的商品房买卖合同集合9篇.docx

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1、 的商品房买卖合同集合9篇商品房买卖合同 篇1 进展商(甲方) 法定代表人/托付代理人： 买受人(乙方) 身份证号码： 甲方与乙方于 年 月 日签订了购置位于 商品房的中山市商品房买卖合同(合同编号号： )，合同商定建筑面积： M2，购房总价： 元，已于 年 月日在中山市房地产交易登记治理所(下称交易所)办理了合同登记备案手续。现甲乙双方经友好协商，打算终止该合同，并达成协议如下： 1、甲乙双方签订的上述商品房买卖合同于本协议书生效之日起正式终止。 2、本协议书自甲乙双方签订之日起生效。 3、终止上述商品房买卖合同备案的手续费由 方担当。 4、本协议一式二份，由交易所留底存档。 甲方：(签章)

2、 乙方：(签章) 法定代表人/托付代理人： (签章) 法定代表人/托付代理人： (签章) 年 月 日 商品房买卖合同 篇2 甲方(卖方)： 身份证号码： 联系电话： 乙方(买方) 身份证号码： 联系电话： 依据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产治理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在公平、自愿、协商全都的根底上，就乙方向甲方购置房产,签订本合同，以资共同信守执行。 一、房屋根本状况 乙方同意购置甲方拥有的座落 的房产，建筑面积为平方米，土地使用面积为 平方米。房屋产权证号 二、买卖条件 1、房屋价格：甲方同意将其已购置的上述房屋以总价人民币 元整(大写金额元整)出售给乙方

3、。该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用(包括税费及必要的公证费等)均由乙方担当。 2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、租赁等行为应告知乙方，并自行商定解决。如因上述缘由导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方担当全部责任。 3、乙方已对甲方要出售的房屋做了充分了解，情愿购置该房产。 三、房屋贷款抵押的注销 1、甲方应于合同签订后的 天内至银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类材料。 2、甲方应在从银行取得的上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明文件，取得房屋产权证后的 天内将相关文件交给乙方保管、留置。 四、乙方付

4、款 1、乙方在签订合同当日支付房款元(大写： 元)给甲方。甲方同意在房款 支付 日内，将房产交付乙方使用，但在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请前，乙方不得擅自转变房屋内外的构造及设施，如任何一方未能按约履行，则另一方有权单方面解除本合同，并按违约责任处理。 2、乙方在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请当日支付尾款元(大写： 元)整。 五、其他商定 1、修理基金、有线电视开通费送于乙方。 2、甲方所留屋内家俱、电器均送于乙方。 六、违约责任 乙方中途悔约，则不得向甲方索还定金。 甲方中途悔约，则应在悔约之日起日内将房款退还给乙方，另给付乙方房价的20%的违约金。 七、本合同在履行中若发生争

5、议，甲乙双方应实行协商方法解决。协商不成时，任何一方均可向 人民法院起诉。 八、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商定，并签订补充协议。补充协议(含附加条款)与本合同具有同等法律效力。 九、本合同一式两份，自甲、乙双方签章之日生效，甲、乙双方各执壹份。 十、如因不行抗力或其他不行归责于当事人的缘由致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不担当违约责任。 甲方(卖方及配偶)： 乙方(买方)： 联系电话： 联系电话： 合同签订时间： 年 月 日 商品房买卖合同 篇3 原告： ，女 ， 族， 年 月 日生， 人,住 被告： 法定代表人： ，联系电话： 诉讼恳求： 1、恳求依法判令被告退还所购商品房

6、的全部款项及支付逾期交房违约金24,860元(20xx年4月1日至20xx年2月28日，共700天); 2、诉讼费由被告担当。 事实和理由： 原、被告于20xx年7月28日签订商品房买卖合同(以下简称：合同)，购置被告开发的位于 的商品房，原告一次性交纳购房款355,143元。 合同“第八条 交付期限”(详见合同第_页)商定：“出 卖人应当在20xx年3月31日前，商品房交付买受人使用”。至20xx年2月28日，原告未收到被告要求原告办理商品房交接手续的书面通知。 鉴于以上事实，被告逾期交房700天(自20xx年4月1日至20xx 年2月28日止)，依据合同“第九条 出卖人逾期交房的违约责任”

