规划设计阶段的成本控制.pptx

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1、2006-82006-8 规划设计阶段的成本管理规划设计阶段的成本管理苏 伟一、如何认识规划设计一、如何认识规划设计房地产规划设计的全局观房地产规划设计的全局观-全程设计全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作规划设计决定品质、成本和品牌规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配

2、套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计管理部门设计成果设计成果设计要求设计要求（设计任务书）（设计任务书）房地产产品房地产产品策划意图策划意图市场目的市场目的全程设计对成本管理的意义全程设计对成本管理的意义加强预控。加强预控。在控制成本低的阶段进行控制在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值二、如何理解二、如何理解“规划设计阶段的成本管理规划设计阶段的成本管理”规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的

3、极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本设计费时间成本人力成本设计费：规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和产品建造成本定位成本创新成本功能定位-根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位-确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及

4、投入的各项成本在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，而非某一个极端，因为其中任何一项

5、都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度进度品质品质成本成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费 设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段成本管理的目的设计阶段成本管理的目的提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本 对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价

6、景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价三三、在、在项目开目开发过程中程中“目目标成本成本”是成本是成本管理管理的前提的前提项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方 案 设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。本部

7、门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系规划设计成本管理与成本部门的关系多 方 案 比较概 念 规 划草案成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式规划设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率设计费偏差率。保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一

8、层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6 级）-公共普通全地下室-公共半地下室-结构含钢量结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价 （元/平米）一一类类景景观观区区居住区级/小区级公共绿地范围二二类类景景观观区区组团级绿地范围三三类类景景观观区区宅间、宅旁绿地范围四四类类景景观观区区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路

9、、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价示范区造价 费用分类建安建安费费（元/平米）设计费设计费（元/平米）家具、用品、家具、用品、设施设施费费总总造价造价（元/平米）1、土建-销售中心（临建）2、装修-销售中心、样板房3、景观-临时4、包装-临时标志、道具 总计总计不提倡人海战术不提倡人海战术 -开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数人数效能效能多项目制下平衡点平衡点*人均设计管理面积人均设计管理面积

10、规划总面积规划总面积x A%x A%方案总面积方案总面积x B%x B%施工图总面积施工图总面积x C%x C%（)设计设计 总人数总人数1 建议建议A A 为为2020；B B为为5050%;C%;C为为3030某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13避免两种现象：避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计

11、费是保证质量与进度的基本条件之一合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司-元/M2国内二线品牌设计公司-元/M2国外一线品牌设计公司-元/M2国外二线品牌设计公司-元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2 分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司

12、-国内单位252315武汉公司 项目0.750.5939.10上海公司 项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计 “成本管理”的目的应是“成本优化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。四四、在、在项目目设计过程中程中实现成本成本效益最大化效益最大化的的方法方法规划方案规划方案景观方案景观方案部品策划方案部品策划方案建筑方案建筑方案示范区设计示范区设计施工图施工图流程与计划流程与计划论证阶论证阶段段设计管理阶设计管理阶段段概念规划概念规划施工施工图图拿地节点拿地节点策划阶策划阶段段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计

13、实施方案实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划定顺驰项目周期统计表区区项目名称项目名称占地面积占地面积(平方米平方米)规划建面规划建面(平方米平方米)土地获取土地获取时间时间A开工时间开工时间B开盘时间开盘时间CBA天天CA天天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,444200

14、4.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.0

15、12004.09.0167129平均97202万科项目周期拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；北京领海重庆奥林匹克花园顺驰、万科的共性顺驰、万科的共性1）采取传统工序前置采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3）采取规模复制模式采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。概念设计概念设计规划设计规划设计单体设计单体设计施工图施工图部品设计部品设计初

