中国房地产投资与经济增长关系研究_黄文娴.docx

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1、 声明 本人声明所呈交的论文是 我个人 在导师指导 F 进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国地质大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的仟何贡献均 已在论文屮作了明确的说明并表示了谢意。 本 人完全 了解中国地质大学有关保留、使用学位论文的规定， B 卩：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅：学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 关于论文使用授权的说明 保密 （ _年） （保密的论文在解密

2、后应 遵守此 规定 ) 分类号 密级 中国地质大学 （北京 ） 硕 士 学 位 论 文 中 国 房 地 产 投 资 与 经 济 增 长 关 系 研 究 学 号： 2007130008 研 究 生： 黄文娴 专 业： 应用经济学 研 究 方 向 ： 金融理论与工程 指 导 教 师 ： 马 洪 云 副 教 授 2015 年 05 月 A Dissertation Submitted to China University of Geosciences for Master Degree Study on the Relationship between Real Estate Investment

3、 and Economic Growth in China Master Candidate: Huang Wenxian Major: Applied Economics Study Orientation:Financial Theory and Engineering Dissertation Supervisor: Prof.Ma Hongyun China University of Geosciences (Beijing) 摘要 近年来，随着我国市场经济和城市化的发展，房地产投资的规模迅速扩大， 房地产投资与经济增长的关系也在发生着变化。房地产投资促进经济繁荣的同时 所引起的问题

4、也日渐凸显。本文欲探宄中国房地产投资与经济增长的相互关系， 这对于正确认识经济増长和房地产投资关系，促进两者协调发展有着重要的意义， 有利于相关部门针对性地制定长期有效的宏观调控政策。 本文首先介绍了本文的研究背景，现阶段房地产投资迅猛发展，归纳了房地 产投资与经济增长的相关理论基础，为本文的研宄提供理论支撑；接着论述了中 国房地产投资的发展历程及其发展现状，总量不断增长、投资结构和资金来源较 为单一，提出房地产投资过快增长与经济增长的不协调问题。 在实证分析部分，通过贡献分解测算和房地产投资波 动分析，对中国房地产 投资与经济增长之间的关系做出初步判断 ;基于中国 2001年 -2014年

5、8月的房地 产市场月度 数 据 ， 采 用 JJ 检 验 法 基 于 向 量 自 回 归 模 型 对 相 关 变 量 (lnREI,lnMl，lnGDP)进行协整检验后构建误差修正模型，考察房地产投资和经 济增长的互动关系；基于 2000-2013 年的年度数据，对 REI 与 GDP 进行脉冲响 应分析；接着基于产业关联理论运用投入产出法借助直接消耗系数、完全消耗系 数及关联系数分析中国房地产投资与经济增长的相互影响机制。 实证结果表明，经济增长对房地产投资的影响大于房地产 投资对经济的影响 , 货币供应量对房地产投资的影响较为显著，房地产投资对其他投资有挤出效应， 经济增长的扰动对房地产投

6、资的影响在半年内具有正向的促进作用，这种扰动持 续时间约为 9期，房地产投资与经济增长的关系较为密切，两者通过关联产业效 应相互影响。 最后，本文基于理论与实证分析结果，从房地产业的角度提出促进房地产投 资与经济增长协调发展的一些政策建议，认为首先要正确认识房地产投资在经济 增长中的作用；平衡市场机制与宏观调控的关系；完善房地产市场融资渠道，确 保金融安全。 关键词：房地产业，经济増长，投资，误 差修正模型 Abstract In recent years, Chinas real estate market is developing very rapidly, the National B

7、ureau of Statistics data shows that China annual real estate investment amounted to 8,601.338billion Yuan in 2013, accounting for 15.12% gross domestic product (GDP). With the expansion of the real estate investment scale, real estate investment has become an important factor in economic growth and

