物业管理质量检验控制程序.docx

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1、 物业管理质量检验控制程序 物业治理质量检验掌握程序 1.目的标准效劳过程和效劳结果的检验,确保公司所供应效劳的质量能够符合要求。2.范围适用于工程执行部对效劳质量的治理和掌握。3.职责3.1公司质量保证部负责按质量检验程序规定,对全公司的效劳质量进展治理和掌握。3.2工程执行部所属质量掌握部负责对工程执行部各部效劳质量进展监视和检查。3.3工程执行部所属各对客效劳部门和人员,负有效劳质量的直接责任,必需仔细自检。3.4工程执行部各级治理人员负责职权内日常效劳过程的检查和有效掌握。3.5各部门质量检验员负责本部门供应效劳过程及效劳质量进展监视和检查,并准时对不合格项实行的订正措施进展跟踪验证。

2、4.程序4.1直接为用户供应效劳的部门/人员,必需在供应效劳的过程中进展自检,准时订正不合格项。4.2各部门治理人员负责对所辖范围内效劳质量的日检和周检,对发觉的不合格项执行不合格品掌握程序规定,准时对不合格项进展订正和记录。4.2.1各部门主管级人员,每天不少于一次对所管辖范围内作业人员的效劳质量及效劳过程和物业维护状况进展监视、检查。4.2.2部门经理每天不少于一次对本部门主管人员的工作进展抽查,每次抽查内容不少于总工作量的20%或每周不少于一次对本部门工作的全面检查。4.2.3工程执行部总经理每周不少于一次对效劳工作进展抽查。4.2.4各部门质量检验员负责本部门效劳质量的监视和检查,并对

3、发生的不合格项实行的订正措施进展跟踪检查和验证,并负责本部门质量记录的统计工作,并将月质量检查统计表报质量掌握部。4.3工程执行部所属质量掌握部每月负责对工程执行部的各部门进展一次效劳质量抽查，并填写质量检查记录表。每月对各部门的检查结果进展汇总，并将质量工作综合分析表报公司质量保证部。4.4公司质量保证部负责公司质量检验程序的实施和掌握,每月对公司各级部门的质量检验结果进展抽查和验证。并依据各部门的质量检查结果进展评价分析,准时对存在的不合格项实行订正措施和预防措施。4.5为用户供应的特别效劳应由用户在效劳记录上签字确认或签署意见，以此作为效劳质量的验证依据。5.监视执行各部门经理监视执行。

4、6.支持性和相关性文件JC/C*4。13-01-1998(1)不合格品掌握程序 篇2：物业危急源辨识、风险评价和风险掌握程序 1、目的 为使公司建立的职业安康安全治理体系充分有效，精确辨识公司物业治理活动中的危急源，评价其风险程度，从而进展有效的掌握。2、适用范围适用于公司物业治理效劳活动以及效劳于业主的其它活动中的危急源辨识和风险评价、风险掌握筹划工作。3、引用文件及标准GB/T28001-2023职业安康安全治理体系标准4、职责4.1治理者代表负责危急源辨识及风险评价的组织领导工作。4.2公司办公室负责本程序的监视实施，并组织协调各相关部门进展职业安康安全治理体系的危急源辨识、风险评价和风

5、险掌握筹划工作。4.3各部门负责本部门物业治理效劳范围内的危急源辨识和风险评价工作，并将结果报公司办公室。5、工作程序5.1危急源辨识5.1.1公司职能部门及各工程效劳部均应依据所从事的物业治理效劳活动进展危急源的辨识工作，各部门负责人既是安全生产的第一责任人，也是危急源辨识工作的第一责任人，应组织本部门对危急源进展辨识工作。5.1.2危急源辨识的时机危急源是在物业治理效劳活动中产生的，因此，在筹划效劳过程时，应同时进展危急源的辨识和评价工作。在以下时机，应进展危急源的辨识和评价工作：A.治理体系建立之初；B.承接到新的物业治理效劳工程进展产品实现的筹划时；C.对物业治理中的每一详细环节（如保

