物业管理策划准备工作程序.docx

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1、 物业管理策划准备工作程序_物业经理人 物业公司程序文件 物业治理筹划、预备工作程序 1目的 通过接收物业前的筹划工作，为公司顺当接收物业及接收后为业主供应优质效劳制造条件。 2范围 适用于公司待接收的各类物业。 3职责 3.1总经理指定专人详细负责物业治理筹划阶段的组织工作，确保物业治理筹划阶段各项资源的准时供应。 3.2品质治理组负责在前期介入阶段从物业治理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面对进展商供应有益的建立性意见，并做好记录。 3.3品质治理组负责针对待接收物业特点制订物业治理方案。 3.4总经理办公室

2、负责协调前期介入人员的配备和新组建治理处人员编制确实定与配置工作。 4方法和过程掌握 4.1物业治理筹划/预备工作包括物业治理的前期介入、制订物业治理方案、组建新工程物业治理处三个根本环节。 4.2前期介入 4.2.1前期介入的作用 A.完善物业的使用功能-向地产公司在新开发工程的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、效劳配套设施及平面布局等方面提出建立性意见。 B.改良、完善物业的详细设计-公司依据收集的工程案例和工作阅历,从日后治理的角度准时向设计单位提出意见,避开消失设计缺陷。 C.便于日后对物业的治理-由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安

3、装，熟识现场状况，为日后物业的治理、修理保养带来便利。 4.2.2前期介入的方式-根据工程开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。 A.早期介入：从进驻工程现场到主体开工之间的介入活动。工作内容包括： a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。 b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等治理工作。 c.供应工程营销活动的后勤保障。 d.工程样板房、销售厅、工程部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等治理工作。 e.批阅设计图纸，提出有关楼宇构造布局和功能方面的改进建议。 B.中期介入：主体开工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括： a.专业技术人员参加了解托付工程各类机电

4、设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋构造等，指出设计中缺陷、遗漏的工程工程。 b.加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控，发觉问题准时解决。 c.从业主使用功能角度,向进展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 d.依据物业移交验收标准和要求，从物业治理功能动身，对未到达标准的设备房、配套设施、治理用水电预留接口等需要完善的问题，准时向进展商建议完善、修正。 C.后期介入：入伙前六个月到治理处成立之前的介入活动。工作内容包括： a.各类治理用房和商业用房确实定及装修标准。 b.完善闭

5、路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。 c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 d.充分了解把握房屋及配套设施状况，做好物业接收验收的各项预备工作。 e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属效劳设施的状况，核实兑现状况，发觉问题准时设计替代方案。 4.2.3专业技术人员将前期介入工作状况记录在 前期介入状况周记表（1-8）上，作为重要资料保存。 4.3物业治理方案的制订 4.3.1品质治理部负责依据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进展调查。调查内容包括

6、： A.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业治理水平及收费标准、当地政策环境等。 B.物业设备状况、配套设施状况、办公用房配备等。 C.在地产销售前期实施顾客需求调查如效劳工程需求、效劳水平及消费水公平。 4.3.2品质治理部负责在入伙前六个月，完成物业治理方案的编制，内容包括： A.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和缺乏中查找完善物业治理效劳的切入点。 B.新建工程的整体状况介绍，包括：位置、占地面积、建筑面 积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。 C.分析业主需求，针对业主群体特征、共性特征等，供应创新效劳。 D.具体介绍新小区

7、治理的整体构思和治理筹划思路，包括治理模式、治理承诺、治理重点、治理措施、治理目标。 E.待接收工程的治理架构图、各治理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。 F.确定、供应效劳所需的根底设施，包括： a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。 b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。 c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。 d.会所效劳需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。 e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。 f.员工后勤设施设备及效劳配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。 4.3.

8、3品质治理部负责形成物业治理方案报告书。 4.4组建物业治理处 4.4.1办公室负责依据物业治理方案，确定新建治理处人员编制。 4.4.2办公室负责编制新建治理处人员聘请规划、培训规划。 4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建治理处经理人选，并由人事行政治理部下发治理处成立的任命。 5支持性文件 XXWY7.5.4-S01 物业移交验收标准和要求 6质量记录和表格 XXWY7.1-G01-F1 前期介入状况周记表N01 XXWY7.1-G01-F2 前期介入状况周记表N02 XXWY7.1-G01-F3 前期介入状况周记表N03 XXWY7.1-G01-F4 前期介入状况周记表N04 XXWY7.1-G01-F5 前期介入状况周记表N05 XXWY7.1-G01-F6 前期介入状况周记表N06 XXWY7.1-G01-F7 前期介入状况周记表N07 XXWY7.1-G01-F8 前期介入状况周记表N08/P