2022年重庆市主城区房地产市场分析报告.docx

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1、2022年重庆市主城区房地产市场分析报告一、重庆市宏观经济重庆市统计局发布的2022年上半年重庆经济数据显示，上半年实现地区生产总值(GDP)13511.64亿元(人民币，下同)，同比增长4.0%，其中第一产业实现增加值627.92亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值5550.50亿元，增长5.4%；第三产业实现增加值7333.22亿元，增长2.8%。（一）农业生产稳定增长，畜牧业生产增长较快上半年，全市夏粮播种面积559.97万亩，同比增长0.4%，产量122.40万吨，增长1.1%。油菜籽播种面积404.58万亩，同比增长3.1%，产量54.73万吨，增长4.3%。蔬菜保供能力持续增强，

2、上半年，全市蔬菜播种面积610.5万亩，同比增长2.5%；产量1179.0万吨，增长5.1%。畜牧业生产形势良好。上半年，全市生猪出栏938.1万头，同比增长10.7%；牛出栏14.6万头，增长4.5%；羊出栏174.2万只，增长1.1%；家禽出栏10511.5万只，下降5.1%。（二）工业生产稳步增长，新兴产业持续壮大上半年，全市规模以上工业增加值同比增长6.3%，其中6月份增长6.1%，比上月提高2.2个百分点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长6.4%，制造业增长6.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长9.4%。全市39个行业大类中，有28个行业增加值同比增长，行业增长面达71.8

3、%。支柱产业持续增长，汽摩、电子、装备、材料和消费品五大支柱产业均实现增长，其中汽车、消费品分别增长9.1%和8.0%，对规上工业增长的贡献率分别为20.8%和22.8%。（三）新兴产业加速发展高技术制造业和战略性新兴制造业增加值分别增长7.0%和9.4%，分别高于规上工业0.7和3.1个百分点。新兴产品增势强劲，服务机器人、光伏电池、工业机器人、集成电路圆片等新产品产量分别增长73.5%、53.8%、28.1%和13.2%。（四）服务业稳定运行，互联网行业持续引领15月，全市规模以上服务业企业营业收入2041.85亿元，同比增长3.5%。重点行业支撑作用凸显，信息传输、软件和信息技术服务业，

4、租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业等行业保持快速增长，分别拉动规上服务业营业收入增长1.6、1.5和1.1个百分点。6月末，全市金融机构本外币存贷款余额分别为4.87万亿元、4.92万亿元，同比分别增长6.3%、8.6%。（五）互联网行业引领作用继续增强。15月，规上互联网和相关服务营业收入同比增长25.5%，其中，互联网平台、互联网数据服务营业收入继续保持高位增长，同比分别增长35.6%和1.4倍。邮政快递行业增长迅速， 15月，全市完成邮政业务总量78.83亿元，同比增长19.2%，较12月提高3.5个百分点。（六）市场销售有所改善，新兴消费快速发展2022年上半年，全市社会消费品零售

5、总额6966.33亿元，同比增长1.1%，其中6月份增长1.3%，较上月回升5.3个百分点。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额5962.31亿元，增长0.7%；乡村消费品零售额1004.02亿元，增长3.2%。按消费类型分，商品零售6018.74亿元，增长1.2%；餐饮收入947.59亿元，增长0.2%。基本生活类消费稳定增长，粮油食品类商品零售额同比增长12.9%、饮料类增长11.0%。新兴消费保持较快增长。新能源汽车销售快速增长，新能源汽车零售额同比增长1.6倍，占全市限上汽车类商品的比重为14.3%，较一季度提高0.9个百分点。智能产品消费潜力不断释放，可穿戴智能设备零售额同比增长22

