物业精细化管理方案与实施细则.docx

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1、 物业精细化管理方案与实施细则 第一篇：工作流程及效劳标准要精细化 一、拾遗治理写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发觉在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，准备清洁完自己所负责的楼层后再交到治理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处突然意识到未拿包，立刻返回洗手间却发觉包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到治理处，转发至蜂巢物业论坛。精细化操作建议：1、为标准员工的拾遗治理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及治理制度。员工在

2、拾到物品后，肯定要准时上交公司统一处理，并立刻告知公司效劳台，由效劳台通知楼层秩序维护员或监控中心来帮助查找失主，有播送条件的通过播送查找到失主；2、找到失主后，失主应说清包内物品、证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找；3、假如找不到失主，效劳台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以便利顾客查找；4、在洗手间等简单丧失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。二、搬家治理写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员挡住，进展登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员马上

3、用对讲机联系收费人员查询此业主状况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最终不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没多久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前一个月搬家一走了之，蜂巢物业网首发。精细化操作建议：1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必需有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，肯定要确认的确是业主开具的放行单；2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；3、如是业

4、主给治理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记肯定再次认真核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等状况，确保万无一失；4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并准时更新，是否自用及租赁、租期详细时间要精确详实。真实完善的业主资料将会有效地避开无法与业主取得联系的状况，以及交费对象变更致使物业费未准时缴纳状况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进展查阅，防止不标准的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象；5、物品、业主经核对无误后，当值人员应准时将物品的种类、数量等登记在物品放行登记表上；6、同时要加

5、强物业工作人员特殊是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。三、装修治理写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发觉天花板内布线较多，于是找到治理处予以解决。修理人员推想是前租户装修后导致的，治理处负责将天花板布线状况进展恢复。精细化操作建议：1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的详细内容及要求应清楚全面；2、退房时需对应入驻及装修的详细状况进展检验，以防漏项；3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特别状况要予以标明；4、加强修理的巡察检查次数，提高效劳质量。其次篇：修理讲解及记录工作要精细化一、修理程序写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给

6、治理处打电话，要求赶快检查修理。修理人员马上赶到，娴熟地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排解了，于是给业主开了单据收取修理费用。不料业主坚决不付，认为修理人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢？定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应当由房地产开发公司支付这笔费用。修理人员拿着治理处近期的修理记录，请业主查看，证明写字楼内消失此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了修理费用。精细化操作建议：1、首先向业主讲明故障缘由、修理方式和收费标准，经业主同意后再进展修理；2、每次修理完毕要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场；3、物业治

7、理效劳工作要讲究时效，假如事先将工作做细，则事后会躲避诸多麻烦，同时也会取得客户的信任和认可。二、修理方式某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象，治理处随即通知了地产公司进展更换和修复，因施工人员紧急，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过治理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，治理处安排修理人员，两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。精细化操作建议：1、暴露的照明灯电源在修复之前，其四周肯定要有警示标识，必要时应有爱护措施，以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。2、加强巡察检查次数，提高工作质量。第三篇：安全巡检工作要精细化一、

8、火情掌握某商场内一专卖厅新开业，在装修过程中，因施工人员违章操作，未准时去除易燃物品，导致电焊火花将碎木屑引燃，突发火情。正在巡察中的秩序维护员马上就近取用灭火器材快速扑火，不料火情有进一步进展趋势，秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参加掌握火势，一边呼叫消防治理中心主管和相关人员前往扑救。精细化操作建议：1、增加装修现场及安全巡察频次，提高监视力度，必要时修理人员与秩序维护人员协调联动，内部保持沟通渠道畅通；2、加强对装修工作的审批治理，对违章操作的状况在审批时进展告知并掌握；3、制定完善的消防治理体制，配备合理的秩序维护人员，定期举办消防演习；4、将业主培训纳入公司整体培训体系，加强客户消防学

9、问的宣传。二、标准使用用电器某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火，事后经物业治理处工程修理人员检查，起火缘由是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前，因其射灯不符合装修治理规定，物业治理处曾对该业主下发装修违章通知单建议整改，未被业主接受，工程修理人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主，业主并未听取。直至发生起火大事后，专卖厅的负责人才按要求进展整改。精细化操作建议：1、加大现场装修安全用电的巡检力度，对违规用电坚决予以查处，从根本上避开火灾事故的发生；2、物业公司应严格履行审批、验收程序，对不符合规定的装修，准时实行措施，令其整改，消退埋伏的隐患，确保安全。装修前提出专业的、富有建立性的意见，

10、避开违章现象的发生。若违章已经发生，针对不同人员采纳理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停顿违章行为，并提出积极的整改意见；3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患，对业主加强安全意识教育和宣传，同时业主不应存在幸运麻痹心理，要严格根据装修用电治理规定执行。第四篇：清洁效劳工作要精细化在商场二层的休息厅内，餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上，没过多久一位老年顾客在此经过，未看清地面的饮料而摔倒在地，家人找到治理处要求为老人进展体检。精细化操作建议：1、保洁员应马上实行紧急措施，置放“请绕行，防滑倒”的标识牌，并准时进展清洁；2、如不能准时摆放标识牌，可