8、fluctuations, problems caused by regional prosperous state arising from more and more real estate investments are becoming increasingly prominent. In this thesis, an study will be carried out on the relationship between Real Estate Investment and Economic Growth, combining econometrics and input-out

9、put method. First and foremost, this paper does literature review on the relationship between REI and Economic Growth. Then summarize the theoretical basis of real estate-related investment and economic growth, providing theoretical support for this thesis; discusses the status of real estate invest

10、ment in China. A preliminary analysis on the status of REI, economic growth and fixed investment will be made. Then a vector error correction model is used to examine relation between real estate investment (REI) and Economic Growth, based on the data from 2001 to 2014, with Consumer price index (CP

11、I) of January 2001 as the CPI based period to adjust the data, a fixed asset investment (FI) is introduced as an endogenous variable, money supply (Ml) is introduced as exogenous variables after stationarity test, cointegration test based on vector auto-regression (VAR) model to establish a vector e

12、rror correction (VEC) model. Do Granger causality test and impulse response analysis exploring the relationship between GDP and REI. Analyze the relationship between REI and economic growth, which is based on input-output method and national economic accounting theory. This paper executes a research

13、 on the relation between REI and economic growth. The relation between REI and economic growth is not symmetrical. Economic has a great effect on REI while REI has less impact on economic growth. REI crow out other investments in FI. When real estate industry makes more money, large amount of money

14、will flow into this industry. Ml growth accelerates REI growth, also, it accounts for over-hearted REI growth. The impact of economic growth on the real estate investment disturbance has a positive role in promoting within six months, the duration of the disturbance was about nine. At last, the pape

15、r provides some advice including treating the role of real estate investment in economic growth sober-headed and balancing the relationship between market mechanism and macro-control; perfecting the real estate finance market to make sure economic stability. Keywords: Real estate, Economic growth, I

16、nvestment, Error correction model 1 绪论 . 1 1.1 研宄背景 . 1 1.2 研宄目的和意义 . 1 1.3 国内外研宄现状 . 2 1_3_1 国外相关研宄 . 2 1.3_2 国内相关研宄 . 4 1.4 研宄方法与思路 . 6 1_4_1 研宄思路 . 6 1_4_2 研宄方法 . 8 1.5 研宄的创新点 . 8 2 理论基础 . 9 2. 1 投资理论 . 9 2. 2 房地产投资理论 . 10 2. 3 投资与经济增长的相关理论 . 12 2.3.1 投资乘数理论和加速数理论 . 12 2.3.2 哈罗德 -多马经济增长模型 . 13 2.

17、3.3 索罗模型 . 13 2_3_4 新经济增长理论 . 14 3 中国房地产投资发展历程及现状 . 15 3.1 中国房地产业发展历程 . 15 3.2 中国房地产投资发展现状 . 16 3.2.1 中国房地产投资总额增长快 . 16 3.2.2 中国房地产投资资金来源单一 . 17 3.2.3 中国房地产开发投资结构不合理 . 20 3.3 中 国房地产投资与经济增长不协调 . 21 3_3_1 阻碍经济结构调整 . 21 3.3.2加剧 “ 高碳 ” 经济 . 22 目录 3.3.3 挤压消费需求 . 23 3.3.4 威胁经济安全和金融安全 . 24 4 中国房地产投资与经济增长的关

18、系分析 . 26 4. 1 中国房地产投资与经济增长相互关系的初步判断 . 26 4.1.1 中国房地产投资增长与经济增长的波动分析 . 26 4.1.2 中国房地产投资对经济增长的贡献分解测算 . 28 4.2 中国房地产投资与经济增长的相互关系实证分析 . 30 4.2.1 实证分析方法及指标选取的说明 . 30 4.2.2 单位根检验研究 . 32 4_2_3 协整检验研究 . 32 4.2.4 基于误差修正模型的实证分析 . 34 4.2.5 中国房地产投资与 GDP 的脉冲响应分析 . 36 4. 3 中国房地产投资与经济增长的影响机制分析 . 39 4.3.1 投入产出理论与产业关

