合同类型的选择.ppt

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1、合同的计价方式合同的计价方式1 1)总价合同总价合同总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中总价合同是指支付给承包方的工程款项在承包合同中是是一个规定的金额一个规定的金额，即总价。，即总价。它是以设计图纸和工程说它是以设计图纸和工程说明书为依据，由承包方与发包方经过协商确定的。明书为依据，由承包方与发包方经过协商确定的。总价总价合同的合同的主要特征主要特征：一是根据招标文件的要求由承包方实：一是根据招标文件的要求由承包方实施全部工程任务，按承包方在投标报价中提出的总价确施全部工程任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定；二是拟实施项目的工程性质和工程量应在事先基本定；二是拟实施项目的工程

2、性质和工程量应在事先基本确定。显然，总价合同对确定。显然，总价合同对承包方具有一定的风险承包方具有一定的风险。通常。通常采用这种合同时，必须明确工程承包合同标的物的详细采用这种合同时，必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标，一方面承包方在投标报价内容及其各种技术经济指标，一方面承包方在投标报价时要仔细分析风险因素，需在报价中考虑一定的风险费；时要仔细分析风险因素，需在报价中考虑一定的风险费；另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以另一方面发包方也应考虑到使承包方承担的风险是可以承受的，以获得合格而又有竞争力的投标人。承受的，以获得合格而又有竞争力的投标人。在现代工程中

3、，在现代工程中，业主业主喜欢采用这种合同形式。在正常情况喜欢采用这种合同形式。在正常情况下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的麻烦。麻烦。但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程用较高。报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化。量变化。在以前很长时间中，固定总价合同的在以前很长时间中，固定总价合同的应用范围应用范围很小：很小：1)工程范围必须清楚明确。工程范围必须清楚明确。2)工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。工程设计

4、较细，图纸完整、详细、清楚。3)工程量小、工期短，环境因素变化小，条件稳定并合工程量小、工期短，环境因素变化小，条件稳定并合理理 4)工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便。5)工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作准备。工程投标期相对宽裕，承包商可以详细作准备。6)合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。2)单价合同单价合同单单价价合合同同是是指指承承包包方方按按发发包包方方提提供供的的工工程程量量清清单单内内的的分分部部分分项项工工程程内内容容填填报报单单价价，并并据据此此签签订订承承包包合合同同，而而实实际

5、际总总价价则则是是按按实实际际完完成成的的工工程程量量与与合合同同单单价价计计算算确确定定，合合同同履履行行过过程程中中无无特特殊殊情情况况，一一般般不不得得变变更更单单价价。单单价价合合同同的的执执行行原原则则是是，工工程程量量清清单单中中的的分分部部分分项项工工程程量量在在合合同同实实施施过过程程中中允允许许有有上上下下的的浮浮动动变变化化，但但分分部部分分项项工工程程的的合合同同单单价价不不变变，结结算算支支付付时时以以实实际际完完成成工工程程量量为为依依据据。因因此此，采采用用单单价价合合同同时时按按招招标标文文件件工工程程量量清清单单中中的的预预计计工工程程量量乘乘以以所所报报单单价

6、价计计算算得得到到的的合合同同价价格格，并并不不一一定定就就是是承承包包方方圆圆满满合合同同规规定定的的任任务务后后所所获获得得的的全全部部工工程程款款项项，实实际际工工程程价价格格可可能能大大于于原原合合同同价价格格，也也小小于于它它。单单价价合合同同的的工工程程量量清清单单内内所所列列出出的的分分部部分分项项工工程程的的工工程程量量为为估估计计工工程程量量，而而非非准准确确工工程量。程量。3）成本加酬金合同）成本加酬金合同指发包方向承包方支付工程项目的实际成本，并按事先约指发包方向承包方支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。在这类合同中，发定的某一种方式支付酬

7、金的合同类型。在这类合同中，发包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承包方需要承担工程建设实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。担了项目的全部风险。这种合同有两个明显的特点：这种合同有两个明显的特点：一是一是发包方对工程总价发包方对工程总价不能实施实际的控制；不能实施实际的控制；二是二是承包方对降低成本不关心。承包方对降低成本不关心。常见的形式常见的形式通常有通常有成本加固定百分比酬金合同、成本加固成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同最大酬金合同等。等。成本加酬金

8、合同成本加酬金合同适用于适用于工程内容及其技术经济指标尚工程内容及其技术经济指标尚未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包未全面确定，在投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方因工期要求紧迫而必须发包的工程，或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程项目。术、特长和经验的工程项目。固定价合同固定价合同固定价，是指合同总价或者单价，在合同约定的风险范围固定价，是指合同总价或者单价，在合同约定的风险范围内不可调整，即在合同的实施期间不因资源价格等因

