租赁尽职调查报告.docx

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1、 租赁尽职调查报告 根据部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进展了深入调研，同时托付中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进展了重点调研，调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、缘由及对策进展了分析，现将调研状况汇报如下： 一、城乡结合部土地市场现状与问题 城乡结合部是土地交易最活泼的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的根本特征。详细表现在：城乡结合部建立用地快速膨胀、建立用地总量失控，各类用地交叉、市场交易主体简单，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。 (一

2、)城乡结合部建立用地快速膨胀、建立用地总量失控 城乡结合部是城市建立快速扩张的重点地区，该区域土地利用构造中农用土地急剧削减，建立用地快速膨胀，建立用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农夫建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建立占用耕地就达5937亩，其中大局部为集体建立用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建立用地的“无地队“达58个，加上下属县市，“无地队“多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建立用地占近20平方公里，其中，顺德

3、市大良镇城区总面积12.7平方公里，“城中村“占地就达4.3平方公里。 (二)各类用地交叉、市场交易主体简单 一是多头供地。土地供给的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农夫个人。二是土地利用状况简单：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体全部土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交叉，农用地和建立用地插花，工业生产用地和居住用地相互渗透。城乡结合部土地使用者和土地利用构造变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部很多农户已经不止一次地经受征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁本钱越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区1998年工业生产总值中，国有、集体、城

4、乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为100%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成简单。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流淌人口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易治理的简单程度。 (三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱 城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省1999年

5、查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市1992年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农夫集体只出地，不参加经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建立用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和

6、朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金3060元/平方米。两个行政村20xx多户村民，90%的居民户，每户有35间，约4070平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。 (四)违法用地和违法交易大量存在 1999年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农夫集体土地使用权转让或出租用于非农业建立用地的20xx件;农夫住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件

7、;未经批准擅自将集体土地变为建立用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%. 二、产生问题的缘由分析 城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建立自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和治理政策不明、治理不到位造成的。 (一)工业化、城市化带动了城乡结合部建立用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力 工业的持续、稳定、快速进展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市进展和农村工业化、城市化进展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的进展，对生产经营、生活

8、场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业进展，加大了建立用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的快速进展，进一步加剧了建立用地需求。这些快速增长的建立用地需求快速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建立用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断削减和非农建立用地快速增加，土地供给总量失控。其最根本的缘由是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的本钱远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋猎取的经济收益又远远高于农业收入，在比拟利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为

9、建立用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在肯定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。 (二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因 当前，集体土地全部权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的治理权与土地全部权的界定不清，致使集体全部土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地全部权行使处分权和收益权。根据新法规定，农夫集体全部的土地实际上存在三类形式：村农夫集体全部、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农夫集体全部。实际上，农村集体全部土地的产权归

10、属并不明确、清楚。由于任何一个农夫都不是全部者，而集体经济组织并无特地机构也不具备独立的主体资格，村农夫集体、农夫集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于详细的土地全部人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何安排?集体成员行使土地全部、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何表达?“集体“违法使用本集体全部的土地应当如何惩罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?“三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表“如何保障和表达?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些根本的问题没有得到明确，消失了农村集体土地的“多头“全部者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体

11、土地理所固然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至局部土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种“多头“代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建立、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。 (三)土地收益安排机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因 在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农夫在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了打算性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农夫实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比拟利益促使农夫从心理上情愿变农地为

12、非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，根底设施建立需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建立征用农夫集体土地的补偿方法是依据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农夫不情愿国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓舞农村集体经济组织大力进展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力治理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易实行默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。 (四)政策不明，治理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易 国家的有关法律法规对城市国有土地

13、治理的规定及详细操作来说，已相比照较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建立用地和集体建立用地的流转缺乏明确的操作指导，治理力度非常薄弱。如土地治理法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准“,但并未对农夫房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定，第六十三条规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外“.但存量集体建立用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明

14、确，为集体土地全部者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易供应了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确治理依据，往往采纳全面制止或放任自流，城乡结合部恰恰成了治理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。 三、标准城乡结合部土地市场的对策与建议 随着新土地治理法的公布实施，耕地爱护国策得以法制化，建立占用农用地的本钱和难度加大，各地开头注意城乡结合部土地利用的调整和治理，以此解决城市建立对土地的需求。 各地在城乡结合部土地利用和土地市场治理上进展多方面的探究，并取得了肯定的进展： 开展城乡结合部集体建立用地整治和流转试点。杭州市以“两进“推动“一化“,即“农户进

