房地产面积测算.ppt

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1、房产调查房产调查-房屋面积测算房屋面积测算 测量在房地产经济中的应用十分广泛，测量在房地产经济中的应用十分广泛，而房产、地产的价值度量的一个重要标准而房产、地产的价值度量的一个重要标准就是房产、地产的面积。本章主要介绍房就是房产、地产的面积。本章主要介绍房地产面积的量算与土地征拨的有关内容，地产面积的量算与土地征拨的有关内容，其中包括房地产面积的测算方法、房地产其中包括房地产面积的测算方法、房地产面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红线交点坐标的推算。线交点坐标的推算。一、房地产面积测算的内容一、房地产面积测算的内容房屋面积房产面积房产面积 房屋用地面积房屋建

2、筑面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积共用土地面积测算与分摊房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。房产面积的相关概念房产面积的相关概念房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平

3、面积。房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地面积，以丘为单位进行测算。二、面积测算的有关规定二、面积测算的有关规定（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：条件：（1）应具有上盖；（2）应有围护物；（3）结构牢固、属永久性的建筑物；（4）层高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作为居民生产或生活的场所。(二）房产面积测算的一般规定二）房产面积测算的一般规定（1 1）房地产面积的测算，均指）房地产面积的测算，均指水平投影面积水平投影面积的的测算；测算；（2 2）层高指上下）层高指上下两层楼面两层楼面，或，或楼面与地面楼面与地面之间的垂之间的垂直距离；直

4、距离；（3 3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；应精度的仪器或工具；（4 4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；的限差之内，取中数作为最后结果；（5 5）边长以）边长以m m为单位，取至为单位，取至0.01m0.01m；在面积的所有；在面积的所有计算过程中，取位至计算过程中，取位至0.0010.001，面积计算结果取位，面积计算结果取位至至0.01 0.01；（6 6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6 6位

5、或位或6 6位以上。位以上。（三）房屋面积测算的精度要求（三）房屋面积测算的精度要求20002000年发布的年发布的GB/T 17986.12000GB/T 17986.12000房产测量规范房产测量规范将房产面积的精度要求分为三级。将房产面积的精度要求分为三级。房产面积的精度等级房屋面积限差m中误差一0.02 +0.0006S0.01 +0.0003S二0.04 +0.002S0.02 +0.0001S三0.08 +0.006S0.04 +0.0003S注：S为面积，D为测量边的边长m。房屋面积和边长测量的精度和限差要求长度测量的精度等级边长测量误差的限差 m边长测量中误差m一0014+0.

6、000 4D0.007+0.000 2D二0028+0.001 4D0.014+0.000 7D三0056+0.00 4D0.028+0.002D界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差：间距误差：界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：丈量房屋边长较差公式：丈量房屋边长较差公式：D=0.004D（m）。）。界址点等级界址点等级限差限差中误差中误差一0.040.02二0.100.05三0.200.101 面积测算的常用方法概述2 简述面积测量实施步骤（1）收件：各房地产开发公司如果想给自己的房子办理

7、预售各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测绘部门绘部门申请申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房房屋面积测量，只有拿到经认定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，这个环节叫做这个环节叫做收件收件.首先，需要建筑物的设计施工图纸首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局规划局签竣工验收章签竣工验收章)。其次，为保证建筑的其次，为保证建筑的“来路正来路正”，还需收取，还需收取国有土

8、地使用证、城市规划许可证、有规划局国有土地使用证、城市规划许可证、有规划局签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收证明、门牌证明。证明、门牌证明。测绘之前需收取哪些资料呢？测绘之前需收取哪些资料呢？（2 2）开始测量）开始测量通常两人一组，拿着通常两人一组，拿着图纸图纸和和激光测距仪（或钢激光测距仪（或钢尺等其他测距工具）尺等其他测距工具）到现场核实现场是否有变更到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人记录。其中一人测量，一人记录。使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可

9、以累加测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可以累加显示，也可以翻看之前测量的数据。显示，也可以翻看之前测量的数据。（3 3）测量的原则）测量的原则该户型的面积如何测量，需测量几个长度？该户型的面积如何测量，需测量几个长度？（4 4）尺寸核对）尺寸核对内墙的抹灰厚度符合中误差为内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm3cm的正态分布，所的正态分布，所以，一般取中误差的以，一般取中误差的2 2倍，即实测尺寸与图纸计算倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸之间的差值为尺寸之间的差值为6cm6cm时为现场尺寸没有变更的限时为现场尺寸没有变更的限差。差。注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值注：内尺寸均比理论值小，而外

10、尺寸均比理论值大。大。（5 5）尺寸的变更）尺寸的变更当实测数值与理论数值相差超过当实测数值与理论数值相差超过6cm6cm时，视为现场时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择与图纸不一致，这时有两种选择一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。算小不算大原则算小不算大原则（为什么？）（为什么？）1 1 几何图形解析法计算房产面积几何图形解析法计算房产面积当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规则的几何图形时，可采用几何图形