19、联理论 . 39 4.3.2 房地产投资与经济增长相关产业的带动效应 . 41 5 对策建议 . 45 5.1 正确认识房地产投资与经济发展关系，保障经济发展 . 45 5. 2 有关部门要严格把控房地产投资项目的各个环节 . 46 5.3 关注民生，完善多层次住房供应体系 . 47 5.4 完善房地产投资融资渠道，确保房地产市场金融安全 . 48 6 总结与展望 . 50 参考文献 . 52 致谢 . 54 附录 . 55 V 中国地质大学（北京 ） 硕士学位论文 1 绪论 1.1 研究背景 哈罗德认为投资是促进经济增长的 “ 三驾马车 ” 之一，房地产投资是投资的 重要组成部分。现阶段我国

20、房地产投资发展迅速，可以相对显著的影响整个国 家的经济增长。国家统计局权威数据显示 2013 年中国房地产投资额达 86,013.38 亿元，占2013 年国内生产总值 (GDP)15.12%， 2000 年占比约为 4.91% (按当年价格计算）。 随着房地产投资规模的扩大，房地产投资带来了经济的局部和短期繁荣， 但其引发的问题也开始出现。在房地产投资的高速发展下，潜在的金融风险、 投资风险、违约风险和次级贷款风险等不断发酵酝酿；房地产投资和房地产价 格的增长水平与社会经济增长水平、居民收入水平不匹配， 2013 年我国 GDP 增长率为 7.65%，人均可支配收入增长 8.1%，房地产投资

21、增长率为 16.19% (数 据来源：国家国家统计局）。高涨的住房价格给民众的生活带来较重的负担， 社会差距凸显。房地产业如火如荼的 发展，对经济的稳定也造成了一定威胁。 如何正确认识和把握两者之间的关系，适当地实施对房地产投资的宏观调 控，实现房地产业与经济增长协调发展，保持经济稳步发展，是我国政府在经 济发展中面临的重要问题。 1.2 研究目的和意义 本文的研宄目的在于通过理论与实证分析探宄、理清和正确认识房地产投 资与经济增长两者之间的相互关系。通过贡献分解测算和波动分析对房地产投 资与经济增长的关系进行初步判断，运用计量分析方法得出房地产投资对经济 增长的影响系数，房地产投资与经济增长

22、的相互影响的因果关系和响应函数， 论证房地产投资 与经济增长二者之间互动关系；提出在当前的经济形势下，保 持房地产投资与经济增长协调发展的对策，使房地产投资促进经济增长。 本文的研宄意义在于通过分析认识我国房地产投资与经济增长之间的关 系，正确认识房地产投资与经济增长的关系，为相关部门制定正确的房地产政 1 策等宏观调控政策提供理论和实证结果的支持。 1.3 国内外研究现状 1.3. 1 国外相关研究 国外对于房地产业在经济发展过程中的地位与作用的研究时间较长，国外 研宄者研究通常运用回归模型探究其关系，在此基础上，采用数量经济模型和 技术经济模型分析各类数据。 在最初阶段，经济学界普遍认为，

23、经济增长是因，房地产投资为结果。由 于房地产业具有较大的外部效应，产业关联效应已经以及巨大的乘数效应，越 来越多的学者认为房地产投资可能是促进经济增长的原因，探宄两者之间的关 系，但得出的结论却并不一致。 1.3. 1.1 观点 1:房地产投资与经济增长之间是单项因果关系 Green (1997)基于美国 1959-1992 年的季度数据，运用 Granger 因果关系 检验，考察了住宅投资与经济增长的因果关系，认为住宅投资是经济増长的格 兰杰因，经济增长却非住宅投资增长的原因。 Coulson 和 Kim (2000)运用美 国 1959 到1997 年的季度数据通过方差分解，脉冲响应和格兰

