认识总包认识自己.ppt

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1、认识总包认识自已2023/4/14目目录听听总包怎么说总包种种“恶劣表现”21问自己几个问题3如何管理好总包4 总包种种“恶劣表现”问自己几个问题听听总包怎么说312如何管理好总包4目目录 1.总包种种“恶劣表现”安排的工作（设计、工安排的工作（设计、工程变更）以各种借口拒程变更）以各种借口拒不执行。不执行。只要其他单位接手的只要其他单位接手的(沾沾边的），总包借机推出边的），总包借机推出去不管。去不管。“千方百计千方百计”刁难业主刁难业主的指定分包。的指定分包。凡事业主求着他，凡事业主求着他，他却躲着业主跑。他却躲着业主跑。拒不服从业主管拒不服从业主管理，对着干理，对着干。1.总包种种“恶劣

2、表现”为什么会有这么多问题？为什么会有这么多问题？为什么后期的总包越来越难管理？为什么后期的总包越来越难管理？是什么使我们渐行渐远？是什么使我们渐行渐远？1.总包种种“恶劣表现”公说公有理公说公有理 婆说婆有理婆说婆有理永远也纠缠不清永远也纠缠不清换个角度看问题换个角度看问题听听他们怎么说听听他们怎么说目目录总包种种“恶劣表现”问自己几个问题听听总包怎么说312如何管理好总包4 2.听听总包怎么说招标时，建筑面积为9.4万平米，所有按照面积计的措施费均以此为标准；我们进场后却多了夹层、闷顶层，原来的5层结构变成了7层，再加上室外楼梯，多出2万多平米；而我们给劳务分包是按照建筑面积结算，只此一项

3、，亏了几百万。为什么在投标的时候不告诉我们这里有差？为什么迟为什么在投标的时候不告诉我们这里有差？为什么迟迟不给我们按照实际建筑面积结算？迟不给我们按照实际建筑面积结算？2.1合约条款问题（一）合约条款问题（一）土方回填量亏。我们接手时为了抢时间没有复核边线，结果实际回填量却大了很多，你们不考虑实际情况，只按照图纸核算工程量，导致我们在量上亏损。（土方单位放坡不（土方单位放坡不准、超挖；基础单位多挖）准、超挖；基础单位多挖）悬挑架落架，不给钱。为了幕墙施工，先哄我们落架，先哄我们落架，落了之后又不给钱。落了之后又不给钱。“我就觉得你们是故意的，设套让我们钻我就觉得你们是故意的，设套让我们钻”！

4、2.听听总包怎么说为了抢工期抢工期，在二三季度集中采购了大部分结构所需的钢筋，但是结构是在4季度完成的，你们就按照4季度的价格给我们结算钢筋（4季度钢筋价格下降季度钢筋价格下降），此项我们亏损了此项我们亏损了两百多万。两百多万。2.2合约条款问题（二）合约条款问题（二）砌筑墙体按面积计，不计算构造柱和圈梁的砼量构造柱和圈梁的砼量。放在室内分隔墙上还可以理解，但是放在只有1米多高的墙上米多高的墙上，砼占砖墙比率太大砼占砖墙比率太大，无法接受。你们是方便计算了，我们的风险却增大风险却增大。采光井剃凿的单价采光井剃凿的单价，增加的砼构造柱、圈梁的单价，还不够人工费的一半，更别说成本了。这种变更接一单

5、亏一单，接一单亏一单，我们不愿意做我们不愿意做。建筑与结构不符之处造成的修改，不给增加费用。因建筑与结构不符之处造成的修改，不给增加费用。因为合同规定总包有审图义务！为合同规定总包有审图义务！“我们要像民营单位一样，吃了亏的，就是不做吃了亏的，就是不做，或跟你们胡搅蛮缠胡搅蛮缠，你们能怎样？最后还不得按照市场实际价格计算。”！2.听听总包怎么说有些人对技术不精，乱指挥技术不精，乱指挥。2.3专业水平问题专业水平问题开发思路没有想明白，却折腾总包开发思路没有想明白，却折腾总包（车库顶板防水之后回填，没有检验防水的合理期，漏了又找总包；覆土又给总包及幕墙施工带来很大的困难，为了运输，打了厚厚一层砼

