房地产业流程课件.pptx

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1、房地房地产经济学学第第5 5章章 房地房地产业流程流程 学学习目的目的与与要求要求 本本章章讲讲述述房房地地产产业业的的主主要要流流程程，包包括括房房地地产产投投融融资资、房房地地产产开开发发、房房地地产产流流通通及及其其经经营营与与房房地地产产中中介介服服务务及及物物业业管管理理。要要求求掌掌握握房房地地产产投投资资的的分分类类、房房地地产产融融资资的的方方式式、房房地地产产开开发发的的主主要要参参与与者者及及开开发发程程序序，了了解解房房地地产产流流通通及及其其经营、房地产中介服务及物业管理的基本知识。经营、房地产中介服务及物业管理的基本知识。主要主要教学内教学内容容 房地产投资房地产投资

2、 房地产金融房地产金融 房地产开发房地产开发 房地产流通及其经营房地产流通及其经营 房地产中介服务及物业管理房地产中介服务及物业管理 Page 3 5.15.1房地房地产产投投资资 房地房地产投投资的含的含义 房地房地产投投资的分的分类 房地房地产投投资的原的原则 Page 4 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类n房房地地产产投投资资是是指指房房地地产产投投资资者者为为了了获获得得预预期期的的投投资资收收益益而而将将资资本本投投入入到到房房地地产产开开发发经经营营领领域域内内及及房房地地产金融资产上的经济行为。产金融资产上的经济行为。n房地产投资可从不同的角度

3、进行分类。房地产投资可从不同的角度进行分类。Page 5 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q按按照照投投资资客客体体的的形形态态不不同同，可可以以分分为为房房地地产产非非金金融融资产投资（资产投资（实业投资实业投资）和）和房地产金融资产投资房地产金融资产投资。房房地地产产实实业业投投资资是是指指将将资资本本投投入入到到房房地地产产开开发发、经经营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。房房地地产产金金融融资资产产投投资资是是指指通通过过购购买买房房地地产产证证券券（股股票和债券）来达到进行房地产投资活动的目的。票和债券）来达到进行房

4、地产投资活动的目的。q按按照照投投资资主主体体不不同同，可可以以分分为为房房地地产产商商经经营营型型投投资资和居民消费型住房投资和居民消费型住房投资 。Page 6 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类：按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类：土土地地开开发发投投资资主主要要是是进进行行“三三通通一一平平”或或“七七通通一一平平”等等土土地地平平整整和和基基础础设设施施建建设设。包包括括新新区区土土地地开开发发投投资资和和旧旧城城区区土土地地再再开开发投资。发投资。房房屋屋开开发发投投资资是是指指在在已已开开发

5、发好好的的土土地地上上进进行行房房屋屋开开发发建建设设的的投投资资，包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。房房地地产产经经营营投投资资是是指指用用于于房房地地产产出出租租、出出售售、信信托托、互互换换等等经经营营活动的投资。活动的投资。房房地地产产中中介介服服务务投投资资是是指指用用于于房房地地产产咨咨询询、估估价价、经经纪纪等等中中介介服服务的投资。务的投资。房房地地产产管管理理和和服服务务投投资资是是指指用用于于房房地地产产管管理理、维维修修和和保保养养等等服服务务的投资。的投资。Page 7 5.1.1 5.1.1 房地产投资的含义与分类房地

6、产投资的含义与分类q房房地地产产直直接接投投资资是是指指投投资资者者直直接接参参与与房房地地产产开开发发或或购购买买房房地地产产的的过过程程，参参与与有有关关的的管管理理工工作作，包包括括房房地地产产开开发发投资和置业投资。投资和置业投资。房房地地产产开开发发投投资资是是指指投投资资者者从从购购买买土土地地使使用用权权开开始始,通通过过在在土土地地上上的的进进一一步步投投资资,形形成成新新增增房房地地产产,并并将将其其出出售售或或转转让让给给新新的的投投资资者者或或使使用者，从而获取开发收益用者，从而获取开发收益。这种投资风险较大但回报亦丰厚。这种投资风险较大但回报亦丰厚。房房屋屋置置业业投投