9、素的内不可调整，即在合同的实施期间不因资源价格等因素的变化而调整的价格。变化而调整的价格。A)固定总价合同固定总价合同 固定总价合同的价格计算是以固定总价合同的价格计算是以设计图纸、工程量及规范等设计图纸、工程量及规范等为依据为依据，发承包双方就承包工程协商一个固定的总价，即，发承包双方就承包工程协商一个固定的总价，即承包方按投标时发包方接受的合同价格实施工程，并一笔承包方按投标时发包方接受的合同价格实施工程，并一笔包死，无特定情况不作变化。包死，无特定情况不作变化。采用这种合同，采用这种合同，合同总价只有在设计和工程范围发生变更合同总价只有在设计和工程范围发生变更的情况下才能随之作相应的变更

10、；的情况下才能随之作相应的变更；除此之外，合同总价一除此之外，合同总价一般不能变动。因此，采用固定总价合同，般不能变动。因此，采用固定总价合同，承包方要承担合承包方要承担合同履行过程中的主要风险，要承担实物工程量、工程单价同履行过程中的主要风险，要承担实物工程量、工程单价等变化前可能造成损失的风险。等变化前可能造成损失的风险。在合同执行过程中，发承包双方均不能以工程量、设备和材料在合同执行过程中，发承包双方均不能以工程量、设备和材料价格、工资等变动为理由，提出对合同总价调值的要求。因此，价格、工资等变动为理由，提出对合同总价调值的要求。因此，作为合同总价计算依据的设计图纸、说明、规定及规范需对

11、工作为合同总价计算依据的设计图纸、说明、规定及规范需对工程做出详尽的描述，承包方要在投标时对一切费用上升的因素程做出详尽的描述，承包方要在投标时对一切费用上升的因素做出估计并将其包含在投标报价之中。承包方因为可能要为许做出估计并将其包含在投标报价之中。承包方因为可能要为许多不可预见的因素付出代价，所以往往会加大多不可预见的因素付出代价，所以往往会加大不可预见费用不可预见费用，致使这种合同的投标价格可能较高。致使这种合同的投标价格可能较高。固定总价合同的固定总价合同的适用条件适用条件一般为：一般为：(1)招标时的设计深度已达到施工图设计要求，工程设计图纸招标时的设计深度已达到施工图设计要求，工程

12、设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据的报价工程量与实际完不会出现较大的设计变更，承包方依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大的差异。成的工程量不会有较大的差异。(2)规模较小，技术不太复杂的中小型工程，承包方一般在报规模较小，技术不太复杂的中小型工程，承包方一般在报价时可以合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。价时可以合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。(3)合同工期较短，一般为工期在一年之内的工程。合同工期较短，一般为工期在一年之内的工程。B)固定单价合同固定单价

13、合同这这种种合合同同是是以以工工程程量量清清单单和和工工程程单单价价表表为为基基础础和和依依据据来来计计算算合合同同价价格格的的，亦亦可可称称为为计计量量估估价价合合同同。估估算算工工程程量量单单价价合合同同通通常常是是由由发发包包方方提提出出工工程程量量清清单单，列列出出分分部部分分项项工工程程量量，由由承承包包方方以以此此为为基基础础填填报报相相应应单单价价，累累计计计计算算后后得得出出合合同同价价格格。但但最最后后的的工工程程结结算算价价应应按按照照实实际际完完成成的的工工程程量量来来计计算算，即即按按合合同同中中的的分分部部分分项项工工程程单单价价和和实实际际工工程程量量，计计算算得得

14、出出工工程程结结算算和和支支付付的的工工程程总总价价格格。采采用用这这种种合合同同时时，要要求求实实际际完完成成的的工工程程量量与与原原估估计计的的工工程程量量不不能能有有实实质质性性的的变变更更。因因为为承承包包商商给给出出的的单单价价是是以以相相应应的的工工程程量量为为基基础础的的，如果工程量大幅度增减可能影响工程成本。如果工程量大幅度增减可能影响工程成本。这种合同计价方式较为合理地分担了合同履行过程中的风险。这种合同计价方式较为合理地分担了合同履行过程中的风险。承包方据以报价的清单工程量为估计工程量，这样可以避免实承包方据以报价的清单工程量为估计工程量，这样可以避免实际完成工程量与估计工

15、程量有较大差异时若以总价合同承包可际完成工程量与估计工程量有较大差异时若以总价合同承包可能导致发包方过大的额外支出或是承包方的亏损。此外，能导致发包方过大的额外支出或是承包方的亏损。此外，承包承包方在投标时可不必将不能合理准确预见的风险计入投标报价内，方在投标时可不必将不能合理准确预见的风险计入投标报价内，有利于发包方获得较为合理的合同价格。有利于发包方获得较为合理的合同价格。采用估算工程量单价采用估算工程量单价合同时，工程量是统一计算出来的，承包方只要经过复核后填合同时，工程量是统一计算出来的，承包方只要经过复核后填上适当的单价，承担风险较小；发包方也只需审核单价是否合上适当的单价，承担风险

