某物业小区环境管理部管理方案.ppt

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1、 环 境 管 理 部 管 理 方 案目 录项目简介项目简介小区入住前工作安排小区入住前工作安排小区入住中工作安排小区入住中工作安排常态下小区管理方案常态下小区管理方案管理目标管理目标项目简介n项目基本情况项目基本情况n现有人员情况现有人员情况项目基本情况项目基本情况 小区内部设计以水系、绿地为主景观，突显了特色园林建筑风格。水景和绿化面积占总面积的72%，水景包括水系、水道、湖、喷泉、瀑布等;绿化包括绿篱、地被植物、攀援植物、花景、绿雕等。项目总占地面积11万平方米，规划建筑面积25.5万平方米，其中住宅部分23万平方米、商业1.5万平方米、会所0.5万平方米，容积率2.27，绿地率43.5%

2、。其中一期总建筑面积8.9万平米，西门为商业步行街，共计8栋小高层住宅，22个单元450户，5栋商铺52户，地下停车位130个，地上停车60个。房地产房地产E网网住宅基本情况住宅基本情况楼楼号号楼层楼层单元户数单元户数共共计计售出售出情况情况备注备注一单元一单元二单元二单元三单元三单元1 111111 12020202020206060一层为商铺一层为商铺2 29 918181818181854543 39 918181818181854544 49 9181818183636一梯三户，低三商铺一梯三户，低三商铺5 51111242424244848一梯三户，低三商铺一梯三户，低三商铺6 61

3、1111 122222222222266667 711111 12222222222226666一单元电梯入户一单元电梯入户8 811111 12222222222226666450450现有人员情况现有人员情况n人员组成环境管理部 15人主管 1人支持销售 5人项目处 9人n人员分析 部门共15人，部门主管1人，操作员工14人（含原经营管理部5人）。正式员工6人，含入司一年以上员工2人，新近员工8人。入住前工作安排n工作计划工作计划n工作实施及标准工作实施及标准工作计划工作计划时间时间工作内容工作内容负责人负责人配合、要求配合、要求9 9月月2626日日2828日日项目知识、公司发展、项目知

4、识、公司发展、企业文化、公司制度企业文化、公司制度 郭婷婷郭婷婷吕延玲吕延玲9 9月月2929日日3030日日配合十一假期地产活动，配合十一假期地产活动，水系清洁水系清洁 1010月月8 8日日礼仪礼貌培训礼仪礼貌培训 1010月月9 9日日1111日日作业规程培训（流程、作业规程培训（流程、工具、表格使用）工具、表格使用）与实践相结合与实践相结合1010月月1212日日入住统一口径学习、拓入住统一口径学习、拓荒动员会荒动员会 1010月月1313日日2424日日全面拓荒工作全面拓荒工作 严格按时间节点、工作标严格按时间节点、工作标准完成准完成1010月月2525日日开始入住开始入住 工作实施

5、及标准工作实施及标准n培训工作 在较短的时间内，制定并实施培训计划，统一全员思想、行动，明确工作目标，规范操作流程，使操作水平达到一直。培训将采用讲解、座谈的方式让老员工“现身说法”带动新人理解、体会公司的管理模式、工作环境、规章制度，使新人对公司有较深的认识，自发的产生对企业的信赖感、归属感、自豪感。在此基础上穿插讲解工作标准、监查机制，以老带新的方式在工作实践中指导新人规范操作流程、正确使用工具，为拓荒工作打下坚实的基础。培训计划培训计划培训时间培训时间培训内容培训内容培训对培训对象象负责人负责人9 9月月2626日日项目知识培训项目知识培训新人新人郭婷婷郭婷婷9 9月月2727日日282

6、8日日 公司发展、企业文化、公司发展、企业文化、公司制度公司制度 全体全体1010月月8 8日日 礼仪礼貌培训礼仪礼貌培训 1010月月9 9日日1111日日 作业规程培训（流程、作业规程培训（流程、工具、表格使用）工具、表格使用）1010月月1212日日 入住统一口径学习、入住统一口径学习、拓荒动员会拓荒动员会 拓荒工作实施拓荒工作实施n工作动员会 明确工作目的及重要性，按照规定时间、标准、要求进行工作；调动员工工作积极性，确信工作可以按时完成。n n人员及工作安排区域区域工作范围工作范围人人员员工作节点工作节点备注备注1 1区区会馆内、样板间会馆内、样板间 2 2人人每天每天上午室内，下午