7、(详见合同第_页)商定：“自合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。故被告应支付原告逾期交房违约金24,860元。 原告为维护其合法权益诉至贵院，望贵院判如所请。 此致 _区人民法院 具状人： 年 月 日 需预备的立案材料： 1、 起诉状2份 2、 原告身份证复印件1份 3、 被告工商查询卡1张(如法院要求，到萨尔图工商局打印) 4、 商品房买卖合同复印件1份 5、 交纳购房款票据1份 6、 诉讼费421.5元，可能还有其它诉讼费50元。 务必于20xx年3月31日前立案交费。 商品房买卖合同 篇4 一、合同商定解除权 解除

8、合同的条件，分商定解除条件和法定解除条件两种，其中商定解除又可分为协议解除和商定解除权。 合同法第九十三条规定，当事人协商全都，可以解除合同。当事人可以商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、合同法定解除的情形 (一)因不行抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务;(三)当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 三、合同解除权怎么行使？ 依据合同法的规定，当事人一方行使解除权，主见解除合

9、同，只要通知对方即可，也就是说，解除权的行使，只要向对方当事人传达了自己的意思表示就可以发生解除合同的效力，而不需要以其他方式帮助。对方接到通知后，合同即发生解除的效力，而无需被通知人同意。假如对方对解除合同有异议，依据合同法的规定，可以恳求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规定规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照特殊程序办理批准、登记手续后，才能产生合同解除的效力，这是与合同生效要件相对应的。 四、商品房买卖合同解除权怎么行使？ 依据前三点内容可知，假如购房者与售房者未就商品房买卖合同解除权达成商定的，那么，行使商品房买卖合同解除权的前提就得符合我国合同法规定的

10、法定解除合怜悯形。假如购房者和售房者签订的商品房买卖合同符合了行使合同解除权的情形，购房者或者售房者主见解除合同，只要通知对方即可，而无需被通知人同意。假如对方对解除合同有异议，可以恳求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规定规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照特殊程序办理批准、登记手续后，才能产生合同解除的效力。总之，这是一个简单的问题，解决该问题除了需要结合您自身实际状况，还需要对解除合同后的后续问题做完善。在此建议您尽早询问专业律师，以维护您自身的最大合法权益。 商品房买卖合同 篇5 商品房买卖合同登记的申报材料有商品房买卖合同登记申请表、双方签订的商品房买卖

11、合同、预售商品房分层分户平面图、银行进帐凭证、开发企业法定代表人授权托付书及代理人身份证明、预购人是法人或其他组织应提交法人登记证书或者授权登记文件及代理人的授权托付书和身份证明、预购人是个人的提交身份证明、所购房屋是现房的须提交房地产权证、预购人是境外机构组织人员的提交经重庆市涉及国家安全事项建立工程审批办公室审核同意的审查意见通知书原件。 收费标准： 住宅：转让手续费3元/平方米; 非住宅：转让手续费按成交价的2%计费。(转让双方各担当50%) 办理时限为10个工作日。 涉外商品房买卖中登记需供应的资料： 需供应的资料：(资料请自留复复印件) 1、房屋全部权登记申请书; 2、商品房买卖事同

12、示范文本; 3、商品房销售专用发票; 4、进户通知单; 5、商品房结算单; 6、住宅使用说明书较验原件; 7、工程质量保证书较验原件; 8、单户商品房销(预)售许可证; 9、涉外人员公民护照较验原件供应复印件; 10、涉外公证部门的公证书; 11、登记机关认为必要的其他文件。 若托付办理还需供应： (1)托付人，受托人均为个人，供应托付公证书原件和受托人身份证(复印件)校验原件; (2)托付具有中介资质的房地产中介公司办理，需供应书面托付书原件。 商品房买卖合同 篇6 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 甲方依据中华人民共和国城市房地产治理法及有关规定，已依法取得xx市_区（县）_

13、地块的国有土地使用权，土地使用面积为_平方米，土地使用年限_年，自_年_月_日至_年_月_日止，国有土地使用证号为_。甲方在上述地块上建立的_，现已具备规定的预售条件，经xx市房屋土地治理局批准，准予上市预售，商品房销售许可证号为京房内证字第_号。 乙方自愿购置甲方的_房屋，房屋用途为_。乙方预购房屋的定金为人民币_元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。 第一条_房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为_平方米（包括：套内建筑面积_平方米，分摊的共有共用建筑面积_平方米）。共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 甲方出售该房屋时亦同