6、.4%，智能手机零售额增长17.1%，智能家用电器和音像器材零售额增长7.6%。（七）固定资产投资平稳增长，高技术产业投资稳步提高2022年上半年，全市固定资产投资完成额同比增长6.9%，其中，6月份增长5.4%，较上月提高0.9个百分点。分领域看，基础设施投资增长9.2%，工业投资增长12.4%，房地产开发投资下降4.1%。2022年上半年，全市高技术产业投资同比增长14.1%，较一季度提高1.7个百分点。其中，高技术制造业投资增长8.4%，高技术服务业投资增长40.4%。14个高技术行业中有9个保持较快增长，拉动作用较强的医药制造、电子及通讯设备制造、信息服务投资分别增长34.8%、7.4

7、%、36.4%。民生领域投资持续扩大，全市社会领域投资同比增长28.0%，高于全部投资增速21.1个百分点。其中，教育投资增长12.6%，卫生投资增长52.5%，文化体育投资增长66.9%。（八）居民消费价格温和上涨，工业生产者价格涨幅回落2022年上半年，全市居民消费价格同比上涨1.4%。八大类商品和服务价格“七涨一降”，食品烟酒同比上涨0.5%，衣着上涨0.2%，居住上涨0.7%，生活用品及服务上涨0.9%，交通和通讯上涨6.6%，教育文化和娱乐上涨1.7%，其他用品和服务类价格上涨0.3%，医疗保健价格下降0.3%。2022年上半年，全市工业生产者出厂价格同比上涨4.4%，购进价格上涨8

8、.0%，涨幅分别较一季度回落0.7和1.5个百分点。（九）居民收入平稳增长，调查失业率波动较小2022年上半年，全市全体居民人均可支配收入18923元，同比增长6.4%。其中，城镇居民人均可支配收入24539元，同比增长5.5%；农村居民人均可支配收入9768元，增长7.4%。城乡居民收入比为2.51，比上年同期缩小0.05。全市就业形势保持基本稳定，城镇调查失业率波动相对较小。上半年，全市城镇新增就业40.07万人，城镇调查失业率平均值为5.4%，其中二季度平均值和6月份均为5.4%。总体来看，上半年全市经济发展保持较好韧性，延续恢复发展态势，总体运行平稳。二、主要政策回顾（一）国家房地产政

9、策2022年1月17日，发改委发文，提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年1月19日，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。要充足发力，、精准发力、靠前发力。2022年3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。2022年3月5日，两会政府工作报告定调：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性

10、住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。2022年4月18日，央行、外汇局出台23条政策举措支持实体经济，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳

11、有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。2022年4月29日，政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2022年5月4日，证监会召开专题会议，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础实施REITs试点范围。2022年5月15日，央行、银保监会发布通知，全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加6

12、0个基点不变。2022年5月16日，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。2022年5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为，预示着房地产行业从去杠杆到稳杠杆2022年5月27日，证监会、发改委联合下发通知，要求规范做好保障性租赁住房试点发行REITs工作（二）重庆房地产政策2022年1月12日，重庆市规划和自然资源局发布关于优化存里房转移预告和抵

13、押预告登记工作的通知。为深化“放管服”改革，深入推进“互联网+不动产登记”，让“数据多跑路、群众少跑腿”，维护交易当事人合法权益，保障金融机构贷款安全，持续优化重庆市营商环境，根据中华人民共和国民法典不动产登记暂行条例的有关规定，经研究，决定优化存里房转移预告登记和抵押预告登记工作。通知表示，从即日起，所有二手房交易将实行预登记制度。2022年3月1日，重庆市渝北区佳房和城乡建设委员会官网发布了重庆市渝北区住房和城乡建设委员会关于2022年渝北区春季房交会活动优惠攻策及兑付办法（征求意见稿征求意见结果的公示”，公示渝北区2022年春季房交会活动优惠政策細则，其中购房者最关心的契税优惠政策为：住