7、上午室内，下午1 1人室人室内、内、1 1人样板间人样板间 2 2区区商铺内外、景观区商铺内外、景观区 4 4人人1010月月1313日日-15-15日日景观区每天景观区每天 商铺商铺3 3人，工作结束后人，工作结束后加入加入3 3、4 4区工作；景区工作；景观区观区1 1人，机动人，机动 3 3区区1 14 4号楼室内、楼道、号楼室内、楼道、电梯出口电梯出口 4 4人人1010月月1313日日-22-22日日 4 4区区5 58 8号楼室内、楼道、号楼室内、楼道、电梯出口电梯出口 4 4人人3 3、4 4区区二次巡检清洁二次巡检清洁 5 5人人1010月月2323日日-24-24日日 二次污

8、染的、交钥匙二次污染的、交钥匙较晚的、通风后保结较晚的、通风后保结持续工作持续工作 3 3、4 4区区楼道外围、绿化景观、楼道外围、绿化景观、小区道路、地下车库小区道路、地下车库 5 5人人1010月月2323日日-25-25日日 n现售房情况 截止到10月5日已售出住宅300套、商铺26套。入住前拓荒工作将先对这些房屋内部进行拓荒，每天清洁住宅30套左右、商铺8套左右，并填写清洁纪录表未售出房屋在入住后将安排时间定期开窗通风。房地产房地产E网网n工作标准A 室内区域工作标准（1）地面清洁：无垃圾杂物、泥沙、污渍、小石子；（2）墙面清洁：乳胶漆墙面无特明显污渍、目视无明显灰尘；接线盒擦拭干净，

9、不得有涂料点、明显污渍；（3）室内玻璃清洁：玻璃边框、表面无明显划伤、油漆、涂料、灰尘污渍；（4）注意事项：一楼玻璃内外必须擦拭，包括阳台推拉门玻璃。B 楼梯间工作标准（1）地面清洁 无纸屑、泥沙、污迹、烟头、天花板无蜘蛛网；（2）墙面、栏杆扶手、消防栓、电表箱、楼道灯开关 全面检查，无蜘蛛网、痰迹、积尘、涂料点，无明显污染；C C 室外公共区域工作标准室外公共区域工作标准（1 1）道路清洁）道路清洁 无明显泥沙、污垢、烟头、小石子；无明显泥沙、污垢、烟头、小石子；（2 2）绿化带）绿化带 无明显大片树叶、纸屑、垃圾袋、地无明显大片树叶、纸屑、垃圾袋、地上无石子、房屋阳台、其它绿化带无明显杂物

10、；上无石子、房屋阳台、其它绿化带无明显杂物；（3 3）垃圾箱（桶）垃圾箱（桶）地面无散落垃圾、无异味、无地面无散落垃圾、无异味、无明显污迹，表面干净整洁，没有擦拭痕迹；明显污迹，表面干净整洁，没有擦拭痕迹；（4 4）标识宣传牌）标识宣传牌 目视表面无明显积尘、无污迹、目视表面无明显积尘、无污迹、无乱粘贴；无乱粘贴；（5 5）喷水池）喷水池 目视水面无纸屑、杂物目视水面无纸屑、杂物（6 6）景观区、广场）景观区、广场 地面洁净无积尘、污渍、垃圾，地面洁净无积尘、污渍、垃圾，垃圾必须及时清理。垃圾必须及时清理。入住中工作安排n部门配合工作n装修期工作标准部门配合工作部门配合工作客服部做好现场环境的

11、维护工作；协助引导业主进入办理入住手续现场；及时协助接待人员递送资料；部门配合工作部门配合工作安全管理部协助做好入住前人员清场工作；在清洁过程中发现可疑人员时做好信息传递工作；部门配合工作部门配合工作维修管理部及时归还借出的钥匙，方便业主看房；在清洁过程中发现设施设备损坏时做好信息传递；装修期工作标准装修期工作标准n n工作标准工作标准 A A 前庭工作标准前庭工作标准（1 1）地面清洁）地面清洁 无杂物、脚印、烟头、纸屑；每天无杂物、脚印、烟头、纸屑；每天早晚各拖洗一边；早晚各拖洗一边；（2 2）墙面清洁）墙面清洁 墙面无特明显污渍、目视无明显灰墙面无特明显污渍、目视无明显灰尘，接线盒擦拭干

12、净无积尘，宣传板无明显灰尘；尘，接线盒擦拭干净无积尘，宣传板无明显灰尘；（3 3）门窗、玻璃清洁）门窗、玻璃清洁 玻璃边框无积尘、玻璃表面玻璃边框无积尘、玻璃表面无手印、灰尘污渍，保持透明光亮；发现不合标无手印、灰尘污渍，保持透明光亮；发现不合标准及是擦拭；准及是擦拭；（4 4）其它）其它 纸屑过半时，清到垃圾篓的杂物；每天纸屑过半时，清到垃圾篓的杂物；每天中午、下班前各清理一次；中午、下班前各清理一次；B 楼梯间工作标准（1）地面清洁 无纸屑、泥沙、污迹、烟头、天花板无蜘蛛网；每天先清扫一遍，再用尘推循环保洁；（2）墙面、栏杆扶手、消防栓、电表箱、楼道灯开关 全面检查，无蜘蛛网、痰迹、积尘、