6、安效劳）进展筹划时；D.修改筹划时；E.公司的经营活动发生变化时；F.工作环境发生变化时；G.发生事故（大事）及紧急状况后；H.实行治理方案、订正或预防措施使筹划的活动发生变化时；j.当公司员工及相关方提出投拆时。5.1.3危急源辨识应考虑的因素A.全部活动中存在的危急源，包括公司职能部门及各工程经营部治理及工作过程中全部人员的活动、外来人员的活动；常规活动（如正常的工作活动等）、特别状况下的活动和紧急状况下的活动（如火灾等）。B.公司职能部门及各工程经营部全部工作场所的设施设备（包括外部供应的）中存在危急源，如建筑物、车辆等。C. 公司职能部门及各工程经营部全部选购、使用、储存、报废的物资（

7、包括业主供应的）中存在危急源，如食品、办公用品、生活用品等。D.各种工作环境因素带来的影响，如高温、低温、照明等。E.识别危急源时要考虑六种典型危害、三种时态和三种状态，见下表。序号考虑要点详细内容1 六种典型危害人的担心全行为、物的担心全状态、环境的担心全因素、治理的失误，按上述类型可能导致的危害将危急因素分为六类：1、各种有毒有害化学品的挥发、泄露所造成的人员损害、火灾等；2、物理危害：造成人体辐射损伤、冻伤、烧伤、中毒等；3、机械危害：造成人体砸伤、压伤、倒塌压埋伤、割伤、刺伤、擦伤、扭伤、冲击伤、切断伤等；4、电器危害：设备设施安全装置缺乏或损坏造成的火灾、人员触电、设备损害等；5、人

8、体工程危害：不相宜的作业方式、作息时间、作业环境等引起的人体过度疲惫危害；【 1行为性危害：指挥错误（指挥失误、违章指挥），操作失误（误操作、违章作业），监护失误，其他错误 2心理、生物性危害： 负荷超限（体力、听力、视力负荷超限），安康状况特别，从事禁忌作业，心理特别（心情特别、冒险心里、过度紧急），辨识功能缺陷（感知延迟、便是错误），其他心理、生理性危害】6、生物危害：病毒、有害细菌、真菌等造成的发病感染。2 三种时态 1、过去：作业活动或设备等过去的安全掌握状态及发生过的人体损害事故； 2、现在：作业活动或设备等现在的安全掌握状况3、将来：作业活动发生变化、系统或设备等在改良、报废后将会

9、产生的危急因素。3 三种状态 1、 正常：作业活动或设备等按其工作任务连续长时间进展工作的状态； 2、 特别：作业活动或设备等周期或临时性进展工作的状态，如设备的开启、停顿、检修等状态；3、 紧急状态：发生火灾、水灾、交通事故等状态。5.1.4危急源辨识的工作步骤：依据公司从事的各项物业治理效劳特点和易于辨识的原则，采纳分析损害的方法进展辨识，辨识的步骤为：A.确定物业治理效劳活动中简单产生的损害 (如修理时高处坠落、物体打击、触电、机械损害等)；B.确定那些具有能量的物质或危急物质是造成损害的根源，即辨识第一类危急源，（如高处作业的人员、在人员上方的物体、电及其载体、运转的机械等）；C.分析

10、造成能量或危急物质释放的条件，从人的担心全行为、物的担心全状态、环境的转变方面分析确定，即辨识其次类危急源。第一类和其次类危急源的组合是建立和保持治理体系所需辨识的危急源。5.1.5公司内的危急源主要存在于以下几个方面：A.常规活动（如正常的物业治理效劳活动）；B.特别规活动（如临时抢修等）；C.发生紧急大事（如发生火灾抢救过程中存在的危急）；D.全部进入作业场所的人员（含业主、员工、外来人员）的活动；E.工作场所内的生产作业设备（如机械、设施、附属设施和工具等，无论是公司内部还是租赁或临时进入的外部设备）。5.1.6危急源辨识的方法A询问、交谈：选择从事某项工作有肯定阅历的人询问交谈，能指出