6、）。我们通过技术改进节省下来的钱技术改进节省下来的钱，你们却盯在眼里，要要扣掉。扣掉。（如地下室墙体插筋不计搭接地下室墙体插筋不计搭接、达到清水砼的墙面不清水砼的墙面不计抹灰计抹灰）。“你们交给我们的图纸应该是正确的，我们是按图施工。然而施工图纸不明确或不正确，却将责任推给我们施工图纸不明确或不正确，却将责任推给我们，你们没有做好本职工作”。(如：9mm抹灰厚度）2.听听总包怎么说一个很简单的事，我们通常找甲，甲说这个事是乙办，乙说这个事应该找丙，丙说这个事我已经不管了，你还是找甲吧。（为什么让我转着圈的找你们的人？！）（为什么让我转着圈的找你们的人？！）2.4职业水准问题职业水准问题“到期而

7、不付款，到期而不付款，你们有100个理由个理由，说起来各个部门都没有错，可与我们何干？可与我们何干？我们拿不到钱没法跟劳务班组劳务班组交代、没法跟材料商材料商交代，后果就是人跑了，材料也供应不上”。每次去你们公司取工程款取工程款，没100块打车费、不折腾折腾几次，办不下来“一个问题有好几个人说意见好几个人说意见，但要签字都不签签字都不签；有问题不不知道该找谁解决知道该找谁解决；出了问题都不承担责任。甲方就是一个大总包，也有甲方就是一个大总包，也有“服务服务”的一面。的一面。服务意识服务意识 2.听听总包怎么说一件事情你们你们可以决策决策1、2个月个月，到我们我们这就要马上就马上就办办。我们也是

8、个正规组织，反应也需要时间。反应也需要时间。2.5决策、指令方面问题决策、指令方面问题“总说我们进度慢，人手不足总说我们进度慢，人手不足，而你们的地下夹层做与不做，反反复复反反复复好几次，有一次模板支好了，钢筋基本绑扎完成了，马上要打砼了，你们发个通知说是要“拆”！工工人本来就不稳定，又拆又改人本来就不稳定，又拆又改“不出活不出活”，工人干干就跑了，工人干干就跑了”。“由此耽误的时间却不计工期延长”。2.听听总包怎么说脏活、累活、没有利润脏活、累活、没有利润的，别人不愿意做的，都是总包去做。而且反应要快，配合要好反应要快，配合要好。2.6“无利无利”还要还要“起早起早”在管理力量的投入管理力量

9、的投入比别的单位远远多得多，运营成本运营成本大，在与民营单位竞争上不具有优势。“赔本赚吆喝赔本赚吆喝”。管理管理众多的指定分包，配合费配合费少的可怜。2.听听总包怎么说为了抢工期抢工期，我一次性大面积投入模板及钢管材料，为此损失五、六百万损失五、六百万；人力、物资的投入，公司是非常支持的。2.7“我们曾经努力过我们曾经努力过”当初在报价报价上失误，报亏了亏了100万万，为了履约，我们坚坚持做下来了。持做下来了。劳务出了问题劳务出了问题也出乎我们的意料，解决起来很困难困难。重来一回重来一回，你们把工程交给别的单位别的单位试一试，看看能不能像我们这么投入投入。我们的努力没有换来好的回报好的回报，结