11、临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上，或工作人员站在泼洒的饮料处四周，告知顾客当心绕行，并快速转告保洁员马上清洁；3、增加保洁员的巡察频次，或者在客流顶峰期内合理调配。第五篇：钥匙领用、借用、使用及归还写字楼内有业主办理入驻手续后，领了钥匙由工作人员带着去验房，但钥匙无论如何也打不开房间，业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边劝慰业主并致歉，一边派修理人员火速换上一副新锁，当场验证后，业主才放心的领走钥匙。精细化操作建议：1、房屋在接收验收时，钥匙肯定要进展核对，确保接收的钥匙精确无误；2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙一一试开，而不能抽查；3、假如发觉钥匙与门锁不匹配的状况，

12、应当立刻实行措施进展更换；4、钥匙由专人负责保管，做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名，以及借出时间、事由和归还时间，当面清点，发放人在限定时间内负责追还；5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内，由专人负责发放；6、交还钥匙时，应履行清点的程序，确保交还的钥匙精确无误，并双方签名；7、租户或业主领取钥匙的记录，要区分于领、借、使用人的记录。 篇2：修理讲解及记录工作要精细化 一、修理程序 写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给治理处打电话，要求赶快检查修理。修理人员马上赶到，娴熟地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排解了，于是给业主开了单据收取修理费用

13、。不料业主坚决不付，认为修理人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢？定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应当由房地产开发公司支付这笔费用。修理人员拿着治理处近期的修理记录，请业主查看，证明写字楼内消失此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了修理费用。精细化操作建议：1、首先向业主讲明故障缘由、修理方式和收费标准，经业主同意后再进展修理；2、每次修理完毕要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场；3、物业治理效劳工作要讲究时效，假如事先将工作做细，则事后会躲避诸多麻烦，同时也会取得客户的信任和认可。二、修理方式某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多

14、处有不亮或长明现象，治理处随即通知了地产公司进展更换和修复，因施工人员紧急，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过治理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，治理处安排修理人员，两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。精细化操作建议：1、暴露的照明灯电源在修复之前，其四周肯定要有警示标识，必要时应有爱护措施，以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。2、加强巡察检查次数，提高工作质量。 篇3：精细化治理，制造物业效劳效能 精细化治理，制造物业效劳效能 “致广阔而精微小”。物业治理处全体员工长期养成了对工作的仔细和精细。创造智能扶梯。使用人字梯搭扣要两面搭牢才能进

15、展工作，但往往有人无视安全不搭搭扣或只搭单面搭扣而造成安全事故。“能否把人字梯改造成能自动报警的智能梯？”，弱电班的师傅们群策群力，反复试验最终利用磁场原理，通过几个小开关掌握一只蜂鸣器。制成了扶梯外观无任何变化、使用强度设有转变的智能扶梯。只要翻开人字梯或只搭单面搭扣，蜂鸣器就会发出蜂鸣声，提示使用者留意使用安全只有搭好双面搭扣，蜂鸣声才会停顿。彻底排解了因登高作业忘搭搭扣的事故隐患。幕墙玻璃有了“身份证”。沪上幕墙玻璃自爆毁物伤人大事时有所闻。为了能够预防事故的发生。科学系统地诊断幕墙玻璃、硅胶等的老化程度，大厦物业治理处今年初夏分别在高、低区域及东南西北方向拆卸了4块幕墙玻璃，送到上海房

16、屋质量检测站进展玻璃、硅胶等的老化检测。并建立完整的检测修理保养档案。气窗常常被开启，内外侧受风压力大，铰链和限位装置都是易损件，假如上述配件发生断裂都会发生较为严峻的事故。为此，利用每年4次的玻璃幕墙清洗时机，对外墙的玻璃、气窗配件、面砖、铝扣板、硅胶等作全面的检查，一旦发觉特别立刻进展修理更换。为了检查便利，还细心地为每扇气窗都编了号码，比方“8F-2”就是8楼的其次扇气窗，通过这种方式，物业人员可以快速精确地记录每一扇气窗的检修状况。因此，他们也戏称这些编号是气窗的“身份证”，而每扇气窗都有自己的完整档案。智能照明。要求全体员工做到顺手关灯，关闭不必要开的灯。如设备房里没有必要把全部的灯

17、翻开，把设备房、设备层、车库等公共场所的安装分路开关，这样就可以削减用电。另外，把车库的灯分成几个时段开启的方法，晚上到24：00关闭大局部的灯，留局部应急灯，到其次天6：00再开启（依据季节调整），这样一天可以节电90度，一年可以节省3万多度电。变配电的治理。（1）合理申报最大用电量MD，在精确申报MD的前提下，合理调整设备的用电时间，细心保证用电量不超最大用电负荷MD，削减不必要的支出。（2）加强变配电检查，特殊是对补偿电容的检查，检查电容是否漏液，电容量足缺乏，自动补偿工作是否正常，目的是提高功率因数，一般掌握在0.97以上。空调系统的治理。（1）调整机组的出水温度从原来的6提高至89（视详细状况而定），只要能满意办公室内的室内的温度在26左右即可。（2）严格掌握办公室内空调的使用时间。每天晚上7：30关闭高区的空调开关，关闭高区的全部风机盘管。有些业户往往遗忘关掉空调开关，有些是有意不关空调开关。每晚大约有30KW的风机盘管开着，每小时应有30度的电消耗，晚上19：30至次日7：30，消耗360度电，一年就消耗13万度电。（3）集中空调变频改造，年节电30万度。（4）冷凝器安装BTS自动清洗装置，提高冷水机组的制冷效果，此装置的节能率在10%左右，此工程实施后，省略了冷凝的人工清洗疏通步骤。