24、杰因果检验，认 为住宅投资的增长单向引起经济增长，反之不成立。 Chang 和 Nieh (2004)也 都得到了房地产投资是经济增长的因。部分研宄成果着重强调了房地产投资在 很大程度上影响经济增长，未涉及到逆向的研究。 Yu Ren 和 Yufei Yuan(2014) 建立动态随机局部均衡模型研究美国住宅 投资对经济周期的影响，认为利率固 定时，住宅投资导致经济增长。 Kim (2002)用 1970 2000 年的季度数据，比较美国和韩国住宅投资与经 济增长关系，发现韩国的住宅投资是经济增长 （ GDP)的跟随者而不是源动力。 1.3. 1.2 观点 2:房地产投资与经济增长之间是双向的

25、因果关系 Wigren (2007)运用西欧 14 国 1980-2004 年的面板数据研究房地产投资与 经济增长两者之间的关系，认为住宅投资和经济增长之间存在着长期双向的因 果关系。Gauger 和 Snyder (2003)运用美国 1959-1999 年的季度数据，通过误 差修正模型考察美国在金融放松管制前后住宅投资和 GDP 的长期关系的对比 中国地质大学（北京 ） 硕士学位论文 变化，认为宏观经济中的短期利率对住宅投资影响较显著。 另外，国外学者还从时空维度探讨房地产投资对经济增长的影响规律，极 大的丰富了现有研宄成果。 有学者针对房地产投资与经济增长之间的关系提出了倒 U 形曲线

26、。 Bums 和Grebler (1977)提出住宅投资占 GDP 之比与经济发展水平之间存在一种倒 U 形曲线，研宄发现较收入在 1000 美元以下的国家，住宅投资与 GDP 之比在 2%左右；人均收入在 1000-5000 美元之间的国家，住宅投资与 GDP 之比一般 在 8%左右 ;大多数发达国家两者之比则稳定在 5%-8%之间，即住宅投资占 GDP 的比重一开始会随着经济增长，人均 GDP 增加，而增加，但是达到某个峰值 之后反而会随经济增长而下降，这就是著名的倒 U 曲线。美国著名学者 M.Ball 和 T.Morriosn (1995)也提出了类似观点，人均 GDP在 500美元以

27、下时，住宅 投资占 GDP的比例低于 2%;当人均 GDP达到 2500美元，这一比例上升为 3%-5%;当人均 GDP 达至 IJ 5000 美元，这一比例为 6%-7%，此后随着人均 GDP 的增加，住宅投资占 GDP 的比例呈下降趋势，存在着倒 U 形曲线。 还有学者提出房地产增长速度与经济增长速度的固定比率。 Willima.C 和 Denise (1995)基于对英国，美国，法国等 17 个国家的房地产业增加值和国民 经济增长速度的比较研究，认为保持经济平稳发展的房地产业增长速度与国民 经济 GDP增长速度之比应为 1.4: 1 或者 1: 0.7 这两个固定比率。 1997 年日本

28、总务厅研宄了 房地产投资贡献率，主要是通过投入产出法研究 日本住宅投资对经济增长之间的作用，结果显示住宅投资拉动经济增长， 1986-1994 年日本国内生产总值平均增长率为 3.1%，其中住宅建设投资对国民 经济增长贡献为0.3%。 总结来说， 20 世纪 80 年代开始，国外理论界对于房地产投资与经济增长 之间关系的研宄逐渐从定性的研宄方法发展到定量深入研宄，讨论的话题也从 因果关系的探讨，发展到两者之间影响的程度如何以及影响力在时间、空间等 维度上的差异，让我们更直观地感受到房地产投资对经济增长的影响程度及机 1.3.2 国内相关研究 我国是一个拥有众多人口的发展中国家，当前是我国城镇化