7、资资是是指指将将购购得得的的房房地地产产（可可以以是是增增量量的的也也可可是是存存量量的的）用用于于自自身身生生活活居居住住或或生生产产经经营营的的需需要要，或或者者出出租租给给最最终终的的使使用用者者，获获取取较较为为稳稳定定的的经经常常性性收收入入，或或在在不不愿愿继继续续持持有有时时转转售售给给他他人人获获取取收收益益。这这种种投投资资同同时时达达到到了了自自用用（消消费费）、获获取取经经济济性性收收益益、投投资资保保值和增值几个方面的目的。值和增值几个方面的目的。q按房地产投资的形式，按房地产投资的形式，可以分为直接投资和间接投资。可以分为直接投资和间接投资。Page 8 5.1.1

8、5.1.1 房地产投资的含义与分类房地产投资的含义与分类q房房地地产产间间接接投投资资是是指指将将资资金金投投入入到到与与房房地地产产相相关关的的证证券券市市场场的的行行为为，投投资资者者不不需需要要直直接接参参与与有有关关的的投投资管理工作资管理工作，q具具体体投投资资形形式式：购购买买房房地地产产企企业业的的债债券券和和股股票票、购购买买房房地地产产投投资资信信托托基基金金、购购买买房房地地产产抵抵押押贷贷款款证证券券等。等。Page 9 5.1.2 房地产投资的原则房地产投资的原则n满足市场需求原则满足市场需求原则n充分准备原则充分准备原则n适度规模原则适度规模原则n背靠大树原则背靠大树

9、原则n风险收益适当原则风险收益适当原则n利用财务杠杆原则利用财务杠杆原则n发挥特色优势原则发挥特色优势原则n战略重于战术原则战略重于战术原则任任何何投投资都都必必须遵遵循循一一定定的的原原则,否否则,盲盲目目投投资,成成败很很难预料料。以以下下8 8条条原原则是是带有有普普遍遍意意义的的房房地地产投投资的的基本原基本原则。Page 10 5.1.2.1 5.1.2.1 满足市场需求原则满足市场需求原则n房房地地产产投投资资的的目目的的是是获获得得高高额额回回报报,这这是是以以将将开开发发经经营营的的房房地地产产转转卖卖出出去去为为决决定定条条件件的的。这这决决定定了了房房地地产产投投资的首要原

10、则是满足市场需求原则。资的首要原则是满足市场需求原则。n房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。q房房地地产产近近期期需需求求（1-21-2年年内内）是是回回报报较较低低但但较较稳稳妥妥的的投投资资对对象象，适合于娇嫩型和守业型的投资者。适合于娇嫩型和守业型的投资者。q房房地地产产远远期期需需求求（2 2年年以以上上）是是回回报报较较高高但但风风险险较较大大的的投投资资对对象，适合于成熟型和开拓型的投资者。象，适合于成熟型和开拓型的投资者。q房房地地产产主主动动需需求求（市市场场已已提提出出的的需需求求）是是被被动动选选择择的的投

11、投资资对对象象，适合于稳妥型的投资者。适合于稳妥型的投资者。q房房地地产产被被动动需需求求（投投资资者者提提前前推推出出并并引引导导消消费费的的房房地地产产需需求求）是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。Page 11 5.1.2.2 5.1.2.2 充分准备原则充分准备原则n在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包括：在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包括：q充分了解房地产市场行情。充分了解房地产市场行情。q进行多次的、详细的实地考察。进行多次的、详细的实地考察。q研研究究地地段段区区位位，即即对对投投资资地地块块的的规规划划

12、条条件件、周周围围环环境境、发发展展趋趋势等进行充分研究。势等进行充分研究。q清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。q认认真真研研究究以以下下问问题题：地地块块形形状状和和承承载载力力等等问问题题（开开发发土土地地投投资资前前）；设设计计、施施工工队队伍伍和和商商品品预预售售规规定定等等问问题题（开开发发房房地地产产投投资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。n房房地地产产投投资资的的准准备备工工作作涉涉及及到到很很多多方方面面，应应根根据据需需要要有有选择性地去做，以保证投资决策正确为标准。选择性地去做，以

13、保证投资决策正确为标准。Page 12 5.1.2.35.1.2.3适度规模原则适度规模原则n房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系：房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系：规模收益递增规模收益递增规模收益不变规模收益不变规模收益递减规模收益递减n因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。Page 13 5.1.2.4 5.1.2.4 背靠大树原则背靠大树原则n背背靠靠大大树树好好乘乘凉凉，是是房房地地产产投投资资者者常常常常采采用用的的投投资资原原则则，这样可以增强抗风险能力。这样可以增强抗风险能力。n具体形式如下具体形式如下q倚倚重

