物业知识教材物业管理投标工作程序.docx

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1、 物业知识教材：物业管理投标工作程序_物业经理人 物业学问教材：物业治理投标工作程序 物业治理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广州、南京等地进展了初步尝试，而参加投标的物业治理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标活动的胜利阅历暂且乏善可陈。然而，投标的公正性与竞争性又打算了它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业治理公司而言，要想在竞争越来越剧烈的物业治理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必需要尽快做好预备，参加到投标竞争的行列之中，在竞争中进展壮大。因此，了解物业治理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，

2、对于提高物业治理公司的投标竞争力以及保障其自身权益，都是特别现实和迫切的。 虽然，由于投标对象物业治理效劳的无形性与其他工程工程的实物性的差异，物业治理投标具有很多区分于其他工程投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他工程投标有着诸多相像之处，仍要经受前期预备、购置标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。 一、投标前期工作 (一)取得从业资格 正如全部合法经营的企业法人一样，从业资格是物业治理公司从事正常营业活动所必需具备的首要条件，这自然也成为物业治理公司参加投标前必需首先考虑的根本因素。根据国际与国内的不同治理规定，物业治理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。 1.从事国

3、内投标的资格要求 物业治理公司在国内从事投标业务，必需取得企业法人营业执照和政府颁发的物业治理企业资质证书。 首先，根据我国公司法规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业治理公司(或其所属集团公司)必需拥有有关工商行政治理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。 其次，物业治理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。 鉴于我国物业治理行业起步较晚，队伍良莠不齐，治理混乱的现状，建立部已于1999年公布了物业治理企业资质治理试行方法(以下简称试行方法)，规定物业治理企业的资质治理实行分级审批制度。该试行方法已于2023年1月1日起正式实施，其目的是要通过资质审查，严格掌握物业治理队伍质量，

4、提高效劳水平，而对于从事物业治理投标的物业治理公司，审查更加严格。 在该试行方法出台并正式实施之前，各级地方政府均是依据本地状况制订并实施地区物业治理公司资质等级治理方法。如上海市依据上海市物业治理公司资质等级治理暂行方法，将物业治理公司划分为以下三个等级: 一级物业治理公司的资质标准 规模要求:公司所治理物业规模一般在50万平方米以上，或者治理涉外物业在20万平方米以上。 类型要求:公司所治理物业的类型在3种以上，或治理涉外物业在2种以上；并且所治理物业应有2个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过50%。 人员素养要求:企业经理或常务副经理须从事专业物业治理工作3年以上；并且公司应具有经济类

5、、工程类中级职称治理人员10人以上。 经营实力要求:企业经营年限须在3年以上；且注册资本应在100万元以上(含100万元)。 二级物业治理公司的资质标准 规模要求:公司所治理物业规模一般在20万50万平方米以上，或者治理涉外物业在5万20万平方米以上。 类型要求:公司所治理物业的类型在2种以上，或治理物业中含有涉外物业；且所治理的物业需有1个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过30%。 人员素养要求:具有经济类、工程类中级职称治理人员6人以上。 经营实力要求:企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元)。 三级物业治理公司的资质标准 规模要求:公司治理物业规模一般在3万2

6、0万平方米以上，或者治理涉外物业在1万5万平方米以上。 人员素养要求:具有经济类、工程类中级职称治理人员3人以上。 经营实力要求:企业注册资本10万元以上(含10万元)。 再如，天津市为标准行业秩序，推动该市物业治理安康进展，也相应出台天津市物业治理企业资质等级评定方法、天津市物业治理招标投标规章，全面引入市场机制，实行招标投标选聘物业治理企业。该规章规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业治理，应以招标投标方式选聘物业治理企业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业治理工作必需以招标投标选聘物业治理企业。此外，该规章还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。 以上这些规章制度仅仅

7、是针对某些地区的个别特征而设置的，并不具有行业共性，而现行的试行方法却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。依据该试行方法规定，物业治理企业被划分为一级、二级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参与全国范围内物业治理工程的投标、议标；二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下物业治理工程的投标、议标；三级企业只限于参与本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业治理工程的投标、议标。 物业治理企业应当根据试行方法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进展资质评定并取得资质证书的，不得从事物业治理业务。试行方法还规定，物业治理企业资质等级实行动态治理，每两年核定一次。对于不符合原定资质

8、等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或撤消资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。 政府对物业治理公司进展这样的划分，并要求其按等级参加招标投标，无疑在竞争机制上为物业治理企业参加投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平供应了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业治理行业中建立起公正、公正的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业治理招标投标的快速进展。 2.参加国际投标应履行的手续 物业治理公司参加国际投标，应依据招标物业所在国规定，履行必要的手续。 (1)注册 在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法

9、人资格，这对于进展国际投标的物业治理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参加有关投标工作。 由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业治理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业治理公司在申请时都必需按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必需提交的主要文件: 公司章程。物业治理公司注册提交的公司章程必需对本公司的治理构造与经营体制做出充分说明，其主要内容包括:公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营治理、总治理机构所在地等。值得留意的是，由于我国实行公司法时间较短，

10、加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际惯例有较大差异。因此，国内物业治理公司对外投标时通常需另行预备一份对外适用的公司章程。 营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业治理公司通常可直接向招标物业所在国供应营业执照，办理申请注册手续。 关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业治理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。 资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业治理公司的财力、财务状况及经营治理水平。 曾接收物业的名称、规模、地点及效劳质量等。 办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们的任职证明。 以上文件绝大多数都必需挨次经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以说明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。 (2)选择代理人