29、发展的重要阶 段，人民的住房问题关系国计民生，房地产投资与经济增长的关系受到了研宄 者的较多关注。对于国内的参考文献从以下两个角度来归纳： 1.3. 2. 1 房地产投资与经济增长定性分析 央行在 2013 年第四季度中国货币政策执行报告中指出，当前的高投资规 模以及资源过度集中于房地产领域，经济发展对于投资的依赖的上升，使得当 前中国经济的稳定增长基础不稳固。 2014 年以来，房地产市场出现下行现象，房地产投资是影响投资增长以及 经济增长的最大不确定因素。诸建芳 （ 2014)认为 2014 年以来，房地产投资 的下坡路趋势，对于房地产产业链相关消费增长产生负面影响，过去 15 年房 地产

30、繁荣带动整个经济发展的阶段己经过去。 另一方面，张立群 （ 2014)认为目前人口过多的其中与大城市，这些区域 的房地产市场处于供不应求状态，大城市的买房需求作为存量正在不断聚集， 认为如果政策引导得当，房地产投资增速也会由落转稳。 易宪容 （ 2013)认为目前减少房地产投资，有利于产业结构的全面发展， 促进产业结构调整转型，改变经济增长方式。十年来，以房地产投资的飙升换 来的经济增长加大了经济发展中的系统风险。 对于房地产投资与经济发展的关系，陈杰 （ 2012)认为房地产投资本身需 要经济增长预期的刺激才能得到发展，从这个角度讲房地产投资是经济增长的 结果而不是原因。房地产投资确实对经济

31、有拉动作用，但是这是以潜在需求为 前提的，没有经济增长的需求，人们对于经济成长的预期是负的，也就没有人 愿意去投资房地产。 1.3. 2. 2 房地产投资与经济增长定量分析 2014 年 以来，在各种因素的影响下，房地产市场出现了明显降温，为解决 经济发展过分依赖房地产业的现象提供了有利机会，促进经济转型，但是房地 产投资的较快下行也带来了房地产投资的减少是否会对经济发展带来不利影 中国地质大学（北京 ） 硕士学位论文 响的担心。宗良和李佩珈 （ 2014)用定量分析方法测算了房地产投资的放缓对 宏观经济增长的影响，测算结果显示，房地产投资的下行对经济增长的不利影 响确实存在，持续时间约为 2

32、-3 年，但发生极端性的经济下跌可能性较小。 另一方面，张战国 （ 2013)采用协整分析，格兰杰因果检验和误差修正模 型，基于上海市 1982-2011 年的住宅投资与 GDP 数据，研究两者之间的关系， 结果表明，经济增长单向影响经济增长，不支持 “ 住宅引领增长假谈 ” 。 房地产投资与经济增长之间的影响程度到底如何。王甜甜 （ 2012)认为北 京的房地产投资额的对数每增加 1%， GDP 的对数增加 0.65%，房地产投资与 GDP 之间存在长期稳定的均衡关系。李欣和陈多长 （ 2010)利用长期均衡方程 和误差修正模型得出，房地产投资长期影响国民经济增长。魏朝晖 （ 2013)从

33、国民经济核算的视角，测算了 房地产业对四川经济增长的贡献， 2005-2011年 四川房地产业拉动 GDP 增长 1.9个百分点，对 GDP 的贡献率低于普遍预期。 从省级层面对房地产投资与经济增长关系进行分析的研究也迅速增多。裴 来雄（ 2011)从房地产投资的角度出发，以房地产经济学理论为基础，运用计 量模型对上海市房地产投资与经济增长两时间序列进行分析，结果显示两者之 间存在着长期均衡关系，格兰杰检验结果表明长期来看国民经济的增长可以显 著的带动房地产投资的增长，反之也成立。另一方面，张淑贞 （ 2014)基于 2004-2011 年 3 月的月度数据，对山西省房地产投资与经济增长之间的