14、重公公共共投投资资，即即追追随随公公共共投投资资而而进进行行房房地地产产投投资资，因因为为一一般般而而论论，公公共共建建设设所所到到之之处处，往往往往带带动动当当地地房地产大幅度升值。房地产大幅度升值。q按按政政治治经经济济信信息息的的要要求求进进行行房房地地产产投投资资。因因为为政政治治经济信息是政府政策和变化趋势的反映。经济信息是政府政策和变化趋势的反映。q追追随随有有经经验验的的大大投投资资者者。有有经经验验的的大大投投资资者者经经验验丰丰富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。Page 14 5.1.2.5 5.1.2.5 风险收益适

15、当原则风险收益适当原则n最最理理想想的的房房地地产产投投资资对对象象，就就是是风风险险最最小小而而收收益益最最大大的的房地产项目，但在投资实践中难以遇见。房地产项目，但在投资实践中难以遇见。n房房地地产产投投资资的的风风险险和和收收益益是是并并存存的的，房房地地产产投投资资的的一一项项基本原则就是要风险收益的比配关系合理。基本原则就是要风险收益的比配关系合理。n常见做法常见做法q一一三三法法则则：即即如如果果赔赔赚赚可可能能性性各各半半，那那么么，当当赔赔为为1 1时时，赚赚应应为为3 3，这样的投资才有价值。，这样的投资才有价值。q如果赔赚可能性不等，赔赚比例应该保持在如果赔赚可能性不等，赔

16、赚比例应该保持在6 6：4 4左右。左右。Page 15 5.1.2.6 5.1.2.6 利用财务杠杆原则利用财务杠杆原则n房房地地产产投投资资具具有有很很大大的的诱诱惑惑力力，其其原原因因之之一一就就是是房房地地产产投资可以利用财务杠杆以小搏大。投资可以利用财务杠杆以小搏大。q财财务务杠杠杆杆是是指指企企业业利利用用负负债债调调节节收收益益的的手手段段。当当投投资资利利润润率率大大于于负负债债利利息息率率时时，企企业业盈盈利利（负负债债创创造造的的收收益益大大于于负负债债的的利利息息），取取得得财务杠杆收益。反之，则承担财务杠杆风险。财务杠杆收益。反之，则承担财务杠杆风险。n房房地地产产投投

17、资资中中利利用用财财务务杠杠杆杆指指的的就就是是利利用用较较少少的的投投资资获获取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。n房房地地产产投投资资者者应应该该善善于于利利用用财财务务杠杠杆杆，“借借鸡鸡生生蛋蛋”，用用较较小小的的代代价价获获取取较较大大的的收收益益。为为此此，要要建建立立良良好好的的企企业信誉，搞好与银行的关系。业信誉，搞好与银行的关系。Page 16 5.1.2.7 5.1.2.7 发挥特色优势原则发挥特色优势原则n房房地地产产投投资资要要体体现现特特色色优优势势，切切忌忌重重复复别别人人已已经经进进行行过过的投资。的投资。q一是要创

18、新房地产投资项目，增强竞争力；一是要创新房地产投资项目，增强竞争力；q二二是是要要在在优优质质服服务务、地地段段选选择择、物物美美价价廉廉、附附加加价价值等方面体现特色，增强吸引力。值等方面体现特色，增强吸引力。Page 17 5.1.2.8 5.1.2.8 战略重于战术原则战略重于战术原则n房房地地产产投投资资回回收收期期长长，投投资资的的效效益益往往往往经经过过相相当当长长的的时时间体现出来。间体现出来。n因因此此，投投资资者者应应以以追追求求中中长长期期收收益益为为目目标标，重重视视投投资资的的总体战略，不能仅仅着眼于眼前或近期利益。总体战略，不能仅仅着眼于眼前或近期利益。Page 18

19、 思考与实践n1.1.简述房地产投资的含义与分类。简述房地产投资的含义与分类。n2.2.房地产投资应遵循哪些原则房地产投资应遵循哪些原则?Page 19 5.25.2房地房地产产金融金融 房地房地产融融资方式方式 案例分析案例分析 房地房地产金融的金融的概概念念 利率利率与与房地房地产市市场 汇率率与与房地房地产市市场 Page 20 5.2.1 房地产金融的概念房地产金融的概念 房地房地产金融的特点金融的特点 房地房地产金融的含金融的含义 房地房地产金融的金融的职能能 Page 21 5.2.1.1 房地产金融的含义房地产金融的含义n房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的房地产金

