第7章成本法.pptx

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1、 房地产估价房地产估价第七章第七章成本法成本法学习要点学习要点1 1熟悉成本法的含义及理论依据；熟悉成本法的含义及理论依据；2 2熟悉成本法适用的估价对象和条件；熟悉成本法适用的估价对象和条件；3 3掌握房地产价格的构成及基本公式；掌握房地产价格的构成及基本公式；4 4掌握重新构建价格的求取方法；掌握重新构建价格的求取方法；5 5掌握建筑物折旧的求取方法。掌握建筑物折旧的求取方法。第七章第七章 成本法成本法 第一节第一节 成本法概述成本法概述 第二节第二节 求取重新构建价格求取重新构建价格 第三节第三节 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 第四节第四节 成本法应用举例成本法应用举例 本章习题本章

2、习题 第一节第一节 成本法概述成本法概述 一、一、成本法的含义成本法的含义 二、二、成本法的理论依据成本法的理论依据 三、三、成本法适用的估价对象和条件成本法适用的估价对象和条件 四、四、房地产价格的构成房地产价格的构成 五、五、成本法估价的步骤成本法估价的步骤 六、六、成本法的基本公式成本法的基本公式 返回返回一、成本法的含义一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。即：房地产价格房地产价格=重新购建价格重新购建价格折旧折旧所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全

3、新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”，重在过去的投入，卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设该房地产已投入的成本，如果低于该成本，他就要赔本。从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，这一点类似于市场法中提到过的“替代原理”，即买方愿

4、意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，那么他就不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。三、成本法适用的估价对象和条件三、成本法适用的估价对象和条件 （一）（一）成本法适用的估价对象成本法适用的估价对象 （二）（二）成本法适用的条件成本法适用的条件 （三）（三）成本法的理想假设条件成本法的理想假设条件 返回返回（一）成本法适用的估价对象（一）成本法适用的估价对象对于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些

5、很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。（二）成本法适用的条件（二）成本法适用的条件价格等于“成本加平均利润”，是从长期、平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。返回返回（三）成本法的理想假设条件（三）成本法的理想假设条件（1）价格正好等于成本加平均利润；（2）供给正好等于需求；（3）假设有某个因素引发了供大于求。实际上，现实中很难满足理想假设条件。因此，在运用成本法估价

6、时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有以下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。一是要区分实际成本和客观成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。成本法估价还要求房地产估价师具备一定的建筑工程、建筑设备、建筑工程造价、建筑材料、装饰装修等方面的专业知识，更要求估价人员具备扎实的理论基础和丰富的实践经验。返回返回四、房地产价格的构成四、房地产价格的构成运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。下面以房地

7、产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项：（一）（一）土地取得成本土地取得成本 （二）（二）开发成本开发成本 （三）（三）管理费用管理费用 （四）（四）销售费用销售费用 （五）（五）投资利息投资利息 （六）（六）销售税费销售税费 （七）（七）开发利润开发利润 返回返回（一）（一）土地取得成本土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下取得房

8、地产开发用地的途径可归纳为以下3种：种：1 1、通过市场购置取得通过市场购置取得 2 2、通过征收集体土地取得通过征收集体土地取得 3 3、通过征收国有土地上房屋取得通过征收国有土地上房屋取得在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之一来求取。返回返回1 1、通过市场购置取得通过市场购置取得（1 1）土地使用权购买价格）土地使用权购买价格（2 2）买房应当缴纳的税费）买房应当缴纳的税费2 2、通过征收集体土地取得通过征收集体土地取得（1 1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2 2）征