11、其工作中的危急源；B现场观看：通过对作业环境的现场观看，可以找出存在的危急源；C查阅有关记录：查阅被辨识部门的事故、职业病的记录，可从中发觉存在的危急源；D猎取外部信息：从有关类似组织、文献资料、专家询问等方面猎取危急源信息，通过分析辨识存在的危急源；E工作任务分析：通过分析被辨识部门成员工作任务中涉及的危害，可识别出有关危急源；F安全检查记录：通过查阅检查记录，可识别出存在的危急源。公司物业治理效劳范围内的危急源辨识方法以工作任务分析为主，结合其他方法进展。5.1.7对于不马上实行措施有可能发生重大事故的危急源应停顿作业活动并马上实行掌握措施。5.2风险评价5.2.1本公司风险评价采纳“作业

12、条件（工作条件）危急性评价法”（LEC法）和阅历推断法相结合；LEC法的评价方法：事故发生的可能性（L）（表一所示） 篇3：天津万科物业治理公司日常修理工作治理掌握程序 1.目的 保证为客户供应效劳的设备及设施的正常使用，标准入户修理效劳的运作程序，准时高效地为客户供应效劳。2.范围适用于各治理处设备设施的日常修理、入户修理效劳、紧急特别性修理的提供和治理。3.定义日常性修理：根据年检修规划而安排的工作及日常发生的修理工作。入户修理效劳：客户提出修理需要，由工程部修理人员解决的修理效劳。紧急特别性修理：工程设备、设施发生意外事故所造成的修理工作。4.职责部门/岗位工作职责治理处经理负责监视修理

13、效劳质量，必要时参与回访工作。治理处工程部负责人负责治理处日常修理工作的安排及修理效劳质量的监视。工程人员负责治理区域内的日常巡察修理、入户修理效劳、紧急特别性修理，并保质保量地按时完成。前台人员负责记录客户报修，准时通知工程部；修理工作完成后，负责居家效劳状况记录表的收回、存档，并依据实际状况回访顾客，了解效劳质量。监控中心人员在前台人员工作时间之外，负责客户修理申请的记录、通知。5. 方法及过程掌握5.1 日常性修理方法5.1.1工程部每日由专人对治理区域内公用设备设施进展检查巡察，检查巡察结果应填写设备设施巡察记录表，对发觉特别状况赐予准时处理，不能解决的问题应准时向上级反映，由上级领导

14、安排人员进展妥当解决，并在设备设施巡察记录表上签字确认。5.1.2前台人员在接到客户对公共区域修理要求时，须在工作信息记录本中记录下本次报修的具体内容，准时通知检修人员，并由检修人员开出设备/设施保养检修记录表。5.1.3检修人员依据报修内容现场进展修理，修理完毕后由工程部负责人对修理效果进展现场评估，并填写设备/设施保养检修记录表。5.1.4工作信息记录本的填写参照附件2工作信息记录表（修理效劳局部）使用标准。5.2 入户修理效劳方法5.2.1当有客户现场或电话申请修理效劳时，前台人员须在工作信息记录本中登记，明确客户的房号、姓名、电话、需修理时间、效劳需求的内容（尽可能具体）和要求等，并明

15、确告知相应的效劳费用，准时安排修理人员上门效劳，效劳完毕后应将居家效劳状况记录表收回销单。5.2.2为保证准时供应入户修理效劳，修理人员从前台（或客户处）获知入户维修工作信息，并明确告知相应的效劳费用，由修理人员依据报修内容自行填写居家效劳状况记录表 进展入户修理。修理人员从客户处直接得知修理信息的，应明确告知相应的效劳费用，并在修理前准时知会前台人员。在修理工作完毕后应将居家效劳状况记录表交到前台消单。5.2.3一般状况下，前台人员应即时安排人员上门效劳，人员安排有困难的，须准时知会业主，同时须与客户商定时间进展修理。对于水管爆裂、关键部位漏水、停水停电等紧急状况，须保证修理人员在5分钟之内