20、融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。资金融通活动和金融资产的投资活动。n房地产金融的具体业务包括以下几个方面，是整个金融业房地产金融的具体业务包括以下几个方面，是整个金融业的重要组成部分的重要组成部分q房地产企业存贷款房地产企业存贷款q生产性开发贷款生产性开发贷款q证券证券(股票、债券）融资股票、债券）融资q住房消费信贷，即购房抵押贷款住房消费信贷，即购房抵押贷款q住房公积金住房公积金q房地产保险房地产保险 Page 22 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融资金融通量的巨大房地产金融资金融通量的巨大q房房地地产产价价值值量量巨巨

21、大大，房房地地产产企企业业要要求求金金融融机机构构提提供供巨巨额额信信贷贷资资金，消费者要求提供巨额消费信贷资金。金，消费者要求提供巨额消费信贷资金。n房地产金融期限结构长房地产金融期限结构长q房房地地产产开开发发周周期期长长，资资金金回回收收期期长长，从从而而房房地地产产信信贷贷具具有有偿偿还还期长的特点。期长的特点。n房地产金融债权可靠房地产金融债权可靠q房房地地产产信信贷贷是是以以房房地地产产作作为为抵抵押押担担保保品品的的贷贷款款，由由于于房房地地产产是是不不动动产产，其其本本身身具具有有较较强强的的抵抵御御通通货货膨膨胀胀、保保值值增增值值的的特特点点，房地产信贷的可靠性或安全性强。

22、房地产信贷的可靠性或安全性强。Page 23 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融债权缺乏流动性房地产金融债权缺乏流动性q资资产产的的流流动动性性是是指指资资产产变变现现的的能能力力，也也指指当当资资产产作作为为抵抵押押品品时时交交给给债债权权人人保保管管的的难难易易程程度度不不同同。越越易易变现或越易保管，资产的流动性越强。变现或越易保管，资产的流动性越强。q房房地地产产作作为为不不动动产产，在在传传统统的的资资产产形形态态下下，属属于于一一种缺乏流动性的资产。种缺乏流动性的资产。一是房地产只能成套出售或转让，难以变现；一是房地产只能成套出售或转让，难以变现；二二是是

23、房房地地产产作作为为抵抵押押品品时时，不不能能移移动动，不不易易分分割割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。在一些场合又不易交给债权人保管和处置。Page 24 5.2.1.2 房地产金融的特点房地产金融的特点n房地产金融债权缺乏流动性房地产金融债权缺乏流动性q房房地地产产缺缺乏乏流流动动性性，决决定定了了房房地地产产金金融融债债权权在在传传统统运运行中的流动性较弱。行中的流动性较弱。q房房地地产产金金融融债债权权的的流流动动性性较较弱弱的的缺缺陷陷呼呼唤唤新新的的变变革革，于于是是发发达达国国家家从从19601960年年代代起起出出现现了了房房地地产产证证券券化化的的趋趋势，大大提高了它

24、的流动性。势，大大提高了它的流动性。Page 25 5.2.1.3 房地产金融的职能房地产金融的职能n筹资的职能筹资的职能q金金融融机机构构通通过过动动员员、吸吸引引储储蓄蓄，筹筹集集社社会会资资金金，以以满满足足房房地地产产业业发展所需要的资金支持。发展所需要的资金支持。n融资的职能融资的职能q金金融融机机构构通通过过金金融融市市场场，将将筹筹集集的的社社会会资资金金合合理理灵灵活活地地分分配配、调调度度到到房房地地产产开开发发建建设设（生生产产）、流流通通、消消费费各各领领域域、各各类类房房地地产产企业及个人中去，支持房地产开发和消费。企业及个人中去，支持房地产开发和消费。n调控房地产市场

25、的职能调控房地产市场的职能q金金融融机机构构利利用用货货币币政政策策调调控控房房地地产产市市场场。当当需需求求过过旺旺过过热热时时，收收紧紧房房地地产产信信贷贷，当当需需求求不不足足时时，则则扩扩大大房房地地产产信信贷贷，引引导导和和促促进进房地产业健康发展。房地产业健康发展。Page 26 5.2.1.3 房地产金融的职能房地产金融的职能n房地产金融的具体职能体现在以下几个方面：房地产金融的具体职能体现在以下几个方面：q为房地产业发展积极筹集资金为房地产业发展积极筹集资金q合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展q有力支持住房制度改革有力支持住房制