15、公寓小区“(在土地利用规划确定的城市建立用地范围内取消农夫个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，“乡镇企业进工业园区“,“推动城乡结合部城市化进程“.苏州市出台了苏州市农村集体存量建立用地使用权流转治理暂行方法，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建立用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地全部者的前提下，标准集体建立用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对“城中村“改造出台了一系列鼓舞政策，鼓舞集体土地全部者、农户和开发商三方面自愿组合，对“城中村“进展改造，按规划统一建立住宅小区。

16、强化城乡结合部建立用地总量掌握和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了“政府土地收购储藏制度“,并探讨将政府收购储藏范围扩展到城市内现有集体建立用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，标准市场。 探讨城乡结合部集体建立用地向国有建立用地转化。浙江省对局部城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建立用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、全部者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿方法，采纳按价征购的方法转为国

17、有。 上述这些探究和实践，为进一步标准城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。 通过调研，我们认为，标准城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，掌握新增建立用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建立用地的产权主体和土地权益(全部者、使用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建立用地规榜样围内、外，制订相应的政策，明确治理者、全部者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采纳市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过标准的土地市场实现城乡结合部现有建立用地的易主(转变全部者、使用者)、易位(转变位置、置换)、易用(转变用途)，解决城市建立用地需求。 (一)完善城

18、市建立用地总量掌握制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建立用地规模，城市规划必需与土地利用总体规划相连接，严格掌握城市进展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用规划和用途管制等手段，严格限制新增建立用地供给总量，并采纳经济手段和政策调控措施，提高新增建立用地取得本钱，鼓舞用地者利用城乡结合部现有建立用地。 (二)加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。 加强城乡结合部土地产权制度建立，明确农村集体土地全部权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建立用地和农用土地界限，集体建立用地要明确土地全部者主体及相应的土地使用者，同时结合土

19、地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。 (三)制度创新，鼓舞流转，标准治理。区分土地利用总体规划确定的城市建立用地规榜样围内外，分别制订政策，标准城乡结合部建立用地治理。 城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建立用地规榜样围内外，即城乡结合部根据土地利用总体规划可以分为“圈内“圈外“两局部。这两局部的土地利用方向是不一样的，“圈内“土地主要是作为城市建立用地;“圈外“土地主要是作为农用土地及少局部集体建立用地。因此，必需区分“圈内“圈外“,制订不同的利用政策和治理对策： 1、对于城乡结合部属于“圈内“的局部，其土地利用和治理政策必需有利于向城市建立用地转

20、化，即必需纳入城市用地统一治理、统一转用、统一开发、统一供给。 第一，对于已列入城市建立用地规榜样围内的地区，取消农户个人建农夫住宅和乡镇企业建立新占农用地，新增建立用地实行统一转用、统一开发、统一供给，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即：“圈内“ 农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购置的商品房价;“圈内“乡镇企业建立需要增加建立用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面赐予优待。 其次，对于已列入城市建立用地规榜样围内的存量集体建立用地(农夫住宅和乡镇企业用地)，则应制订相应政策和措施

21、，结合市地整理、政府收购储藏等工作，采纳“转权让利“的方法，鼓舞其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农夫住宅用地可结合市地整理，由开发商、全部者、使用者三方面自由组合进展城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上赐予肯定的优待;也可以由政府主导，企业化运作招标建立，对城中村进展改造建现代化小区，建立中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的方法进展补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以本钱价方式购置的小区房屋产权归农户全部，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于“圈内“ 已有乡镇企业，鼓舞其向工业小区转移，符合规划的，土地

22、补偿到位、使用者自愿、全部者同意的，报经政府批准，也可转为(或征为)国有土地使用权后依法流转。 2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建立用地规榜样围内的城乡结合部土地，即“圈外“土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建立用地为主导，即严格掌握新增建立用地，盘活存量建立用地。 第一，严格掌握增量建立用地。停顿圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房;乡镇企业建立需要新用地的，一律进工业园区建立或利用现有存量建立用地。 其次，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建立用地，在严格治理的条件下，应允许农村集体建立用地在不转变权利性质的状况下流转，即“保权让利促流转“.详细