16、到达现场。5.2.4修理人员到顾客家中进展修理保养效劳时，应随身携带工作地垫、鞋套、工具箱（袋），并向客户了解故障点、缘由或修理内容，查明故障缘由，在治理处供应治理效劳范围内进展修理。对不在效劳范围内、或需要收费的效劳应对客户进展专业性的解释，对于需要收费的效劳工程需经客户同意前方可进展效劳，同时应在居家效劳状况记录表中进展记录。5.2.5修理人员在进入客户家时应穿好鞋套，在修理时应先向客户重复已知的效劳事项，在确认后，铺好地垫进展修理，修理过程中所使用的工具应放置在地垫上。5.2.6修理工作完毕后，应马上清理现场，并双手递上居家效劳状况记录表请客户在“接收人签字”栏确认签字。对因有偿效劳价格

17、或客户缘由取消修理效劳的状况，修理人员应在居家效劳状况记录表上注明状况，并须治理处工程负责人确认。5.2.7修理过程中如发觉客户家中有担心全因素，应准时向客户指明，同时应在居家效劳状况记录表中进展记录。对于效劳范围内或需要收费的效劳，经客户同意前方可进展效劳，以消退安全隐患。若不在效劳范围内，应对客户进展专业性的解释。5.2.8修理人员在客户家中修理时，严禁收取小费、抽烟、喝茶，打私人电话。若因工作需即时与治理处联系的，使用客户电话须事先征得客户同意并表示感谢。5.2.9凡短时间不能准时解决的修理问题，应向客户及前台解释缘由，并在居家效劳状况记录表中注明，同时上报治理处工程负责人。治理处工程负

18、责人应准时组织解决并在2小时以内赐予客户明确答复，同时在前台工作信息记录本中具体记录。5.2.10对于有偿修理，修理人员应当严格依据治理处自行制定的物业治理效劳内容及效劳标准公示执行；如客户提出的有偿效劳在物业治理效劳内容及效劳标准公示执行范围之外，须由治理处工程负责人对修理工程依据治理处力量打算是否供应该项效劳，价格由治理处与客户自行商定，报治理处负责人批准前方可执行。治理处负责人须在居家效劳状况记录表上签字确认；5.2.11修理过程中若涉及由顾客供应修理产品，则需在居家效劳状况记录表上注明“客户供应修理产品”字样。5.2.13对修理人员入户修理的详细要求参见附件1入户修理效劳守则。5.3紧

19、急特别性修理5.3.1遇有紧急特别修理大事，接报人应第一时间通知治理处工程部负责人并做统一调动安排，并通知上级主管领导及有关部门进展紧急处理解决，事后应准时补填设备/设施保养检修记录表并附大事说明。5.4对外托付修理5.4.1工程部无法自行修理需对外托付修理的工作，治理处工程部负责人应上报治理处经理审核确认，并按公司治理审批流程上报，待批准前方可执行。5.4.2对外托付修理应根据效劳工程外包掌握程序，从合格的外包方中选择对外托付修理单位。5.5治理处对入户修理效劳的回访依照客户沟通程序执行。5.617：30至次日9：00（前台人员工作时间以外）由监控中心接收以上前台工作职责。6.支持性文件客户沟通程序TJVKWY7.2.3-K01效劳工程外包掌握程序TJVKWY8.2.3-Z017. 质量记录表格设备设施巡察记录表TJVKWY7.5.1-G01-F1设备/设施保养检修记录表 TJVKWY7.5.1-G01-F2工作信息记录本TJVKWY7.2.3-K01-F1居家效劳状况记录表TJVKWY7.2.3-K01-F2