26、度改革（住房公积金制度、住房信贷和保险制度）（住房公积金制度、住房信贷和保险制度）q实现对房地产经济的宏观调控实现对房地产经济的宏观调控 Page 27 5.2.2 房地产融资方式房地产融资方式 证券融券融资 银行行贷款融款融资 房地房地产投投资信托信托 购房抵押房抵押贷款款证券化券化 房地房地产保保险房房地地产融融资是是一一个个比比较广广泛泛的的概概念念，既既包包括括对房房地地产企企业融融资，也包括，也包括对居民居民购买住房的融住房的融资 住房公住房公积金金 Page 28 5.2.2.1 银行贷款融资银行贷款融资n由银行向房地产企业和购房居民发放贷款，由银行向房地产企业和购房居民发放贷款，

27、是解决房地产是解决房地产资金需求中最传统、也是最普遍、最重要的一种融资形式。资金需求中最传统、也是最普遍、最重要的一种融资形式。n银行是贷方，是债权人，借方即债务人是房地产企业或居银行是贷方，是债权人，借方即债务人是房地产企业或居民。民。借贷双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分借贷双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分期还款。期还款。n房地产银行贷款房地产银行贷款因借款人向银行提供的保证依据不同，或因借款人向银行提供的保证依据不同，或划分为三种类型：划分为三种类型：q信誉贷款信誉贷款q保证贷款保证贷款q房地产抵押贷款房地产抵押贷款 Page 29 5.2.2.1 银行贷款融资银行贷款

28、融资n信誉贷款信誉贷款q是是以以借借款款人人的的品品德德（信信誉誉）、财财务务状状况况和和预预期期收收益益为为依依据据取取得得的的房地产贷款。房地产贷款。q这种贷款的比重日益缩小。这种贷款的比重日益缩小。n保证贷款保证贷款q是是以以第第三三方方的的信信誉誉作作为为担担保保的的房房地地产产贷贷款款。保保证证人人承承担担连连带带偿偿还还本本息的责任。息的责任。n房地产抵押贷款房地产抵押贷款q是是以土地或房屋所有权作为归还本息抵押以土地或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款。的贷款。q这这种种贷贷款款以以房房地地产产抵抵押押为为条条件件，以以融融通通资资金金为为目目的的，如如果果债债务务人人不不能能按按

29、期期偿偿还还贷贷款款本本息息，债债权权人人有有权权处处置置抵抵押押的的房房地地产产，从从中中收收回回贷贷款的本息。款的本息。Page 30 5.2.2.2证券融资证券融资n证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金，是房地产企业融资的重要形式。来融通房地产资金，是房地产企业融资的重要形式。n具体分为三种形式：具体分为三种形式：q房房地地产产企企业业直直接接发发行行证证券券；（短短期期内内房房地地产产企企业业争争取取直直接接上上市的机会不大）市的机会不大）q房房地地产产企企业业收收购购、兼兼并并、控控股股上上市市公公司司，

30、从从而而进进入入证证券券市市场场；（是是房房地地产产企企业业证证券券融融资资的的极极佳佳渠渠道道，也也可可能能是是今今后后房房地地产企业上市的主要方式）产企业上市的主要方式）q上上市市公公司司收收购购、兼兼并并、控控股股房房地地产产企企业业，达达到到上上市市公公司司与与房房地地产产企企业业融融合合的的目目的的。（这这种种方方式式的的采采用用与与房房地地产产企企业业本身的经营状况和房地产行业的大背景有关。）本身的经营状况和房地产行业的大背景有关。）Page 31 5.2.2.3房地产投资信托房地产投资信托n房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托金融机构代房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托

31、金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的一种形式。的一种形式。q房地产投资信托的产生和发展有其必然性。房地产投资信托的产生和发展有其必然性。社社会会上上的的财财产产拥拥有有人人，都都期期望望自自己己的的财财产产能能妥妥善善管管理理和和充充分分增增值值，但但在在市市场场经经济济条条件件下下经经营营充充满满着着风风险险，特特别别是是房房地地产产领领域域绝绝不不是是人人人人可可以以插插足足的的，于于是是财财产产所所有有人人就就产产生生了了由由信信托托专专门门机机构构来来建建、购购、租租房房等等需需求求，进进而而又又产产生生了了由