23、而言，现有农夫集体建立用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以赐予肯定的周转指标，封闭运行，到期归还;农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建立用地，在明确全部者主体的前提下，全部者可将肯定年期的集体建立用地使用权以让渡、租赁或以作价出资(入股)方式供应给使用者使用(类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股)，在使用年期内，使用者在不转变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押;土地收益主要归

24、土地全部者。集体建立用地不适用于举办消遣或高档房地产开发工程;流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。 (四)完善相关配套措施，标准城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必需实行措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度： 1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易供应公开挂牌交易的场所，以提高交易时机，降低交易本钱，标准交易行为; 2、建立和完善政府土地收购储藏制度，将政府土地收购储藏的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建立用地; 3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者供应现势土地登记信息和土地市场信息资料; 4、完

25、善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自转变用途的状况，发觉问题，准时订正处理。 (五)当前急需要做的几项工作 1、尽快讨论明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自转变用途的行为进展清理，明确城乡结合部的土地全部权和使用权。 2、总结各地集体建立用地流转的试点阅历，抓紧出台农村集体建立用地使用权流转方法，标准集体建立用地流转行为。 3、抓紧讨论出台市地整理、置换的政策，鼓舞城乡结合部按规划调整用地构造和集约用地。 4、对城乡结合部农夫建房问题进展专题讨论，出台相应的标准和整治政策

26、。 租赁尽职调查报告2 融资租赁尽职调查可以托付社会中介机构进展局部或全部信息的调查，对于比拟重要或法律关系简单的融资租赁交易，可以利用律师执业技能、专业学问以及法律给予的调查取证的特权，进展律师尽职调查，形成全面、专业、标准的律师尽职调查报告，供信用评估时参考。下面这份融资租赁尽职调查报告，仅供参考。 一、概况 企业历史沿革简述（设立时间，控股股东，注册资本与实收资本，相关变化状况等）。 企业经营范围及主业、资质等。 上年末及最新一期主要财务数据。 二、根本素养 结论性评价【相当于每个环节的分析结论】。 控股股东（实际掌握人）的变化状况；目前的控股股东或实际掌握人财务及经营实力、行业地位，以

27、及能够在资金、业务、技术和治理、品牌等方面赐予企业的支持。 企业在控股股东或实际掌握人体系内的地位，体系内的主要关联交易对企业资金和经营业绩的影响。 企业内部组织构造的设置及其合理性；分支机构及对外股权投资状况（相关性、掌握力等）。 人员素养。企业领导者的素养【以能否适应企业经营治理需要为推断标准】；企业从业人员整体素养。【以能否满意技术、经营、生产及主要业务流程标准化治理为推断标准】 主要内部掌握制度建立及实施状况。【重点关注资金治理、预算治理、重大决策流程、对外担保治理等方面】 三、经营分析 （一）经营环境 结论性评价意见。 政策环境（宏观政策、区域政策）：产业政策、信贷政策、税收政策、行

28、业监管等【重点关注新近出台的”政策对企业经营治理的影响】。 竞争环境（行业）：行业或区域根本数据与变化趋势，竞争模式、态势及主要竞争对手简要分析。【重点强调与企业主业的相关性】 （二）经营状况 结论性评价意见。 介绍企业经营模式（根本业务、经营历史、客户群、供给商、主营业务份额）。 企业竟争力量，竟争优势。 经营稳定性（企业成立期限、主业经营年限，所处生命周期）。 经营成长性（销售增长、利润增长、资产增长）。 企业面临的主要经营风险等。 （投融资分析） 融资分析：目前融资现状、目前融资本钱、将来融资需求，企业相应的融资规划以及融资规划实现的可能性评价。 投资分析：投资工程介绍、预期投资收益、投

29、资风险。 （三）进展前景 公司自身的进展策略、进展后劲、股东支持。 公司近期的财务和经营状况变化趋势。 结合行业趋势、特征和企业自身将来的工程投资规划、进展方向及长远规划做前景分析等。 四、财务分析 （一）财务构造 结论性评价意见。【财务构造的合理性，资产质量，财务风险大小及债权受保障程度】 总资本与总资产构造分析：资本金实力与负债经营程度；资本的固化形态；资本构造与资产构造的匹配程度。【资产负债率，资本固定化比率】 债务构造分析：债务的期限构造及其合理性；具有明确归还期限的债务（刚性债务）占比及债务弹性。银行借款在债务及总资本中的占比，短借长用状况，以及全部者权益对银行债权的保障程度。【净资