9、地补偿安置费：）征地补偿安置费：a a土地补偿费（该耕地被征收前三年平均年产值的土地补偿费（该耕地被征收前三年平均年产值的6-106-10倍）倍）b b安置补助费（按照需要安置的农业人口数计算，但耕地总安置补安置补助费（按照需要安置的农业人口数计算，但耕地总安置补助费不得超过被征收前该耕地三年平均年产值的助费不得超过被征收前该耕地三年平均年产值的1515倍）倍）总安置补助费总安置补助费=被征收土地前三年平均年产值被征收土地前三年平均年产值*（4-64-6倍）倍）*被征收被征收土地需安置人数土地需安置人数被征收土地需安置人数被征收土地需安置人数=被征收前的耕地数量被征收前的耕地数量/征地前被征收

10、单位平征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量均每人占有耕地的数量 原则上土地补偿费和安置补助费合计最高按原则上土地补偿费和安置补助费合计最高按3030倍的被征收土地倍的被征收土地的前三年平均年产值计算的前三年平均年产值计算 有条件地区按照区片综合地价补偿有条件地区按照区片综合地价补偿C C地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费d d被征地农民的社会保障费用被征地农民的社会保障费用2 2、通过征收集体土地取得通过征收集体土地取得 (3)(3)相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场相关税费及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费地平整费 a a 新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地）新菜地

11、开发建设基金（征收城市郊区菜地）b b耕地开垦费（占有耕地的）耕地开垦费（占有耕地的）c c耕地占用税（占用耕地的）耕地占用税（占用耕地的）d d征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比征地管理费（按照征地补偿安置费的一定比例计算）例计算）3 3、通过征收国有土地上房屋取得通过征收国有土地上房屋取得（1 1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2 2）房屋拆迁补偿安置费）房屋拆迁补偿安置费 a a房地产补偿费房地产补偿费 b b搬迁补助费搬迁补助费 c c过渡补助费过渡补助费 d d停产停业补偿费停产停业补偿费 e e安置补助费安置补助费（3 3）相关费用

12、及地上物拆除费、渣土清运费和场）相关费用及地上物拆除费、渣土清运费和场地平整费地平整费 a a房屋拆迁估价费房屋拆迁估价费 b b房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一房屋拆迁服务费（按照房屋拆迁补偿安置费的一定比例计算）定比例计算）c c政府规定的其他有关费用政府规定的其他有关费用（二）（二）开发成本开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：1勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2建筑安装工程费建筑安装工程费 3基础设施建设费基础设施建设费 4公共配套设施建设费公共配套设施建设费 5其他工程费其他工程费（工程监

13、理费、竣工验收费）（工程监理费、竣工验收费）6开发期间的税费开发期间的税费（绿化建设费、人防工程费）（绿化建设费、人防工程费）返回返回（三）（三）管理费用管理费用 管理费用是指房地产开发商组织和管理房地管理费用是指房地产开发商组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发公司员产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发公司员工的工的工资及福利费、办公费、差旅费工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如3%3%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和

14、的一定比例来测算。发成本之和的一定比例来测算。返回返回（四）（四）销售费用销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括样板房或样板间建设费、售楼处建设费、广告费、销售资料制作费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用（需要计算投资利息）和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价的一定比例来测算，例如为售价的4%。返回返回（五）（五）投资利息投资利息正确计算投资利息具体需要把握下列5个方面：

15、（1）应计息项目）应计息项目应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。（2）计息周期）计息周期计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。（3）计息期）计息期计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，也是估价的时点，往往是建设期的终点，计息的终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。（4）计算方式）计算方式有单利计息和复利计息两种。（5）利率）利率有单利利率和复利利率两种。（六）（六）销售税费销售税费销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费，可分

16、为下列两类：1）销售税金及附加）销售税金及附加包括城市维护建设税和教育费附加以及地方教育附加。2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。销售税费一般按售价的一定比例收取。（七）（七）开发利润开发利润测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的，开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发利润是按