10、算上结算上“这卡那砍这卡那砍”，评价上都是差评！你们没有看到我们的努力。差评！你们没有看到我们的努力。目目录总包的种种“恶劣表现”问自己几个问题听听总包怎么说312如何管理好总包4 3.问自己几个问题在听过上述反馈之后在听过上述反馈之后问自己几个问题问自己几个问题1、我们是否足够专业？、我们是否足够专业？2、我们是否具备一定的职业水准？是否有、我们是否具备一定的职业水准？是否有“踢皮球踢皮球”、“扳道岔扳道岔”行为？行为？3、我们是否足够的公平？、我们是否足够的公平？4、我们提供的图纸是否足够清晰明了，是否能正确指导施工？、我们提供的图纸是否足够清晰明了，是否能正确指导施工？5、我们的合同界面

11、是否清晰、合同条款是否合理、计价方式是否公平？、我们的合同界面是否清晰、合同条款是否合理、计价方式是否公平？6、我们发出的指令是否正确？、我们发出的指令是否正确？3.问自己几个问题某公司老板的一句话某公司老板的一句话“我再也不做我再也不做 的活了，赚不到钱的活了，赚不到钱”。如果有一天，合作方都这么说如果有一天，合作方都这么说 我们该怎么办？我们该怎么办？目目录总包的种种“恶劣表现”问自己几个问题 听听总包怎么说312如何管理好总包4 4.如何管理好总包认识总包，知己知彼选择总包，合适才是最好的做好我们应该做的工作4.14.24.34.4练好“内功”，自我提升 4.如何管理好总包认识总包认识总

12、包行业总体概况行业总体概况法人层次多专业细分规范程度不高竞争激烈法人层次多、区域多的现状。如：中建系统一个大的外壳之下，各子（分）公司水平参差不齐。实力强的管理人员1000人以上，差的不超过200人。我国房建系统资质划分为施工总承包、地基基础、钢结构等10几类专业资质。总包多以主体土建施工为主，专业施工靠寻找外部专业资源（土方、桩基、基础），很难有综合性很强的大总包。施工规范程度、精细化程度不高，传统总包对分包管理的深度、专业化程度有限。如：中建系统在主体结构、钢结构等方面技术优势明显，但缺少精装修、幕墙等专业人员，专业化、深度管理无从谈起。相互间竞争激烈。在同等档次上的企业，有数十家；往往为

13、了中标，不惜血拼降阶，不规范竞争，提倡“二次经营”，为以后项目管理埋下隐患。多数都是纯管理型企业，对劳务的依赖性较大。4.如何管理好总包认识总包认识总包 一旦违约，总包单位违约成本低，开发商违约成本高。一旦违约，总包单位违约成本低，开发商违约成本高。同一项目部劳务分包不同，最终的工程质量也可能相差同一项目部劳务分包不同，最终的工程质量也可能相差较大。较大。同一项目部主要管理人员不同，可能造成两项工程管理同一项目部主要管理人员不同，可能造成两项工程管理能力相差较大。能力相差较大。同一家企业各项目部之间管理能力相差较大。同一家企业各项目部之间管理能力相差较大。优秀的、符合要求的、能按业主思路走的施

14、工企业非常少。优秀的、符合要求的、能按业主思路走的施工企业非常少。企业特点企业特点 4.如何管理好总包认识总包认识总包优势突出，短板明显优势突出，短板明显 优势优势 劣势劣势 传统技术能力强。在主体结构、二次结构、钢结构、初装修等常规技术领域非常擅长，甚至是权威。（中建各工程局、各建工集团等级的总工很多是国内相关领域的专家）精细化技术能力弱。尤其在房地产领域关心的“三个精装修”如：园林景观、精装修、幕墙等精细化领域方面，技术力量相对薄弱，鲜有行业专家。以铝合金门窗为例，总包更多关注安装节点是否符合要求，而缺少对窗系统的合理性和科学性、构造等方面的深入研究，也缺少这方面的动力。4.如何管理好总包