34、互动关 系进行实证分析，研宄认为房地产投资对经济增长有着较为重要的推动关系， 但经济增长对房地产的影响不太敏感。徐丽杰 （ 2014)通过对 1990-2013 年间 河南省房地产投资与经济增长之间的相互作用机制进行分析，表明房地产投资 不是促进经济增长的长期原因。 从全国层面对两者关系进行深入分析的参考文献也较为丰富，施建刚 (2000)通过对 1990-1998 年国内房地产投资额与国内生产总值变动情况的关 系研究，认为房地产投资与宏观经济有着密切联系，一方面房地 产投资的加大， 带动国内相关产业的发展，促进了国民经济的增长；另一方面国民经济稳定的 运行，也极大地刺激了房地产业的发展。李文

35、龙 （ 2012)基于分位数回归模型 对全国房地产投资与经济增长数据进行分析，以经济增长对投资的弹性作为投 5 资效率的衡量指标，通过异质面板数据模型和时变系数面板数据模型的参数估 计与检验，认为现阶段我国房地产投资效率处于较低水平，在较低产出水平地 区房地产投资产出效率要高于较高产出水平地区；不同产出水平地区房地产投 资产出效率也都呈现出下降趋势。 分维度对两者关系进行研宄，许东钊 （ 2014)利用聚类分析的计量方法， 选取31 个省 2003-2012 年数据建立了全国面板数据和四个区域的子面板数据进 行分析，认为房地产投资出现过热现象对经济的增长作用并不明显；而房地产 投资环境劣势地区

36、，由于投资环境的恶劣，对经济产生的激励作用也较小。陈 淑云和付振奇 （ 2012)运用多指标面板数据的聚类分析法，从城市规模的分等 定级入手，对全国 70 个大中城市分类，建立面板数据模型，结果表明城市规 模大，房地产对经济的拉动作用并不显著。 总体来 讲，我国在借鉴国外研究方法基础上的定量研宄逐渐增多，但是与 国外的房地产业研宄相比，我国的研宄正处于起步阶段，相关理论基础比较薄 弱，主要数据不完备，数据序列不够长等问题。目前我国学者对于房地产投资 与经济增长之间的关系研宄主要集中在两者是否存在因果关系，影响系数是多 少这两方面。随着研究的逐渐深入，社会的进步，环境的变化，国内学者逐渐 开展到

37、研究具体的影响机制，从时间和空间维度分段检验两者之间的关系。 1.4 研究方法与思路 1.4. 1 研究思路 本文的研究将着眼于房地产投资与经济增长的相互关系，正确认识两 者的 关系，为房地产调控政策的建议的提出提供借鉴。论文的实证部分分为三处， 其一是基于国民经济核算原理的贡献分解及波动分析对二者关系初步判断，其 二，是应用计量经济学分析，构建向量误差修正模型探讨房地产投资与经济增 长的数量关系，其三是运用投入产出法探寻房地产投资与经济增长各行业间的 关联产业效应。 本文的结构如图 1-1 所示： 前两部分是绪论和理论基础，第三部分开始进行深入剖析，首先是回顾中 中国地质大学（北京 ） 硕士

38、学位论文 国房地产业发展历程及房地产投资发展现状，提出当前房地产投资的发展与经 济增长之间存在的不协调问题。 图 1-1 研究思路与框架 第四部分是论文的重点内容，首先利用历史数据及图表，经过贡献分解测 算和波动分析初步判断房地产投资与 GDP 的关系；采用计量分析的方法，计 算现阶段房地产投资对经济增长的影响程度，主要有协整检验， VEC 模型和脉 冲响应分析。运用静态投入产出模型及关联产业效应研宄房地产投资与国民经 济增长关联行业的相互影响机制。 第五部分和第六部分是基于前文的理论与实证分析，提出促进房地产投资 与国民经济协调发展的对策建议，本文的总结与展望。 1.4. 2 研究方法 1.