13、涂料点，无明显污染；栏杆扶手每天早、中、晚各一次；n重点区域提示1）前庭：地面、门窗框、玻璃2）楼道：地面、楼梯扶手3）电梯：出入通道、电梯箱内壁、电梯门4）垃圾清运：日产日清n注：在装修期间，将对集中装修区域进行重点保洁，非装修区域按照常态下的保洁标准进行。房地产房地产E网网常态下管理方案n服务、管理模式n管理模式实现服务、管理模式服务、管理模式n n管理模式1、人员管理统筹化、人性化管理 工作区域相连接，人员划分到项目管理，人员增多，合理安排工作、人员沟通了解成为部门内部建设的重要工作。定期组织员工座谈，与个别员工单独聊天，了解她们的需求及工作中遇到的困难，并给予相应的帮助；不定期的利用项

14、目现有硬件资源，组织团队活动，帮助缓解工作压力，便于相互间的交流，提高团队内驱力。制定合理工作流程，安排周期轮换岗位，使大家熟悉各个岗位的工作内容、流程、标准，在遇到突发事件时，可使员工在各个岗位均可应对自如。2、工作质量三化一优 标准统一化 对工作结果的要求及对结果监查标准统一，公平对待每一个人，营造正确做事、做正确事的工作环境；操作规范化 按公司管理制度规范每一个人的行为，工作实施过程中规范每一个环节的操作，并规范填写各项工作记录；服务专业化 熟练掌握各种工具的使用及工作流程，对每一个服务细节进行剖析，找出本质问题，针对性的设计解决方案，从而达到客户满意，提升客户感受；流程的优化 利用休息

15、时间相互交流，不断吸取他人工作经验，通过不断的工作总结，减少重复工作，降低工作量，顺畅工作中的每一个环节；3、服务模式部门间联动管理、专区专管责任到人 部门联动主要是与安全管理部之间的协作。首先，由于项目属多期开发，一期入住项目与二期工地紧邻，存在民工进出问题；其次，项目还属于销售阶段，景观区把商铺、住宅连接在一起，闲杂人员容易进入小区；最后，小区外围建有商业街，南侧建有规化路，外围安防面积较大。为加强小区内部人防力量，要求全体保洁人员充分发挥主观能动性和团队协作精神，发现可疑人员及时与安全管理部交换信息，共同打造和谐有序的居住环境。专区专管是指小区环境管理的人员配置。由于定位为管家式服务，针

16、对这一定位，环境管理部将小区住宅划分为东西两个区域，每区安排2人，每人平均清洁楼层数为5362层，设定工作周期，进行岗位调换，使每个人都能够在不同的岗位上工作，提高整体工作水平。工作中要求每个区域工作人员必须严格填写工作记录，部门考核将严格按照工作记录进行核实。当接到客户建议、表扬、投诉信息时可按照工作记录查找责任人，将责任到人。管理模式实现管理模式实现n n人员分布环境管理部共 15人主管 1人支持销售5人项目处9人楼道4人外围4人地下车库1人会馆2人样板间1人景观区2人1）小区内分为2个区域，1-4为1区、5-8为2区；2）外围4人包括工作：绿化景观、道路、车位；3）为保证员工正常休息日，

17、每天安排2人休息，调休岗为样板间、地下停车库。房地产房地产E网网n工作实施 1）按照标准操作手册的规定，制定全年、季度工作计划，并按时间节点进行工作考核；对特殊环境工作流程及内容、清洁频次设计，如：秋冬季节水系的清洁、小区外立面的清洁时间、频次等；2）按照标准作业规程进行工作，认真填写工作记录、做好阶段工作总结，不断优化工作流程；3）定期与员工沟通，了解员工思想情况，传达公司发展信息，保持团队稳定性，确保项目持续发展；n工作流程 保洁室内工作流程时时间间7 7：007007：50 50 8 8：00100010：20201010：20112011：00 00 1414：30153015：10

18、10 1515：10181018：00001515：10181018：00 00 工工作作内内容容业主出门前业主出门前保证所有楼保证所有楼道、电梯内道、电梯内没有大片垃没有大片垃圾，保洁员圾，保洁员携带手套、携带手套、垃圾袋，按垃圾袋，按照责任区域照责任区域有序的进行有序的进行巡视一遍责巡视一遍责任区域，将任区域，将袋装垃圾或袋装垃圾或大片垃圾收大片垃圾收集到垃圾筒集到垃圾筒内。内。清洁楼道及清洁楼道及电梯；在单电梯；在单元门上悬挂元门上悬挂工作提示牌；工作提示牌；先对电梯进先对电梯进行清洁，然行清洁，然后从单元顶后从单元顶楼开始打扫楼开始打扫楼道，先清楼道，先清扫地面，然扫地面，然后用鸡毛掸