16、步设计初步设计施工图施工图 计划管理是时间成本的保障计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计初步设计施工开始概念设计概念设计部品设计部品设计创新设计创新设计规划设计规划设计单体设计单体设计功能平面功能平面结构体系结构体系立面设计立面设计拿地节点拿地节点 方案方案 报建报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工图施工图 部品材料定板封样部品材料定板封样论证阶论证阶段段工程工程管理管理规划设计规划设计扩初设计扩初设计景观设计景观设计部品材料清单部品材料清单示范区景观、装修施工图示范区景观、装修施工图

17、扩初扩初 报建报建 施工图施工图 报建报建概念规概念规划方案划方案部品材料调研部品材料调研产品创新产品创新建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案销售示范区策划销售示范区策划景观概念景观概念7个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议,2004年11月至12月项目前期准备,2005年1月至2月概念规划设计投标,2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑

18、方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.项目简介7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工图设计周期建议论证阶论证阶段段设计管理阶设计管理阶段段75天天概念规划概念规划施工图施工图拿地时拿地时间间策划阶策划阶段段95天天5

19、5天天(多层多层)70天天(高层高层)不做限定不做限定概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案实施方案设计周期设计周期225/240天天1、提高全员成本意识、提高全员成本意识（1）部门间密切协作）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责）各专业工程师尽职尽责 成本控制的管理管理因素 2、加强市场与客户意识、加强市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。把握产品发展趋势。3、加强对设计公司的管理与、加强对设计公司的管理与协调协调（1）做好设计招标）做好设

20、计招标（2）做好合同管理）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 4、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化）内部审核制度化 最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用项目建安成本项目建安成本项目设计费项目设计费提高项目销售收入提高项目销售收入

21、项目运营成本项目运营成本减少项目资金时间成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）（提高资金周转率）最终成本效益最大化体现在哪里？提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35深圳市天蔚实业有限公司世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5沙河实业股份有限公司五、项目规划阶段的成本优化五、项目规划阶段的成本优化内容内容评评分分备备注注方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4规规划划结结构构规划形态规划形态分期开分期开发发物物业业管理管理卖场卖场安排安排交交通通系系统统规规划划路网路网规规模模停停车车方式方式道路断面道路断面

22、步行系步行系统统与配与配套关系套关系消防流消防流线线内容内容评评分分备备注注方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4商商业业配配套套商商业业布局布局商商业业态业业态商商业对业对整体开整体开发发的作用的作用配套公建配套公建会所会所市政公建市政公建景景观观设设计计现现状景状景观观改造与改造与利用利用维护维护成本成本 六、建筑设计阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化建筑设计阶段成本效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。结构专业是最优化的结构形式。设备专业是最优化的部品选择。建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的创新中信红树湾4141度旋转，是景观的要

23、求，也是个性的体现度旋转，是景观的要求，也是个性的体现建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树红树西岸幕西岸幕墙墙材料材料说说明及明及造价造价：1.1.幕牆窗铝材选用幕牆窗铝材选用PVF2PVF2（二塗）表面处理；（二塗）表面处理；2.2.幕牆窗玻璃采用（幕牆窗玻璃采用（6 612126 Low6 LowE E）双钢化中空玻璃；）双钢化中空玻璃；3.3.幕牆窗五金配件采用德国原产幕牆窗五金配件采用德国原产RotoRoto产产品；品；4

24、.4.栏栏杆采用（杆采用（8 81.52PVB1.52PVB6 6）双钢化夾胶玻璃、点式；）双钢化夾胶玻璃、点式；5.5.平均造价：窗约为平均造价：窗约为11501150元元/m2/m2，玻璃栏杆约为，玻璃栏杆约为13501350元元/m/m；百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸2、结构计算数据的审核、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （1）输入信息的审核）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周

25、期、基本类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。规范限值。结结 构构 成成 本本 优优 化化1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 （1）结构型式的确定）结构型式的确定 （2）桩基型式的确定）桩基型式的确定

26、3、细部做法的控制与审查细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用级钢的应用 由于由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。于施工控制。1、成本优化与设计合理周期的确定、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分

27、阶段控制要求设计周期尤其是扩初、结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。2、结构含钢量限额、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含含钢量指标不是唯一的经济性指标，如