30、产与年末贷款余额比率】 资产构造分析：对企业资产构造进展进一步分析，并分析推断企业主要资产的质量状况，如通过对应收账款（账龄分析）、固定资产（专用化程度越高变现力量越差等）、存货（构造与本钱计量，以销售规模或经营模式的匹配程度）、投资（结合收益与现金回流状况）等的分析，进而对整体资产质量作出推断。【固定资产净值率】 （二）偿债力量 结论性评价意见。【企业资产流淌性的强弱，现金流量的充足程度，盈利应付息的保障程度，或有负债的潜在影响，以及综合考虑上述因素后对企业偿债力量强弱的推断意见】 流淌性：【承上启下：结合前一局部负债水平及资产构造的合理性】资产流淌性分析；实际的流淌性压力；流淌资产变现力量

31、及存量货币资金的静态规模。企业即期债务的偿付压力（重点关注短期刚性债务）。【流淌比率，速动比率，现金比率】 现金流：【结合经营状况的分析】对企业经营环节的现金猎取模式、赊销治理、资金垫付等作出分析，进而对其现金猎取力量以及所猎取现金抵偿债务的力量进展推断。【经营性现金净流入量与流淌负债余额比率】 对企业投资环节的现金流量状况作出分析，重点关注现金流出的方向是扩大再生产还是战略（策略）投资，关注扩大再生产的实际产出效果；对企业融资环节的现金流量状况进展简洁分析。【非筹资性现金净流入量与流淌负债余额比率，非筹资性现金净流入量与负债总额比率】 付息的保障分析：企业盈利对债务利息的保障程度。【利息保障

32、倍数】 或有负债：担保（结合根本素养分析中的担保治理），承诺【大额租金支付、质量等】，诉讼，以及商业承兑汇票贴现等。或有负债所形成的潜在财务风险。【担保比率】 （三）经营力量及效益 结论性评价意见。【企业主业的成长性，周转效率，经营效益的表达，以及资产收益水平的凹凸】 经营质量与效率：主营业务收入的增长趋势，主营业务现金回笼状况及其变化趋势，应收账款、存货等主要资产周转效率（需要结合企业的经营特点，营业周期等绽开分析）。【主营收入现金率，应收账款周转速度，存货周转速度，总资产周转速度】 经营效益：根据利润表构造，从主营业务利润（需要进展产品或地区构造分析）、营业利润到利润总额、净利润逐层进展分

33、析。主要通过年度间变化趋势，变化趋势的全都性等分析评价，进而对企业的盈利力量作出推断。需要关注关联交易对企业经营效益的影响。【毛利率，营业利润率】 资产收益水平：结合上段分析以及资本构造分析，对企业的财务杠杆运用效果进展分析评价。【净资产收益率，总资产酬劳率】 五、资金用途及方案简介 （一）融资资金用途 （二）租赁方案简介 租赁融资额、租赁期限、租赁利率、付款总额、保证金/首付款、租金计算方式、各期租金（含利息）、支付方式等。 六、标的物介绍及可处置性分析 （一）标的物介绍 （二）可处置性分析 评估租赁标的物市场价值、在承租人生产经营中的作用，并做可处置性分析。【承租人退租，续租，留购；出租人

34、处置变现，二次出租；设备制造商回购等】 七、工程风险防范措施 结论性评价意见。 工程存在的主要风险；（政策变动，资产重组，债务重组，关联资产交易，控股股东变化，增减资事项，高管人员变动，安全与技术事故，重大质量纠纷，重大诉讼等或有事项） 主要风险防控措施； 担保方案及分析：担保方案；担保方介绍（根本状况、经营状况、财务状况、信用状况）；担保力量分析。 其他风险防控措施（此项可选择）； 工程后续跟进治理措施。 八、工程收益猜测 影响合同收益的因素有：租赁融资额、租赁期限、每期月数、折合占用一年的资金、租金在各期期末还是期初支付、支付时是等额付租、等额还本还是依合同商定的时间和金额还本、租赁综合年利率、筹资综合年利率、营业费用率、营业税率和所得税率。【猜测的前提条件是假设合同被严格履行】 九、总体评价 对企业根本素养、经营状况及财务质量给出结论性评价意见，对工程进展总体评价，提出可行与否的明确意见。