19、后用鸡毛掸掸去弱电面掸去弱电面箱等处灰尘，箱等处灰尘，再用抹布擦再用抹布擦拭开关等。拭开关等。巡查养护巡查养护阶段。楼阶段。楼道保洁员道保洁员携带手套、携带手套、垃圾袋，垃圾袋，对所负责对所负责的区域有的区域有序的进行序的进行巡视一遍。巡视一遍。楼道保洁楼道保洁员携带手员携带手套、垃圾套、垃圾袋，对所袋，对所负责的区负责的区域有序的域有序的进行巡视进行巡视一遍。一遍。保洁员携保洁员携带拖把、带拖把、水桶进行水桶进行楼道内的楼道内的拖洗拖洗.楼道保洁楼道保洁员携带手员携带手套、垃圾套、垃圾袋，对所袋，对所负责的区负责的区域有序的域有序的进行巡视进行巡视一遍后，一遍后，携带工具携带工具回到工具回到

20、工具库。库。保洁室外工作流程时时间间7 7：007007：30307 7：308308：10108 8：109109：40409 9：40104010：30301010：30113011：00001414：00150015：30301515：30173017：30301717：30183018：0000工工作作内内容容1 1、清洁路面、清洁路面明显的垃圾明显的垃圾2 2、路面打扫、路面打扫一遍，水系捞一遍，水系捞一遍；一遍；1 1、保洁步道，、保洁步道，擦拭辖区内各种擦拭辖区内各种标识牌、垃圾箱、标识牌、垃圾箱、草坪灯等。草坪灯等。2 2、推掉花坛边、推掉花坛边石材上浮灰；保石材上浮灰；保洁路

21、面、绿化带洁路面、绿化带内及卫生死角零内及卫生死角零散垃圾，并清理散垃圾，并清理楼宇外墙、自行楼宇外墙、自行车棚等。车棚等。3 3、循环保洁，、循环保洁，清洁路面明显的清洁路面明显的垃圾垃圾清洁路面、水系清洁路面、水系清洁明显的垃圾清洁明显的垃圾 1 1、清扫路面上、清扫路面上、绿化带内及卫生绿化带内及卫生死角的零散垃圾，死角的零散垃圾，并保洁和清理楼并保洁和清理楼宇外墙、自行车宇外墙、自行车棚、宣传栏和路棚、宣传栏和路灯等，并根据管灯等，并根据管理处安排定期循理处安排定期循环清洁喷泉水景环清洁喷泉水景和打扫空置房屋。和打扫空置房屋。2 2、循环保洁，、循环保洁，清洁路面明显的清洁路面明显的垃

22、圾垃圾绿化工作管理绿化工作管理n n绿化养护人员职责1、全面负责实施辖区内绿地、花木的养护和 管理；2、对违反绿化管理规定的行为要劝阻、教育、制止，情节严重的按有关程序进行处罚；3、负责绿地、花木的浇水、施肥、除草、松土、除病虫、喷洒药物、修剪整修、花卉替换等工作；4、妥善保管好药品、工具等；5、完成上级交办的其他工作任务。n绿化管理的实施1）绿化管理的质量要求（1）树木：生长茂盛无枯枝；（2）树形：美观完整无倾斜；（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；（4）花坛：土壤疏松无垃圾；（5）草坪：平整清洁无杂草；（6）小景：保持完好无缺损。房地产房地产E网网n绿化管理的实施2 2）绿化管理的考核指标）绿化管

23、理的考核指标（1 1）成活率：除新种树苗）成活率：除新种树苗95%95%外，应达到外，应达到100%100%；（2 2）倾斜程度：新种树木高度）倾斜程度：新种树木高度1 1米处倾斜超过米处倾斜超过1010厘厘米的树木不超过总数的米的树木不超过总数的2%2%；（3 3）遭各类虫害的树木不超过树木总数的）遭各类虫害的树木不超过树木总数的2%2%；（4 4）无枯枝败叶；）无枯枝败叶；（5 5）绿化围护设施无缺损；）绿化围护设施无缺损；（6 6）绿化建筑物品无损坏；）绿化建筑物品无损坏；（7 7）草坪无显眼杂草；）草坪无显眼杂草；（8 8）绿地整洁无杂物；）绿地整洁无杂物；管理目标管理目标n环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%n环境卫生日检查合格率95%n绿化检查合格率85%n小区绿化年成活率95%