16、较小；发包方也只需审核单价是否合理即可，对双方都较为方便。由于具有这些特点，理即可，对双方都较为方便。由于具有这些特点，估算工程量估算工程量单价合同是比较常见的一种合同计价方式。单价合同是比较常见的一种合同计价方式。估算工程量单价合同大多估算工程量单价合同大多用于用于工期长、技术复杂、实施过程中工期长、技术复杂、实施过程中可能会发生各种不可预见因素较多的建设工程；或发包方为了可能会发生各种不可预见因素较多的建设工程；或发包方为了缩短项目建设周期。在施工图不完整或当准备招标的工程项目缩短项目建设周期。在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时，往往内容、

17、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时，往往要采用这种合同计价方式。要采用这种合同计价方式。可调价合同可调价合同可可调调价价，是是指指合合同同总总价价或或者者单单价价，在在合合同同实实施施期期内内根根据据合合同同约约定定的的办办法法调调整整，即即在在合合同同的的实实施施过过程程中中可可以以按按照照约约定定，随随资资源源价价格格等等因因素素的的变变化化而调整的价格。而调整的价格。A)可调总价合同可调总价合同可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定、规范为基础，在报价可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价。但合同总价及

18、签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价。但合同总价是一个相对固定的价格，在合同执行过程中，是一个相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的由于通货膨胀而使所用的工料成本增加，可对合同总价进行相应的调整。工料成本增加，可对合同总价进行相应的调整。可调总价合同列出的有关调价的特定条款，往往是在合同专用条款中列可调总价合同列出的有关调价的特定条款，往往是在合同专用条款中列明。调价工作必须按照这些特定的调价条款进行。明。调价工作必须按照这些特定的调价条款进行。这种合同与固定总价这种合同与固定总价合同的不同之处在于合同的不同之处在于，它对合同实施中出现的风险做了分摊，发包方承，它

19、对合同实施中出现的风险做了分摊，发包方承担了通货膨胀的风险，而承包方承担合同实施中担了通货膨胀的风险，而承包方承担合同实施中实物工程量、成本和工实物工程量、成本和工期因素期因素等的等的其他风险其他风险。可调总价可调总价适用于适用于工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同工程内容和技术经济指标规定很明确的项目，由于合同中列有调值条款，所以工期在中列有调值条款，所以工期在1年以上的工程项目较适于采用这种合同年以上的工程项目较适于采用这种合同计价方式。计价方式。B)可调单价合同可调单价合同合合同同单单价价的的可可调调，一一般般是是在在工工程程招招标标文文件件中中规规定定。在在合合同同中中签签

20、订订的的单单价价，根根据据合合同同约约定定的的条条款款，如如在在工工程程实实施施过过程程中中物物价价发发生生变变化化等等，可可作作调调值值。有有的的工工程程在在招招标标或或签签约约时时，因因某某些些不不确确定定因因素素而而在在合合同同中中暂暂定定某某些些分分部部分分项项工工程程的的单单价价，在在工工程程结结算算时时，再再根根据据实实际际情情况况和和合合同同约约定定对对合合同同单单价进行调整，确定实际结算单价。价进行调整，确定实际结算单价。工程承包合同类型选择应考虑哪些因素工程承包合同类型选择应考虑哪些因素 1、自己的资金来源，资金量，量力而行。2、自己要测算该工程的工期长短，进度款付款节点时间

21、，付进度款的比例是多还是少？资金压力怎么样？自己能否接受？3、此工程的施工难度，难点在什么地方，准备采取什么措施应对。对工期可能造成多大的影响？4、是采用固定总价合同还是采用费率合同？还是成本+酬金合同？对比分析哪个对自己有利的！5、在这个工程中，甲方的独立分包单位有多少？决定了将来施工管理难度有多大？选择合同类型应考虑以下因素 1 项目规模和工期规模和工期长短。如果项目的规模较小，工期较短，则合同类型的选择余地较大，总价合同、单价合同及成本加酬金合同都可选择；如果项目规模大，工期长，则项目的风险也大，合同履行中的不可预测因素也多，这类项目不宜采用总价合同。2 项目的复杂程度复杂程度。项目的复杂程度较高，总价合同被选用的可能性较小。项目的复杂程度低，则业主对合同类型的选择握有较大的主动权。3 项目的单项工程的明确程度单项工程的明确程度。一般看工程量是否已经明确。对于工程量确定的项目多采用总价，工程量未确定的（如设计分阶段进行的）多采用单价合同。4 项目准备时间准备时间的长短。5 项目的外部环境外部环境因素。其实还有成本+酬金的形式，这种形式一般是针对不确定因素较多的项目