15、认识总包认识总包优势突出，短板明显优势突出，短板明显 优势优势 劣势劣势 基础资源整合能力强。如：建筑料具（脚手架、跳板）、建筑机械设备（塔吊和电梯等）、劳务、大宗物资（钢筋、砼）地材等。资源整合能力属于粗放型，对于房地产领域关注度高的如园林景观单位、入户门生产厂家、幕墙单位等资源只知大概，缺乏深入了解，也不会像业主一样深入考察。由于这个原因，导致业主无法将这些内容“打包”给总包施工。4.如何管理好总包认识总包认识总包优势突出，短板明显优势突出，短板明显 优势优势 劣势劣势 中建、上海建工等大型施工企业现场综合管理能力强。一般这类企业的派驻项目部管理岗位配置齐全，管理相对正规。对甲指分包一般会

16、有专门部门管理，与总包施工、其他专业分包施工形成一个整体推动。运营成本高，导致报价高。管理人员相对年轻，缺少经验，管理手段单一，易形成“大而不专”。由于立场不同，在工序安排等方面往往有利于自己而不利于甲指分包的工作，分包抱怨情绪普遍较大。4.如何管理好总包认识总包认识总包 顾客、甲方、施工方的资源匹配不对等顾客、甲方、施工方的资源匹配不对等我们不接受裂缝、空鼓小业主开发商开发商施工施工1设计设计施工施工2施工施工3供应商供应商施工施工4国家标准个性化需求国家标准产品产品质量质量我们一切痛苦的我们一切痛苦的根源根源短期内很难改变这个不等式。只有我们的标准比小业主高，通过采取有效的管理手段，打造接

17、近标准的产品，才有可能让我们的客户满意！4.如何管理好总包4.2 选择总包选择总包 现有的成熟做法，需坚持；不足之外需改进。现有的成熟做法，需坚持；不足之外需改进。现有的成熟做法，需坚持；不足之外需改进。现有的成熟做法，需坚持；不足之外需改进。核心成核心成核心成核心成员员全全全全程参与投程参与投程参与投程参与投标标增加第三方增加第三方增加第三方增加第三方单单位位位位评评价价价价123锁锁定定定定项项目核目核目核目核心心心心团队团队l 项目经理、生产经理、技术总工。l 项目团队核心人员（项目经理、生产经理、技术总工），全程参与投标，发“考试卷”。l 除考察其主体外，还应增加第三方（业主、监理）对

18、该单位的评价（最好是对拟报项目经理的评价）。考察项目应以拟报项目经理所管辖项目为重点。4.如何管理好总包4.3 练好练好“内功内功”与总包之间的矛盾、问题、纠纷，大多数情况是在项目实施到中后期才表现出来。虽然暴露的是现场管理问题，但这些问题往往大部分是在我们当初制定合约分判、计价原则、合同条款、深化（施工图）设计等前期就埋下了隐患的种子，因此我们看问题需要“刨根问底”，找到事情的根源所在，从根本上解决。不断学习专业技术，提升专业水平不断学习专业技术，提升专业水平做好服务工作，提高职业水准做好服务工作，提高职业水准 设计改进，使之更具有操作性、直观性设计改进，使之更具有操作性、直观性合约改进，提

19、供公平合理、清晰明确的合同条件。合约改进，提供公平合理、清晰明确的合同条件。4.如何管理好总包传统领域技术掌握，在此基础上，向外围扩展，尤其是“三个精装修”的技术掌握。4.3.1 不断学习专业技术提升专业水平不断学习专业技术提升专业水平管理工具和方法的运用。（行动学习、头脑风暴、1:1实际打样等）项目相关人员换个“脑袋”看图纸，及早发现问题，给出改进建议。厘清各单位的工程界面，减少灰色地带和争议。深入研究技术标准，争取早日建立自己的企业标准。（多以图片、影像形式表达）4.如何管理好总包属于业主办理的，应该为施工单位创造条件的，我们要放下身段，做好服务工作。4.3.2 做好服务工作，提高职业水准