14、宅补贴1个点，非佳宅补贴2个点。2022年6月11日，为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步完善我市房地产相关政策，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，结合我市实际，特制定如下措施。1、支持新市民和人才安居。符合条件的新市民在我市购买首套普通住房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持经我市人才主管部门或引进部门认定的在渝人才，在住房、落户、医疗、子女教育等方面享受本地居民同等待遇。2、落实差别化住房信贷政策。人行重庆营管部联合重庆银保监局指导完善重庆市场利率定价自律机制，调整全市差别化住房信贷政策，将首

15、套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率，居民家庭购买普通自住房的首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。3、完善房地产信贷服务。银行业金融机构要准确把握和执行房地产金融审慎管理政策，保持房地产开发贷款平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作，对兼并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。鼓励和支持商业银行加大对商业商务用房按揭贷款的支持。4、

16、优化住房公积金贷款政策。优先保障首套住房贷款，住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20；合理支持改善性住房贷款，缴存职工家庭购买第二套住房的，首付款比例不低于40，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；支持购买首套住房的商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（置换贷款）；缴存职工家庭夫妻参贷的，单笔贷款额度按双方个人可贷额度相加计算，最高额度从60万元提高至80万元。支持公积金贴息贷款发放，保障贷款资金供应。5、明确公积金贷款第二套住房认定标准。住房公积金缴存职工家庭有2套及以上住房或有2次以上住房贷款记录，出售现有住房后，家庭已无住房或仅有1套住房

17、，且已结清住房贷款或仅有一笔未结清商业性住房贷款的，再次购买住房时，可按购买第二套住房的政策申请住房公积金贷款。6、落实差别化房地产税收政策。家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；若家庭仍有1套住房的，对新购住房按照第二套住房享受契税优惠政策。对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿的，成交价格不超过货币补偿的免征契税；签订征收补偿协议并按政府相关标准取得的货币补偿，免征个人所得税；选择房屋产权调换、土地使用权置换的，不支付差价的免征契税，支付差价的，仅对差价部分征收契税。7、优化项目资本金监管。对已办理项

18、目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可按项目施工进度，分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可申请分批次存入，首次存入核定监管金额的60，剩余的40可给予4个月的缓存期。在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项目资本金。8、促进商品住房有效供给。加强对已出让土地开发建设的监督检查，督促房地产开发企业按照土地出让合同约定的规模、开竣工时间等进行开发建设，推动达到工程形象进度的项目尽快上市销售。推进中心城区“已供未建”“久建未完”“应售未售”项目清理，形成有效供给，支持合理住房消费。9、推动租赁市场稳步发展。增加市场

19、租赁住房供给，在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院区（医院）等人口集聚区新增市场租赁住房，支持新市民、青年人合理租房需求。在符合规划原则及周边配套功能完善的基础上，有市场需求的，允许按程序利用现有商业商务项目改建或调整为租赁住房项目，改建或调整后的租赁住房项目土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。研究制定支持租赁住房发展的配套政策，着力解决落户、上学、就业等基本公共服务问题，逐步实现教育、医疗、养老、救助、法律援助等基本公共服务的租购同权。10、促进商品房配套车位利用。物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主需要。建设单位依法出售车位（

20、库）的，应当进行公告。对配套车位（库）存量较多的商品房项目，开展商品房配套车位利用试点，属住宅配套车位（库）的，公告之日起6个月内，每户业主只能购买1个车位（库），公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，但未销售住房对应的配建车位（库）不得出售；属非住宅配套车位的，公告之日起6个月内，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例，公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可对外销售。11、落实城市基础设施配套费缓缴政策。对受疫情影响的房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费，可由房地产开发企业向属地政府提出申请

21、，按规定程序报经批准后予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月，并在办理商品房预售许可前缴清。12、完善房地产项目配套设施建设。对尚未出让土地的项目，属地政府及土地整治储备机构应加快土地周边配套设施建设，达到“净地”出让；对已供地尚未开发建设的项目，属地政府及土地整治储备机构应先于或与项目同步完工配套设施；对已供地且已开发建设的项目，属地政府及土地整治储备机构应在项目交房前限时完成配套设施建设。13、持续提升住房品质。发展新型建造方式，推动建筑工业化、绿色化、信息化融合发展，加强建筑信息模型（BIM）、人工智能、智能建造等技术在规划建设全过程的集成应用。聚焦城镇老旧小区改