32、由信信托托专专门门机机构构来来发发行行和和买买卖卖房房地地产产证证券的需求，于是房地产信托便应运而生了。券的需求，于是房地产信托便应运而生了。Page 32 5.2.2.3房地产投资信托房地产投资信托n房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类。房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类。前者根据前者根据公司的性质及其经营内容来认定，后者则根据契约的状况公司的性质及其经营内容来认定，后者则根据契约的状况来判断。来判断。q经验表明，房地产的投资宜采用契约型的投资信托经验表明，房地产的投资宜采用契约型的投资信托房房地地产产投投资资信信托托涉涉及及三三方方：投投资资人人（收收益益人人）、房房地地产产投投

33、资资信信托托机机构构（委委托托人人）、保保管管银银行行（受受托托人人），三三方方的的权权益益通通过过契契约约的的形形式式确定。确定。房地产投资信托机构作为委托人房地产投资信托机构作为委托人，汇集投资者的资金，并成立基金；，汇集投资者的资金，并成立基金；基基金金的的保保管管银银行行为为受受托托人人，受受托托人人利利用用基基金金投投资资于于房房地地产产，所所得得利利润润在扣出必要的费用之后，再分发给委托人；在扣出必要的费用之后，再分发给委托人；依据契约的规定，投资收益在扣除有关费用后分配给投资者。依据契约的规定，投资收益在扣除有关费用后分配给投资者。Page 33 5.2.2.4购房抵押贷款证券化

34、购房抵押贷款证券化n购房抵押贷款证券化，又称房地产按揭证券化购房抵押贷款证券化，又称房地产按揭证券化 是将金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为是将金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为担保，依此发行证券转卖给投资者的金融活动担保，依此发行证券转卖给投资者的金融活动。q从从本本质质上上讲讲，购购房房抵抵押押贷贷款款证证券券化化是是一一种种抵抵押押贷贷款款发发放放机构的债权转让行为，是一种资产证券化形式。机构的债权转让行为，是一种资产证券化形式。Page 34 5.2.2.4 购房抵押贷款证券化购房抵押贷款证券化n购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场具有十分重购房抵押贷款证券化对于发展房地产

35、金融市场具有十分重要的作用。要的作用。q拓宽房地产金融渠道拓宽房地产金融渠道购购房房抵抵押押贷贷款款证证券券化化使使银银行行有有足足够够的的资资金金释释放放用用于于再再次次发发放放住住宅宅抵抵押贷款，而个人购房得到更有力的金融支持。押贷款，而个人购房得到更有力的金融支持。q提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险 购购房房抵抵押押贷贷款款证证券券化化可可增增强强按按揭揭贷贷款款的的流流动动性性，使使得得银银行行在在需需要要时时能及时将抵押贷款变现，降低了银行的风险。能及时将抵押贷款变现，降低了银行的风险。q增加投资者的投资渠道增加投资者的投资渠道购购房房

36、抵抵押押贷贷款款证证券券化化，将将为为投投资资者者提提供供新新的的投投资资方方向向，使使得得投投资资者者在承受较小风险的情况下获得高于银行存款利息的收益。在承受较小风险的情况下获得高于银行存款利息的收益。Page 35 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金是指国家机关、城镇企事业单位及其在职职工住房公积金是指国家机关、城镇企事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存的长期住房储金。q职工个人缴存的公积金职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；是个人长期储蓄的住房基金；q单单位位缴缴存存的的公公积积金金是是单单位位对对职职工工住住房房分分配配由由实实物物分分配配向向货货币币分

37、分配配的的转化；转化；q两者都归职工个人所有。两者都归职工个人所有。n我国实行的住房公积金制度我国实行的住房公积金制度是指有关住房公积金的缴存、是指有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机制和管理制度，是结合我国城镇住房制度改革的实际情况制和管理制度，是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策。而实行的一种房改政策。Page 36 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金的缴存住房公积金的缴存q缴存对象缴存对象 企业、事业、行政单位及其在职职工。企业、事业、行政单位及其在职职工。q缴存基数缴

38、存基数职职工工基基本本工工资资的的5%，即即职职工工和和单单位位都都按按职职工工工工资资的的5%缴缴存存公公积积金金，这一基数是国家照顾到各单位和职工个人承受能力而确定的。这一基数是国家照顾到各单位和职工个人承受能力而确定的。在实践中，一些效益好的单位，缴交比例已提高到在实践中，一些效益好的单位，缴交比例已提高到8%-10%。n住房公积金的归集住房公积金的归集q在在职职职职工工和和单单位位按按月月缴缴存存的的住住房房公公积积金金都都须须归归集集到到职职工工个个人人公公积积账账户，为职工个人所有，属于职工个人的私有财产，任何人不得侵犯。户，为职工个人所有，属于职工个人的私有财产，任何人不得侵犯。