20、做好服务工作，提高职业水准一个人对一个单位；如需内部多人解决，由主责工程师牵头办理，不要让施工单位的人拿着单子到处找人，杜绝“扳道岔”、“踢皮球”等现象。4.如何管理好总包现阶段的施工图纸尚不具备完全指导施工之用，过于“传统”。4.3.3 设计改进，使之更具有操作性、直观性设计改进，使之更具有操作性、直观性将成熟的、经过检验的做法固定下来，形成自己的做法，将之交给设计院落实到图纸上。例如：窗口后塞口安装节点、种植屋面分层做法等。丰富、健全细部节点做法，给合约以支持。合约需要根据图纸计算清单，只有做法详细才不会漏项，才不会留下争议的种子。尽量少的引用标准图集，增加个性化设计，摒弃不合理做法，如“

21、9mm厚度的抹灰”。4.如何管理好总包简化合同条款。厚厚的一本拗口的合同条款，总包在投标时在很短的时间内，想完全读懂合同有难度。建议与成本中心共同商讨简化的可行性。4.3.4 合约改进，提供公平合理、清晰明确的合同条件。合约改进，提供公平合理、清晰明确的合同条件。尽量给出合理、公平的计价方式。如零星工程有单独的清单；砌筑隔墙的砼量，能否按照不同墙体分开计量、建筑与结构不符之处造成的修改，不给增加费用等。总包单位后期在完成了绝大部分产值后，往往为了减少管理成本考虑，一般不愿意接变更，而清单的不合理恰恰给了总包借口。少一些模糊条款，多一些可行的激励和制约措施。4.如何管理好总包建立明确的业主和总包

22、的工作界面。4.3.5 做好我们应该做的工作。做好我们应该做的工作。属于业主做的事情，总包代替不了，否则有可能会导致目标与结果“背道而驰”。属于总包做的事情，业主做了之后会让总包往后“缩”，不利于工作的推动。“不越位、不缺位不越位、不缺位”讲的是管理的一个“度度”；但在现实管理中，这个“度度”很难把握，如何做的更好，对“度度”的拿捏更有分寸，是我们需要思考的课题。4.如何管理好总包业主应该做的工作业主应该做的工作度度A-管理越位业主总包业主总包B-管理缺位业主总包业主总包C-理想状态D-现阶段适用 4.如何管理好总包业主现场管理方面的工作业主现场管理方面的工作 需要有明确清晰的开发思路，科学的

23、标段划分，重点工序如开工主体结构进度外立面与园林外立面与主体外立面和主体与精装修等。1、管理策划方面，首先要理清思路，其次要参与各方统一思想认识。科学合理、紧凑的开发计划。明确的目标（质量、进度、安全文明、销售、成本等）及实现目标的必要保证措施。工程难重点辨析清楚。最后，上述事项在监理、总包进场后要向其交底，让他们了解全局，统一思想认识，明白“游戏规则”。4.如何管理好总包业主现场管理方面的工作业主现场管理方面的工作 开发计划总控。2、管理手段方面，坚持几个总控不放手。技术总控。建议设置主任工程师岗位，负责技术把控，重点是图纸审核及发放，设计变更等管理。涉及观感或品质的分项工程、材料总控。现场

24、平面总控。4.如何管理好总包业主现场管理方面的工作业主现场管理方面的工作3、管理细节（验收）方面，坚持几个100%检查。门窗安装节点外墙穿墙螺栓孔洞封堵（适用高层）涉及安全的（锚杆拉拔、后置埋件拉拔）防水基层隐蔽、闭水试验、交工前淋水试验结构隐蔽前、结构尺寸甲供材进场100%4.如何管理好总包业主现场管理方面的工作业主现场管理方面的工作4、其他管理细节方面，需要做到的。材料送审制度。样板引路制度。重要工艺1：1实景呈现。材料的背靠背抽查。希望我们能用战略发展的眼光看总包管理问题，多听听总包（其他分包、监理）的意见（抱怨），多维度看问题并进行思考，进而改进我们的管理方法和手段，使总包愿意跟我们一起前进，做公司业绩快速增长目标的坚实后盾。结束语结束语