理财规划师课件-消费支出规划.ppt

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1、 消费支出规划消费支出规划北京东方华尔金融咨询有限责任公司北京东方华尔金融咨询有限责任公司 研究员研究员 任任 强强 博士博士消费支出规划资金盈余者资金盈余者资金短缺者资金短缺者金融市场金融市场投资投资融资融资未雨绸缪型未雨绸缪型按揭人生型按揭人生型消费决策决定你的生活方式！消费决策决定你的生活方式！2消费支出规划u消费支出规划内容消费支出规划内容汽车消费消费支出消费支出规划规划住房消费消费信贷3消费支出规划2005年个人房贷余额超过1.6万亿元54：月供占收入205032%：月供占收入50%以上“房奴”预期中国汽车销量每年增速至少10104消费支出规划住房消费5 住房支出住房投资住房消费购房

2、租房消费支出规划住房消费6购房的目标购房的目标 购房面积需求-量力而行：有多少钱买多大房-无需进行过于长远的考虑购房环境需求 7购房的财务决策购房的财务决策购房规划的基本方法购房规划的基本方法 方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价=可负担首付款可负担房贷 8案例：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报

3、酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？9案例：王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。10案例：王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元 N=20；I/Y=6；PMT=40000；CPT PV=？可负担房屋总价 458797250000708797元验证贷款比例是否合适？250000/708797=35%贷款比例=1-35%

4、=65%11购房的财务决策购房的财务决策购房规划的基本方法购房规划的基本方法方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。12案例2 理财规划师假设按7成按揭，贷款期限20年，按照6的贷款利率，计算如下：P/Y12；N=240；I/Y=6；PV=420000；CPT PMT=？计算得PMT=3009元。经理财规划师的测算，王先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从王先生

5、的财务状况出发，出具同意王先生购买此套住房的建议。13购房规划购房规划需要考虑的其他因素需要考虑的其他因素契税契税 印花税印花税 评估费评估费 保险费保险费 律师费律师费 其他因素其他因素多如牛毛多如牛毛14购房规划购房规划需要考虑的其他因素需要考虑的其他因素契税：契税：普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3交纳契税。按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。80万 1.5%12000 80万 3%24

6、00015购房规划购房规划需要考虑的其他因素需要考虑的其他因素印花税印花税 购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同时，按照购销金额万分之三贴花。购房者与商业银行签订个人购房贷款合同时，按借款额的万分之零点五贴花。个人从国家有关部门领取房屋产权证时，每件贴花5元。80万万分之三240元 56万万分之零点28元16购房规划购房规划需要考虑的其他因素需要考虑的其他因素公共维修金：公共维修金：小区管理办房价的2%。80万2%16000 购房公证费：购房公证费：房价0.03 80万0.03%240 按揭合同公证费：按揭合同公证费：贷款额0.03%56万0.03%168 17购房规划购房规划需要考虑的其他

7、因素需要考虑的其他因素律师费：律师费：买房贷款人需按每单申请贷款额3支付律师费 56万 3 1680保险费：保险费：贷款额度相应费率 56万 0.47515 2660上述事项合计：33016元 普通住宅 45016元 非普通住宅另外，考虑到装修费，家具等支出，费用合计费用合计1010万元。万元。18购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标房屋月供款占借款人税前月总收入的比率：房屋月供款占借款人税前月总收入的比率：一般不应超过25到30 有贷款月供款与税前月总收入的比率：有贷款月供款与税前月总收入的比率：一般应控制在33到38之间 19u常用两种的还款方式常用两种的还款方式：等额本息还款法等

8、额本金还款法消费支出规划住房消费20案例：例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？21案例：等额本息法下：PMT=5731.45第一个月所还利息8000006/124000第一个月所还本金5731.4540001731.45一共还的本金800000一共还的利息

9、5371.45240800000575548五年后还剩未还本金679197五年内一共所还的本金120803五年内一共还的利息22308422案例：等额本金法下：第一个月还的本金800000/240=3333.33第一个月所还利息8000006/124000一共还的本金800000一共还的利息=3333.330.005(240+239+1)=3333.330.005(240+1)240248200023案例：若张先生在还款5年后，有一笔10万元的偶然收入，张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希望提前还

10、贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢？（等额本息法）1.计算张先生5年后剩余贷款本金 PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元2.6791971000005791973.以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时，新的N值 PV579197；PMT-5731.45；I/Y=6;CPT N4.142个月可还清剩余贷款5.以579197为新的PV,计算在N=180时的PMT PV579197；N=180；I/Y=6;CPT PMT=488824消费支出规划住房消费假定：贷款20万元，期限20年，年利率为10%。1.计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息

11、总额为多少？2.计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额为多少？所还利息总额？25消费支出规划住房消费等额本息还款法下：每年还款额：23492所还利息总额为多少：269839还款总额为多少：26983920000046983926消费支出规划住房消费等额本金还款法下：第一年的还款额：30000本金200000/2010000利息2000001020000 所还利息总额：100001020（120）/2210000还款总额为多少：21000020000041000027消费支出规划住房消费28消费支出规划住房消费29消费支出规划住房消费30消费支出规划住房消费31消费支出规划住房消费32消费支出规划住房消费33消费支出规划住房消费l提前还款情况下，等额本金还款法与等额本息还款法的决策提前还款情况下，等额本金还款法与等额本息还款法的决策34设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息还款；如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等额本金递减还款；你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。你的收入曲线一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳消费支出规划住房消费35