14、时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为_平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_年_月_日止。 其次条甲乙双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的_%（含）时，根据本合同第三条所述房屋单价据实结算； 房屋建筑面积误差超过上述商定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起_日内，甲乙双方同意按下述第_种（大写）方式处理： 1乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外

15、，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按_利率计算。 2根据本合同第三条所述房屋单价据实结算。 3_ _。 第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币_元，价款合计为人民币（大写）_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整（小写）元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方签订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最终一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行_，银行帐号为_。 第四条乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同商定的付款期限其次日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之_

16、（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过_日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。 第五条甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建立工程质量监视部门出具的xx市建立工程质量合格证书和测绘部门实测面积数据；若双方商定交付初装修房屋的，须根据xx市公共建筑工程实施初装修质量核定规定（试行）、xx市住房工程实行初装修竣工工质量核定规定（试行）的要洋，提交建立工程质量监视部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后，甲方交付房屋的日期为_年_月_日。甲方交付的房屋被建立工程质量监视部门认定不合格的，乙

17、方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按_利率计算。 第六条甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按_向乙方补偿。 第七条除不行抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间向本合同商定房屋交付之日其次日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之_（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过_日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已支 的房价款及利息全部退

18、还乙方，并向乙方双倍返还定金（利息计算同第五条）。 第八条本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购置房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于_日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起_日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应担当补充协议中双方商定的违约责任。 第九条甲方同意按建立工程质量治理方法、xx市建立工程质量条例及有关规定

19、，自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进展保修。 第十条乙方同意在小区物业治理委员会或业主治理委员会未选定物业治理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业治理公司负责治理。 第十一条双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到xx市_房地产交易治理部门办理预售、预购登记手续。 第十二条本合同签订后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特别缘由转让，须经甲方同意并签订预售转让书面协议，报市房屋土地治理局批准。 第十三条双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易治理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。 第十四条本合同在履行中如发生争议，双

20、方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第_种（大写）方式解决纠纷 1提交北京仲裁委员会仲裁。 2任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。 第十五条本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不行分割的组成局部，具有同等法律效力。 第十六条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共_份，房地产交易治理部门壹份，_。 甲方（签章）：_乙方（签章）： 法定代表人：_法定代表人： 身份证号码：_身份证号码 地址：_地址： 联系电话：_联系电话： 邮政编码：_邮政编码： 代理人：_代理人： 联系电话：_联系电话： _年_月_日_年_月_日 预售登记机关：_（章

21、） 经办人： 附件一房屋状况（略） 附件二共有共用部位（略） 附件三付款方式（略） 甲方： 身份证号： 联系地址： 联系电话： 乙方： 身份证号： 联系地址： 联系电话： 甲乙 方拟合资向 购置商品房（以下简称“房产”），现甲乙丙方就合资购置上述房产事宜达成协议，以资双方共同遵守，详细内容以下： 一、房产状况 由 开发，位于 ，合同商定面积 平方米，单价为 元/平方米，总价为人民币 元。 二、出资比例 甲乙双方按购房总价联合出资购置该房产，出资比例各占二分之一。 三、为公正应对当前国家房地产金融政策，甲乙双方商定由甲方/或乙方 为代表与房产出卖人签订商品房买卖合同、前期物业合同等合同、协议 一

22、、出资比例 双方联合出资购置房产，出资比例各为50%。双方按出资比例享有房产的全部权益，并承担因购置该房产及今后与该房产有关的全部购房款、税费等一切支出。 二、房款、税费支付 甲乙双方均应准时履行与房产转让方签订的购房协议，和因受让房产产生的一切税费等支付，并承担相应的责任。 1、为了受让房产能够准时有序地进展，甲乙双方推选甲方为事务执行人，代表甲乙双方履行受让房产进程中的一切事务，包括但不限于支付购房款、税费及其他活动用度支出，办理交房手续，办理产权证书过户手续等。 2、按有关行政主管局部及房产转让方要求，需乙方亲身办理的，乙方应予执行。 3、购房款、税费等付款到期前，乙方应将其应承担的部份

23、款项交由甲方对外支付。否则，付款到期后，为确保受让房产顺当进展，甲方可自己出资垫付或对外借款垫付，因此产生的借款本金、利息和甲方向乙方追偿的全部用度由乙方负责并承担。 三、房地产权属证书的保管 受让后的房地产权属证书临时由甲方保管。若当地房地产主管局部按房产共有人人数办理房地产权属证书的，双方保管各自的证书。 四、受让后房产的治理和使用 受让后房产的治理和使用由双方友好协商处理。但房产需要对外出售、出租、出借、典当等时，甲乙双方中任何一方在同等条件下均有优先权。 五、违约责任 甲乙双方中任何一方违约的，应赔偿守约方的经济损失。经济损失包括但不限于追究违约方违约责任而产生的律师费等。 六、文书投