17、一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发项目所要求的相应平均利润率来计算。返回返回（七）（七）开发利润开发利润开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：五、五、成本法估价的步骤成本法估价的步骤运用成本法估价一般分为4个步骤进行：1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；2）估算估价对象的重新购建价格；3）估算估价对象的折旧；4）求取估价对象的积算价格。返回返回六、六、成本法的基本公式成本法的基本公式 （一）（一）成本法最基本的公式成本法最基本的公式 （二）（二）适用于新开发土地的基本公式适用于新开发土地的基本公式 （三）（三）适用于新建房地产的基本

18、公式适用于新建房地产的基本公式 （四）（四）适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式 返回返回（一）（一）成本法最基本的公式成本法最基本的公式积算价格=重新购建价格折旧上述公式可针对下列3类估价对象而具体化：(1)新开发的土地；(2)新建的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；(3)旧的房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)搞清房地产价格构成；(2)估算各构

19、成部分的金额；(3)将各构成部分的金额累加。返回返回（二）（二）适用于新开发土地的基本公式适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括吹沙造地、填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可

20、转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数 返回返回（二）（二）适用于新开发土地的基本公式适用于新开发土地的基本公式【例7-2】：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5和7.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。返回返回（二）（二）适用于新开发土地的基本公式适用于新开发土地的基本公式【解】：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销

21、售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价（销售费用率+销售税费率+开发利润率）得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-销售费用率-销售税费率-开发利润率)(该荒地总面积可转让土地面积的比率

22、)返回返回（三）（三）适用于新建房地产的基本公式适用于新建房地产的基本公式1）在新建房地产的情况下，成本法的基本公式为：新建房地产的价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2）在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。返回返回（四）（四）适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式1）在旧房地产的情况下，成本法

23、的基本公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧或者：旧房地产价格=房地产重新购建价格建筑物折旧在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。2）在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 返回返回第第二二节节 求取重新构建价格求取重新构建价格 一、一、建筑物重新构建价格的含义建筑物重新构建价格的含义 二、二、建筑物重新构建价格的分类建筑物重新构建价格的分类 三、三、建筑物重新构建价格的求取思路建筑物重新构建价格的求取思路 四、四、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方

24、法 返回返回一、建筑物重新构建价格的含义一、建筑物重新构建价格的含义重新构建价格也称重新构建成本，是假设在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的一切合理必要的费用、税金和应得利润之和。这里之所以说是合理、必要的费用目的是强调重新构建价格是客观的，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的平均消耗。需要注意的是重新构建价格是估价时点的，而且该估价时点可以是“现在”，也可以是“过去”；建筑物的重新构建价格是全新状态下的价格，未扣除折旧；重新购建价格应是客观的价格。具体地说，重新取得的支出或者重新开发建设的支出和利润，不是个别单位或个人实际的支出和利润，而是同类或类似房地产商开发

25、建设活动的平均支出和利润，即客观成本而不是实际成本。返回返回二、建筑物重新构建价格的分类二、建筑物重新构建价格的分类根据建筑物重新建设的方式不同，建筑物的重新构建价格有重建价格和重置价格两种。1重建价格重建价格2重置价格重置价格重置价格与重建价格的区别是，重置价格只要求具有同等的功能效用，而重建价格则要求是完全相同的复制品。返回返回三、重新构建价格的求取思路三、重新构建价格的求取思路 1土地重新购建价格的求取思路土地重新购建价格的求取思路 2建筑物重新购建价格的求取思路建筑物重新购建价格的求取思路 3房地重新购建价格的求取思路房地重新购建价格的求取思路 四、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑

26、物重新购建价格的求取方法求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据其中的建筑安装工程费的求取方法不同，分为：（一）（一）单位比较法单位比较法（二）（二）分部分项法分部分项法（三）（三）工料测量法工料测量法（四）（四）指数调整法指数调整法-返回返回第第三三节节 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义一、建筑物折旧的含义 二、建筑物折旧的分类二、建筑物折旧的分类 三、建筑物折旧的求取方法三、建筑物折旧的求取方法 四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 返回返回一、建筑物折旧的含义一、建筑物折旧的含义房地产估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然