28、果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。关注事项七、材料设备选用的成本优化七、材料设备选用的成本优化首先设立内外装修和安装的成本目标首先设立内外装修和安装的成本目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定倡导在施工图结

29、束前，完成主要部品定样定板；板；概念设计概念设计规划设计规划设计初步设计初步设计单体设计单体设计部品设计部品设计施工图施工图功能平面功能平面结构体系结构体系立面设计立面设计南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口

30、楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。规模化生产模式规模化生产模式八、景观方案的成本优化八、景观方案的成本优化案例案例案例案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N前提条件前提条件前提条件前提条件 建造成本要求a.环境目标成本：1390.45（万元）营销要求a.主要景观区域主

31、题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。b.项目部要求a.材质选择的本地化和施工工艺的可行性 物业公司要求a.安全、便于管理，后期使用、养护成本低成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图造价分布图 成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587

32、.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00成本拆分表成本拆分表单方造价列表单方造价列表主要材质部品主要材质部品主要材质部品主要材质部品第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表第二部分第二部分 硬地景观材料硬地景观材料第三部分第三部分 植物植物第四部分第四部分 室外部品室外部品第一部分第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表 主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）主要材料部品列表（一）序号项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主

33、要硬地铺装材质一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组第一部分第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表主要材料部品列表序号项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）主要材料部品列表（二）主要材

34、料部品列表（二）主要材料部品列表（二）材料名称：材料名称：洗石米洗石米使用部位：使用部位：宅间道路宅间道路材料描述及价格：材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐 深褐 第二部分第二部分硬地景观材料硬地景观材料硬地景观材料硬地景观材料工工 程程 实实 景景第三部分第三部分植植植植 物物物物杜杜 英英蒲蒲 葵葵银银 杏杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元宅间背靠座椅第四部分第四部分室外家具室外家具室外家具室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B玩具玩具玩具玩具

35、游戏玩具第四部分第四部分成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划方案核算得出成本差异方案核算得出成本差异 a.目标成本 ：1390.45（万元）b.现成本总价 ：1505.8091（万元）c.超过目标成本：115.3591（万元）成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划 1、植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。2、灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，

36、可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内）3、硬质景观成本控制 取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划4、绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）5、小品成本控制 减少和替换了宅间的一些小品（例：

37、将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。合计调减成本合计调减成本 ：112 112万万调整后还超过目标成本：调整后还超过目标成本：3.3591 3.3591万万成本控制计划成本控制计划成本控制计划成本控制计划九、施工图阶段的成本优化九、施工图阶段的成本优化设计变更签证率设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额工程合同金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材减少由图纸和材料料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更原因1.设计类：A.超

38、成本目标B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件2.2.现场施工类现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求3.3.营销类：营销类：A.A.客户需求 B.竞争需求4.4.其它其它设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的变更占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：取的策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作）建立施工图阶段的长期合作伙伴；伙伴；2）给予合理的设计周期；）给予合理的设计周期；

39、3）甲方完善标准化构造设计；）甲方完善标准化构造设计；十、实现成本效益最大化的一些途径十、实现成本效益最大化的一些途径1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。2、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，准确执行各阶段设计成果标准，3、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。户

40、型种类户型种类建议建议每期开发规模在每期开发规模在10万平米万平米以下，相对应户型不宜超过以下，相对应户型不宜超过10种种户型种类户型种类定义定义凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；规划设计规划设计建筑设计建筑设计结构方案结构

41、方案设备方案设备方案立面模型立面模型部部品品设设计计创创新新设设计计5、提高决策效率；公司内部的决策机制项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡6、选择优秀的设计服务商选择合适的人做合适的事可以事半功倍7、加强合作伙伴管理建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;9.9.计划执行力计划执行力,随时随时”拉警报拉警报”;”;10.10.标准化与创新标准化与创新,循环式上升循环式上升;1111、加强设计管理人员的专业水平和职业素养、加强设计管理人员的专业水平和职业素养谢谢聆听！