39、q归归集集的的比比例例，国国家家只只确确定定一一个个基基数数，各各单单位位可可据据自自身身的的经经济济发发展展水水平，职工工资的提高水平，提高职工个人和单位缴存的比例。平，职工工资的提高水平，提高职工个人和单位缴存的比例。Page 37 5.2.2.5 住房公积金住房公积金n住房公积金的管理住房公积金的管理q缴缴存存的的职职工工住住房房公公积积金金由由地地方方政政府府设设立立的的住住房房公公积积金金管管理理机机构构进进行行统一管理，也可委托金融机构代办相关业务。统一管理，也可委托金融机构代办相关业务。n住房公积金的使用住房公积金的使用q职工住房公积金只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。职工

40、住房公积金只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。q如如果果职职工工（包包括括家家庭庭成成员员和和直直系系亲亲属属）积积累累的的公公积积金金不不足足以以支支付付建建、购购、大大修修住住房房费费用用，可可申申请请公公积积金金贷贷款款，还还可可申申请请商商业业性性贷贷款款，由由以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还。以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还。q为为了了使使公公积积金金保保值值增增值值，公公积积金金管管理理机机构构可可以以将将公公积积金金余余额额的的适适当当比比例例，贷贷款款给给从从事事经经济济适适用用房房建建设设的的房房地地产产开开发发商商，促促进进住住宅宅业业的的加速发展。加速发展

41、。n住房公积金的偿还住房公积金的偿还q职工住房公积金在职工离退休时，一次结清本息，退还职工本人。职工住房公积金在职工离退休时，一次结清本息，退还职工本人。Page 38 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的的房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的的一种特定保险。注：土地不存在灭失的危险，不能作为保一种特定保险。注：土地不存在灭失的危险，不能作为保险标的，因此，房地产保险是习惯用语，实指房产保险。险标的，因此，房地产保险是习惯用语，实指房产保险。n我国国内开办的房地产保险的主要险种我国国内开办的房地产保险的主要险种q购房抵押贷款房屋保险

42、购房抵押贷款房屋保险q购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险q购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险q房地产工程保险房地产工程保险q工程合同保证保险工程合同保证保险 Page 39 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险q购购房房抵抵押押贷贷款款房房屋屋保保险险是是指指贷贷款款人人为为了了保保障障住住房房抵抵押押贷贷款款安安全全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。q其保险期为整个贷款期，保险金额则据抵押房屋的价值确定。其保险期为整个贷款期，保险金额则据抵押房屋的价值确定。q抵抵

43、押押房房屋屋一一旦旦发发生生保保险险责责任任范范围围内内的的意意外外事事故故，贷贷款款银银行行可可获获得保险公司的赔付，从而免除了贷款风险。得保险公司的赔付，从而免除了贷款风险。q此此种种保保险险是是目目前前我我国国消消费费信信贷贷市市场场上上最最常常见见的的险险种种，银银行行在在发发放抵押贷款时，一般都要求借款人投此保险。放抵押贷款时，一般都要求借款人投此保险。Page 40 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险q购购买买此此种种保保险险，如如果果被被保保险险人人在在保保单单有有效效期期内内身身故故或或严严重重残残废废失失去去劳劳动动能能力力，则则由

44、由保保险险公公司司代代替替借借款款家家庭庭偿偿还还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归家属所有。购房者所欠的贷款余额，而房产仍归家属所有。q这种保险大大提高了买房家庭的抗风险能力。这种保险大大提高了买房家庭的抗风险能力。q购房抵押贷款人寿保险的新模式购房抵押贷款人寿保险的新模式近近年年来来，有有关关专专家家学学者者积积极极探探讨讨购购房房抵抵押押贷贷款款人人寿寿保保险险的的新新模模式式，提提倡倡寿寿险险与与住住房房抵抵押押贷贷款款“联联姻姻”。即即购购房房人人购购买买人人寿寿养养老老保保险险，以此保险作为抵押申请购房贷款，期满时以寿险资金偿还贷款本金。以此保险作为抵押申请购房贷款，期满时以寿险资金