24、递 本协议确定的联系地址为各类通知、文书投递的地址，如有变动应准时通知对方当事人和登记机构，否则造成相干通知文书没法投递的，将视同已投递，由此产生的法律责任由当事人自行承担。 七、本协议未尽事宜，双方可另行协商订立补充协议。与该房产有关事宜双方未商定如何处理的，依照我国物权法、房地产治理法等法律、法规规定处理。 八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签字之日起生效。 甲方： 乙方： 签订日期： 年 月 日 签订地点： 商品房买卖合同 篇7 内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制

25、，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地治理法的规定和合同标的履行不能动身，否认此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔标准与效力标准的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的简单，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的根本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此根底上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量 随着经济的进展，我国社会整体进展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件

26、事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢送。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些缺乏，尤其是从司法解释序言中所表达的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效

27、力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，盼望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联系在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可

28、以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者，依高级汉语大词典之解释，意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定，本文要争论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中消失的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比拟二者在

29、全部权移转方面的差异。 通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义”，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产治理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地治理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是

30、，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。 但是，在当前相当一局部地区消失了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚拢区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中消失了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的消失有其必定缘由。随着城乡产业构造的升级和

31、经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚拢功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经受了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建立的深入进展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土地本钱过高。在土地补偿水平与用地本钱比拟利益的巨大反差下，农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四，我国土地治理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度

32、的提高和“旧村改造”的推动，相当一局部村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进展“土地经营”。可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的消失就成为不行避开的现象。 除此以外，在中小城市消失的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为进展中国家走城市化、现代化道路的进展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断进展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对比，“集体建立用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世

33、纪九十年月初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用治理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的规划经济时代颜色。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是无视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。 三、病态契约与无效合同 争论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，

34、依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约缘由合法；契约的标的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或商定。假如将符合这些要件的契商定义为安康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立的合同；在订立合同时显失公正的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当

35、事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不非常严峻而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，马上契约是否生效的打算权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权打算其命运，各国法一般规定其为肯定无效。 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公 共秩序与和善风俗。对于第一方面，王

36、利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；必需是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性规定中的效力性规定。对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。但凡违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认

37、为，由于房地产治理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而土地治理法中又规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”、“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。 （一）合同无效论的依据 在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点： 1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产治理法明确规定房屋全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必需使在集

38、体土地上所建房屋的全部权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在土地治理法里却明确规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指土地治理法）的强制性规定。依据合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其

39、标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋全部权。但在现实生活中，由于房产治理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法根据商定进展全部权的移转，由于依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必需以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使情愿履行也不履行的状态。基于这一缘由，也可以确定此类合同无效。 （二）合同有效论的依据 与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点： 1、虽然土地治理法中规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立

40、”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进展移转，但依照法律解释学的体系解释方法，依据该条的上下文意来推断，这里所称的法律应当是对转让的程序进展标准和调整的法律，而不包括实体上的限制。由于该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体全部土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体全部土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，固然是包括国有土地使用权与集体全部土地使用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以

41、，土地治理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的根本原则和立法法第78条的规定，应当认为农夫集体全部的土地的使用权是可以转让的。 2、暂且不虑及上述对宪法和土地治理法的学理解释，单从由于违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律标准可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和制止规定二种。强制规定，指命令当事人应为肯定行为的法律规定。制止规定，指命令当事人不得为肯定行为的法律规定。但是，假如再进一步细分，制止规定

42、又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反制止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必需是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观土地治理法的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，依据王利明教授“无效一般只限于违反效力性标准的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品

43、房买卖合同也并不必定无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必定及于私法。 （三）笔者的观点 笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进展界定，必需放在一个更高的、全局的视野上进展端详，不能单就某一部法律为推断，“法规章只有参照它们所效劳的目的始能被理解”，确定一项法律规章的存在是否合理，必需首先探究其目的何在，只有在此根底上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。 土地治理法规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地治理，维护土地的社会主义公有制，爱护、开发土地资源，合理利用土地，切实爱护耕地，促进社会经济的可持续进展，依据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建立用地和未利用