22、造、棚户区改造、公共服务设施配套完善、住房设计和建造水平提升，持续推动城镇居民居住条件和环境改善。14、做好线上交易服务管理工作。指导房地产开发企业、房地产经纪机构和房屋租赁企业大力推行“线上选房”，为购房、租房群众提供全天候的线上看房、选房、咨询、认购等服务。采取线上线下相结合的方式举办区域性房交会。全面推行存量房网签及交易资金全监管，建立全流程交易服务，促进一二手房市场良性循环。15、加强房地产市场秩序监管。持续整治规范房地产市场秩序，严格落实日常巡查和专项检查管理机制；加大对房地产开发企业和中介机构违法违规行为的查处力度，营造良好的市场环境三、重庆市主城区房地产市场宏观分析（一）土地市场

23、根据中国土地市场网统计，2022年上半年重庆市主城区共出让土地42宗，成交总面积共计439.41万平方米，成交额共1315798.12万元。1.主城区2022年上半年度土地成交状况主城区宗地1月成交宗地面积最多，3月成交宗地数量最多，详见下表2022年上半年主城区各月土地成交状况2.主城区各区域土地成交情况从土地的供应区域来看，北区（渝北区、两江新区）仍然稳居第一，共成交13宗土地，渝中区无成交，江北区成交量最少。3.主城区2022年上半年各用途土地成交状况3.1主城区2022年上半年住宅用地成交状况2022年上半年住宅用地成交13宗，成交面积907383.05，成交金额994940万元。其中

24、巴南区成交1宗，北碚区成交2宗，大渡口区成交1宗，沙坪坝区成交3宗，九龙坡区成交3宗，两江新区成交1宗渝北区成交2宗，详见下表。主城区2022年上半年住宅用地成交情况表3.2主城区2022年上半年商业商务用地成交状况主城区2022年上半年商业商务用地成交5宗，成交面积2900152.49，成交金额1246081.12万元。其中大渡口区成交1宗，两江新区成交2宗，北碚区成交1宗，南岸区成交1宗，详见下表。主城区2022年上半年商业商务用地成交情况表3.3 主城区2022年上半年工业用地成交情况工业用地成交20宗，成交面积4394148.85，成交金额1315798.12万元。其中北碚区、大渡口区

25、、江北区、南岸区各成交1宗，高新区（沙坪坝区）成交4宗，两江新区成交5宗，渝北区成交2宗，九龙坡区成交3宗，详见下表。主城区2022年上半年工业用地成交情况表4.总结2022年一季度期间全国两会召开，屡次提出“房住不炒”的定位，满足购房者合理住房需求，“稳”和因城施策促进房市健康发展，购房政策的合理适当放松，银行放款的速度加快；为稳定楼市发展，预计后续将继续坚持“房住不炒”为底线，对贷款利率和二手房买卖年限等方面作出调整的可能性，恢复客群对房地产市场的信心，2021年施行“两集中供地”政策，因供给量的减少，2022年土地成交量相较于2021年大幅下降，土地成交价格为近几年最低。五、重庆市主城区

26、房地产市场分析1、房地产整体市场概况（1）华经产业研究院数据显示：2021年重庆市房地产开发商品住宅的开发投资为3288.1亿元，较上一年增加了99.1亿元，同比增长3.1%。2015-2021年重庆市商品住宅开发投资金额统计图（2）重庆市房地产开发商品住宅施工、新开工和竣工情况2021年重庆市房地产开发商品住宅的施工面积为17709.8万，较2020年减少了532万，同比下降2.9%。商品住宅的新开工面积有3231.2万，同比下降21.3%。商品住宅竣工面积共2724.4万，同比增长5.4%。2015-2021年重庆市商品住宅施工与竣工面积统计图2015-2021年重庆市商品住宅施工与竣工面