27、都称为折旧，但两种折旧的内涵却有着本质的不同。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点上的市场价值与重新购建价格的差值。建筑折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 二、建筑物折旧的分类二、建筑物折旧的分类在实际估价中，根据引起建筑物折旧的原因，可以把建筑物的折旧分为三类。1物质折旧物质折旧 2功能折旧功能折旧 3经济折旧经济折旧 返回返回1物质折旧物质折旧物质折旧（physicaldepreciation，physicalobso1escence）又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧又可以进一步分为：（1

28、）自然老化，例如塑料门窗、屋面防水层的自然老化；（2）正常使用磨损，例如电梯、集中空调的正常使用磨损等；（3）意外破坏，例如，地震、台风、水灾、火灾等自然和人为破坏；（4）延迟维修的损坏残存，例如，因不及时维修造成的损坏或者提前损坏。返回返回2功能折旧功能折旧 功能折旧也称无形损耗，是指由于消费观念变化、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的缺乏、落后、不适用或者功能过剩所造成的价值损失。（1）功能缺乏：（2）功能落后：（3）功能过剩：返回返回3经济经济折旧折旧经济折旧也称外部折旧，是指除建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、

29、政府政策变化等。例如，在豪华住宅附近建立发电场、垃圾处理中心，使得该地区豪华住宅价值下降等。【例7-5】：某旧住宅测算其重置价格为60万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落区，而引起的经济折旧5万元。求该住宅的折旧总额和现值。【解】：该旧住宅的折旧总额计算如下：折旧总额38516万元该旧住宅的现值计算如下：现值重置价格折旧601644（万元）返回返回三、建筑物折旧的求取方法三、建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法很多，一般可归纳为以下4类：（1 1）年限法年限法 （2 2）成新率法成新率法 （3

30、 3）市场提取法市场提取法 （4 4）分解法分解法 返回返回（1 1）年限法年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。和年限法有关的概念有如下几类：1、建筑物的寿命、经过年数、剩余寿命、建筑物的寿命、经过年数、剩余寿命建筑物的寿命：是指建筑物从竣工日期起到不堪使用时的年数。经过年数分为实际经过年数与有效经过年数。剩余寿命应为剩余经济寿命。剩余经济寿命经济寿命有效经过年数2、建筑物的自然寿命与经济寿命、建筑物的自然寿命与经济寿命建筑物的自然寿命：是指建筑物从竣工日期起到其主要结构构件和设备不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命：是指建筑物从竣工日期起，预期

31、产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行的综合判断。建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。（1 1）年限法年限法3、建筑物的实际经过年数与有效经过年数、建筑物的实际经过年数与有效经过年数建筑物的实际经过年数：是指建筑物从竣工日期起到估价时点时的日历年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效经过年数：是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数，类似于人看上去的年龄，或者心理年龄、生理年龄等。有效经过年数可能短于，也可能长于实际

32、经过年数。当建筑物的维修保养属于正常情况时，有效经过年数与实际经过年数相当；当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造的，建筑物的有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应延长；当建筑物的维修保养比正常差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应缩短。4、建筑物的残值及残值率、建筑物的残值及残值率建筑物的净残值（简称残值）：是指预计建筑物达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减去清理费后的数额。建筑物的净残值率（简称残值率）：是指预计的建筑物净残值与重新购建价格的比率。（1 1）年限法年限法5、直线法、直线法直线法是最简单和目前应用最普遍的一种折旧方法。它假设在建筑物

33、的经济寿命期间，每年的折旧额相等。直线法计算折旧的公式为：（1 1）年限法年限法【例7-6】：某建筑物的建筑面积为200m2，单位建筑面积的重置价格为3500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额、现值。或者：建筑物现值VCEt700000221666.67478333.33（元）这种直线折旧法是最简单的折旧方法，在实际操作上也相当便利，所以被广泛采用。但是这种方法将每年的折旧额设为一个常数，而建筑物并不是每年以一定比率折旧的，所以这与建筑物的折旧率、实际折旧额并不一致。返回返回（2 2）成新率法成新率法成新率法也叫成新折

