细不同的物业治理工程自身的特点而度身定造的共性化条款。根据共性包括共性的道理，在合同条款中，特别性条款也就优于一般性条款，在两

10、者发生不全都时，合同应以特别性条款为准。 3.技术标准 技术标准是具体说明招标工程的技术要求(如物业治理工程的效劳标准、详细工作量等)的文件，当属招标文件的重点之一。技术标准通常是以技术规格一览表的形式进展说明，另外还需附上工程的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。 考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将特地就招标文件的编制进展具体介绍，在此不再赘述。 最终谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发建立程序打算的，我国目前大多数物业治理招标均是在物业开发建立的后期。然而，随着开发商对物业治理的要求不断提高，物业治理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在我国即为

11、在工程立项阶段，用地申请得到批准后即可进展物业治理招标工作、制定招标文件。超前实行物业治理招标的确有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，牢靠性降低。因此，应留意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。 (三)制定标底 制定标底是招标的一项重要的预备工作。根据国际惯例，在正式招标前，招标人应对招标工程制定出标底。标底是招标人为预备招标的内容计算出的一个合理的根本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。特殊是我国国内大局部工程招标评标时，均以标底上下的一个区间作为推断投标是否合格的条件，标底保密的重要性就更加明显了。