45、偿还贷款本金。购购房房人人只只以以较较低低的的首首付付价价即即可可购购房房，每每月月仅仅需需支支付付利利息息，人人寿寿保保险险期满后以保险金清偿购房贷款。期满后以保险金清偿购房贷款。这这种种联联姻姻在在国国外外已已行行之之多多年年。有有多多种种好好处处，一一是是减减轻轻购购房房者者负负担担，二是保证贷款提供者的债权，三是寿险公司多了一条投资渠道。二是保证贷款提供者的债权，三是寿险公司多了一条投资渠道。Page 41 5.2.2.6 房地产保险房地产保险n购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险q是是以以借借款款人人的的信信用用为为保保险险标标的的物物的的一一种种险险种种，指指作作为为借借款款购

46、购房房人人的的被被保保险险人人因因意意外外等等原原因因无无法法继继续续归归还还购购房房贷贷款款时时，由由保保险险公公司司向贷款银行偿还贷款。向贷款银行偿还贷款。q此种保险仍处于探索之中。此种保险仍处于探索之中。n房地产工程保险房地产工程保险q是是一一个个综综合合性性险险种种，保保险险标标的的为为整整个个工工程程施施工工期期间间各各种种灾灾害害事事故故损失。损失。n工程合同保证保险工程合同保证保险q工工程程合合同同保保证证保保险险属属于于信信用用保保险险，是是以以信信用用风风险险为为标标的的的的保保险险，它承保的是无形的经济利益。它承保的是无形的经济利益。Page 42 思考与实践n1.1.房地

47、产融资的形式有哪些房地产融资的形式有哪些?n2.2.何谓房地产抵押贷款证券化？它何谓房地产抵押贷款证券化？它对于发展房地产金融对于发展房地产金融市场有何作用？市场有何作用？Page 43 5.2.3 利率与房地产市场的关系n房地产业房地产业是资金密集型产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷其供给和需求都离不开银行贷款款,具有具有第二金融的称号第二金融的称号,因此因此,银行利率与房地产市场有着银行利率与房地产市场有着非常密切的关系。非常密切的关系。q房地产开发商与消费者的借款能力如何，与利率有直接的房地产开发商与消费者的借款能力如何，与利率有直接的关系。利率水平直接影响房地产市场供求双

48、方的成本，关系。利率水平直接影响房地产市场供求双方的成本，继继而影响房地产市场而影响房地产市场供给供给、需求需求与与价格价格。Page 44 5.2.3.1 利率与房地产供给n利率上升一般会抑制房地产供给利率上升一般会抑制房地产供给q利率上升直接影响房地产公司的经营性现金流。由于现金流可能利率上升直接影响房地产公司的经营性现金流。由于现金流可能由正转负，最终可能导致资金链的断裂。在资金紧张的情况下由正转负，最终可能导致资金链的断裂。在资金紧张的情况下,利利率上调对房地产公司的影响在于经营风险急剧上升的恐惧。这种率上调对房地产公司的影响在于经营风险急剧上升的恐惧。这种恐惧会迅速导致房地产开发的全

49、线收缩，直接表现为新房开工率恐惧会迅速导致房地产开发的全线收缩，直接表现为新房开工率的下滑。的下滑。n利率上升也可能不会影响房地产供给利率上升也可能不会影响房地产供给 一是房地产商资金充裕，二是房地产商因资金紧张而降价一是房地产商资金充裕，二是房地产商因资金紧张而降价利率房地产商贷款成本房地产商投资规模房地产供给不不变不不变资金充裕金充裕涨价价资金金紧张而降价而降价一般情一般情况况下下 Page 45 5.2.3.1 利率与房地产供给n利率下降使房地产商的贷款成本下降，刺激房地产商扩大利率下降使房地产商的贷款成本下降，刺激房地产商扩大投资规模，从而一般会引起房地产投资规模，从而一般会引起房地产

50、供给增加供给增加。一般情一般情况况下下利率房地产商贷款成本房地产商投资规模房地产供给 Page 46 5.2.3.2 利率与房地产需求n利率上升使消费者购房的贷款成本上升利率上升使消费者购房的贷款成本上升,房地产需求下降。房地产需求下降。n利率下降使消费者购房的贷款成本下降利率下降使消费者购房的贷款成本下降,房地产房地产需求上升需求上升。利率购房者房者贷款成本款成本购房者房者购房需求房需求房地房地产需求需求 Page 47 5.2.3.3 利率与房地产价格利率房地房地产需求需求房地房地产供供给价格利率房地房地产需求需求房地房地产供供给价格多多数数实证结果表明果表明,利率利率与与房房地地产价格呈