34、扣法，是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，然后用建筑物的重新购建价格直接求取建筑物现值的一种方法。其计算公式为：VCq式中：V为建筑物的现值；C为建筑物的重新购建价格；q为建筑物的成新率(%)。用直线法计算成新率公式为：（2 2）成新率法成新率法【例7-7】：某15年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判断其剩余经济寿命为45年，残值率为0。计算该建筑物的成新率。【解】：【例7-8】：某套住宅重新构建价格为60万元，经对其结构、装修和设备三大部分的具体观察确定其成新度为八成，试用成新折扣法估算其现值。【解】：V=cq=6080%=48（万元）成新率法比较粗糙，主要应用于

35、初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的时候，特别是在大范围内开展建筑物现值摸底的调查中。从上面的公式中可以看出，成新率法是年限法的另一种表现方式。返回返回（3 3）市场提取法市场提取法市场提取法是利用与估价对象具有类似折旧程度的可比实例来计算估价对象建筑物折旧的一种方法。其具体步骤为：1）搜集交易实例；2）从中选3个以上与估价对象建筑物类似折旧程度的可比实例；3）对可比实例进行付款方式、交易情况等的换算、修正及调整；4）求取可比实例在其成交日期的土地价值，并计算折旧后价值；可比实例建筑物折旧后价值可比实例成交价格土地价值；5）求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，并计算折旧；折

36、旧可比实例建筑物重新购建价格可比实例建筑物折旧后价值；6）计算可比实例建筑物折旧率；7）计算估价对象建筑物折旧。估价对象建筑物折旧估价对象建筑物重新购建价格可比实例建筑物折旧率注意：当可比实例建筑物与估价对象建筑物不同时，也需要进行修正和调整。具体的调整方法与市场法完全相同。返回返回（4 4）分解法分解法 1 1分解法的含义分解法的含义 2.2.物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法 3 3功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法 4 4经济折旧的求取方法经济折旧的求取方法 返回返回1 1分解法的含义分解法的含义分解法（breakdownmethod）是对建筑物各类型的折旧分别进行分解和测算，然后加

37、总来求建筑物折旧的一种方法。分解法一般把建筑物的折旧分解为物质折旧、功能折旧和经济折旧，再根据各自的具体情况，分别采用适当的方法来测算各自的折旧额，最后把上述三种折旧额相加求取建筑物的折旧总额。2.2.物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法物质折旧分解为可修复项目和不可修复项目两大类。对于可修复的项目，可直接估算其在估价时点时的修复费用，并以此作为折旧额。对于不可修复的项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，又将其分解为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，这些项目在整个建筑物的经济寿命周期内迟早要更换，甚至需

38、要更换多次；长寿命项目与之正好相反。例如，建筑物的主体结构、基础等部分均为长寿命项目；而设备、门窗、装饰装修等部分则均为短寿命项目。2.2.物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或者剩余寿命，采用年限法计算。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或者剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。最后，将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧。【例7-9】：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为1

39、0年。其中，门窗等损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为6年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为20年，经过年数为10年。残值率为0。计算物质折旧。2.2.物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法【例7-9】：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为6年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为20年，经过年数为10年。残值率为0。计算物质折旧。返回返回3 3功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法（1）功能缺乏引起的折旧）功能缺乏引起的折旧A可修复的

40、功能缺乏引起的折旧计算过程1）估算在估价对象建筑物上增加该功能的必须费用；2）估算如果在建筑物建造时就具有该功能，所必须的费用；3）计算1）与2）的差值，即为折旧额。B不可修复的功能缺乏引起的折旧计算过程1）采用“租金损失资本化法”，计算缺乏该功能导致未来每年损失租金的现值之和；2）估算如果在建筑物建造时就具有该功能，所必须的费用；3）计算1）与2）的差值，即为折旧额。3 3功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法（2）功能落后引起的折旧）功能落后引起的折旧 与可修复的功能缺乏引起的折旧相比，可修复的功能落后引起的折旧多了落后功能尚未折旧的价格，少了落后功能的净残值，多了落后功能的服务期没满而提前