11、解析法。这种则的几何图形时，可采用几何图形解析法。这种方法是方法是依据实测数据依据实测数据按公式计算求得所需面积。按公式计算求得所需面积。常用的简单几何图形面积计算公式见常用的简单几何图形面积计算公式见p185p185。2 2 坐标解析法计算房产面积坐标解析法计算房产面积1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理：直角梯形面积代数和的绝对值。原理：直角梯形面积代数和的绝对值。计算思想及步骤注意事项：注意事项：1 1、式中、式中2 2、图形为平面图形，所求为水平投影面积；、图形为平面图形，所求为水平投影面积；3 3、顺时针编号。、顺时针编号。3 图解法参见P1894 求积仪法计算房产面积求积

12、仪是一种专供在图上量算面积的仪器。优点是速度快，操作方便，适用于各种形状图形的面积量算，能保证一定的精度。KP-21CKP-21C求积仪求积仪 KP-90NKP-90N求积仪求积仪5 5 CADCAD软件测算面积软件测算面积有了实测数据后，利用有了实测数据后，利用CADCAD软件作图，再直接软件作图，再直接查询面积。查询面积。小结小结各种房产面积测算方法的精度分析：各种房产面积测算方法的精度分析：解析法、解析法、CADCAD等软件法：测量精度；等软件法：测量精度；图解法、求积仪法：原图本身精度、图纸比图解法、求积仪法：原图本身精度、图纸比例尺、图纸变形、测量工具（求积仪、三棱例尺、图纸变形、测

13、量工具（求积仪、三棱尺）的误差和量算方法精度影响。尺）的误差和量算方法精度影响。6 6 面积量算的程序面积量算的程序及时校核，及及时校核，及时平差，保证时平差，保证各级面积与上各级面积与上级控制面积吻级控制面积吻合。合。房屋面积测算注意事项房屋面积测算注意事项计算房屋建筑计算房屋建筑面积时应分别面积时应分别对待对待P193P193。房屋面积测算房屋面积测算-计算全部建筑面积的范畴计算全部建筑面积的范畴永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间房

14、屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在等其高度在2.20m2.20m以上部位计算建筑面积。以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m2.20m以上的，按其水平投影面积计算。以上的，按其水平投影面积计算。尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，显

15、是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。可以直接按照现场丈量的尺寸计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。道井等均按房屋自然层计算面积。有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。构的外围水平投影面积计算。房屋天面上，属永久性建筑，层高在房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m2.20m以上的以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在在2.20m2.20m

16、以上的部位，按其外围水平投影面积计算。以上的部位，按其外围水平投影面积计算。全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影房屋间永久性的封闭的架空通廊，按

17、外围水平投影面积计算。面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m2.20m以以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在结构的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的外围水平面以上部位的外围水平面积计算。积计算。有伸缩缝的房屋，若其

18、与室内相通的，伸缩缝计有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。算建筑面积。1、基本概念套内使用面积：室内实际能使用的面积，按结构墙体内表面尺寸计算。套内墙体面积：自有、共有、借墙。套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用的建筑面积。2、确认共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均指水平投影面积的计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。不计入共有建筑面积

19、的范畴：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程的地下室等。应参与分摊的共有建筑面积整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。3、共有建筑面积分摊方法住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元，依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。商住楼共有建筑面积的分摊方法：（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑

20、面积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；（2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。（3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。商业部分各权属单元的面积分摊细则层分摊面积=层套内建筑总面积层分摊系数（k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）；各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积权属单元分摊系

21、数（k2=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行分摊。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：例1某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18，53.45。试计算各套房屋建筑面积。功能功能门门牌牌层层行行序序功能套功能套内面积内面积功能共功能共有面积有面积不应分不应分摊面积摊面积分摊前功分摊前功能面积能面积住宅#11-9F1953.55100.56105

22、4.1110F29.129.12 953.55109.681063.23例题详解1、计算出住宅分摊系数K;2、计算出共有面积分摊及单元总面积；3、利用公式为：K=功能共有面积和/功能套内面积和=109.68/953.55=0.115，共有面积分摊=各套内面积 K。首层各单元面积门牌门牌房号房号套内面积套内面积共有面积分摊共有面积分摊单元总面积单元总面积#110154.896.3161.2010254.896.3161.20109.7812.62122.403-9层各单元面积2层各单元面积门牌门牌房号房号套内面积套内面积共有面积分摊共有面积分摊单元总面积单元总面积#10152.186.0058.

23、180253.456.1559.60106.6312.15117.78门牌门牌房号房号套内面积套内面积共有面积分摊共有面积分摊单元总面积单元总面积#120152.186.0058.1820252.186.0058.18104.3612.00116.36分摊余数=117.787+116.36+122.40-1063.23=-0.01思考题思考题有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。功能功能层层行行序序功能套内功能套内面积面积功能共功能共有面

24、积有面积栋共有栋共有面积面积功能共有功能共有不应不应分摊分摊面积面积分摊前功分摊前功能面积能面积#1商场#3住宅#1商场1F11145.1539.12212.55107.991504.812F21108.14288.69107.991504.822253.29327.81212.55215.983009.63#3住在3-26F330158.405957.7636116.1627F4104.37107.99212.3630158.405957.76104.37107.9936328.52 32411.696285.57316.92323.9739338.15解题提示：1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功能套内面积和+功能共有面积和）2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功能套内面积和3、#1第二层商场分摊系数K2=#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功能套内面积和4、#3住宅分摊系数K3=#3住宅共有面积分摊和/#3住宅功能套内面积和