27、积增速统计图2、住宅房地产市场分析2018年下半年-2022年上半年重庆市主城区商品住宅成交数据2022年上半年重庆主城商品住宅共成交26608套，环比下降53%，同比下降77%；共成交面积298.21万，环比下降52%，同比下降76%；成交额445.94亿，环比下降51%；上半年住宅成交均价为14954元/。近几年来受国际经济形势、新冠疫情及政策调控的影响，房地产市场交易量远低于往年。加之，房地产企业负债较高频频暴雷等等，出现交付困难等情况，使得购房者缺乏信心，房地产市场更加萎靡，销量不佳。3、商用商务房地产市场分析（1）商业房地产市场2018年下半年-2022年上半年重庆市主城区商业房地产

28、销售情况表2022年上半年重庆市主城区商业用房共成交5397套，共销售约为40.08万，销售金额为47.71亿元，环比下降42.96%，同比下降4.25%；成交均价11909元/，环比下降18.25%，同比下降17.13%。库存量维持在944.97万，月销量较低，所面临去库存压力仍然较大。小结：我们认为短期内重庆主城区商业（零售）类房地产市场将以“保守”为基调继续运行。（2）办公房地产市场2018年下半年-2022年上半年重庆市主城区办公房地产销售情况表2022年上半年重庆主城区办公用房共成交6782套，约36.01万，环比下降50.74%；成交均价10298元/，环比下降10.56%。从最近

29、5年办公用房销售情况可以看出，办公用房整体销量下滑，特别是2020年上半年、2021年上半年及2022年上半年的远低于其他时期。从成交价格看，也是呈现波动起伏。从重庆当前办公市场情况看，办公房整体存量较大，市场需求有限。其次，作为办公用房交易税费、水电、物业费用等较高。位于江北嘴、朝天门等地方的甲级写字楼仅物业费用就达20元/以上。作为经营者使用的成本是较高的，一般中小企业大多更愿意租用居民住宅楼作为办公场所。销售走低，存量不减，所面临去库存压力是较大的小结：重庆市主城区写字楼受集群效应的影响较为明显，供给量大的片区主要是办公聚集度高的片区；同时主城区内的办公写字楼成交价格较为接近，与历史价格

30、基本相同，且并无较大变动，但随着“成渝都市经济圈”的建设和疫情影响的消退，预计该应有好转的趋势。总体来看，办公房地产市场的走势平稳，预计市场价格近期亦将较为稳定。（四）工业市场重庆市主城区工业主要分布在都市功能拓展区并工业呈组团式发展，园区内建有配套住宅、公租房等，配套设施完善。重庆市主城区工业目前处在高速发展阶段，形成了以汽车（中高档乘用车、商用车）、电子信息（大尺寸液晶面板、云计算、信息家电）和高端装备制造（轨道交通、航空航天、机器人、新能源装备、仪器仪表）3大产业集群（见下图）。从主城区园区来看，主要分为10个工业园区，具体如下图。从自建工业房地产来看，自建工业厂房包含土地取得成本和建筑

31、物建设成本，从上文土地市场分析可知，主城区工业用地出让均价在26.67-70万元/亩，具体如下：根据重庆市2022年二季度建筑工程单方造价指标，主城区框架结构厂房单方造价在1580-1750元/平方米。从标准厂房来看，重庆市主城区标准工业厂房新盘整体售价在2500-6000之间，根据具体位置、设备设施等的不同，价格略有不同。小结：从地域上看，工业物业从都市核心区向都市拓展区发展；从规划上看，工业物业从零星招商向统一规划产业化发展；从功能上看，工业物业从单纯工业生产用途向工业生产和物流仓储并存发展。转型升级是重庆第二产业近年来发展的主旋律，期间传统汽车制造业的产能受到较大影响，继而造成相关零配件企业的需求收缩，市场承压。30