41、报废的损失。功能落后引起的折旧额落后功能项目的重置价格落后功能项目已提折旧拆除该功能项目的必须费用落后功能项目的残值更换功能项目必须的费用在建筑物建造时就具有该功能所必须的费用。对于不可修复的功能落后引起的折旧，其折旧额是在可修复的功能落后引起折旧额的计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年租金损失的现值之和。（3）功能过剩一般是不可修复的）功能过剩一般是不可修复的1）使用重置成本法时：扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本超额持有成本2）使用重建成本法时：扣除功能过剩引起的折旧后的成本重建成本（无效成本超额持有的成本）3 3功能折旧的求取方法功

42、能折旧的求取方法（4）能折旧计算公式）能折旧计算公式功能折旧额功能缺乏引起的折旧功能落后引起的折旧功能过剩引起的折旧【例7-10】：某幢应有空调而没有空调的写字楼，重置价格为1000万元，现在如果增加空调需要80万元，而如果现在建造写字楼时随同安装空调却只需要60万元。请计算该写字楼因为没有空调引起的折旧和扣除没有空调引起折旧后的现值。【解】：（1）楼没有空调引起的功能缺乏折旧额=8060=20（万元）（2）字楼的现值=100020=980（万元）3 3功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法【例7-11】：某幢旧写字楼的空调已经落后，如果将该空调更换为功能先进的新空调，需要拆除费用4万元，预计可

43、收回的残值为6万元，安装新的空调需要100万元，比建造同类写字楼时随同安装空调要多花费20万元。估计该旧的写字楼重建价格为2000万元，该旧空调的重置价格为40万元，已提折旧30万元。试计算该写字楼因空调落后引起的折旧以及扣除空调落后引起的折旧后的现值。【解】：（1）空调落后引起的功能折旧=4030+46+20=28（万元）（2）该写字楼的现值=200028=1972（万元）3 3功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法【例7-12】：某房地产的重置价格为1800万元，在建造期间空调系统因为功率过大较正常情况下多投入了200万元，投入使用后每年要多消耗电费0.8万元。如果该空调系统使用寿命为15年

44、，估价对象的房地产报酬率为12%。试计算该房地产因为空调系统功率过大引起的功能过剩折旧额以及该房地产扣除折旧后的现值。返回返回4 4经济折旧的求取方法经济折旧的求取方法经济折旧一般是不可修复的，但可能是暂时的，如果周围环境发生了改变，可能经济折旧就不存在了。一般采用租金损失资本化法求取未来每年的租金损失的现值之和作为经济折旧额。功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，则属于房地产价值的升值。返回返回四、土地使用期限对建筑物经济寿命的四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响影响 在我国建设用地使用权下，土地的使用期限和建筑物的经济寿命有可能不是同时结束的，因此，在求

45、取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。两者的时间关系有如下3种：（1）建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物的折旧。（2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：1）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿，此时应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。2）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，此时，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。（3）建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束。

46、返回返回第第四四节节 成本法应用举例成本法应用举例【例7-13】：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，销售费用和销售税费分别为可转让土地价值的2%和5%，且销售费用与销售同时发生，直接成本利润率为10%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。【例7-14】：某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800

47、万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。【例7-15】：某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请

48、竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和

49、安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元（3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。（4）该类度假村项目的报酬率为8。返回返回本章习题本章习题 一、一、单项选择题单项选择题 二、二、多项选择题多项选择题 三、三、判断题判断题 四、

50、四、计算题计算题 返回返回一、单项选择题一、单项选择题1下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数2某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A37B40C60D633因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于A自然折旧B物