39、4. 2.1 投入产出法 根据国民经济核算原理，用房地产投资依存度、房地产对经济增长的贡献 率、房地产投资拉动经济增长的百分点等来对两者之间关系做出初判。基于投 入产出角度，通过计算房地产业对于各产业的带动系数 （ 直接消耗系数和完全 消耗系数），研究房地产业对于其他产业的直接需求，产业之间的带动效应； 计算房地产业与经济増长中各产业间的关联系数，分析房地产业通过关联产业 效应影响经济的一连串连锁反映，分析房地产业通过相关产业带动经济增长。 1.4. 2. 2 协整检验与向量误差修正模型 协整检验是基于模型回归系数的协整检验，对房地产投资， GDP 等序列的 平稳性进行检验，探讨房地产投资与

40、GDP 之间是否存在协整关系。通过计量 结果分析房地产投资短期波动对经济增长的影响，通过误差修正项分析经济增 产与房地产投资之间在短期波动中偏离长期均衡关系的影响。 1.4. 2. 3 脉冲响应分析 在实证分析中，通过脉冲响应函数是用来衡量来自某个内生变量的随机扰 动项的一个标准差冲击对 VAR 模型中内生变量当前值和未来取值的影响，通 过建立房地产投资与 GDP 的 VAR 模型对两者进行脉冲响应分析。 1.5 研究的创新点 本文的创新点有两个： 一是在研宄对象和范围上，在实证分析阶段的月度数据中，本文根据现实 情况，在房地产投资额和 GDP 的数据基础上增加了固定资产投资和货币供应 量作为

41、解释变量，能更好地拟合现实运行情况。 二是在研宄方法上，通过贡献分解和波动分析对两者关系进行初步判断， 在投入产出理论的基础上，结合计量经济学方法分析两者关系，本文通过多种 方法验证分析两者关系。 中国地质大学（北京 ） 硕士学位论文 2 理 论 基 础 在研究房地产投资与经济增长之间的关系之前，对投资、房地产投资以及 经济增长的相关理论进行梳理是很有必要的。 2.1 投资理论 投资指的是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益，在一定时 期内向一定领域的标的物投放足够数额的资金或实物的货币等价物的行为。投 资可分为直接投资，直接将生产要素投入生产过程以期望获取收益的经济活动 ; 间接投资

42、，如将资金等投入到金融市场的经济活动。根据房地产投资的属性可 知，房地产投资属于直接投资。 投资理论的发展经历了较长的阶段，其中古典学派的经济学家最早对投资 理论进行论述，随后新古典学派将边际原理及数理方法引入投资理论，使投资 理论由规范和定性分析上升为实证和定量分析。 20 世纪 20 年代以后，凯恩斯 等经济学家在修正了以往的投资理论的基础上，确立了总量投资理论，认为投 资的社会化能促进就业和经济增长，是投资理论由微观层面发展到宏观层面。 图 2-1 近代投资理论的发展 9 理论基础 图 2-2 现代投资理论 现代投资理论将投资分为两类，一类是金融投资，主要是股票、债券等； 另一类为实物投

43、资，又分为增长投资理论等四类，其中凯恩斯的总量投资理论 在现代投资理论中被归纳为增长投资理论。 2.2 房地产投资理论 房地产经济学理论大致可以分为相互依存的三个层面，内层为核心理论层， 主要有土地产权理论，地租地价理论，区位理论；然后是直接支配房地产运行 的内层理论；外层为间接影响房地产经济运行的外延交叉理论。 图 2-3 房地产经济理论基础 国外对于房地产经济的理论分析最早可追溯至 17 世纪后期的地租理论， 马克思系统研宄了地租，丰富了地租理论，奠定了土地经济理论的根基。现代 西方经济学家对于地租理论也有重要的研究成果，保罗 萨缪尔森认为，地租取 决于对于土地的需求。 10 中国地质大学（北京 ） 硕士学位论文 1930 年美国经济学家西蒙 库兹涅兹在生产和价格的长期运动一书中 提出房地产周期理论，库兹涅兹周期理论，他认为经济中存在 15-25